Решение от 19 февраля 2020 г. по делу № А51-22265/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-22265/2019
г. Владивосток
19 февраля 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 13 февраля 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 19 февраля 2020 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Шохиревой С.Т., при ведении протокола/ аудиозаписи секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Управления имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «СИНЕМА-УССУРИЙСК» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о внесении изменений в условия договора аренды,

при участии в заседании:

от истца – ФИО2, доверенность от 10.01.2020 №3, диплом ВГУЭС от 25.12.2006 №23003, служебное удостоверение;

от ответчика – ФИО3, доверенность от 14.10.2019, диплом ДВГУ от 22.06.2009 №24898, паспорт;

установил:

Управление имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «СИНЕМА-УССУРИЙСК» с иском о внесении изменений в условия договора аренды от 30.08.2000 № 227, заключенного между управлением имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа и ООО «Синема-Уссурийск» на аренду нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: <...>, изменений: «пункт 5.1 изложить в следующей редакции: Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы не чаще одного раза в год. Размер арендной платы определяется на основании отчета рыночной стоимости аренды имущества, производственной за счет средств Арендодателя в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Письменное уведомление об изменении размера арендной платы с приложением выписки из отчета об оценке направляется арендодателем в течение 10 рабочих дней с момента получения отчета арендатору заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Новый размер арендной платы устанавливается с даты получения арендатором уведомления об изменении размера арендной платы».

Истец поддержал заявленные требования, основанные на положениях статей 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, в полном объеме, пояснил, что просит внести изменения в Договор аренды недвижимого имущества №227 от 30.08.2000, поскольку договор должен носить обоюдовыгодный характер и не ущемлять интересы одной из сторон. Исполнение договора без внесения изменений в его условия о возможности изменения размера арендной платы, влечет для арендодателя такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Ответчик возразил по заявленным требования в полном объеме, указывая, что в данном случае не имеется правовых оснований для изменения договора аренды в порядке ст.451 ГК РФ, что истец ранее обращался с аналогичными требованиями в арбитражный суд в рамках дела № А51-1056/2010. Возражая относительно доводов истца об арендной плате в размере, не превышающем стоимости содержания имущества, поясняет, что коммунальные услуги оплачиваются арендатором отдельно на основании выставляемых ресурсоснабжающими организациями счетов.

Из материалов дела следует, что между МУП «Дирекция Киносети г.Уссурийска» (Арендодатель) и ООО «Синема-Уссурийск» (Арендатор) заключен Договор аренды недвижимого имущества №227 от 30.08.2000 (в редакции дополнительных соглашений от 21.12.2000, от 01.06.2001, от 15.08.2002, от 25.12.2002, от 01.01.2003, от 20.12.20018), согласно условиям которого Арендодатель передает Арендатору в долгосрочное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 1335,5 кв.м: на первом этаже - коридор площадью 54,7 кв.м., коридор площадью 7,9 кв.м, касса площадью 8,1 кв.м, кабинет площадью 7,3 кв.м, кабинет площадью 19,8 кв.м, фойе площадью 56.8кв.м, кабинет площадью 11,8 кв.м, туалет площадью 21,3 кв.м, лестничная клеткаплощадью 20,4 кв.м, фойе площадью 141,1 кв.м, коридор площадью 9,3 кв.м, торговое площадью 21,8 кв.м, зрительный зал площадью 368,9 кв.м, сцена площадью 52,2 кв.м, коридор площадью 9,3 кв.м, коридор площадью 8,3 кв.м, лестничная клетка площадью 24,0 кв.м, туалет площадью 17,9 кв.м, бытовая площадью 23,5 кв.м, кабинет площадью 14,1 кв.м, кабинет площадью 8,2 кв.м, гардероб площадью 17,1 кв.м, подсобное площадью 17,0 кв.м; на втором этаже - бар площадью 63,0 кв.м, подсобное площадью 6,0 кв.м, мойка площадью 8,8 кв.м, кабинет площадью 17,7 кв.м, коридор площадью 18,0 кв.м, гардеробная площадью 7,7 кв.м, выпрямительная площадью 6,5 кв.м, аппаратная площадью 54,0 кв.м, щитовая площадью 5,3 кв.м, коридор площадью 5,9 кв.м, кабинет площадью 8,2 кв.м, коридор площадью 47,2 кв.м, смотровой зал площадью 96,8 кв.м, общей площадью1285,9 кв.м, расположенных в нежилом помещении с кадастровым номером 25:34:016902:13409 площадью 1437,3 кв.м, по адресу: <...>; на первом этаже - мастерская площадью 28,6 кв.м, расположенная в помещении с кадастровым номером 25:34:016902:13407 площадью 28,6 кв.м по адресу: <...>; в) на первом этаже - гараж площадью 21,0 кв.м, расположенный в помещении скадастровым номером 25:34:016902:13408 площадью 21,0 кв.м. по адресу: <...>, для использования в следующих целях: киноконцертной деятельности, проката и продажи аудио- и видеопродукции, оказания услуг бара и кафе, а равно осуществления другой сопутствующей кинопрокату коммерческой деятельности.

Согласно п.2.1 договора он заключен на срок 25 лет – с 30.08.2000 года по 30.08.2025 года.

В силу п.5.1 договора за аренду имущества, Арендатор своевременно уплачивает арендную плату в сумме 882 566,26 руб. в год с учетом налога на добавленную стоимость, согласно прилагаемого расчета, являющегося неотъемлемой частью договора.

Согласно п.6.2 договора настоящий договор может быть досрочно изменен или расторгнут по оглашению сторон. Если стороны не пришли к соглашению, договор может быть изменен или расторгнут только по решению Арбитражного суда.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Письмом №11-01/14/4324 от 22.08.2019 истец направил в адрес ответчика для подписания дополнительное соглашение к договору аренды №227 от 30.08.2000 об изменении условий договора аренды, согласно которому просил изложить п.5.1 Договора аренды недвижимого имущества №227 от 30.08.2000 в следующей редакции: «Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы не чаще одного раза в год. Размер арендной платы определяется на основании отчета рыночной стоимости аренды имущества, производственной за счет средств Арендодателя в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Письменное уведомление об изменении размера арендной платы с приложением выписки из отчета об оценке направляется арендодателем в течении 10 рабочих дней с момента получения отчета арендатору заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Новый размер арендной платы устанавливается с даты получения арендатором уведомления об изменении размера арендной платы».

Письмом от 11.09.2019 ответчик уведомил истца об отказе от подписания дополнительного соглашения к договору аренды №227 от 30.08.2000.

Письмом №11-01/14/4770 от 16.09.2019 истец повторно просил подписать дополнительное соглашение к договору аренды №227 от 30.08.2000 об изменении условий договора аренды, согласно которому истец просит изложить п.5.1 Договора аренды недвижимого имущества №227 от 30.08.2000 в указанной редакции.

Ответчик письмом от 27.09.2019 повторно уведомил истца об отказе от подписания дополнительного соглашения к договору аренды №227 от 30.08.2000, что послужило основанием для обращения в суд с рассматриваемым иском.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам Главы 7 АПК РФ, изучив доводы сторон, суд находит заявленное истцом требование необоснованным в силу следующего.

Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что по Договору аренды недвижимого имущества №227 от 30.08.2000 между истцом, как арендодателем, и ответчиком, как арендатором, сложились обязательственные договорные отношения по договору аренды недвижимого имущества согласно нормам главы 34 «Аренда» ГК РФ.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

При этом пунктом 3 статьи 614 ГК РФ закреплено, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Как уже было изложено выше, в соответствии с п.5.1 договора за аренду имущества, за пользование объектом Арендатор своевременно уплачивает арендную плату в сумме 882566,26 руб. в год с учетом налога на добавленную стоимость, согласно прилагаемого расчета, являющегося неотъемлемой частью договора.

Главой 29 ГК РФ установлены основания, условия и порядок изменения и расторжения договоров.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Материалами дела и пояснениями сторон подтверждается, что стороны к соглашению об изменении договора аренды не пришли.

В соответствии с п. 6.2 спорного договора аренды он может быть досрочно изменен или расторгнут по соглашению сторон. Если стороны не пришли к соглашению, договор может быть изменен или расторгнут только по решению арбитражного суда.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Механизм изменения условий договора при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, предусмотрен статьей 451 ГК РФ, согласно пункту 1 которой такое изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

При этом если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны при одновременном наличии условий, указанных в пункте 2 статьи 451 ГК РФ.

Кроме того, даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора судебным решением допускается в исключительных случаях. Для такого изменения необходимо установление хотя бы одного из прямо названных в пункте 4 статьи 451 ГК РФ оснований - установление либо того, что расторжение договора противоречит общественным интересам, либо того, что расторжение сделки повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Между тем увеличение ставок арендной платы за аналогичное имущество, как и иные объективные экономические процессы (включая высокий уровень инфляции, изменение курса валют и т.п.), установление отчетом оценщика иного размера арендной платы, не относятся к числу упомянутых в статье 451 ГК РФ обстоятельств, которые стороны не могли предвидеть при заключении договора.

Следовательно, оснований для изменения размера арендной платы в судебном порядке по требованию Управления по мотиву существенного изменения обстоятельств, у арбитражного суда в данном случае не имеется.

Согласно пункту 2 статьи 310 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, допускается в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором

Учитывая, что истцом не представлено доказательств, подтверждающих существенно изменившиеся обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора, что следует из ст. 451 ГК РФ, и указанные обстоятельства обосновывающие необходимость внесения изменений в договор не относятся к предусмотренным п. 2 ст. 450 ГК РФ, требование истца о внесении изменений в договор аренды удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Шохирева С.Т.