Решение от 23 октября 2017 г. по делу № А03-8619/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: (3852) 29-88-01,

http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: a03.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А03-8619/2017
г. Барнаул
24 октября 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 17 октября 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 24 октября 2017 года.

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Зверевой В.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению муниципального казенного учреждения «Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Бийск Алтайского края, к обществу с ограниченной ответственностью "Теплоэнергогаз" (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Бийск Алтайского края, о расторжении договора аренды № 344 от 29.10.2013 г. с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ОАО «Росгазификация», г. Москва,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, с использованием аудиозаписи,

при участии представителей сторон:

от истца – ФИО2 – доверенность от 11.07.2017,

от ответчика – ФИО3 – доверенность от 09.01.2017,

У С Т А Н О В И Л:

Муниципальное казенное учреждение «Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска» обратилось к обществу с ограниченной ответственностью "Теплоэнергогаз" о расторжении договора аренды земли № 344 от 29.10.2013 года, заключенного между муниципальным казенным учреждением «Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска» и обществом с ограниченной ответственностью "Теплоэнергогаз".

В обоснование исковых требований истец со ссылками на статьи 450, 451, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, указал, что ответчиком не исполняются обязательства по внесению арендных платежей за пользование земельным участком, арендные платежи не вносятся ответчиком более двух раз подряд, что является существенным нарушением условий договора и основанием для его досрочного расторжения.

К участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено ОАО «Росгазификация».

Ответчик в отзыве просил отказать истцу в удовлетворении исковых требований, указав, что на момент рассмотрения спора задолженность по арендной плате у ответчика отсутствует, единственное нарушение по срокам оплаты имелись в 2016 году, на момент просрочки истец не обращался с требованием о расторжении договора аренды. Ответчик также указал, что письмом от 21.07.2017 № 1184 истец дал согласие ответчику на заключение договора субаренды в части земельного участка.

АО «Росгазификация» в отзыве просит исковые требования удовлетворить в полном объеме, указав, что на спорном земельном участке обществом построена и запущена газовая котельная, оформлено право собственности АО «Росгазификация» на указанную котельную. 09.02.2017 АО «Росгазификация» обратилось с заявлением к истцу о предварительном согласовании предоставления земельного участка площадью 1474 кв.м., расположенного по адресу: г.Бийск, юго-восточнее нежилого здания по ул.Пушкина, 200 для эксплуатации газовой котельной. Постановлением Администрации г.Бийска № 347 от 09.03.2017 утверждена схема расположения трех самостоятельных земельных участков на кадастровом плате территории в границах кадастрового квартала 22:65:017733 муниципального образования город Бийск, образуемых в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 22:55:017733:11, а также согласовано предоставление земельного участка в аренду третьему лицу.

Третье лицо явку своих представителей в настоящее судебное заседание обеспечило, о месте и времени его проведения извещены надлежащим образом.

Дело рассмотрено в отсутствие третьего лица, в порядке, предусмотренном ст. 156 АПК РФ.

В настоящем судебном заседании представитель истца на требованиях настаивал, представил договоры субаренды от 29.10.2013 от 10.07.2012, заключенные между ООО «Теплоэнергогаз» и АО «Росгазификация» о сдаче в субаренду части земельного участка.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения иска.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 29.10.2013 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земли № 344 (далее – договор).

По условиям указанного договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды сроком до 20.09.2013 года земельный участок (кадастровый номер 22:65:017733:11), площадью 12337 кв.м., расположенный по адресу: <...>.

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии с п. 1.2 договора участок предоставлен в соответствии с утвержденным генеральным планом города для эксплуатации нежилых зданий и сооружений. Вид разрешенного использования – земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства.

В силу п. 1.4 и п. 2.1 договор имеет одновременно силу акта приема-передачи, земельный участок считается переданным арендатору с 25.10.2013.

Согласно п. 2.6 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно в размере 1/12 части годовой арендной платы, не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным.

Ответчик принял земельный участок, осуществлял его использование, однако обязанность по внесению арендных платежей исполнял ненадлежащим образом, в результате чего на 28.07.2016 по договору образовалась задолженность по арендной плате в размере 70363 руб. 56 коп.

За нарушение сроков внесения арендной платы, согласно п. 2.7 договора истец начислил ответчику пени, которая по состоянию на 28.07.2016 составила 1246 руб. 58 коп.

Поскольку ответчик в нарушение условий договора более двух раз подряд по истечении установленного договором срока, не вносил арендную плату, истец направил ответчику письмо от 09.02.2017 № 783-01, в котором предложил в добровольном порядке расторгнуть договор аренды земли № 344 от 29.10.2013 и погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате и пени в течение одного месяца со дня получения уведомления, направил ответчику проект соглашения о расторжении договора аренды земли.

Указанная претензия была получена ответчиком 16.02.2017, что подтверждается копией почтового уведомления (л.д. 20), однако соглашение о расторжении договора аренды подписан не был.

Основанием для обращения истцу в суд с настоящим иском послужило неисполнение ответчиком обязанности по уплате арендных платежей.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьями 606, 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за переданное ему во временное владение и пользование имущество.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством или договором.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, установленных названной нормой, а также по иным основаниям, предусмотренным договором аренды. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить обязательства в разумный срок.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более, чем пять лет: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Кроме того, в соответствии с разъяснениями, данным в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" не может служить основанием для удовлетворения требований арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) разъяснено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из материалов дела следует, что ответчик 05.08.2016 (то есть до направления истцом претензии от 09.02.2017 № 783-01 и обращения в суд с настоящим иском – 29.05.2017) полностью оплатил образовавшуюся по состоянию на 25.07.2016 задолженность и пени, что подтверждается актом сверки за период с 29.10.2013 по 30.04.2017(л.д. 11-12) и истцом не оспаривается.

Истец настаивает на исковых требованиях, просит расторгнуть договор аренды земельного участка, указав, что 09.02.2017 в Управление обратилось ОАО «Росгазификация» с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка площадью 1474 кв.м., расположенного по адресу: Алтайский край, г.Бийск, юго-восточнее нежилого здания по ул. Пушкина, 200, для эксплуатации нежилого здания газовой котельной мощностью 38,6 МВт (площадь 760,40 кв.м.), принадлежащего ОАО «Росгазификация» на праве собственности. 09.03.2017

Из материалов дела следует, что 06.09.2011 между Администрацией Алтайского края, Администрацией города Бийска и АО «Росгазификация» заключено трехсторонне соглашение № 01-278-С во исполнение которого АО «Росгазификация» приступило к строительству объектов теплоэнергетики, в том числе новой газовой котельной по адресу: ул.Пушкина, дом 200.

06.08.2013 ОАО «Росгазификация» администрацией города Бийска выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта – газовой котельной мощностью 38,6 МВт, расположенной по адресу: <...>.

Земельный участок, на котором была построена газовая котельная, был предоставлен ОАО «Росгазификация» в субаренду на основании договора от 29.10.2013, заключенного между ООО «Теплоэнергогаз» (арендатор) и ОАО «Росгазификация» (субарендатор).

Согласно договору от 29.10.2013 ООО «Теплоэнергогаз» сдало, а ОАО «Росгазификация» приняло в пользование на срок 11 месяцев на условиях субаренды часть земельного участка, площадью 1155 кв.м., расположенную по адресу: <...>. Земельный участок, часть которого передается по договору имеет кадастровый номер 22:65:017733:11, площадь 12337 кв.м. и предоставлен арендатору на основании договора аренды земли № 344 от 29.10.2013.

20.03.2014 на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и договора от 29.10.2013 было зарегистрировано право собственности ОАО «Росгазификация» на газовую котельную мощностью 38,6 кв.м., площадью 760,4 кв.м. по адресу: <...>.

Таким образом, суд установил, что действительно на спорном земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий третьему лицу на праве собственности.

Вместе с тем, судом установлено и следует из материалов дела, что на спорном земельном участке также расположены объекты недвижимости, принадлежащие ответчику на праве аренды согласно договору № 166 от 29.12.2014, заключенному между истцом и ответчиком.

Согласно указанному договору № 166 от 29.12.2014 истец предоставил ответчику во временное пользование за плату муниципальное имущество – совокупность основных средств (объекты движимого и недвижимого имущества), расположенных в г.Бийске, находящихся в муниципальной собственности. Целевое использование имущества: обслуживание, содержание и обеспечение бесперебойной работы совокупности основных средств. Срок аренды установлен сторонами с 09.02.2015 по 08.02.2018.

Согласно акту приема-передачи (Приложение № 1 к договору аренды № 166 от 29.12.2014) под порядковым номером 9 значится котельная № 6, площадью 1322, 5 кв.м., расположенная по адресу: <...>.

21.08.2015 между истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение № 150д к договору аренды муниципального имущества – совокупности основных средств № 166 от 29.12.2014. Согласно акту приема-передачи в редакции дополнительного соглашения угольная котельная № 6, площадью 1322, 5кв.м., расположенная по адресу: <...>, исключена из списка основных средств на основании решения Думы города Бийска от 25.06.2015 № 577 о списании данной котельной.

В материалы дела представлена копия постановления Администрации города Бийска от 09.03.2017 № 347 «О предварительном согласовании предоставления земельного участка по адресу: Российская Федерация, Алтайский край, г.Бийск, юго-восточнее нежилого здания по ул. Александра Пушкина, 200», согласно которому, утверждена схема расположения трех самостоятельных земельных участков на кадастровом плане территории в границах кадастрового квартала 22:65:017733 муниципального образования город Бийск, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 22:65:017733:11, расположенного по адресу: <...> площадью 12337 кв.м. Этим же постановлением предварительно согласовано предоставление ОАО «Росгазификация» в аренду земельного участка, расположенного по адресу: Алтайский край, г.Бийск, юго-восточнее нежилого здания по ул. Александра Пушкина, 200, площадью 1474 кв.м., для эксплуатации нежилого здания, при условии выполнения работ по образованию земельного участка в соответствии со схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Вид разрешенного использования – земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства.

Согласно п. 2 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской федерации земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также - образуемые земельные участки) в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости"), за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 статьи 11.4 настоящего Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

Доказательства образования новых земельных участков, предоставление которых предварительно согласовано в постановлении Администрации города Бийска Алтайского края № 347 от 09.03.2017, выполнения работ по межеванию земельных участков, постановка на кадастровый учет, регистрации права собственности, суду не представлены.

При этом, согласно представленной выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.05.2017 (л.д. 32) право собственности муниципального образования город Бийск зарегистрировано на тот же земельный участок площадью 12337 кв.м., с кадастровым номером 22:65:017733:11, расположенный по адресу: <...>.

Оценивая относимость, допустимость, достоверность представленных истцом доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии со ст. 71 АПК РФ, суд приходит к выводу, что существенность допущенных ответчиком нарушений материалами дела не подтверждена, образовавшаяся за ответчиком задолженность, полностью погашена еще до обращения истца в суд с настоящим иском о расторжении договора, учитывая, отсутствие в материалах дела доказательств образования и регистрации права собственности на вновь образованные земельные участки, а также расположение на спорном участке объектов недвижимости, переданных ответчику в аренду до 08.02.2018, суд отказывает истцу в удовлетворении исковых требований.

Согласно ст.110 АПК РФ госпошлина подлежит отнесению на истца, который в силу ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление муниципального казенного учреждения «Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска» о расторжении договора аренды земли № 344 от 29.10.2013 г. оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения. Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции и постановление арбитражного суда апелляционной инстанции могут быть обжалованы в порядке кассационного производства в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня вступления обжалуемых решения суда, постановления в законную силу.

Судья В.А. Зверева