Решение от 26 октября 2018 г. по делу № А39-6936/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А39-6936/2018

город Саранск26 октября 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 19 октября 2018 года.

Решение в полном объеме изготовлено 26 октября 2018 года.

Арбитражный суд Республики Мордовия в лице судьи Юськаева Р.К.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Публичного акционерного общества "Т Плюс"

к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области

об урегулировании разногласий по договору купли-продажи земельного участка, находящегося в федеральной собственности,

при участии:

от истца: ФИО2, представителя по доверенности от 27.10.2017 г.,

от ответчика: ФИО3, представителя по доверенности №28 от 09.01.2018 г.,

у с т а н о в и л:

Публичное акционерное общество "Т Плюс" обратилось в суд иском к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области об урегулировании разногласий по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 13:23:1105067:216, находящегося в федеральной собственности. В исковом заявлении акционерного общества содержится вариант урегулирования разногласий по договору купли-продажи земельного участка.

Ответчик исковые требования не признал. Указал, что часть положений договора купли-продажи, по которым возникли у сторон разногласия, могут быть устранены во внесудебном порядке. По существу выразил несогласие с предлагаемыми истцом вариантами положений пунктов 2.1, 2.2, 4.2.4, 5.1, 5.3 договора купли-продажи земельного участка. По иным условиям договора купли-продажи земельного участка несогласие не выразил.

В соответствии со статьей 173 АПК РФ судом подлежат урегулированию разногласия только в отношении спорных условий заключаемого договора купли-продажи земельного участка.

Исходя из материалов дела усматривается следующее.

Постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 25 сентября 2017 года по делу №А39-3969/2012 признано незаконным, не соответствующим положениям Земельного кодекса Российской Федерации бездействие Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области, выразившееся в непредоставлении публичному акционерному обществу "Т Плюс" в собственность за плату земельного участка площадью 327116 кв. м, кадастровый номер 13:23:1105067:216, местоположение: <...>.

Указанным судебным актом вменено в обязанность Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области в месячный срок со дня принятия настоящего судебного акта подготовить проект договора купли-продажи земельного участка площадью 327116 кв. м, кадастровый номер 13:23:1105067:216, местоположение: <...>, с указанием выкупной цены в размере 2,5% от его кадастровой стоимости, в трех экземплярах и их подписать, а также направить проекты договора для подписания публичному акционерному обществу "Т Плюс".

Постановление суда апелляционной инстанции вступило в законную силу со дня его принятия и в кассационном порядке не обжаловалось.

Во исполнение постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 25 сентября 2017 года по делу №А39-3969/2012 Теруправление Росимущества сообщением от 28.11.2017 №12463 направило в адрес истца проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 13:23:1105067:216.

В свою очередь истец направил протокол разногласий к указанному договору (сообщение ПАО «Т Плюс» от 28.12.2017 №50600-08-04741).

Впоследствии стороны обменялись письмами по поводу разногласий по условиям заключаемого договора купли-продажи.

В результате переписки стороны к согласию по отдельным условиям договора купли-продажи земельного участка не пришли.

Истец передал на рассмотрение суда возникшие разногласия.

До момента принятия судом решения сторонами не были урегулированы положения пунктов 2.1, 2.2, 4.2.4, 5.1, 5.3 договора купли-продажи земельного участка.

Пункт 2.1 договора предложен ответчиком в следующей редакции:

«2.1. Цена участка составляет 5452124 руб. 15 коп. без учета НДС.»

Пункт 2.1 договора предложен истцом в следующей редакции:

«2.1. Цена участка составляет 3325461 руб. (Три миллиона триста двадцать пять тысяч четыреста шестьдесят один рубль) 26 копеек без учета НДС.».

Суд принимает решение об условиях пункта 2.1. договора купли-продажи земельного участка в редакции истца по следующим основаниям.

Обращение истца №07/3-2244 в ТУ Росимущества о выкупе земельного участка в собственность земельного участка, расположенного по адресу: <...>, датировано 28.06.2012.

Исходя из обстоятельств, установленных постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 25 сентября 2017 года по делу №А39-3969/2012, следует, что выкупная цена земельного участка подлежит определению на момент подачи заинтересованным лицом заявления с приложением к нему необходимых документов в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции установил, что в рассматриваемом случае общество (истец) относится к категории лиц, на которых распространяется льготный порядок определения цены выкупа земельного участка, установленный пунктом 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ.

Положениями пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусматривается, что до 01.07.2012 в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается в размере двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; субъектами Российской Федерации в пределах 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

Таким образом, с учетом обстоятельств, установленных судебным актом, вступившим в законную силу, цена приобретаемого земельного участка подлежит определению на момент подачи заявления о его выкупе.

При этом судом учитывается, что истец (ПАО «Т Плюс»), направляя заявку в уполномоченный орган, выразил желание, готовность реализовать свое право на приобретение земельного участка под принадлежащими ему зданиями, строениями, сооружениями. При этом в силу объективных, не зависящих от роли и воли заявителя, фактов, в том числе в связи с бездействием Теруправления, установленным судебными актами по делу №А39-3799/2012, акционерное общество не имело возможности представить кадастровый паспорт на испрашиваемый земельный участок.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 10 июля 2018 года №13/2018-175798 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 13:23:1105067:216 составляла на дату утверждения кадастровой стоимости (28 октября 2013 года) 133018450 руб. 20 коп.

Соответственно, с учетом положений пункта 1 статьи 2 Закона №137-ФЗ выкупная стоимость земельного участка при его льготном приобретении составляла сумму 3325461 руб. 26 коп. (133018450,2 руб.*2,5%).

Пункт 2.2 договора предложен ответчиком в следующей редакции:

«2.2. Покупатель оплачивает цену участка, указанную в пункте 2.1. настоящего договора, в течение 7 календарных дней с момента заключения договора.».

Пункт 2.2. договора предложен истцом в следующей редакции:

«2.2. Покупатель оплачивает цену участка, указанную в пункте 2.1. настоящего договора, в течение 60 календарных дней с момента заключения договора.».

Суд принимает решение об условиях пункта 2.2. договора купли-продажи земельного участка в следующей редакции:

«2.2. Покупатель оплачивает цену Участка, указанную в пункте 2.1. настоящего Договора, в течение 10 рабочих дней со дня заключения договора купли-продажи земельного участка.».

Свой вывод суд обосновывает следующим.

Правовых актов, предусматривающих сроки оплаты земельных участков, находящихся в федеральной собственности, на которых расположены принадлежащие на праве собственности потенциальному покупателю здания, строения, сооружения, уполномоченными органами не принято.

Действуя в рамках полномочий, предусмотренных подпунктом 2 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации, Правительством Республики Мордовия принято постановление от 14 января 2013 года №2 "О порядке определения цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Мордовия или государственная собственность на которые не разграничена, при их продаже собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках без проведения торгов".

Пунктом 5 Порядка определения цены и оплаты земельных участков, утвержденного вышеуказанным постановлением, предусмотрено, что оплата приобретаемых земельных участков осуществляется единовременно в течение 10 рабочих дней со дня заключения договора купли-продажи земельного участка либо в рассрочку.

В рассматриваемом случае истец не выразил желания приобрести из федеральной собственности земельный участок в рассрочку.

Принимая во внимание вышеуказанный правовой акт Республики Мордовия, суд определяет срок для оплаты приобретаемого земельного участка в течение 10 рабочих дней со дня заключения договора купли-продажи.

Иной подход к определению срока оплаты цены земельного участка способен повлечь за собой преимущественное (при увеличении срока оплаты) либо ухудшающее (при уменьшении срока оплаты) положение истца (ПАО «Т Плюс») по отношению к лицам, приобретающим на территории одного и того же субъекта Российской Федерации, земельные участки из земель, находящихся в государственной собственности Республики Мордовия или государственная собственность на которые не разграничена.

Пункт 4.2.4 договора предложен ответчиком в следующей редакции:

«4.2.4. Предоставлять информацию о состоянии Участка по запросам соответствующих органов государственной власти и органов местного самоуправления, создавать необходимые условия для контроля за надлежащим выполнением условий Договора и установленного порядка использования Участка, а также обеспечивать доступ и проход на Участок их представителей.».

Пункт 4.2.4 договора истец предлагает исключить.

Суд принимает решение об исключении пункта 4.2.4. договора купли-продажи земельного участка в редакции, предложенной ответчиком, по следующим основаниям.

Положениями статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации установлены обязанности для собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков. Указанные лица обязаны:

использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;

осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности;

своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;

своевременно производить платежи за землю;

соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности;

не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы;

выполнять иные требования, предусмотренные Кодексом, федеральными законами.

Под государственным земельным надзором понимаются деятельность уполномоченных федеральных органов исполнительной власти, направленная на предупреждение, выявление и пресечение нарушений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также юридическими лицами, их руководителями и иными должностными лицами, индивидуальными предпринимателями, гражданами требований законодательства Российской Федерации, за нарушение которых законодательством Российской Федерации предусмотрена административная и иная ответственность, посредством организации и проведения проверок указанных органов, юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и граждан, принятия предусмотренных законодательством Российской Федерации мер по пресечению и (или) устранению последствий выявленных нарушений, и деятельность указанных уполномоченных органов государственной власти по систематическому наблюдению за исполнением требований земельного законодательства, проведению анализа и прогнозированию состояния исполнения требований земельного законодательства при осуществлении органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями, гражданами своей деятельности (статья 71 ЗК РФ).

Под муниципальным земельным контролем понимается деятельность органов местного самоуправления по контролю за соблюдением органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями, гражданами в отношении объектов земельных отношений требований законодательства Российской Федерации, законодательства субъекта Российской Федерации, за нарушение которых законодательством Российской Федерации, законодательством субъекта Российской Федерации предусмотрена административная и иная ответственность (статья 72 ЗК РФ).

В рамках осуществления государственного земельного контроля должностные лица органов государственного земельного надзора имеют, среди прочего, право:

осуществлять плановые и внеплановые проверки соблюдения требований законодательства Российской Федерации;

запрашивать и безвозмездно получать на основании запросов в письменной форме от органов государственной власти, органов местного самоуправления, юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, граждан информацию и документы, необходимые для проведения проверок, в том числе документы о правах на земельные участки и расположенные на них объекты, а также сведения о лицах, использующих земельные участки, в отношении которых проводятся проверки, в части, относящейся к предмету проверки;

беспрепятственно по предъявлению служебного удостоверения и копии приказа (распоряжения) органа государственного земельного надзора о назначении проверки получать доступ на земельные участки, в том числе земельные участки, занятые объектами обороны и безопасности, а также другими специальными объектами, и осматривать такие земельные участки и объекты для осуществления государственного земельного надзора;

осуществлять административное обследование объектов земельных отношений, оформлять его результаты соответствующим актом.

Таким образом, обязанность собственников земельных участков по предоставлению необходимой информации о состоянии участка по запросам соответствующих органов государственной власти и органов местного самоуправления, по обеспечению доступа и прохода на участок их представителей уже законодательно закреплена нормами земельного законодательства.

Регламентация порядка и условий предоставления собственником информации о земельном участке, положениями гражданско-правового договора является избыточной, дублирующей положения федерального закона.

К тому же за нарушение таких условий положениями представленного договора купли-продажи земельного участка ответственность не предусматривается, что также свидетельствует об отсутствии в этом необходимости.

Пункт 5.1 договора предложен ответчиком в следующей редакции:

«5.1. Покупатель несёт ответственность перед третьими лицами за последствия отчуждения недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве собственности и находящегося на Участке, с момента подачи заявки на приватизацию Участка до государственной регистрации права собственности на Участок.».

Пункт 5.1 договора истец предлагает исключить.

Суд принимает решение об исключении пункта 5.1 договора купли-продажи земельного участка в редакции, предложенной ответчиком, по следующим основаниям.

Положениями статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривается:

1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования

2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В силу положений статьи 557 ГК РФ предусмотрено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (пункт 1 статьи 476 ГК РФ).

Таким образом, на законодательном уровне детально урегулированы вопросы, связанные с продажей недвижимости, и возникновением соответствующих прав на использование земельного участка под такой недвижимостью. При этом положения статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяют свое действие как на собственника земельного участка, так и на лиц, владеющих земельным участком на ином праве.

К тому же стороны заключаемого договора купли-продажи земельного участка, как коммерческая организация (ПАО «Т Плюс»), так и орган государственной власти (Теруправление Росимущества) не уполномочены определять ответственность сторон, её степень и меру по отношению к третьим лицам, не участвующим в заключении договора.

Пункт 5.3 договора предложен ответчиком в следующей редакции:

«5.3. За нарушение срока внесения платежа, указанного в пункте 2.2 настоящего Договора, Покупатель выплачивает пени из расчёта 0,1% от цены Участка за каждый календарный день просрочки. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном пунктом 2.4 настоящего Договора для оплаты цены Участка.».

Пункт 5.3. договора, предложенный ответчиком, истец предлагает исключить.

Суд принимает решение об условиях пункта 5.3. договора купли-продажи земельного участка в следующей редакции:

«5.3. За нарушение срока внесения платежа, указанного в пункте 2.2 настоящего Договора, Покупатель выплачивает пени в размере одной трехсотой действующей на дату уплаты пени ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации от не уплаченной в срок суммы за каждый календарный день просрочки. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном пунктом 2.4 настоящего Договора для оплаты цены Участка.».

Свой вывод суд обосновывает следующим.

Правовых актов, предусматривающих ответственность за нарушение сроков оплаты земельных участков, находящихся в федеральной собственности, на которых расположены принадлежащие на праве собственности потенциальному покупателю здания, строения, сооружения, уполномоченными органами не принято.

Пунктом 1 статьи 329 ГК РФ предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Стороны в ходе судебного разбирательства возражений по неустойке, как способу обеспечения исполнения обязательств по договору купли-продажи земельного участка, не выразили.

Её размер судом определяется исходя из положений законодательных актов о мерах ответственности за просрочку оплаты, как наиболее часто применяемых сторонами спора в обычных условиях гражданского оборота (Федеральный закон от 05.04.2013 №44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд", Бюджетный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 27.07.2010 №190-ФЗ "О теплоснабжении").

Так, положениями пункта 34 Федерального закона от 05.04.2013 №44-ФЗ предусмотрено, что в случае просрочки исполнения заказчиком обязательств, предусмотренных контрактом, а также в иных случаях неисполнения или ненадлежащего исполнения заказчиком обязательств, предусмотренных контрактом, поставщик (подрядчик, исполнитель) вправе потребовать уплаты неустоек (штрафов, пеней). Пеня начисляется за каждый день просрочки исполнения обязательства, предусмотренного контрактом, начиная со дня, следующего после дня истечения установленного контрактом срока исполнения обязательства. Такая пеня устанавливается контрактом в размере одной трехсотой действующей на дату уплаты пеней ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации от не уплаченной в срок суммы (пункт 5 статьи).

Сходные размеры неустойки за нарушение финансовых обязательств предусмотрены 306.5 Бюджетного кодекса Российской Федерации и статьей 15 Федерального закона «О теплоснабжении».

Таким образом, принимая во внимание установленный в перечисленных законодательных актах размер неустойки, суд определяет пени в размере одной трехсотой действующей на дату уплаты пени ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации от не уплаченной в срок суммы за каждый календарный день просрочки.

В связи с тем, что исковые требования удовлетворены частично, на основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы по оплате госпошлины относятся на стороны в равном размере. На ответчика возлагается обязанность по компенсации расходов истца по уплате госпошлины в размере 3000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 173, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

урегулировать разногласия, возникшие между Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области (продавец) и Публичным акционерным обществом "Т Плюс" (покупатель), при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 13:23:1105067:216, находящегося в федеральной собственности.

Пункт 2.1. договора утвердить в следующей редакции:

«2.1. Цена участка составляет 3325461 руб. (Три миллиона триста двадцать пять тысяч четыреста шестьдесят один рубль) 26 копеек без учета НДС.»;

пункт 2.2. договора утвердить в следующей редакции:

«2.2. Покупатель оплачивает цену Участка, указанную в пункте 2.1. настоящего Договора, в течение 10 рабочих дней со дня заключения договора купли-продажи земельного участка.»;

исключить пункт 4.2.4. из текста договора, предложенного в следующей редакции:

«4.2.4. Предоставлять информацию о состоянии Участка по запросам соответствующих органов государственной власти и органов местного самоуправления, создавать необходимые условия для контроля за надлежащим выполнением условий Договора и установленного порядка использования Участка, а также обеспечивать доступ и проход на Участок их представителей.»;

исключить пункт 5.1. из текста договора, предложенного в следующей редакции:

«5.1. Покупатель несёт ответственность перед третьими лицами за последствия отчуждения недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве собственности и находящегося на Участке, с момента подачи заявки на приватизацию Участка до государственной регистрации права собственности на Участок.»;

утвердить пункт 5.3. договора в следующей редакции:

«5.3. За нарушение срока внесения платежа, указанного в пункте 2.2 настоящего Договора, Покупатель выплачивает пени в размере одной трехсотой действующей на дату уплаты пени ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации от не уплаченной в срок суммы за каждый календарный день просрочки. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном пунктом 2.4 настоящего Договора для оплаты цены Участка.».

Взыскать с Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области (1091326001502, ИНН <***>) в пользу Публичного акционерного общества "Т Плюс" (ОГРН <***>, ИНН <***>) судебные расходы по оплате госпошлины в размере 3000 руб.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Мордовия в течение месяца со дня вынесения решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяР.К. Юськаев