Решение от 24 декабря 2024 г. по делу № А55-21061/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443001, г.Самара, ул. Самарская, д. 203Б, тел. (846) 226-56-17

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №

А55-21061/2024
25 декабря 2024 года
г. Самара


Резолютивная часть решения оглашена 12 декабря 2024 года.

Решение в полном объеме изготовлено 25 декабря 2024 года.

Арбитражный суд Самарской области

в составе

судьи     Шаруевой Н.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Тикай И.Э., 

рассмотрев в судебном заседании    дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Интеграция»

к  Главе городского округа Самара

третье лицо: Департамент управления имуществом городского округа Самара

об изменений условий договора

при участии в заседании

от истца – ФИО1 по доверенности;

от ответчика – ФИО2 по доверенности;

от третьего лица – не явился, извещен.

Установил:

Общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Интеграция» (далее - истец) обратилось в арбитражный суд Самарской области с иском к Главе городского округа Самара (далее - ответчик) о внесении изменений  в  договор № 487 от 18 мая 2015 года «О развитии застроенной территории в границах улиц Мориса Тореза, Виноградной, переулка Футболистов в Советском районе городского округа Самара, заключенному между Обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Интеграция» и Главой Администрации городского округа Самара, изложив пункты 3.1.4, 4.1.3, 4.1.4, 5.1 Договора в следующей редакции:

- «3.1.4 Приобретение права на земельные участки и объекты капитального строительства после исполнения условий, предусмотренных н.3.1.3 Договора. Начало первого этапа - дата подписания Договора сторонами. Срок выполнения этапа -12 лет со дня подписания настоящего договора.»

-  «4.1.3 В течение 12 (Двенадцати) лет со дня заключения настоящего договора создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для представления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на территории, в отношении которой принято решение о развитии».

- «4.1.4 Не позднее 12 (Двенадцати) лет со дня подписания настоящего договора уплатить возмещение за изымаемые на основании решения Главы, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с п.4.1.3 настоящего договора».

-«5.1 Настоящий договор вступает в силу со дня его подписания сторонами, срок действия договора 17 (Семнадцать) лет.».

К участию в деле в качестве третье лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен Департамент управления имуществом городского округа Самара.

Представитель истца в судебном заседании  поддержал исковые требования. В обоснование исковых требований истец указывает, что срок исполнения Договора составляет 10 лет – до 18.05.2025, а также данным договором предусмотрены сроки исполнения  отдельных этапов, однако первый этап  до настоящего времени не исполнен в связи с ненадлежащим исполнением обязательств ответчиком, совокупный период нарушения срока исполнения договора  составил 9 (девять) лет, а именно, решение о признании домов аварийными и о сносе  принято Главой г.о. Самара за пределами срока исполнения первого этапа договора. В связи с чем, истец просит продлить срок исполнения первого этапа Договора до 12 лет и срок действия Договора на 17 лет.

Представитель ответчика в судебном заседании  возражал против удовлетворения иска по доводам, изложенным в письменном отзыве, ссылаясь на то, что срока договора является существенным условием и его изменение законодательством не допускается; истцом не доказано ни  существенное  нарушение договора одной из сторон, ни существенное изменение обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора.

Письмами исх. №81 от 03.06.2024 и №83 от 06.06.2024 в адрес Главы города ООО СЗ «Интеграция» предложило изменить условия договора, продлив его действие на 7 лет.

Письмом Департамента градостроительства городского округа Самара от 10.06.2024 №МУ-ДО5-10/2868, направленному в результате исполнения поручения Администрации по. Самары рассмотреть обращение ООО «СЗ «Интеграция», в продлении срока действия договора было отказано.

Истец полагает, что указанные обстоятельства относятся к существенным изменениям обстоятельств, которые влияют на весь проект будущего строительства, на всю экономику строительства, в связи с чем условия контракта в части изменения срока подлежат изменению.

Со ссылками на статьи  450 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации истец обратился в суд с настоящим иском.

Ответчиком было заявлено ходатайство об отложении судебного заседания с целью представления доказательств, подтверждающих исполнение решения суда от 02.09.2024 по делу №А55-38968/2023 о принятии решения об изъятии жилых помещений для муниципальных нужд.

Суд, рассмотрев данное ходатайство, протокольным определением отказал в его удовлетворении, поскольку для рассмотрения настоящего дела имеет существенное значение факт признания  незаконным бездействие ответчика, а не факт исполнения   решения суда.

Третье лицо отзыв не представило, явку представителя в судебное заседание не обеспечило, о  времени и месте судебного разбирательства извещено в соответствии с требованиями статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей истца и ответчика, оценив содержащиеся в материалах дела доказательства, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Предметом заключенного сторонами договора от 18.05.2015 №487 является развитие застроенной территории в границах улиц Мортса Тореза, Виноградной, переулок Футболистов в Советском районе, в соответствии с условиями которого ООО «СЗ «Интеграл» (инвестор) обязалось своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств выполнить обязательства по развитию застроенной территории а Глава г.о. Самара приняла на себя обязательства создать необходимые условия для выполнения обязательств инвестором в установленный договором срок.

В соответствии с частью 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с п. 3 - 6 ч. 3 данной статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с п. 7 - 9 ч. 3 данной статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 данной статьи.

Договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 25 и 28 статьи 46.3 Кодекса (пункт 2 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации перечислены существенные условия договора.

Исходя из положений пункта 26 статьи 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации запрет на изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон установлен в момент его заключения.

Вместе с тем, из содержания названой правовой нормы не следует запрет на продление срока действия договора применительно к уже заключенному договору о развитии застроенной территории.

На основании пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменись настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Из содержания статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации не следует запрета на продление срока действия договора применительно к уже заключенному договору о развитии застроенной территории, в связи с чем возможность применения судом статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в процессе исполнения ранее заключенного договора не исключается.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 10 Обзора судебной практики применения законодательства Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.06.2017, при несовершении заказчиком действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или существа обязательства, до совершения которых исполнитель государственного (муниципального) контракта не мог исполнить своего обязательства, исполнитель не считается просрочившим, а сроки исполнения обязательств по государственному (муниципальному) контракту продлеваются на соответствующий период просрочки заказчика.

18.05.2015 между ООО «СЗ «Интеграция» и Главой города Самара  был заключен договор №487 о развитии застроенной территории, в соответствии с договором истец, являющийся Инвестором, обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства по развитию застроенной территории в границах улиц Мориса Тореза, Виноградной, переулка Футболистов в Советском районе городского округа Самара, а Глава администрации городского округа Самара обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств Инвестором в соответствии с требованиями действующего градостроительного законодательства (далее – Договор).

Пунктом 5.1 договора установлено, что договор вступает в силу со дня его подписания сторонами, срок действия договора - 10 (десять) лет. При этом, срок выполнения первого этапа, в который входит разработка и утверждение проекта планировки, проекта межевания, график поэтапного освоения территорий, проведение публичных слушаний, предъявление Главой требований о сносе аварийных многоквартирных домов, принятие решений об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений,  приобретение Инвестором   права на земельные участки и объекты капитального строительства -  5 (пять) лет (п. 3.1 Договора).

Договор № 487 о развитии застроенной территории подписан сторонами 18.05.2015. Соответственно, первый этап договора должен быть выполнен в срок до 18.05.2020.

Судом установлено, что обязательства ответчика, вытекающее из п.4.3.1 Договора по срокам выполнения работ были нарушены, а именно, решение о признании домов аварийными и о сносе  принято Главой г.о. Самара за пределами срока исполнения первого этапа договора, что установлено решением Арбитражного суда Самарской области от 02.09.2024 по делу №А55-38968/2023 имеющим в силу ст. 69 АПК РФ преюдициальное значение, из которого слелует, что Решения о признании домов аварийными и подлежащими сносу приняты 12.10.2022 и 22.02.2022, т.е. за пределами сроков, установленных договором, предусматривающих выполнение первого этапа договора.

Этим же решением суд  признал незаконным бездействие Главы г.о. Самара и обязал  принять решение об изъятии   для муниципальных нужд  жилых помешенный в многоквартирных домах по адресу: <...>, дом 157 квартира 15, дом 165 квартиры 1, 2, 5, 8, 10, а также земельных участков на которых расположены многоквартирные дома. Т.е. нарушение условий договора со стороны ответчика  в указанной части составило  более чем на 3 (три) года.

На дату принятия настоящего решения  решение суда  по делу №А55-38968/2023 исполнено в части дома № 157 по ул. Мориса Тореза, что подтверждается Постановлением Администрации городского округа Самара №1197 от 10.12.2024.

До принятия решений о признании домов аварийными, Инвестор был лишен какой-либо возможности приступить к исполнению обязанностей, предусмотренных первым этапом Договора. При этом, надлежащее исполнение обязательств Инвестором по предоставлению квартир для расселения и компенсаций для изъятых квартир возможно только после принятия решений Главой об изъятии жилых помещений и земельных участков под ними.

Тем не менее, на дату предъявления искового заявления Инвестором в рамках исполнения принятых на себя обязательств, выполнена большая часть обязательств, предусмотренных первым этапом Договора:

  Инвестором разработан проект планировки территории.

  Значительная часть квартир, находящихся в собственности у граждан, в связи с несвоевременным  принятием Главой  решений  об  изъятии  (что  препятствует установлению размера компенсации, предоставляемой Инвестором и соответственно выполнению им своих обязательств), выкуплена Инвестором. Так в собственность ООО СЗ «Интеграция» приобретены следующие квартиры:

- в доме №1 по ул. Виноградной квартира № 2 с кадастровым номером 63:01:0918004:1255, квартира №3 с кадастровым номером 63:01:0918004:1256;

- в доме №3 по ул:Виноградной квартира №1 с кадастровым номером 63:01:0918004:593, квартира №2 с кадастровым номером 63:01:0918004:592, квартира №3 с кадастровым номером 63:01:0918004:696, квартира №4 с кадастровым номером 63:01:0918004:697;  

- в доме №5 по ул. Виноградной квартира №3 с кадастровым номером 63:01:0918004:570, квартира №4 с кадастровым номером 63:01:0918004:570,

- в доме №153 по ул Мориса Тореза квартира №1 с кадастровым номером 63:01:0918004:1278, квартира №2 с кадастровым номером 63:01:0918004:1292, квартира №3 с кадастровым номером 63:01:0917004:624, квартира №4 с кадастровым номером 63:01:0917004:630, квартира №5 с кадастровым номером 63:01:0917004:621, квартира №6 с кадастровым номером 63:01:0918004:1303, квартира№7 с кадастровым номером 63:01:0918004:687, квартира№8 с кадастровым номером 63:01:0918004:1302, квартира №9 с кадастровым номером 63:01:0918004:1297, квартира' №11 с кадастровым номером 63:01:0918004:1295, квартиира №12 с кадастровым номером 63:01:0917004:622, квартира №13 с кадастровым номером 63:01:0918004:1294, квартира №14 с кадастровым номером 63:01:0918004:1291, квартира №16 с кадастровым номером 63:01:0918004:688;

- в доме №157 по ул. Мориса Тореза квартира №1 с кадастровым номером 63:01:0918004:1247, квартира№2 с кадастровым номером 63:01:0918004:603, квартира №3 с кадастровым номером 63:01:0918004:1243, квартира №4 с кадастровым номером 63:01:0918004:1241, квартира №5 с . кадастровым номером 63:01:0918004:604, квартира №6 с кадастровым номером 63:01:0918004:1254, квартира №7 с кадастровым номером 63:01:0918004:1253, квартира №8 с кадастровым номером 63:01:0918004:1248, квартира №9 с кадастровым номером 63:01:0918004:1242, квартира № 10 с кадастровым номером 63:01:0918004:1240, квартира № 12 с кадастровым номером 63:01:0918004:1252, квартира №13 с кадастровым номером 63:01:0918004:1246, квартира №14 с кадастровым номером 63:01:0918004:1249, квартира №15 с кадастровым номером 63:01:0918004:1250;

в доме №161 по ул. Мориса Тореза квартира №1 с кадастровым номером 63:01:0917004:668, квартира №2 с кадастровым номером 63:01:0917004:634, квартира №3 с кадастровым номером 63:01:0917004:670, квартира №4 с кадастровым номером 63:01:0917004:664, квартира №5 с кадастровым номером 63:01:0917004:638, квартира №6 с кадастровым номером 63:0l:0917004:632s квартира №7 с кадастровым номером 63:01:0917004:666, квартира №8 с кадастровым номером 63:01:0917004:671, квартира №9 с кадастровым номером 63:01:0918004:1275, квартира №11 с кадастровым номером 63:01:0917004:672, квартира №12 с кадастровым номером 63:01:0917004:667, квартира № 14 с кадастровым номером 63:01:0917004:669, квартира № 15 с кадастровым номером 63:01:0917004:639, квартира №16 с кадастровым номером 63:01:0917004:665;

- в доме №165 по ул. Мориса Тореза квартира №4 с кадастровым номером 63:01:0918004:1299, квартира №6 с кадастровым номером 63:01:0920002:544, каартира №7 с кадастровым номером 63:01:0918004:1300, квартира № 11 с кадастровым номером 63:01:0920002:540, квартира.№13 с кадастровым номером 63:01:0918004:572, квартира №14 с кадастровым номером 63:01:0918004:1280, квартира №15 с кадастровым номером 63:01:0918004:1305. Всего Инвестором выкуплено 57 квартир.

В муниципальную собственность переданы 10 из 9 квартир, предполагаемых к передаче для расселения граждан, проживающих на основании социального найма: для расселения квартиры по ул. Виноградная, 1-1 предоставлена квартира с кадастровым номером 63:01:0930004:671, для расселения квартиры по ул. Виноградная, 1-4 предоставлена квартира с кадастровым номером 63:01:0918004:964, для расселения квартиры по ул. Виноградная, 5-1 предоставлена квартира с кадастровым номером 63:01:0918003:2074, для расселения квартиры по ул. Виноградная, 5-2 предоставлена квартира с кадастровым номером 63:01:0230003:6528, для расселения квартиры по ул. Мориса Тореза 161-10 предоставлена квартира с кадастровым номером 63:01:0913003:1383, для расселения квартиры по ул. Мориса Тореза 161-13 предоставлена квартира с кадастровым номером 63:01:0918004:840, для расселения квартиры по ул. Мориса Тореза 165-12 предоставлена квартира с кадастровым номером 63:01:0914005:1224, для расселения квартиры по ул. Мориса Тореза 165-16 предоставлена квартира, с кадастровым номером 63:01:0336002:17117.

При этом квартира, предназначенная для расселения квартиры № 11 в доме 157 по ул. Мориса Тореза, также уже приобретена Инвестором, однако, помещение не принимается муниципалитетом в связи с указанием на необходимость устранения некоторых недостатков.

Инвестором осуществлен снос дома №161 по ул. Мориса Тореза в связи с тем, что все квартиры были выкуплены, у собственников.

Инвестором осуществлены необходимые действия для постановки земельных участков, на которых расположены жилые дома, и прилегающей территории на кадастровый учет: 63:01:0918004:1615, 63:01:0918004:1627, 63:01:0918004:1628, 63:01:0918004:1629, 63:01:0918004:1630, 63:01:0918004:1631,63:01:0918004:1632.

Земельные участки с кадастровыми номерами 63:01:0918004:1615, 63:01:0918004:1628, 63:01:0918004:1629, 63:01:0918004:1630 - предоставлены Инвестору муниципальным образованием городской округ. Самара во исполнение условий договора (п.4.3.4).

Значительные финансовые затраты Истца, понесенные в результате исполнения обязательств по Договору, факт принятия Главой исполнения по сделке в виде жилых помещений, подлежащих предоставлению расселяемым гражданам, постановка земельных участков на кадастровый учет, предоставление части земельных участков Инвестору, а также снос домов в целом свидетельствуют о заинтересованности обеих сторон в реализации Договора.

При этом срок действия, установленный договором - до 18 мая 2025 года -очевидно не позволит сторонам выполнить все предусмотренные Договором мероприятия.

Сохранение договора без изменений его условий влечет фактическое его неисполнение, при этом истец в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении Договора, понеся значительные убытки, в то время как для ответчика как сохранение Договора, так и его изменение, не влечет ущерба.

Учитывая, что несоблюдение сроков исполнения договора истцом связано с неисполнением Главой принятых на себя обязательств, является очевидной невозможность приобретения прав на земельные участки, проектирования и строительства в сроки, обусловленные договором — т. е. до 18 мая 2025 года.

Совокупный срок задержки исполнения первого этапа договора, возникший не по вине Истца, составляет 9 лет, вследствие чего истец не сможет по объективным причинам в полном объеме освоить территории в предусмотренные договором сроки.

В данном случае истец просит изменить срок исполнения договора на срок 7 лет, что не превышает изначально предусмотренный данным договором срок его исполнения.

Таким образом, учитывая, что договор о развитии застроенной территории исполняется сторонами, и однократное продление сроков исполнения обязательств по первому этапу и всему договору в целом, вызванное существенным изменением обстоятельств, соответствует целям и задачам договора о развитии застроенной территории, а также интересам сторон.

На основании изложенного исковые требования подлежат удовлетворению.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа   от 29.01.2024 по делу №А55-7374/2023 и от 30.07.2024 по делу №А55-28600/2022.

Расходы по оплате госпошлины в соответствии со ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика со взысканием в пользу истца.


Руководствуясь ст. ст. 110,167-171, 176, 180, 181  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Внести изменения в Договор № 487 от 18 мая 2015 года «О развитии застроенной территории в границах улиц Мориса Тореза, Виноградной, переулка Футболистов в Советском районе городского округа Самара, заключенному между Обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Интеграция» и Главой Администрации городского округа Самара, изложив пункты 3.1.4,4.1.3, 4.1.4,5.1 Договора в следующей редакции:

-  «3.1.4 Приобретение права на земельные участки и объекты капитального строительства после исполнения условий, предусмотренных п.3.1.3 Договора. Начало первого этапа — дата подписания Договора сторонами.

Срок выполнения этапа —12 лет со дня подписания настоящего договора.».

-  «4.1.3 В течение 12 (Двенадцати) лет со дня заключения настоящего договора создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для представления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на территории, в отношении которой принято решение о развитии».

- «4.1.4 Не позднее 12 (Двенадцати) лет со дня подписания настоящего договора уплатить возмещение за изымаемые на основании решения Главы, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с п.4.1.3 настоящего договора»

-« 5.1 Настоящий договор вступает в силу со дня его подписания сторонами, срок действия договора 17 (Семнадцать) лет.»


Взыскать с Главы городского округа Самара в пользу Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Интеграция» (ИНН: <***>) расходы по государственной пошлине в размере 6000 руб.


Решение арбитражного суда может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.


Судья


/
Н.В. Шаруева