Решение от 24 мая 2019 г. по делу № А50-4439/2019

Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

город Пермь

24.05.2019 года Дело № А50-4439/19

Резолютивная часть решения объявлена 21.05.2019 года. Полный текст решения изготовлен 24.05.2019 года.

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Саксоновой А.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Омнибус» (ООО «Омнибус», ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью Управляющей компании «Радуга» (ООО УК «Радуга», ОГРН <***>, ИНН <***>)

о расторжении договора аренды,

при участии:

от истца – ФИО2 (доверенность от 01.10.2018), ФИО3 (доверенность от 123.02.2019);

от ответчика – ФИО4 (доверенность от 29.03.2019),

установил:

ООО «Омнибус» (далее – истец) обратилось в арбитражный суд с исковыми требованиями к ООО УК «Радуга» (далее – ответчик) о расторжении договора аренды помещений № 7С от 29.08.2016.

В обоснование требований истец ссылается на существенное изменение обстоятельств, побудивших заключить договор аренды, а именно несоответствие фактической посещаемости торгового центра сведениям, указанным Арендодателем при заключении договора, и среднестатистическим данным посещаемости аналогичных объектов на территории г.Перми.

В судебном заседании истец требования поддержал, представил дополнительные документы по проведению мониторинга потока автотранспорта и пешеходов в ТЦ «Радуга» суммарно по четырем входам.

Ответчик с требованиями не согласен по доводам письменного отзыва. По мнению ответчика, снижение прогнозируемой посещаемости торгового центра, равно как и убыточность деятельности кафе в арендуемом помещении, не отнесены условиями договора к числу обстоятельств, освобождающих сторону от исполнения обязательств по договору. Также ответчик пояснил, что ТЦ «Радуга» имеет 14 входов для посетителей, 2 из которых оснащены современной системой подсчета посетителей, данные статистики входа в которые значительно превышают результаты исследования истца по четырем входам. Представил дополнительные документы.

Дополнительные документы приобщены к материалам дела в порядку ст.ст. 65-67 АПК РФ.

Исследовав материалы, заслушав участников процесса, арбитражный суд установил следующее.

29.08.2016 года между ООО «Омнибус» (Арендатор) и ООО «ПМ - Девелопмент» (арендодатель) заключен договор аренды помещения № 7С (далее – договор, л.д.11-29).

Согласно разделу 1 договора Арендатору передается во временное владение и пользование нежилое помещение ориентировочной общей площадью 180 кв.м, представляющее собой часть Торгового центра, расположенное на первом этаже здания по адресу: <...>.

Пунктом 3.2.1 договора сторонами установлен минимальный размер постоянной арендной платы за один календарный месяц, который после передачи помещения составил 270 000 руб.

Срок действия договора установлен пять лет (п.2.1 договора).

13.12.2016 года право собственности на арендуемые помещения перешло к иному лицу, чьи интересы полномочно представлять ООО «УК «Радуга» на основании агентского Договора, о чем ООО «ПМ - Девелопмент» уведомило ООО «Омнибус» письмом от 23.12.2016 года.

Письмом от 07.03.2018 истец обратился к Арендодателю с просьбой изменить условия договора в части размера арендной платы (л.д.36-37).

Письмом от 03.04.2018 № 79 Арендодатель отказал в изменении арендной платы (л.д.38).

Письмом от 09.04.2018 № 22 истец уведомил Арендодателя о намерении расторгнуть договор аренды (л.д.39).

Письмом от 12.04.2018 №120 Арендодатель возразил против расторжения договора аренды в связи с отсутствием оснований, предложив обсудить условия сокращения арендуемой площади (л.д.40).

Письмом от 17.04.2018 истец принял предложение по уменьшению арендуемой площади, после чего им неоднократно направлялись Арендодателю письма с вариантами сокращения площади и проведения работ по ребрендингу (л.д.41-52).

28.01.2019 истцом Арендодателю было направлено письмо с предложением о досрочном расторжении договора.

Поскольку стороны не пришли к соглашению о приведении договора в соответствие, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут.

Из материалов дела судом установлено, что при заключении спорного договора аренды Арендодателем истцу были предоставлены сведения о расчетной посещаемости после реконструкции в количестве более 200 тыс. человек в месяц (л.д. 32-33).

В качестве существенно изменившихся обстоятельств, истец ссылается на низкую посещаемость торгового центра, несение убытков при использовании арендуемого помещения.

Однако указанные обстоятельства не могут быть признаны существенными и образующими необходимую совокупность условий для досрочного расторжения договора аренды по основаниям статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Снижение прогнозируемой посещаемости торгового центра не отнесено условиями договора к числу обстоятельств, освобождающих стороны от исполнения обязательств по договору аренды; риск негативных последствий для истца в результате таких обстоятельств не может быть возложен на арендодателя.

Иной подход в данном случае противоречил бы сущности срочного обязательства, возникшего между сторонами при осуществлении предпринимательской деятельности.

Кроме того судом учтено следующее.

В силу ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Истцом представлены данные мониторинга потока автотранспорта и пешеходов в ТЦ «Радуга» суммарно по четырем входам, согласно результатам которого посещаемость торгового центра составила в среднем 3000 – 3500 человек за 10 часов.

Между тем, согласно пояснению ответчика торговый центр имеет 14 входов для посетителей, согласно сведениям автоматизированной системы подсчета посетителей MegaCount (оборудование SC-ETH-W) о посещаемости торгового центра по двум входам за этот же период, посещаемость торгового центра в среднем составляет 3700 – 4800 человек в день, что значительно превышает показатели истца в условии показателей ответчика только по двух входам из четырнадцати возможных.

Согласно Разделительной ведомости работ в Помещении, ООО УК «Радуга» для возможности использования ООО «Омнибус» помещения с целью размещения в нём кафе выполнило соответствующий объем проектных, строительных и иных работ, в том числе проектирование инженерных систем помещения с учётом цели использования, снос всех не несущих стен в периметре Помещения, установка входной группы Помещения (замена рольставен на стеклянные), устройство потолка грильято, устройство вывода электропитания к вывеске/ам Арендатора, выполнение вводов в Помещение арендатора холодного водоснабжения с запорной арматурой, приборами учета, монтаж жироуловителя, монтаж выпуска канализации, и прочие виды работ на общую сумму 1 846 606,42 руб.

В связи с этим, размер постоянной арендной платы был согласован сторонами с учётом производимых ООО УК «Радуга» инвестиционных вложений для подготовки арендуемого ООО «Омнибус» помещения под кафе, с расчетом их компенсации за счёт долгосрочной аренды помещения. Таким образом, расторжение договора в рассматриваемом случае может повлечь нарушение прав арендодателя.

С учетом изложенного, требования истца удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь ст.ст. 112, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Пермского края

РЕШИЛ:

в удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня изготовления в полном объеме через Арбитражный суд Пермского края.

Судья А.Н. Саксонова