Решение от 6 сентября 2018 г. по делу № А52-1259/2018

Арбитражный суд Псковской области

ул. Свердлова, 36, г. Псков, 180000

http://pskov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А52-1259/2018
город Псков
06 сентября 2018 года
Резолютивная часть решения оглашена 30 августа 2018 года

Арбитражный суд Псковской области в составе судьи Будариной Ж.В. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Свободиной А.Л., рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Торговый Дом Невель» (место нахождения: 182500, Псковская обл., Невельский р-он, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>)

к акционерному обществу «Связной Логистика» (место нахождения: 115280, <...>, пом. XII, ком. 23, ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании 404854 руб. 81 коп., о расторжении договора субаренды от 27.08.2012 и об освобождении арендованного имущества,

при участии в заседании:

от истца: ФИО1 - представитель по доверенности от 20.08.2018 №19, паспорт предъявлен; ФИО2 – представитель по доверенности от 20.08.2018 №18, удостоверение адвоката предъявлено;

от ответчика: ФИО3 - представитель по доверенности от 22.03.2018 №СЛ-0720, паспорт предъявлен.

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Торговый Дом Невель» (далее – истец, ООО «Торговый Дом Невель») обратился с иском к акционерному обществу «Связной Логистика» (далее - ответчик, АО «Связной Логистика») о расторжении договора субаренды от 27.08.2012, об освобождении арендованного имущества и о взыскании 404854 руб. 81 коп., в том числе: 373225 руб. 81 коп. задолженности; 31629 руб. неустойки по вышеуказанному договору.

Определением суда от 17.04.2018 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в срок не позднее 18.06.2018 в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Определением от 18.06.2018 суд пришел к рассмотрению по общим правилам искового производства.

Представители истца исковые требования поддержали в полном объеме по основаниям, указанным в исковом заявлении.

Представитель ответчика требования не признал, по основаниям, изложенным в отзыве и дополнениях к нему.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Между ООО «Торговый Дом Невель» (арендатор) и АО «Связной Логистика» (субарендатор) 27.08.2012 заключен договор субаренды (далее – договор), согласно которому арендатор предоставляет субарендатору во временное владение и пользование помещение в здании (нежилое), инвентарный номер 4195, лит. А, общей площадью 58,9 кв.м., в том числе торговая площадь 46,2 кв.м., расположенное на первом этаже здания, находящегося на земельном участке, с кадастровым номером 60:09:010629:0063, общей площадью 184 кв.м., по адресу: <...>, а субарендатор принимает имущество в аренду для использования его по целевому назначению.

Исходя из положений пункта 2.1 договора и дополнительного соглашения от 24.03.2017 (л.д. 75 т. 1) срок действия договора установлен по 28.02.2018.

В соответствии с пунктом 3.1 договора арендная плата состоит из постоянной и переменной частей. Размер постоянной части арендной платы составляет 65000 руб.; переменная часть арендной платы равна стоимости услуг по энерго-, водо-, теплоснабжению, услуг связи ТБО, фактически потребленных субарендатором в связи с эксплуатацией имущества (пункты 3.2, 3.3 договора).

Согласно пункту 3.4 договора арендная плата начисляется с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения. Оплата постоянной части арендной платы осуществляется ежемесячно в срок до 10 числа текущего месяца, согласно выставленных счетов арендатором.

Оплата переменной части осуществляется ежемесячно в течение 5 рабочих дней с даты предоставления арендатором счета на оплату переменной части арендной платы с обязательным положением копий соответствующих счетов, заверенных печатью и подписью уполномоченного лица арендатора (пункт 3.4.1 договора).

Арендная плата не начисляется и не выплачивается за период времени, в течение которого использование помещения по назначению или доступ в него сотрудникам или посетителям субарендатора были ограничены (за исключением случаев, когда невозможность использования или ограничение доступа вызваны виновными действиями субарендатора). Продолжительность такого периода времени устанавливается подписываемым сторонами актом (пункт 3.4 договора).

В случае нарушения субарендатором сроков оплаты арендной платы и других платежей, установленных настоящим договором, субарендатор уплачивает арендатору неустойку в размере 0,2 % от просроченной суммы задолженности за каждый день просрочки, но не более 10 % от указанной суммы (пункт 5.3 договора).

Досрочное расторжение договора допускается по инициативе арендатора в случае: неоднократного (два и более раза подряд на срок более 10 банковских дней) неисполнения субарендатором обязательств по оплате и пр. (пункт 2.2.3 договора). Субарендатор вправе в любое время отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке при отсутствии задолженности перед арендатором по арендным, коммунальным и эксплуатационным платежам, при условии письменного уведомления арендатора за 1 месяц до предполагаемой даты расторжения договора (пункт 2.2.2 договора).

В здании, где расположен объект аренды, 08.05.2017 произошел пожар, в результате которого повреждено арендуемое помещение.

АО «Связной Логистика» 09.05.2017 со ссылкой на пункт 3.4 договора составлен акт о приостановлении коммерческой деятельности к договору в связи с невозможностью использования объекта аренды по назначению, который получен ООО «Торговый Дом Невель», что им не оспаривается.

23.06.2017 ООО «Торговый Дом Невель» письмом сообщило о том, что вышеуказанный акт со стороны ООО «Торговый Дом Невель» подписан не будет, ответчику необходимо погасить задолженность, которая сформировалась, по мнению истца, с 09.05.2017, а также приступить к ремонту объекта аренды (л.д. 77 т.1) ввиду ненадлежащего исполнения обязанностей по содержанию арендованного итмущества.

В связи с неисполнением обязательств по уплате арендных платежей ответчиком в период с 09.05.2017 по 01.11.2017 ООО «Торговый Дом Невель», руководствуясь пунктом 2.2.3 договора, 30.08.2017 в адрес АО «Связной Логистика» было направлено соглашение о досрочном расторжении договора субаренды с приложением акта приема-передачи имущества (л.д. 13-17 т.1).

04.10.2017 АО «Связной Логистика» уведомило ООО «Торговый Дом Невель» о расторжении договора (уведомление от 27.09.2017 №27/09) в порядке пункта 2.2.2 договора, с приложением акта возврата имущества (л.д. 78-80 т.1).

В ответ на указанное уведомление ООО «Торговый Дом Невель» акт возврата имущества не подписало и письмом от 19.10.2017 № 16 повторно предложило погасить сформировавшуюся задолженность перед истцом и подписать представленное ООО «Торговый Дом Невель» соглашение о расторжении договора (л.д. 82 т.1).

АО «Связной Логистика» в ответ на повторное требование истца письмом от 30.10.2017 сообщило об отсутствии задолженности перед арендатором и прекращении между сторонами арендных отношений в связи с односторонним отказом от договора (л.д. 83-86 т.1).

Задолженность по постоянной арендной плате по расчету истца за период с 09.05.2017 по 01.11.2017 составляет 373225 руб. 81 коп.

В связи с просрочкой оплаты постоянной арендной платы истец начислил к уплате ответчиком пени в сумме 31629 руб., что составляет 10 % от суммы задолженности.

Претензия ООО «Торговый Дом Невель» с требованиями оплатить сформировавшуюся задолженность, исполнить обязанность по освобождению имущества и подписанию соглашения о расторжении договора, полученная ответчиком 10.11.2017, оставлена последним без удовлетворения (л.д. 18-25 т.1).

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО «Торговый Дом Невель» в суд.

Ответчик требование не признал, ссылаясь на то, что договор между сторонами прекращен в одностороннем порядке в силу пункта 2.2.2 договора, а также в связи с утратой объекта аренды, обязанность по уплате арендных платежей с 09.05.2017 у арендатора отсутствует согласно пункту 3.4 договора.

Оценив представленные в дело доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд считает требования не подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Судом установлено, что арендатор предоставил субарендатору имущество во временное пользование за плату. Объект аренды, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определены договором аренды. Факт передачи в аренду и использования помещения сторонами не оспаривается.

Исходя из положений пункта 2.1 договора до государственной регистрации договора на срок до 25.07.2022, договор считается заключенным на срок 11 месяцев и продляется на каждый последующей срок на основании дополнительного соглашения.

Из материалов дела следует, что договор в установленном порядке не зарегистрирован. Между тем, дополнительным соглашением от 24.03.2017 стороны продлили срок аренды по 28.02.2018.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Таким образом, между сторонами возникли фактические правоотношения по аренде на условиях, согласованных в договоре от 27.02.2012.

Судом установлено, что 08.05.2017 в результате пожара было повреждено арендованное имущество. Из постановления от 03.10.2017 об отказе в возбуждении уголовного дела (л.д. 48, 49 т.1) следует, что заключением эксперта от 18.05.2017№41 установлено, что очаговая зона пожара расположена внутри металлической постройки в правой его части, в месте примыкания к левой стене магазина «Связной», где обнаружены окурки и бытовой мусор (тряпки, бумага, пластиковые бутылки). Вероятной технической причиной пожара послужило тепловое воздействие источника зажигания постороннего происхождения на горячую среду, расположенную в очаговой зоне пожара. Принимая во внимание место обнаружения первоначального горения, а также отсутствие признаков указывающих на умышленное уничтожение чужого имущества, наиболее вероятной причиной возникновения пожара, в данном случае, является неосторожное обращение с огнем гражданки ФИО4, работающей менеджером по финансовым продуктам в магазине «Связной».

Таким образом, суд приходит к выводу, что очаг возгорания расположен за пределами арендованного ответчиком помещения.

Определением отдела надзорной деятельности и профессиональной работы по Невельскому, Пустошкинскому и Усвятскому районам от 20.07.2017 в возбуждении дела об административном правонарушении в отношении гражданки ФИО4 отказано в связи с истечением срока давности привлечения к административной ответственности. Указанным определением установлено, что гражданка ФИО4, в ходе неосторожного обращения с огнем (курение не в установленном месте), нарушила правила требований пожарной безопасности, повлекшее возникновение пожара и повреждение чужого имущества, а именно: огнем повреждено здание, принадлежащее обществу с ограниченной ответственностью «Невельская Заря» (л.д. 31 т.2), в том числе спорное помещение.

Между тем, ответчиком предприняты все должные разумные меры для обеспечения надлежащего состояния и сохранности арендованного помещения, при эксплуатации помещения соблюдались правила пожарной безопасности, объект был оснащен пожарной и охранной сигнализацией. АО «Связной Логистика» 01.02.2017 заключен договор № А 310 с обществом с ограниченной ответственностью Частное охранное предприятие «Цезарь Секьюрити» (исполнитель), в соответствии с которым исполнитель оказывает комплекс охранных мероприятий, включающий в себя: автоматизированный контроль системы (охранной, пожарной, тревожной); прием тревожного сигнала от системы на пульт централизованного наблюдения; обработку и передачу, при необходимости, информации о тревожных сигналах заказчику; выезд вооруженных частных охранников, являющихся сотрудниками исполнителя на объект для охраны имущества заказчика после получения на пульт централизованного наблюдения тревожных сигналов от системы; обеспечению сохранности имущества заказчика до прибытия заказчика либо уполномоченного им лица и (или) следственно-оперативной группы территориального органа МВД России; пресечению противоправных действий в отношении охраняемого объекта (л.д. 28-70 т.3).

Как следует из трудового договора от 16.02.2017№СЛ0000950, ФИО4 являлась работником АО «Связной Логистика» с 17.02.2017 и с ней проведен инструктаж в том числе по охране труда и пожарной безопасности, о чем на листе ознакомления имеется соответствующая отметка.

Таким образом, действия работника АО «Связной Логистика» ФИО4 в ходе неосторожного обращения с огнем за пределами арендованного ответчиком помещения не были совершены ею в связи с выполнением служебных обязанностей.

Следовательно, причиненный ущерб помещению не был следствием ненадлежащего исполнения АО «Связной Логистика» своих договорных обязанностей по поддержанию арендованного помещения в исправном состоянии и недопущению его порчи, ответчиком приняты меры по организации пожарной охраны помещения магазина, оснований для возложения ответственности на АО «Связной Логистика» за действия его работника ФИО4 не имеется, поскольку такие действия были ею совершены вне рамок выполнения служебных обязанностей.

В рассматриваемом споре, как следует из материалов дела, объект аренды стал непригоден к использованию не по причине уклонения субарендатора от пользования, а по причине его разрушения в результате пожара, причиной которого явились не виновные действия (бездействие) ответчика. Доказательств обратного не представлено

Невозможность использования помещения с 09.05.2017 не опровергается сторонами и подтверждается, в том числе: заключением эксперта №55-2017, где указано, что для восстановления здания требуется ряд строительных работ, а именно: возведение стен; устройство стропильной системы; настил полов черновых; прокладка трубопровода; проведение проводки и пр. (л.д. 44 т.2); заключением экспертов №0425/ПС-08/17, где для устранения последствий пожара требуется в том числе: демонтаж блоков в наружных и внутренних проемах; очистка помещений от строительного мусора; установка элементов каркаса; изоляция покрытий и перекрытий; укладка лаг; установка стропил; монтаж кровли; обшивка, облицовка стен и отделочные работы и пр. (л.д. 110-115 т.2).

Таким образом, суд полагает, что фактическое пользование объектом аренды по причине его разрушения вследствие пожара стало невозможным. Доказательств обратного не представлено.

Внесение арендной платы является встречным (статья 328 ГК РФ) по отношению к фактическому владению или пользованию арендованным имуществом, если только арендатор не уклоняется от такого владения и пользования своей волей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Повреждение арендованного помещения пожаром повлекло невозможность его использования в соответствии с целями аренды, что следует отнести к обстоятельству, за которое ни одна из сторон не отвечает и которое влечет прекращение обязательства ввиду невозможности его исполнения.

Поскольку отсутствуют доказательства использования ответчиком имущества, переданного ему по договору аренды, после произошедшего в нем пожара, следовательно, обязанность по уплате арендных платежей и неустойки по договору у ответчика также отсутствует.

При этом суд принимает во внимание согласованный сторонами пункт 3.4 договора, согласно которому арендная плата не начисляется и не выплачивается за период времени, в течение которого использование помещения по назначению или доступ в него сотрудникам или посетителям субарендатора были ограничены (за исключением случаев, когда невозможность использования или ограничение доступа вызваны виновными действиями субарендатора).

Доказательств виновных действий ответчика суду не представлено.

Указанное является самостоятельным основанием для отказа во взыскании начисленных истцом арендной платы и соответственно неустойки за просрочку ее оплаты с 09.05.2017.

Требование о расторжении договора субаренды также подлежит отклонению, поскольку в силу названных выше норм еще до волеизъявления арендатора на одностороннее расторжение договора аренды договорные отношения по субаренде помещения прекращены вследствие гибели объекта аренды и невозможностью его использования.

Кроме того, суд учитывает, что Законом предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя (статья 619 ГК РФ) и арендатора (статья 620 ГК РФ).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора, причем как в судебном порядке (пункт 2 статьи 450 ГК РФ), так и в порядке одностороннего отказа от договора (статья 450.1 ГК РФ, пункт 3 статьи 450 ГК РФ в редакции, действовавшей до 01.06.2015, пункты 25 - 27 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 (далее – Обзор)).

В пункте 2.2.3 стороны согласовали, что досрочное расторжение договора допускается по инициативе арендатора в случае: неоднократного (два и более раза подряд на срок более 10 банковских дней) неисполнения субарендатором обязательств по оплате и пр.

Судом установлено, что задолженности по арендной плате у субарендатора не имеется, а ухудшение состояния имущества не вызвано ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору, на что указано выше.

При таких обстоятельствах нельзя признать, что у истца имелось право на односторонний отказ от договора.

Между тем, суд полагает, что договор между сторонами прекращен и ввиду того, что как следует из пункта 2.2.2 договора, субарендатор вправе в любое время отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке при отсутствии задолженности перед арендатором по арендным, коммунальным и эксплуатационным платежам, при условии письменного уведомления арендатора за 1 месяц до предполагаемой даты расторжения договора.

28.09.2017 ответчиком направлено арендатору уведомление о расторжении договора №27/09, которое получено последним.

Иной задолженности по арендной плате у ответчика не имеется. Доказательств обратного не представлено.

В связи с чем, суд полагает, факт расторжения договора субаренды в одностороннем порядке субарендатором подтвержден и договор также считается расторгнутым по указанному основанию.

Основания для удовлетворении требования об освобождении помещения у суда отсутствуют, поскольку материалами дела установлен факт невозможности использования помещения, ответчиком в адрес истца направлен акт от 09.05.2017 о приостановлении деятельности, получение которого истцом не оспаривается и представлены документы, подтверждающие вывоз уцелевшего после поджара имущества ответчика (накладные на внутреннее перемещение, передачу товаров, тары от 15.06.2017 №С2-0053321 и № С2-0053320, л.д. 130-144 т. 1). Доказательств нахождения какого-либо иного имущества ответчика в помещении истцом не подтверждено, отсутствие акта-приема передачи имущества после прекращения арендных отношений не имеет правого значения в данном случае, поскольку освобождение помещения не ставиться в зависимость от составления акта.

На основании изложенного доводы истца судом отклоняются и оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины ложатся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

На решение в течение месяца после его принятия может быть подана апелляционная жалоба в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Псковской области.


Судья Ж.В. Бударина