Решение от 4 мая 2022 г. по делу № А32-51219/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции


дело №А32-51219/2020

г. Краснодар«04» мая 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 04 марта 2022 года.

Решение суда в полном объёме изготовлено 04 мая 2022 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Голубченко Д.Э., рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-51219/2020

по иску администрации муниципального образования город Горячий Ключ

к гаражному кооперативу «Авто-Дом» (ОГРН <***> ИНН <***>)

о расторжении договора аренды земельного участка,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, - МУП муниципального образования г. Горячий Ключ «Водоканал», министерство природных ресурсов Краснодарского края, Кубанское бассейновое водное управление Федерального агентства водных ресурсов,


при участии в судебном заседании 04.03.2022 представителя администрации – ФИО1 (по доверенности от 10.01.2022), представителя кооператива – председателя ФИО2 (лично),

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город Горячий Ключ (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к гаражному кооперативу «Авто-Дом» (далее – кооператив, ответчик) со следующими требованиями:

- расторгнуть договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 18.03.2016 №4100005616, находящегося в муниципальной собственности, с кадастровым номером 23:41:1012001:761, площадью 14192 кв. м, расположенного по адресу: <...>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения гаражей и автостоянок;

- указать, что настоящее решение суда является основанием для прекращения в Едином государственном реестре недвижимости записи об ограничении (обременении) в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 23:41:1012001:761 в пользу гаражного кооператива «Авто-Дом».

Исковые требования администрации мотивированы неосвоением земельного участка в целях строительства, отсутствием у кооператива разрешения на строительство, неустранением допущенных нарушений в срок, указанный в претензии администрации.

Определением от 20.07.2021 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены МУП муниципального образования г. Горячий Ключ «Водоканал», министерство природных ресурсов Краснодарского края, Кубанское бассейновое водное управление Федерального агентства водных ресурсов.

В судебном заседании, состоявшемся 04.03.2022, представитель администрации исковые требования поддержал, представитель кооператива просил в удовлетворении исковых требований отказать по основаниям, приведённым в отзыве.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд пришёл к следующим выводам.

Как установлено судом и следует из материалов дела, спорный земельный участок с кадастровым номером 23:41:1012001:761 был поставлен на государственный кадастровый учет 14.08.2015 на основании заявления о постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости от 13.08.2015 и межевого плана. Данный земельный участок был образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:41:1012001:487 (письмо ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю от 23.08.2021 №27-12961-БВ/21 – том 3, л.д. 1).

Земельный участок с кадастровым номером 23:41:1012001:487, являющийся, таким образом, исходным земельным участком по отношению к спорному земельном у участку с кадастровым номером 23:41:1012001:761, был предоставлен в аренду администрацией муниципального образования город Горячий Ключ гаражному кооперативу «Автолюбитель» на основании договора аренды от 29.07.2011 №4100004271, предусматривающего вид разрешенного использования земельного участка – для размещения многоярусных гаражей (том 2, л.д. 129 – 135).

Постановлением администрации от 29.04.2011 №901 было предварительно согласовано гаражному кооперативу «Автолюбитель» место размещения многоярусных гаражей на земельном участке общей площадью 17692 кв. м (земли населенных пунктов), расположенного в <...> район КНС, и утвержден акт о выборе земельного участка (том 2, л.д. 144).

Из выписки из протокола №11 от 23.12.2010 заседания межведомственной комиссии по размещению производительных сил на территории города Горячий Ключ следует, что предоставление земельного участка ориентировочной площадью 17692 кв. м согласовывалось администрацией для размещения многоярусных гаражей (строительство гаражей боксового типа) (том 2, л.д. 145 – 146).

Схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, площадью 17692 кв. м, была утверждена постановлением администрации от 02.06.2011 №1190 с установлением вида разрешенного использования сформированного земельного участка – для размещения многоярусных гаражей (том 2, л.д. 139).

В представленной в материалы дела копии схемы границ земельного участка общей площадью 17692 кв. м предусмотрено формирование участка для размещения многоярусных гаражей (том 2, л.д. 147).

Постановлением администрации от 26.07.2011 №1795 земельный участок с кадастровым номером 23:41:1012001:487, площадью 17692 кв. м, предоставлен в аренду гаражному кооперативу «Автолюбитель» на 49 лет, с видом разрешенного использования – для размещения многоярусных гаражей (том 2, л.д. 137).

Между тем, постановлением администрации от 04.04.2014 №590 был изменен на основании обращения председателя гаражного кооператива «Автолюбитель» вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:41:1012001:487, площадью 17692 кв. м, с установленного вида «для размещения многоярусных гаражей» на испрашиваемый вид «для размещения гаражей и автостоянок» (том 2, л.д. 124).

На основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 02.07.2014 гаражный кооператив «Автолюбитель» передал гаражному кооперативу «Авто-Дом» права и обязанности по договору аренды №4100004553 от 29.07.2011 земельного участка с кадастровым номером 23:43:1012001:487 (том 2, л.д. 122 – 123).

Гаражный кооператив «Автолюбитель» (ОГРН <***> ИНН <***>) по данным Единого государственного реестра юридических лиц ликвидирован 18.05.2015.

Администрация и гаражный кооператив «Авто-Дом» заключили соглашение №3934 от 07.08.2014 к договору аренды земельного участка от 29.07.2011 №4100004553, которым во исполнение постановления администрации от 04.04.2014 №590 изложили пункт 1.1 договора аренды земельного участка в новой редакции, предусматривающей предоставление земельного участка с кадастровым номером 23:41:1012001:487 в аренду как предназначенного для размещения гаражей и автостоянок (том 2, л.д. 121).

Таким образом, постановлением от 04.04.2014 №590 и соглашением от 07.08.2014 №3934 администрация и гаражный кооператив «Авто-Дом» изменили вид разрешенного использования земельного участка с размещения многоярусных гаражей на размещение гаражей и автостоянок.

Администрацией были проведены работы по разделу земельного участка с кадастровым номером 23:41:1012001:487 площадью 17692 кв. м с последующей регистрацией права собственности муниципального образования город Горячий Ключ на два самостоятельных земельных участка с кадастровыми номерами 23:41:1012001:761 и 23:41:1012001:760 (том 2, л.д. 107).

Из письма кооператива от 18.01.2016 следует, что раздел земельного участка с кадастровым номером 23:41:1012001:487 с формированием двух земельных участков был обусловлен возникшей необходимостью раздельного размещения капитальных гаражей и гаражей металлических, сложностями застройки части участка, нежеланием некоторых членов кооператива строить гаражи (том 2, л.д. 108).

Кооператив обратился в администрацию с заявлением от 01.03.2016 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:41:1012001:761, общей площадью 14192 кв. м, в аренду на прежних условиях до 2060 года без проведения торгов на основании подпункта 5 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (том 2, л.д. 103).

Подпунктом 5 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного развития территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктом 8 настоящего пункта, пунктом 5 статьи 46 настоящего Кодекса.

В связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 23:41:1012001:487 с видом разрешенного использования – для размещения гаражей и автостоянок, администрация и кооператив заключили соглашение от 17.03.2016 №4374, которым расторгли договор аренды ото 29.07.2011 №4100004553 (том 2, л.д. 104).

В связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 23:41:1012001:487, на основании заявления кооператива о предоставлении в аренду на новый срок земельного участка, администрация и кооператив заключили договор №4100005616 от 18.03.2016 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:41:1012001:761, общей площадью 14192 кв. м, предназначенного для размещения гаражей и автостоянок, сроком до 26.07.2060 (том 2, л.д. 13 – 22).

Таким образом, спорный договор аренды №4100005616 от 18.03.2016 земельного участка с кадастровым номером 23:41:1012001:761 заключён администрацией и кооперативом в результате раздела исходного земельного участка с кадастровым номером 23:41:1012001:487, находившегося у кооператива в аренде по договору от 29.07.2011 №4100004271, и оформления права аренды на вновь образованный в результате раздела земельный участок.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции на дату заключения договора аренды – 18.03.2016), в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Вместе с тем, изменив в 2014 году постановлением от 04.04.2014 №590 и соглашением от 07.08.2014 №3934 вид разрешенного использования арендуемого земельного участка с кадастровым номером 23:41:1012001:487 с размещения многоярусных гаражей на размещение гаражей и автостоянок администрация и кооператив допустили нарушение требований земельного законодательства, не допускающего возможность изменения вида разрешенного использования земельного участка в рамках действующего договора аренды как постановлением администрации, так и соглашением администрации и арендатора, без проведения публичных процедур, направленных на предоставление находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка в аренду с новым видом разрешенного использования.

Земельное законодательство, с учетом практики его применения арбитражными судами, не позволяет сторонам договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предоставленного для строительства, произвольно изменять вид разрешенного использования такого земельного участка как в одностороннем порядке, так и соглашением сторон, на иной вид разрешенного использования (например, для строительства иного объекта или для целей, не связанных со строительством).

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по своему выбору. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование названных положений противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права. Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды. Арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Земельным кодексом установлены различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства, в том числе жилищного строительства, и для целей, не связанных со строительством. Недопустимо обращение с требованием об изменении вида разрешенного использования земельного участка с целью обхода процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков.

Приведённая правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 №1756/13, постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.02.2018 по делу №А32-37765/2016, от 19.03.2018 по делу №А32-16772/2017, от 01.09.2016 по делу №А32-11191/2015, от 29.11.2017 по делу №А32-15377/2016, постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2020 по делу №А32- 12717/2020, решении Арбитражного суда Краснодарского края от 20.07.2018 по делу №А32- 18620/2017, оставленному без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.05.2019, а также в решении Арбитражного суда Краснодарского края от 20.10.2021 по делу №А32-17326/2021, оставленному без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2021.

Согласно абзацу 9 пункта 3 «Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14 ноября 2018 года, произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности. Земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий (часть 2 статьи 7 Земельного кодекса). Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. При кадастровом учете участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 N 13016/11).

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.06.2013 №1756/13 сформулировал правовую позицию, согласно которой арендодатель земельного участка при решении вопроса о возможности изменения вида его разрешенного использования по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Земельным кодексом установлены различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством. Обращение заинтересованного лица с заявлением об изменении существующего вида разрешенного использования земельного участка на иной вид, предполагающий капитальное строительство, по существу направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков. В определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2013 N 56- КГ13-5 также указано, что не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора аренды изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.

Аналогичная правовая позиция отражена в решении Арбитражного суда Краснодарского края от 20.07.2018 по делу N А32-18620/2017, оставленному без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2018, постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.05.2019.

В данном постановлении Арбитражный суд Северо-Кавказского округа указал следующее: «Пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса предусмотрено, что земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Исходя из положений статей 30, 32 и 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации вид разрешенного использования земельного участка представляет собой конкретную деятельность, осуществляемую землепользователем на предоставленном ему земельном участке, основанную на градостроительном зонировании территории. Самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования. Приведенное разъяснение содержится в пункте 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018. Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения. Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду. При решении вопроса о возможности изменить вид разрешенного использования земельного участка, который указан в договоре, арендодатель должен руководствоваться установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иначе, нежели установлено в договоре, в том числе с изменением вида разрешенного использования этого участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13)».

Таким образом, суд приходит к выводу о недопустимости изменения постановлением администрации и соглашением сторон в рамках договора аренды от 29.07.2021 №4100004271 земельного участка с кадастровым номером 23:41:1012001:487 вида разрешенного использования земельного участка с размещения многоярусных гаражей на размещение гаражей и автостоянок.

Поскольку раздел земельного участка с кадастровым номером 23:41:1012001:487 и формирование спорного земельного участка с кадастровым номером 23:41:1012001:761 было обусловлено невозможностью застройки кооперативом всего первоначального земельного участка с кадастровым номером 23:41:1012001:487, что прямо следует из письма председателя кооператива от 18.01.2016 (том 2, л.д. 108), спорный земельный участок с кадастровым 23:41:1012001:761 был изначально сформирован, таким образом, с видом разрешенного использования, установленным администрацией в нарушение императивного запрета произвольного изменения вида разрешенного использования земельного участка в рамках действующего договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, без проведения соответствующих установленных земельным законодательством публичных процедур, направленных на формирование и предоставление в аренду земельного участка с иным видом разрешенного использования.

При таких обстоятельствах, предоставление в аренду кооперативу земельного участка с кадастровым номером 23:41:1012001:761 с видом разрешенного использования – для размещения гаражей и автостоянок было произведено с нарушением земельного законодательства, а потому договор аренды от 18.03.2016 №4100005616 земельного участка с кадастровым номером 23:41:1012001:761 следует по этому основанию признать недействительным (статьи 166 ГК РФ).

Суд также считает необходимым отметить, что первоначальное предоставление в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:41:1012001:487 осуществлялось в 2011 году в порядке действовавшей в то время процедуры предварительного согласования предоставления земельного участка в аренду.

В соответствии с п. 5 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществлялось в следующем порядке: 1) выбор земельного участка и принятие в соответствии со статьей 31 Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; 2) проведение работ по формированию земельного участка; 3) государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 70 Кодекса; 4) принятие решения о предоставлении участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 ЗК РФ. Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта нежилого назначения начиналось с выбора участка, процедура которого была последовательно урегулирована ст.31 ЗК РФ. Пункт 3 ст.31 ЗК РФ обязывал органы местного самоуправления городских и сельских поселений информировать население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства. Результаты выбора земельного участка оформлялись актом о выборе земельного участка для строительства. Орган местного самоуправления принимал решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка или об отказе в размещении объекта. В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 №4224/10 содержалось обязательное к применению системное толкование предусмотренных ст.31 ЗК РФ стадий и условий выбора земельного участка под строительство, согласно которому акт о выборе земельного участка мог быть оформлен конкретному лицу только после публичного информирования населения о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства. Данная правовая позиция также была высказана в постановлении ФАС СКО от 30.12.2011 по делу №А32-28197/2010, согласно которой информирование населения о предоставлении земельного участка должно было предшествовать утверждению акта выбора данного земельного участка.

Вместе с тем, из представленных администрацией во исполнение определения суда от 20.07.2021 об истребовании доказательств, - которым суд обязал администрацию предоставить всю документацию о процедуре предоставления в аренду земельных участков КН 23:41:1012001:487, 23:41:1012001:761, - материалов предварительного согласования предоставления в аренду без торгов исходного земельного участка с кадастровым номером 23:41:1012001:487 (том 2, л.д. 137 – 148) судом не установлено наличие доказательств предварительной публикации в соответствующих средствах массовой информации о готовящемся предоставлении земельного участка для размещения многоярусных гаражей.

Отсутствие такой предварительной публикации в средствах массовой информации о предстоящем предоставлении земельного участка конкретному лицу в аренду для строительства является самостоятельным основанием для вывода о недействительности (ничтожности) первоначального договора аренды земельного участка от 29.07.2011 №4100004271 и, как следствие, о недействительности (ничтожности) заключённого в порядке переоформления права аренды в связи с разделом первоначального земельного участка договора аренды от 18.03.2016 №4100005616.

Из представленной администрацией выкопировки из карты функциональных зон генерального плана муниципального образования города Горячий Ключ, утвержденной решением Совета муниципального образования город Горячий Ключ от 06.09.2013 №243, видно, что земельный участок с кадастровым номером 23:41:1012001:761 расположен в двух территориальных зонах: жилой зоне и зоне инженерной и транспортной инфраструктур (том 1, л.д. 35).

В соответствии с выкопировкой из карты градостроительного зонирования правил землепользования и застройки муниципального образования город Горячий Ключ, утвержденных решением Совета муниципального образования город Горячий Ключ от 06.02.2015 №373, земельный участок с кадастровым номером 23:41:1012001:761 расположен в двух территориальных зонах: в зоне транспортной инфраструктуры (ИТ-2) и в зоне застройки среднеэтажными жилыми домами (Ж-СЗ) (том 1, л.д. 34).

Земельный участок с кадастровым номером 23:41:1012001:761 поставлен на кадастровый учет 14.08.2015 (том 3, л.д. 10).

Таким образом, на момент постановки указанного земельного участка на кадастровый учет он находился в двух территориальных зонах по генеральному плану муниципального образования город Горячий Ключ и по правилам землепользования и застройки муниципального образования город Горячий Ключ, - жилой зоне и зоне инженерной и транспортной инфраструктур (по генеральному плану), в зоне транспортной инфраструктуры (ИТ-2) и в зоне застройки среднеэтажными жилыми домами (Ж-СЗ) (по правилам землепользования и застройки).

Вместе с тем, пунктом 4 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции по состоянию на дату кадастрового учета спорного земельного участка - 14.08.2015) установлено: «Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается».

Пунктом 7 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции по состоянию на дату кадастрового учета спорного земельного участка - 14.08.2015) установлено: «Не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, лесничеств, лесопарков, за исключением земельного участка, образуемого для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также водохранилищ, иных искусственных водных объектов».

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 23:41:1012001:761 был сформирован в двух различных территориальных зонах, что исключало его предоставление в аренду, и является дополнительным основанием для вывода о незаконности его предоставления в аренду и о недействительности соответствующего договора аренды от 18.03.2016 №4100005616.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.08.2019 по делу №А32-40361/2018 отказано в удовлетворении заявления кооператива о признании незаконным содержащегося в письме от 27.06.2018 №1550 отказа в выдаче разрешения на строительство и возложении на администрацию обязанности в двухнедельный срок с даты вступления решения суда в законную силу выдать разрешение на строительство объекта капитального строительства «Стоянка для легковых автомобилей надземного закрытого типа по адресу: <...>».

В данном постановлении Арбитражный суд Северо-Кавказского округа указал, что кооператив при обращении в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства «Стоянка для легковых автомобилей надземного закрытого типа по адресу: <...>» в пакете документов не представил документ о согласовании объекта строительства с центром государственного санитарно-эпидемиологического надзора (управлением Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Краснодарскому краю); наличие в градостроительном плане земельного участка указания на нахождение в его границах III пояса санитарной охраны требовало от заявителя предоставления в уполномоченный орган документов о согласовании возможного строительства объекта; вывод судов о том, что часть 7 статьи 51 Градостроительного кодекса не предусматривает обязанности заявителя предоставлять согласования с центром государственного санитарно-эпидемиологического надзора при подаче заявления о выдаче разрешения на строительство, несостоятелен.

В настоящее время разрешение на строительство на спорном земельном участке кооперативом не получено, освоением спорного земельного участка для целей строительства не ведётся, застройка земельного участка не осуществляется.

Суд считает также необходимым отметить, что из представленных в материалы настоящего дела решений управления архитектуры и градостроительства муниципального образования город Горячий Ключ от 20.04.2017 №710, от 17.07.2017 №1381 об отказе в выдаче кооперативу разрешений на строительство на спорном земельном участке объекта «Стоянка для легковых автомобилей надземного закрытого типа по адресу: <...> (1-я очередь строительства)», следует, что проектом планировки территории, утвержденным постановлением администрации от 13.04.2016 №856, на земельном участке с кадастровым номером 23:41:1012001:761 предусмотрено размещение многоуровневой парковки, представленная проектная документация на объект «Стоянка для легковых автомобилей надземного закрытого типа по адресу: <...> (1-я очередь строительства)» не соответствует понятию многоуровневой парковки, следовательно, не соответствует проекту планировки (том 1, л.д. 61 – 65).

Таким образом, проектом планировки на спорном земельном участке предполагается строительство объекта, не соответствующего виду разрешенного использования земельного участка, указанному в договоре аренды, что исключает возможность застройки земельного участка в соответствии с указанным в договоре видом разрешенного использования.

Доказательств отмены или изменения проекта планировки территории, утвержденного постановлением администрации от 13.04.2016 №856, или признания незаконными решений управления архитектуры и градостроительства муниципального образования город Горячий Ключ от 20.04.2017 №710, от 17.07.2017 №1381 об отказе в выдаче кооперативу разрешений на строительство, - не представлено.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание вышеизложенное, суд приходит к выводу о недействительности (ничтожности) договора аренды от 18.03.2016 №4100005616 земельного участка с кадастровым номером 23:41:1012001:761, и о невозможности застройки земельного участка ввиду его нахождения в двух территориальных зонах и несоответствия вида разрешенного использования проекту планировки территории, что является основанием для признания права аренды земельного участка, зарегистрированного на основании недействительного (ничтожного) договора аренды, - отсутствующим.

Признание права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:41:1012001:761 отсутствующим является применением судом по своей инициативе последствий недействительности ничтожного договора аренды земельного участка (пункт 4 статьи 166 ГК РФ), в целях защиты публичных интересов.

Поскольку воля администрации направлена в итоге на прекращение арендных отношений и аннулирование регистрационной записи об аренде земельного участка, и с учётом правила о том, что правовая квалификация завяленных требований является прерогативой суда, суд считает необходимым по своей инициативе дать квалификацию договору аренды от 18.03.2016 №4100005616 как недействительной (ничтожной) сделке и в этой связи констатировать в резолютивной части решения на признание права аренды, зарегистрированного на основании недействительного (ничтожного) договора, отсутствующим, с аннулированием регистрационной записи об аренде земельного участка.

В настоящем случае администрация в восстановлении владения спорным земельным участком не нуждается, земельный участок из владения администрации не выбыл, поскольку земельный участок не застроен, не огорожен, открыт для прохода и нахождения на нём (акт обследования земельного участка от 15.03.2021, в котором также указано, что земельный участок не огорожен – том 1, л.д. 36 – 39; акт обследования от 08.10.2020 – том 2, л.д. 63 – 67), в исключительном владении кооператива земельный участок не находится, капитальные объекты на участке не расположены, в связи с чем, признание права аренды такого земельного участка отсутствующим является допустимым способом защиты интересов администрации как собственника земельного участка, право которого зарегистрировано в ЕГРН (том 3, л.д. 14), не нуждающегося в защите своего права посредством восстановления владения земельным участком (пункт 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

В связи с недействительностью (ничтожностью) договора аренды от 18.03.2016 №4100005616 в иске администрации о его расторжении надлежит отказать, поскольку расторгнут решением суда может быть только действительный договор аренды, что, однако, не препятствует суду в порядке части 4 статьи 166 ГК РФ констатировать в резолютивной части решения отсутствие права аренды земельного участка как зарегистрированного на основании недействительной (ничтожной) сделки.

В связи с признанием права аренды земельного участка отсутствующим, суд считает необходимым указать в резолютивной части решения на необходимость аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи об обременении спорного земельного участка арендой, зарегистрированной в пользу кооператива.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 160 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

признать отсутствующим право аренды земельного участка с кадастровым номером 23:41:1012001:761, зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости в пользу гаражного кооператива «Авто-Дом» (ИНН <***> ОГРН <***>) (дата государственной регистрации права аренды: 15.04.2016; номер государственной регистрации права аренды: 23-23/010-23/010/600/2016-571/2; основание государственной регистрации: договор аренды земельного участка №4100005616 от 18.03.2016).

В требовании о расторжении договора аренды от 18.03.2016 №4100005616 земельного участка несельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:41:1012001:761 – отказать.

Настоящее решение является основанием для аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:41:1012001:761 арендой в пользу гаражного кооператива «Авто-Дом» (ИНН <***> ОГРН <***>) (дата государственной регистрации права аренды: 15.04.2016; номер государственной регистрации права аренды: 23-23/010-23/010/600/2016-571/2; основание государственной регистрации права аренды: договор аренды земельного участка №4100005616 от 18.03.2016).

Взыскать с гаражного кооператива «Авто-Дом» (ИНН <***> ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 6 000 рублей.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определённом главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления текста решения суда в полном объёме.


СудьяА.Л. Назыков