Решение от 29 сентября 2021 г. по делу № А66-5120/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А66-5120/2018
г. Тверь
29 сентября 2021 года


(резолютивная часть решения объявлена 29.09.2021)

Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Балакина Ю.П., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению администрации города Твери к обществу с ограниченной ответственностью «Сталь» и обществу с ограниченной ответственностью «ДСК – Логистика»,

третьи лица: Департамент архитектуры и градостроительства города Твери, Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области, об обязании исполнить условия договоров аренды,

В заседании приняли участие:

от истца – ФИО2,

от ООО «ДСК-Логистика» - ФИО3,

от ООО «Сталь» - не явился,

от Департамента – не явился,

от Министерства – не явился,

У С Т А Н О В И Л :

администрация города Твери (далее – заявитель, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением, в котором просит:

1. Обязать общество с ограниченной ответственностью «ДСК-Логистика» исполнить условия договора аренды земельного участка, предназначенного для комплексного освоения в целях жилищного строительства № 004-з/13 от 09.01.2013 по благоустройству земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100033:2930, площадью 4718 кв.м, а именно - обеспечить строительство 2-х полосной дороги, предусмотренной утвержденным проектом планировки территории.

2. Обязать общество с ограниченной ответственностью «Сталь» исполнить условия договора аренды земельного участка, предназначенного для комплексного освоения в целях жилищного строительства № 004-з/13 от 09.01.2013 по строительству на земельном участке с кадастровым номером 69:40:0100033:2932, площадью 11183 кв.м., объекта капитального строительства - детского сада, предусмотренного утвержденным проектом планировки территории.

Заявленные требования мотивированы условиями договора аренды земельного участка, предназначенного для комплексного освоения в целях жилищного строительства №004-з/13 от 09.01.2013, договором от 22.11.2016 между ООО «ДСК-Логистика» и ООО «Сталь» по передаче (уступке) прав и обязанностей (цессии) по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100033:2932, площадью 11183 кв.м.

Определение от 14.09.2021 суд возобновил производство по делу, приостановленное определением от 10.03.2020.

Ответчики требования не признали по основаниям, указанным в отзывах.

Третьи лица поддержали требования администрации.

Представители Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области, Департамента архитектуры и градостроительства города Твери и ООО «Сталь», надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, представитель Министерства представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, что в соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Как следует из материалов дела, 23.11.2012 Министерством имущественных и земельных отношений Тверской области было издано распоряжение № 2910 (т. 3 л.д. 56) о проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов, государственная собственность на который не разграничена, для комплексного освоения в целях жилищного строительства площадью 39469,50 кв.м., в границах согласно кадастровому паспорту с кадастровым номером 69:40:0100033:67, почтовый адрес ориентира: <...>

На основании указанного распоряжения № 2910 от 23.11.2012 было размещено извещение о проведении аукциона с соответствующими приложениями (т. 3 л.д. 63-90).

На основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка и земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 24.12.2012 между Министерством имущественных и земельных отношений Тверской области (далее - Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «ДСК-Логистика» (далее - Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, предназначенного для комплексного освоения в целях жилищного строительства №004-з/13 от 09.01.2013 года (т. 1 л.д. 7-14) (далее - Договор).

Указанный договор соответствует условиям извещения и конкурсной документации.

Согласно пункту 1.1. Договора (предмет Договора) Арендодатель передает Арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов с разрешенным использованием по жилищное строительство площадью 39469,50 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <...> кадастровый номер 69:40:0100033:67, в границах согласно кадастровому паспорту (т. 1 л.д. 15-16) (далее - Участок).

Пунктом 1.2. Договора установлено, что Участок предоставляется Арендатору для комплексного освоения в целях жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования Участка и документацией по планировке территории.

Согласно пункту 4.1 Арендатор уплачивает в соответствии с условиями настоящего Договора следующие виды платежей: плату за право на заключение настоящего Договора и арендную плату за участок.

Согласно пункту 5.2.4 Договора Арендатор обязуется разработать и в установленном порядке обеспечить утверждение документации по планировке в срок, указанный в подпункте 3.2.1 пункта 3.2 Договора.

Согласно пункту 5.2.6 Договора Арендатор обязуется обеспечить осуществление проектирования и строительства объектов недвижимости на участке в соответствии с требованиями норм и правил в области градостроительства, проектирования и строительства.

В соответствии с п. 2.2 Договора под объектами недвижимости в настоящем Договоре понимаются объекты жилищного строительства, а также необходимые для их функционирования объекты инженерной и транспортной инфраструктуры, возводимые на участке в соответствии с согласованной и утвержденной в установленном порядке проектной документацией.

Согласно подпункту 3.2.2. Договора строительство (создание) объектов инженерной инфраструктуры (внутриплощадочных инженерных сетей и сооружений) в соответствии с документацией по планировке в срок 24 месяца со дня утверждения в установленном порядке документации по планировке территории, но не позднее 38 месяцев со дня подписания договора аренды земельного участка.

На основании подпункта 3.2.3. Договора максимальный срок осуществления жилищного и иного строительства - 48 месяцев со дня утверждения в установленном порядке документации по планировке территории, но не позднее 62 месяцев со дня подписания договора аренды земельного участка. Данный срок является сроком окончания комплексного освоения Участка. Датой окончания данной деятельности является дата выдачи в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию последнего из объектов недвижимости, предусмотренных утвержденной документацией по планировке.

Согласно пункту 8.1 Договора (ответственность сторон) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения условий договора Сторона, нарушившая условия Договора, обязана возместить причиненные убытки, включая упущенную выгоду, в соответствии с законодательством РФ.

Постановлением администрации города Твери от 20.05.2014 №623 в редакции постановления администрации города Твери от 04.07.2016 №1130, утверждена документация по планировке территории в границах земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100033:67 (почтовый адрес ориентира: <...>) в Заволжском районе города Твери.

Земельный участок с кадастровым номером 69:40:0100033:67 был размежеван на несколько земельных участков, в т.ч., на земельные участки с кадастровыми номерами 69:40:0100033:2930 и 69:40:0100033:2932, дата присвоением им кадастровых номеров - 17.12.2014.

09.02.2015 года между Арендодателем и Арендатором заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, предназначенного для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 09.01.2013 №004-з/13 о внесении изменений (т. 1 л.д. 18-19) (далее - Соглашение).

Соглашением, стороны внесли изменение в предмет Договора, а именно Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду следующие земельные участки:

69:40:0100033:2933 площадью 341 кв.м. для целей строительства пристроенной котельной;

69:40:0100033:2929 площадью 13036 кв.м. для целей строительства многоквартирного 16-этажного жилого дома;

69:40:0100033:2928 площадью 10144 кв.м. для целей строительства многоквартирного 16-этажного жилого дома;

69:40:0100033:2931 площадью 48 кв.м. для целей строительства трансформаторной подстанции; арбитражный суд Тверской Области;

69:40:0100033:2932 площадью 11183 кв.м. для целей жилищного строительства (т. 1 л.д. 24);

69:40:0100033:2930 площадью 4718 кв.м. для целей организации земель общего пользования (т. 1 л.д. 27).

На основании статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 23.06.14г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»), полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, перешли к Администрации города Твери с 01.03.2015г.

22.11.2016 года между ООО «ДСК-Логистика» и ООО «Сталь» заключен договор по передаче (уступке) прав и обязанностей (цессии) по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100033:2932, площадью 11183 кв.м. (т. 1 л.д. 20-23).

Согласно проекту межевания территории и кадастрового паспорта, земельный участок с кадастровым номером 69:40:0100033:2930, площадью 4718 кв.м, предусматривается под территорию общего пользования и на части этого земельного участка согласно проекту планировки территории должна располагаться двухполосная дорога, а на земельном участке с кадастровым номером 69:40:0100033:2932, площадью 11183 кв.м. с видом разрешенного использования для целей жилищного строительства второй очереди согласно проекту планировки территории должен располагаться объект капитального строительства - детский сад.

Посчитав, что ответчики согласно условиям договора аренды земельного участка, предназначенного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, №004-з/13 от 09.01.2013, на указанных земельных участках должны были построить двухполосную дорогу (ООО «ДСК-Логистика») и детский сад (ООО «Сталь»), но этого не сделали, администрация обратилась в Арбитражный суд Тверской области с настоящим исковым заявлением.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей участвующих в деле лиц, суд исходит из следующего.

В силу положений статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Федеральным законом от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" Земельный кодекс Российской Федерации был дополнен статьями 30.1 и 30.2 (действовавшими до 01.03.2015), установившими особенности предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства и комплексного освоения в целях жилищного строительства. Согласно упомянутым статьям, продажа земельных участков или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для указанных целей осуществляется на аукционах. Порядок организации и проведения таких аукционов регламентирован статьями 38.1, 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 названного Кодекса (максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства - п.п.6; максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи - п.п.7; максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков - п.п.8.

Кроме того, пунктом 4 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) было предусмотрено, что арендодателем могут быть установлены другие требования, касающиеся комплексного освоения земельного участка. При этом не могут устанавливаться требования к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы победителя аукциона, кроме установленных настоящей статьей.

Как следует из материалов дела и установлено судом, из распоряжения № 2910 от 23.11.2012, конкурсной документации, договора аренды земельного участка, предназначенного для комплексного освоения в целях жилищного строительства №004-з/13 от 09.01.2013 года не следует, что на Общество возлагались обязанности по строительству отрезка двухполосной дороги общего пользования и детского сада на территории, предоставленной для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

При этом, проект планировки территории, на который ссылается истец, не относится к числу оснований возникновения гражданских прав и обязанностей и не может являться основанием возникновения обязательств по строительству детского сада и 2-х полосной автомобильной дороги общего пользования.

Согласно пункту 5.2.6 Договора Арендатор обязуется обеспечить осуществление проектирования и строительства объектов недвижимости на участке в соответствии с требованиями норм и правил в области градостроительства, проектирования и строительства.

В соответствии с п. 2.2 Договора под объектами недвижимости в настоящем Договоре понимаются объекты жилищного строительства, а также необходимые для их функционирования объекты инженерной и транспортной инфраструктуры, возводимые на участке в соответствии с согласованной и утвержденной в установленном порядке проектной документацией.

Пункт 1.2. Договора разделяет понятия жилищного строительства и иного строительства (строительства других объектов).

В частности в пункте 1 статьи 9 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в редакции, действующей на момент проведения аукциона и заключения Договора аренды от 21.08.2006, указано на то, что территориальное планирование направлено на определение в документах территориального планирования назначения территорий, исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

В пункте 1 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в редакции, действующей на момент проведения аукциона и заключения договора аренды, также указано, что в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.

В подпункте 1 пункта 3 статьи 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в редакции, действующей на момент проведения аукциона и заключения договора аренды, указано, основная часть проекта планировки территории включает в себя чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются, в том числе, линии, обозначающие дороги, улицы, проезды, линии связи, объекты инженерной и транспортной инфраструктур.

Из материалов дела следует, что 24 октября 2014 года инспекцией архстройконтроля департамента архитектуры и строительства администрации города Твери в отношении указанного объекта было выдано Разрешение на строительство № RU 69310000-683 (далее по тексту-Разрешение на строительство), согласно которого, ООО «ДСК-Логистика» получило разрешение на строительство только двух многоэтажных жилых дома. ООО «ДСК-Логистика» были построены два многоквартирных жилых дома и досрочно введены в эксплуатацию, что подтверждается Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № 69-40-42-2016 от 30.06.2016 года и № 69-ru69304000-68-2016 от 14.11.2016 года. Следовательно, построенные объекты капитального строительства соответствуют требованиям технических регламентов, иных нормативных правовых актов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требования оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, что подтверждается Заключением № 32 от 20 июня 2016 года и Заключением № 64 от 24 октября 2016 года.

Двухполосная автомобильная дорога указана на проекте планировки территории для наглядности соответствия проекта планировки территоррии земельного участка генеральному плану города Твери, в котором заложена магистраль вдоль Октябрьской железной дороги, частью которой и является спорный участок дороги, что подтверждается в т.ч. протоколом № 27-13 публичных слушаний по проектам градостроительных решений от 10.12.2013 г.; выпиской из протокола №1 заседания комиссии по землепользованию и застройке г. Твери от 22.01.2014 г. Проект планировки территории уточняет порядок (последовательность) развития территории

Начальная цена и размер арендной платы за использование территории комплексного освоения были установлены с учетом отсутствия автомобильных дорог, что свидетельствует о возложении на арендатора обязательств по строительству за свой счет улично-дорожной сети и передаче в муниципальную собственность указанного отрезка дороги. При этом, при строительстве многоквартирных жилых домов использовались денежные средства физических лиц, в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Кроме того, доказательств того, что автодорога необходима для функционирования объектов жилищного строительства истец не представил.

Помимо этого, земельный участок с кадастровым номером 69:40:0100033:2932 площадью 11183 кв.м. предназначен для целей жилищного строительства.

Таким образом, Договор и конкурсная документация не предусматривают обязанности арендатора по строительству детского сада и двухполосной автомобильной дороги.

При указанных обстоятельствах основания для удовлетворения заявленных требований у суда отсутствуют.

Руководствуясь статьями 65, 167-170 АПК РФ, арбитражный суд



Р Е Ш И Л :

В удовлетворении заявленных администрацией города Твери требований отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд, г. Вологда, в течение месяца со дня его принятия.


Судья Ю.П. Балакин