Решение от 31 октября 2024 г. по делу № А54-5917/2024

Арбитражный суд Рязанской области

ул. Почтовая, 43/44, г. Рязань, 390000; факс (4912) 275-108;

http://ryazan.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело №А54-5917/2024
г. Рязань
31 октября 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 17 октября 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 31 октября 2024 года.


Арбитражный суд Рязанской области в составе судьи Кураксиной О.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Замаруевой Д.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску администрации города Рязани (ОГРН <***>, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Клен" (ОГРН <***>, <...>, пом. Н16)

о расторжении договора №03/1/1-13-22 от 24.1.2014 и обязании освободить и передать по акту приема-передачи нежилое помещение Н16, расположенное по адресу <...>, реестровый номер 182003,


при участии в судебном заседании:

от истца: не явился, извещен надлежащим образом

от ответчика: не явился, извещен надлежащим образом



установил:

администрация города Рязани обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Клен" с требованием о расторжении договора №03/1/1-13-22 от 24.1.2014 и обязании освободить и передать по акту приема-передачи нежилое помещение Н16, расположенное по адресу <...>, реестровый номер 182003,

Стороны в судебное заседание не явились, своих представителей не направили. В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в отсутствие указанных лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания в порядке, предусмотренном статьями 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Из материалов дела судом установлено, что 24.01.2014 между администрацией города Рязани от имени муниципального образования - городской округ город Рязань (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью "Клен" (покупатель) заключен договор №03/1/1-13-22 купли-продажи муниципального имущества, по условиям которого и в соответствии с решением Рязанской городской Думы от 26.12.2013 №249-11 "Об условиях приватизации нежилого помещения H16 в многоквартирном доме, лит. Л, расположенного по адресу: <...>" продавец продает, а покупатель приобретает в собственность в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, предусмотренного Федеральным законом от 27.08.2008 №159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", объект недвижимого имущества: нежилое помещение H 16 в многоквартирном доме, лит.Л, назначение: нежилое, общей площадью 61,5 кв.м, этаж подвал, расположенное по адресу: <...>, реестровый номер 182003 (п. 1.1 договора).

Согласно пункту 2.1 договора цена продажи установлена в размере рыночной стоимости имущества и составляет 2 640 878 руб., НДС не облагается.

Продавец предоставляет покупателю рассрочку оплаты цены имущества, предусмотренной п.2.1 договора в течение трех лет с момента подписания сторонами настоящего договора (пункт 2.2 договора).

Оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 73357 руб. 72 коп. (последний платеж 73357,80 руб.) ежемесячно, не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора. Последний платеж производится 24.01.2017 (пункт 2.3 договора).

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества, указанного в п.1.1 договора, а именно: 31.12.2013, что составляет 2,75 % (п.2.4 договора).

В соответствии с пунктом 2.8 договора уплата процентов за предоставление рассрочки осуществляется покупателем одновременно с уплатой очередного платежа в погашение основного долга в порядке, предусмотренным пунктом 2.3 настоящего договора.

Согласно пункту 3.1 договора право собственности на приобретаемое имущество возникает у момента государственной регистрации перехода права собственности предусмотренном законодательством.

Согласно пункту 3.2 договора с момента государственной регистрации права собственности Покупателя имущество находится в залоге у Продавца до момента полного исполнения обязательств по оплате установленной договором цены продажи имущества и процентов за предоставление рассрочки.

Пунктом 4.2.1 договора определена обязанность покупателя оплатить цену продажи имущества и уплатить проценты за предоставление рассрочки оплаты в срок и в порядке, установленном договором.

Покупатель считается выполнившим свои текущие обязательства в полном объеме и в срок при условии поступления денежных средств на расчетный счет получателя средств по соответствующему коду бюджетной классификации не позднее даты платежа, установленной договором.

Покупатель считается полностью выполнившим свои обязательства по настоящему договору с момента поступления на расчетный счет получателя средств по соответствующему коду бюджетной классификации цены продажи имущества, указанной в пункте 2.1 договора, и процентов за предоставление рассрочки оплаты в порядке, предусмотренном настоящим договором.

Государственная регистрация договора произведена 03.03.2014.

Пунктом 7.4 Договора установлено, что настоящий Договор может быть расторгнут по основаниям и в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

Обязательства по уплате основного долга и процентов за рассрочку оплаты ответчикам не исполнялись.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 02.08.2016 по делу №А54-2670/2016 с ООО "Клен" взыскана задолженность в сумме 202078 руб. 72 коп., пени по основному долгу в сумме 136694 руб. 58 коп., пени по процентам за предоставление рассрочки в сумме 1904 руб. 89 коп.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 09.12.2016 по делу №А54-5948/2016 с ООО "Клен" взыскана задолженность в сумме 293430 руб. 88 коп., проценты за предоставление рассрочки в сумме 3549 руб. 63 коп., пени в обшей сумме 172803 руб. 24 коп.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 15.08.2018 по делу №А54-4569/2018 с ООО "Клен" взыскана задолженность в сумме 366788 руб. 60 коп., пени по основному долгу в сумме 424094 руб. 03 коп., проценты за предоставление рассрочки в сумме 2529 руб. 94 коп., пени по процентам за предоставление рассрочки в сумме 3517 руб. 74 коп.

В полном объеме выкупная стоимость по договору купли-продажи ответчиком не погашена.

24.05.2024 в адрес ответчика направлено уведомление об оплате задолженности по договору и о передаче имущества по акту приема передачи.

Поскольку указанное требование было оставлено ответчиком без удовлетворения, администрация города Рязани обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с настоящим исковым заявлением.

Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд руководствуется следующим.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

Оценив представленные доказательства, суд установил, что между сторонами заключен договор купли-продажи (статья 454 ГК РФ), по которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пунктов 1, 2 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

Согласно пункту 5 статьи 488 ГК РФ если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Согласно пункту 2.1 договора цена продажи установлена в размере рыночной стоимости имущества и составляет 2 640 878 руб., НДС не облагается.

Оплата приобретаемого имущества производится покупателем в рассрочку согласно графику платежей. Оплата процентов производится покупателем одновременно с погашением основного долга.

Оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 73357 руб. 72 коп. (последний платеж 73357,80 руб.) ежемесячно, не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора. Последний платеж производится 24.01.2017 (пункт 2.3 договора).

Согласно пункту 3.2. договора, исполнение покупателем обязательств по настоящему договору обеспечивается залогом имущества.

Статьей 823 ГК РФ установлено, что договорами, исполнение которых связано с передачей в собственность другой стороне денежных сумм или других вещей, определяемых родовыми признаками, может предусматриваться предоставление кредита, в том числе в виде аванса, предварительной оплаты, отсрочки и рассрочки оплаты товаров, работ или услуг (коммерческий кредит), если иное не установлено законом.

К коммерческому кредиту соответственно применяются правила настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами о договоре, из которого возникло соответствующее обязательство, и не противоречит существу такого обязательства

Согласно пунктам 1, 2, 5 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты.

Решением Рязанской городской Думы от 26.12.2013 №249-II "об условиях приватизации нежилого помещения Н16, в многоквартирном доме, лит. Л, расположенного по адресу: <...>" установлены следующие условия приватизации:

1) способ приватизации - выкуп обществом с ограниченной ответственностью "Клен" в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

2) цена продажи - 2640878 рублей (НДС не облагается).

Цена продажи определена на основании отчета об определении рыночной стоимости N 11-13/34р от 07.11.2013, выполненного индивидуальным предпринимателем ФИО1;

3) срок рассрочки оплаты - не более трех лет;

4) указанное в пункте 1 настоящего решения имущество имеет следующее обременение: обязанность обеспечить беспрепятственный доступ эксплуатирующих организаций к инженерным коммуникациям жилого дома N 40 по Первомайскому проспекту города Рязани, находящимся в помещении.

Договор купли-продажи муниципального имущества №03/1/1-13-22 от 24.01.2014 заключен сторонами в соответствии с указанным Законом.

Материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается, что истцом обязательства по передаче имущества исполнены в полном объеме.

Согласно выписки из ЕГРН собственник нежилого помещения с кадастровым номером 62:29:0080002:318, расположенное по адресу: <...>, Н16, с 03.03.2014 - общество с ограниченной ответственностью "Клен".

Государственная регистрация перехода права собственности и ипотеки на спорное имущество, произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области 03.03.2014.

Как усматривается из материалов дела и согласно пояснениям истца, ООО "Клен" в нарушение условий договора неоднократно нарушало сроки оплаты (акт сверки от 23.05.2024, подписанный со стороны истца - ответчик не оспаривал указанные в данном акте оплаты).

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 02.08.2016 по делу №А54-2670/2016 с ООО "Клен" взыскана задолженность в сумме 202078 руб. 72 коп., пени по основному долгу в сумме 136694 руб. 58 коп., пени по процентам за предоставление рассрочки в сумме 1904 руб. 89 коп.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 09.12.2016 по делу №А54-5948/2016 с ООО "Клен" взыскана задолженность в сумме 293430 руб. 88 коп., проценты за предоставление рассрочки в сумме 3549 руб. 63 коп., пени в обшей сумме 172803 руб. 24 коп.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 15.08.2018 по делу №А54-4569/2018 с ООО "Клен" взыскана задолженность в сумме 366788 руб. 60 коп., пени по основному долгу в сумме 424094 руб. 03 коп., проценты за предоставление рассрочки в сумме 2529 руб. 94 коп., пени по процентам за предоставление рассрочки в сумме 3517 руб. 74 коп.

При этом согласно пункту 7.4 договора, настоящий договор может быть изменен или расторгнут по основаниям и порядке, предусмотренными действующим законодательством. Изменение и дополнение к настоящему договору оформляются дополнительными соглашениями сторон в письменной форме и являются его неотъемлемой частью.

Судом принимается во внимание, что ответчик неоднократно нарушал сроки оплат по договору.

Таким образом, ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по своевременной оплате денежных средств в нарушение условий договора подтверждается материалами дела.

Доказательства, свидетельствующие о погашении задолженности, в материалы дела ответчиком не представлены.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017, неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В данном случае ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору купли-продажи является существенным нарушением, что дает администрации города Рязани право требовать расторжения договора.

В силу пункта 2 статьи 489 ГК РФ когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Каких-либо изъятий из приведенного правила в отношении сделок купли-продажи государственного или муниципального недвижимого имущества, совершаемых в рамках реализации Федерального закона N 159-ФЗ, действующим законодательством Российской Федерации не предусмотрено.

Судом установлено, что по состоянию на 23.05.2024 суммарная задолженность ответчика, в соответствии с актом сверки, составила 1557392 руб. 33 коп. За период рассмотрения дела в суде, задолженность ответчика по договору не только не уменьшилась, но и увеличилась.

Таким образом, продавец, не получив в установленные договором сроки оплату за проданный товар лишился денежных средств, на поступление которых рассчитывал при заключении договора.

Передав ответчику предмет договора, который допустил просрочку по оплате, тем самым нарушив договорные обязательства, истец не получил оплату за проданное помещение, что является существенным нарушением условий договора купли-продажи.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон (пункты 2, 4 статьи 453 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В случае расторжения настоящего договора по вине покупателя, полномочия покупателя в отношении указанного в п. 1 договора имущества прекращаются, имущество подлежит возврату продавцу.

При этом все ранее уплаченные покупателем денежные средства по договору, включая сумму основного долга, процентов, неустоек и штрафных санкций продавцом возмещению не подлежат.

В случае расторжения настоящего договора по вине покупателя с покупателя подлежат взысканию убытки, причиненные неисполнением настоящего договора.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства и приведенных нормы права, учитывая ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности, соблюдения истцом предусмотренного законом досудебного порядка урегулирования спора, суд считает требование истца о расторжении договора купли-продажи муниципального имущества №03/1/1-13-22 от 24.01.20214, обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца. В соответствии с пунктом 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 "О последствиях расторжения договора", если зарегистрированный договор был расторгнут по решению суда, то запись о его расторжении вносится в государственный реестр на основании вступившего в законную силу судебного акта по заявлению соответствующей стороны.

Таким образом, решение суда о расторжении договора является основанием для внесения в ЕГРН соответствующих регистрационных записей (погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационных записей: права собственности покупателя и соответствующего обременения – ипотеки в силу закона, а также восстановления записей о праве собственности продавца).

В соответствии с абзацем 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Доказательств освобождения ответчиком объектов аренды истцом в материалы дела не представлено.

При прекращении договора аренды недвижимого имущества арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 2 статьи 655 ГК РФ).

Поскольку судом установлен факт прекращения договорных отношений, у ответчика не имеется оснований для использования и удержания недвижимого имущества - нежилого помещения H 16 в многоквартирном доме, лит.Л, назначение: нежилое, общей площадью 61,5 кв.м, этаж подвал, расположенное по адресу: <...>, реестровый номер 182003.

В связи с чем, арендатор обязан передать недвижимое имущество администрации города Рязани по акту приема-передачи в течение 10 дней после вступления решения в законную силу.

Оценив представленные в материалы дела доказательства с позиции их относимости, допустимости и достоверности, а также их достаточность и взаимную связь в совокупности в соответствии с положениями статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает требования администрации города Рязани подлежащими удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина относится на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

1. Расторгнуть договор №03/1/1-13-22 купли-продажи муниципального имущества от 24.1.2014, заключенный между администрацией города Рязани от имени муниципального образования - городской округ город Рязань и обществом с ограниченной ответственностью "Клен".

2. Обязать общество с ограниченной ответственностью "Клен" (ОГРН <***>, <...>, пом. Н16) освободить и передать администрации города Рязани в течение 10 дней после вступления в законную силу решения суда по акту приема-передачи объект недвижимого имущества: нежилое помещение H 16 в многоквартирном доме, лит.Л, назначение: нежилое, общей площадью 61,5 кв.м, этаж подвал, расположенное по адресу: <...>, реестровый номер 182003.

3. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Клен" (ОГРН <***>, <...>, пом. Н16) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6000 руб.


Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, через Арбитражный суд Рязанской области может быть подана кассационная жалоба в случаях, порядке и сроки, установленные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.


В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Рязанской области разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте Арбитражного суда Рязанской области в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://ryazan.arbitr.ru (в информационной системе "Картотека арбитражных дел" на сайте федеральных арбитражных судов по адресу: http://kad.arbitr.ru).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии судебных актов на бумажном носителе могут быть направлены им заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд.


Судья О.В. Кураксина