Решение от 25 января 2026 г. АС Кемеровской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Дело № А27-10770/2025


Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации


26.01.2026 г. Кемерово

Резолютивная часть решения суда объявлена 15.01.2026

Решение суда в полном объеме изготовлено 26.01.2026

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Н.К. Фуртуна,

при ведении протокола секретарем судебного заседания В.А. Федосовой,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению публичного акционерного общества «Банк Уралсиб» к муниципальному казенному учреждению «Комитет по управлению муниципальным имуществом» Осинниковского городского округа о признании недействительным расчета арендной платы по договору от 17.05.2017 № 01 за период с 01.01.2024 по 09.12.2024 на земельный участок с кадастровым номером 42:31:0107029:8, представленный в письме МКУ «КУМИ» от 17.02.2025 № 273 в части применения кадастровой стоимости, об обязании произвести перерасчет годовой арендной платы по Договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора № 01 от 17.05.2017 за период с 01.01.2024 по 09.12.2024 на земельный участок с кадастровым номером 42:31:0107029:8 исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 1 099 000 рублей, без применения на 2024 год коэффициента инфляции в размере 1,045, а также с применением за 2025 год коэффициента инфляции в размере 1,045,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса»,

при участии:

от истца: ФИО1, доверенность от 01.12.2023;

от третьего лица: ФИО2, доверенность от 29.12.2025,

у с т а н о в и л :

публичное акционерное общество «Банк Уралсиб» (далее – общество, истец) обратилось в суд с заявлением к муниципальному казенному учреждению «Комитет по управлению муниципальным имуществом» Осинниковского городского округа (далее – Комитет, ответчик) о признании недействительным расчета арендной платы по договору от 17.05.2017 № 01 за период с 01.01.2024 по 09.12.2024 на земельный участок с кадастровым номером 42:31:0107029:8, представленный в письме МКУ «КУМИ» от 17.02.2025 № 273 в части применения кадастровой стоимости доли земельного участка в размере 2 616 564,98 руб., а также в части применения коэффициента инфляции в расчете за 2024, 2025 годы, об обязании произвести перерасчет годовой арендной платы по Договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора № 01 от 17.05.2017 за период с 01.01.2024 по 09.12.2024 на земельный участок с кадастровым номером 42:31:0107029:8 исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 1 099 000 рублей, без применения на 2024 год коэффициента инфляции в размере 1,045, а также с применением за 2025 год коэффициента инфляции в размере 1,045.

Требования мотивированы тем, что в расчете арендной платы неверно применена кадастровая стоимость земельного участка и неверно применены коэффициенты инфляции.

Ответчик иск не признал, со ссылкой на пп.6 п. 2 ст. 18 ФЗ от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» полагал, что кадастровая стоимость в размере рыночной применяется не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости и пересчет арендной платы возможен только с даты определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

В судебном заседании истец на требованиях настаивал, просил иск удовлетворить в полном объеме.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив представленные доказательства, суд считает следующее.

Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель, право перешло в связи передачей полномочий по спорному договору) и истцом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 17.05.2017 № 01 со множественностью лиц на стороне арендатора, по условиям которого, арендодатель на основании пп. 9 п. 2 ст. 39.6, 39.8 ЗК РФ и личного заявления предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 42:31:0107029:8.

Решением от 22.01.2025 № УРС-42/2025/000035 ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:31:0107029:8 в размере рыночной стоимости, содержащейся в соответствующем отчете об оценке рыночной стоимости, в сумме 1 099 000 руб. Дата поступления заявления – 26.12.2024.

Согласно выписке от 30.01.2025 №КУВИ-001/2025-25533819 сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 42:31:0107029:8 внесены 30.01.2025, датой начала применения кадастровой стоимости является 01.01.2024.

Арендатор в адрес арендодателя направил письмо от 03.02.2025 № 59-УЦО с требованием произвести перерасчет арендной платы по Договору за период с 01.01.2024г. по 31.12.2025г. с учетом применения вновь установленной кадастровой стоимости земельного участка в размере 1 099 000руб и без учета применения коэффициента уровня инфляции (Ки) за 2024 год.

В ответе от 17.02.2025 № 273 комитет указал на возможность перерасчета только с 10.12.2024 (даты определения рыночной стоимости объекта недвижимости). Также ответ содержал расчет арендной платы с указанием применяемых в формуле расчета коэффициентов, в котором комитет за 2024 и 2025 год настаивал на применение произведения коэффициентов инфляции.

Впоследствии, стороны обменялись письмами от 10.03.2025, от 21.04.2025 с аналогичным содержанием.

Общество, полагая, что расчет арендной платы и соответствующее уведомление является необоснованным, обратилось в суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (статья 168 ГК РФ в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ).

В пункте 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

В соответствии со статьей 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Для целей квалификации уведомления о расчете арендной платы на 2024 и 2025 год в качестве недействительного следует установить, что такое уведомление (односторонняя сделка) нарушает требования закона.

Согласно части 1 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

В соответствии пунктом 6 части 2 статья 18 Закона № 237-ФЗ для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН, применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Указанная дата начала применения кадастровой стоимости (с 01.01.2024) отражена в ЕГРН, а значит подлежит применению согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Закона о государственной кадастровой оценке.

Из решений Конституционного Суда Российской Федерации следует, что предоставление законодателем заинтересованным лицам возможности применять установленную кадастровую стоимость в размере рыночной не с момента принятия уполномоченным органом решения об установлении такой стоимости, а в ретроспективном порядке - с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, означает закрепление за ними права на перерасчет размера налоговых и финансовых обязательств, рассчитанных в указанный период на основании прежней кадастровой стоимости объектов недвижимости; такое правовое регулирование направлено на обеспечение необходимого баланса частных и публичных интересов (Определения от 3 июля 2014 года № 1555-О, от 20 декабря 2016 года № 2687-О, от 27 июня 2017 года № 1168-О, от 2 июля 2019 года № 1833-О, от 18 июля 2019 года № 2168-О, от 28 апреля 2022 года № 1022-О, от 28 июня 2022 года № 1564-О и др.).

Следовательно, применение в формуле расчета арендной платы кадастровой стоимости с даты определения рыночной стоимости объекта недвижимости (с 10.12.2024) не соответствует положениям пункта 6 части 2 статья 18 Закона № 237-ФЗ, что свидетельствует о том, что изменение размера арендной платы посредством направления обществу соответствующего уведомления является недействительной сделкой и не влечет возникновения соответствующих правовых последствий в виде увеличения размера арендной платы (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 27.11.2025 № 304-ЭС25-3418 по делу № А27-22862/2023).

Кроме того, не является законным применение коэффициента инфляции в 2024 году постольку, поскольку применение в формуле расчета арендной платы коэффициента инфляции, без учета актуализации кадастровой стоимости земельного участка, то есть изменения экономической характеристики земельных участков, является нарушением принципа экономической обоснованности.

Кадастровая стоимость земельного участка является величиной, характеризующей экономическую ценность и доходность конкретного земельного участка, то есть является экономической составляющей. Следовательно, ее изменение отражает, в том числе и те экономические процессы, которые характеризуются изменением коэффициентов инфляции, в связи с чем коэффициенты инфляции подлежат применению с года, следующего за годом введения в действие новой кадастровой стоимости.


Согласно постановлению Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из следующих основных принципов: принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке (принцип № 1). Согласно приказу Минэкономразвития России от 29.12.2017 № 710 «Об утверждении Методических рекомендаций по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 № 582», в целях применения Принципа № 1 рекомендуется при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, в соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - порядок определения размера арендной платы) предусматривать положения, направленные на достижение баланса интересов арендатора и арендодателя земельного участка, например, посредством установления экономически обоснованных ставок арендной платы или иных показателей, применяемых для определения арендной платы (далее – ставки арендной платы).

Таким образом, суть принципа экономической обоснованности сводится к применению соответствующего коэффициента в зависимости от доходности земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка является величиной, характеризующей экономическую ценность и доходность конкретного земельного участка, то есть является экономической составляющей. Следовательно, ее изменение отражает, в том числе и те экономические процессы, которые характеризуются изменением коэффициентов инфляции, в связи с чем коэффициенты инфляции подлежат применению с года, следующего за годом введения в действие новой кадастровой стоимости.

Согласно части 1 статьи 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

По смыслу правовой позиции, изложенной в определении КЭС ВС РФ от 21 ноября 2016 № 305-ЭС16-9281, статья 168 ГК РФ применима к случаям, когда сделка нарушает нормы постановлений Правительства РФ.

Из толкования принципа экономической обоснованности явно следует императивная природа такого принципа в контексте регулирования размера арендной платы, в связи с чем, отступление от указанного принципа в одностороннем уведомительном порядке грубо нарушает баланс интересов сторон сделки, в связи с чем, влечет недействительность такого уведомления об изменении размера арендной платы.

Исследовав и оценив иные доводы сторон в порядке статей 71, 168 АПК РФ, суд приходит к выводу, что они не имеют правового значения при вышеизложенных обстоятельствах и их оценке применительно к предмету спора.

Таким образом, исковые требования в части признания недействительным уведомления подлежат удовлетворению.

В остальной части суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку согласно пункту 22 «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2019)», отсутствие уведомления от арендодателя об изменении регулируемой арендной платы, которое арендодатель должен направить в соответствии с условиями договора, не освобождает арендатора от обязанности заплатить за аренду в размере, установленном соответствующими нормативными правовыми актами.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

иск удовлетворить частично

Признать недействительным уведомление от 17.02.2025 № 273 об изменении арендной платы по договору от 17.05.2017 № 01 за период с 01.01.2024 по 09.12.2024 на земельный участок с кадастровым номером 42:31:0107029:8 в части установления размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 42:31:0107029:8 за период 2024 год в размере, превышающем 261656,26 руб. в год и за период 2025 год в размере, превышающем 273430,79 руб.

В остальной части в удовлетворении требований отказать.

Взыскать с муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению муниципальным имуществом» Осинниковского городского округа (ИНН <***>) в пользу публичного акционерного общества «Банк Уралсиб» (ИНН <***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 50000 руб.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его вынесения.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области.


Судья Н.К. Фуртуна