Решение от 28 февраля 2022 г. по делу № А82-2026/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-2026/2021
г. Ярославль
28 февраля 2022 года
Резолютивная часть решения оглашена 27 января 2022 года.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Лапочкиной И.М.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Альянс Строй Групп" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о регистрации договоров участия в долевом строительстве № 22-117-226-С4-О/Д от 22.10.2018, № 18-112-236-С5-О/Д от 24.10.2018, № 12-231-236-С3-О/Д от 02.11.2018, № 107-236-С1-О/Д от 06.11.2018,№ 117-226-356-С2-О/Д от 09.11.2018,

Третьи лица: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ярославской области, ПАО "Сбербанк России",

при участии:

от истца – не явился

от ответчика – не явился

от третьих лиц - не явились

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Альянс Строй Групп" о регистрации договоров участия в долевом строительстве № 22-117-226-С4-О/Д от 22.10.2018, № 18-112-236-С5-О/Д от 24.10.2018, № 12-231-236-С3-О/Д от 02.11.2018, № 107-236-С1-О/Д от 06.11.2018,№ 117-226-356-С2-О/Д от 09.11.2018.

Определением суда от 24.02.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ярославской области.

Судом рассмотрено и удовлетворено ходатайство ПАО "Сбербанк России" о вступлении в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Стороны неоднократно заявляли ходатайство об отложении судебного разбирательства с целью урегулирования спора мирным путем. Судом неоднократно указанное ходатайство удовлетворялось.

Истец в судебное заседание не явился, ранее в ходе судебного разбирательства исковые требования поддерживал, также пояснял, что стороны обратились в добровольном порядке за регистрацией договоров долевого участия, однако регистрация была приостановлена.

Ответчик в судебное заседание не явился, ранее в ходе судебного разбирательства исковые требования не оспаривал, также пояснял, что на момент подписания договоров участия в долевом строительстве, критерии, определяющие соответствие Застройщика и проектной декларации требованиям 214-ФЗ были следующие: в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации юридическоголица; в отношении застройщика не принято решение суда о введении одной изпроцедур, применяемых в деле о банкротстве; деятельность застройщика не приостановлена вступившим в силу решением суда; сведения о застройщике (в том числе о генеральном директоре) не внесены вреестр недобросовестных поставщиков в соответствии с Федеральным законом № 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц», реестрнедобросовестных поставщиков в соответствии с Федеральным законом № 44-ФЗ «Оконтрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечениягосударственных и муниципальных нужд», реестр недобросовестных участниковаукциона по продаже земельного участка либо аукциона на право заключения договорааренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальнойсобственности в соответствии с п. 28 и 29 ст. 39.12 Земельного кодекса РФ; размер существующей у застройщика недоимки по налогам в бюджеты РФ за прошедший календарный год не превышает 25 % балансовой стоимости активов по данным финансовой отчётности за последний отчётный период; у генерального директора и главного бухгалтера отсутствует неснятая (непогашенная) судимость за преступления в сфере экономики, к ним не применялись наказания в виде лишения права занимать должности или заниматься деятельностью в сфере строительства, реконструкции, а также административное наказание в виде дисквалификации. Также указывал, что на момент подписания договоров участия в долевом строительстве ООО «Альянс Строй Групп» соответствовало вышеуказанным требованиям. с 01.07.2017г. в соответствии с Федеральным законом № 304-ФЗ от 03.07.2016были установлены требования к размеру уставного капитала Застройщика, которыеустанавливают максимальный размер суммы площадей объектов долевогостроительства. Уставный капитал ООО «Альянс Строй Групп» составляет 206000000,00 рублей, что подтверждается записью ГРН в ЕГРЮЛ №2137604130244 от 30.07.2013г., полностью оплачен. Совокупная площадь объектов долевого строительства на момент подписания договоров участия в долевом строительстве, указанных выше, составляла 98074,29 кв.м., что соответствует вышеуказанным требованиям. Разрешение на строительство № RU76301000-443-2013, выданное 05.03.2013г. Департаментом архитектуры и развития территорий мэрии города Ярославля имеет срок действия до «30» июня 2024 г., т. е. Договоры участия в долевом строительстве были подписаны в пределах срока его действия. Договор № 17751/1-о аренды находящегося в государственной собственности земельного участка (на котором расположены строящиеся дома) от «11» октября 2006 года (дата регистрации: 01.12.2006г., № 76-76-01/255/2006-430), права по которому перешли к ООО «Альянс Строй Групп» в соответствии с Дополнительным соглашением № 6 от «16» октября 2012 г. (дата регистрации:26.10.2012г., № 76-76-21/026/2012-179) имеет срок действия, установленный данным дополнительным соглашением, до 09.05.2019г., т.е. Договоры участия в долевом строительстве были подписаны в пределах срока действия договора аренды. ФИО2 были представлены для ознакомлениявсе предусмотренные п.2. ст. 21 214-ФЗ документы о застройщике и о проектестроительства, а именно: Свидетельства ИНН, ОГРН Застройщика, учредительные иуставные документы Застройщика, Разрешение на строительство, заключениегосударственной экспертизы проектной документации, проектная декларация,договор аренды земельного участка с приложением всех заключенныхдополнительных соглашений к нему, бухгалтерская отчетность ООО «Альянс СтройГрупп» за 2015-2017г. 30.04.2019г. ООО «Альянс Строй Групп» в адрес Департамента строительства по Ярославской области было направлено заявление о выдаче заключения о соответствии Застройщика и проектной декларации требованиям 214-ФЗ в отношении строящихся многоквартирных жилых домов по адресу: г. Ярославль, квартал, ограниченный ул. Крупской, ул. Осипенко, ул. Декабристов, стр. 1,2,3,4,5. Заявление было направлено посредством почтовой связи (№ регистрируемого почтового отправления 150000 31 06557 5), которое было получено 06.05.2019г., что подтверждается отчетом об отслеживании отправления от 18.01.2021г, однако ответ Обществом получен не был. 19.05.2019г. истек срок договора аренды земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, вследствие чего регистрация договоров участия в долевом строительстве в заявительном порядке технически невозможна. ООО «Альянс Строй Групп» полагал, что на момент подписания договоров участия в долевом строительстве с ФИО2 в период с 22.10.2018 по 09.11.2018г. в отношении квартир, расположенных в строящихся многоквартирных жилых домах по адресу: Ярославская обл., г. Ярославль, квартал, ограниченный ул. Крупской, ул. Осипенко, ул. Декабристов, строения: 1,2,3,4,5, ООО «Альянс Строй Групп», а также проект строительства соответствовали требованиям 214-ФЗ, однако сжатые сроки, изменения в законодательстве в сфере долевого строительства не позволили своевременно произвести регистрацию договоров.

Третье лицо ПАО Сбербанк России в судебное заседание не явилось, ранее поясняло, что Между публичным акционерным обществом «Сбербанк России» (далее - ПАО Сбербанк) и открытым акционерным обществом «Металлоторг» заключены:

- договор об открытии невозобновляемой кредитной линии №0017/8/07238 от 26 июня 2007 года;

- договор об открытии невозобновляемой кредитной линии №0017/0/07052 от 22 февраля 2007 года;

- договор об открытии невозобновляемой кредитной линии №0017/0/08034 от 14 февраля 2008 года;

-договор об открытии невозобновляемой кредитной линии №0017/8/08051 от 04 марта 2008 года. Исполнение обязательств по вышеуказанным кредитным договорам обеспечено поручительством общества с ограниченной ответственностью «Альянс Строй Групп» (далее - ООО «Альянс Строй Групп») по договору поручительства №0077/0/12156/11 от 26.03.2013. В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договорам ПАО Сбербанк обращалось в Арбитражный суд Ярославской области с исковым заявлением. Определением Арбитражного суда Ярославской области от 28 ноября 2014 года по делу №А82-2°95/2013 утверждено заключенное сторонами на стадии искового производства мировое соглашение. Определением Арбитражного суда Ярославской области от 26 сентября 2017 года по делу №А82-2995/2013 утверждено заключенное сторонами на стадии исполнения судебного акта мировое соглашение. В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по Мировому соглашению ПАО Сбербанк обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением о выдаче исполнительных листов на принудительное исполнение мирового соглашения, на принудительное обращение взыскания на залоговое имущество. 18 апреля 2018 года Арбитражным судом Ярославской области были выданы исполнительные листы, так как с 26 марта 2018 года по всем четырем договорам были нарушены условия погашения, задолженность в полной сумме была просрочена в размере 316415 698,51 рублей. Банком было инициировано дело о несостоятельности (банкротстве) ООО «Альянс Строй Групп», заявление Банка принято определением от 12 июля 2018 года. Задолженность была урегулирована на стадии обоснованности -заявления 21.11.2019 Арбитражным судом Ярославской области в рамках дела А82-13998/2018 было утверждено мировое соглашение, предусматривающее рассрочку в погашении долга с начислением процентов в размере 8.25 % годовых, которые уплачиваются, начиная с 6 месяца действия мирового соглашения, ежеквартально в размере 1 000 000 рублей. В первый же период погашения 26 марта 2020 года и после денежных средств в погашение задолженности не поступало. В связи с нарушением условий мирового соглашения Банком получен исполнительный лист 12.05.2021. Определением Арбитражного суда Ярославской области от 01.02.2021 (резолютивная часть оглашена 28.01.2021) по делу А82-14087/2018 в отношении должника ОАО «Металлоторг» введена процедура наблюдения. На текущий момент задолженность ООО «Альянс Строй Групп» перед Банком составляет 135 752 001,82 руб. Таким образом, спорные договоры долевого участия были заключены ООО «Альянс Строй Групп» в период наличия задолженности перед ПАР Сбербанк в размере 316 415 698.51 рублей. В настоящее время ПАР Сбербанк 17.05.2021 осуществлена публикация намерения кредитора обратиться в суд с заявлением о банкротстве № 07901024. Спорные сделки были заключены между аффилированными лицами. ФИО2 является бывшей супругой ФИО3. бенефициара бизнеса ГК Металлоторг. Согласно Выписки из ЕГРЮЛ единственным участником РРР «Альянс Строй Гр\пп» является РРР «Винтэкс». В ООО «Винтэкс» участником с долей 99.9 % является ФИО3. с долей 0.1% ФИО4. Данные СПАРК-Иитерфакс также подтверждают аффилированность ФИО2. Буджиашвили Д.А.. Буджиашвили Л.Д. ПАО Сбербанк полагало, что судебный процесс инициирован с целью вывода ликвидного имущества ООО «Альянс Строй Групп» в пользу аффилированного лица. ООО «Альянс Строй Групп» обладало признаками неплатежеспособности, недостаточности имущества на даты заключения договоров, действия истца и ответчика носят недобросовестный характер. В силу аффилированности стороны могут представить формально правильно составленные документы, что в последующем затруднит процесс оспаривания. Результат рассмотрения ФИО2 в рамках дела A82-2026/202I будет основанием для дальнейшего включения данного требования в реестр требований кредиторов должника ООО «Альянс Строй Групп».

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

22 октября 2018 года между ФИО2 и Обществом с ограниченной ответственностью «Альянс Строй Групп» был заключен Договор №22-117-226-С4-0/Д участия в долевом строительстве (далее - Договор).

Согласно п. 1.1 Договора, Застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок с привлечением других лиц построить на земельном участке площадью 7466 м с кадастровым номером 76:23:042206:40, являющийся частью участка площадью 20505 м" с кадастровым номером 76:23:042206:34 по адресу Ярославская обл., г. Ярославль, в квартале, ограниченном ул. Крупской, ул. Осипенко, ул. Декабристов 26-этажный (в т.ч. подвальный этаж и чердак) 238-квартирный жилой дом (Строение № 4).

В соответствии с 1.2 Договора объектами долевого строительства являются:

-1-комнатная квартира № 22 проектной площадью 36,61 кв. м жилого назначения на 5 этаже в 1 подъезде (1 секции) вышеуказанного дома.

-1-комнатная квартира № 117 проектной площадью 36,37 кв. м жилого назначения на 24 этаже в 1 подъезде (1 секции) вышеуказанного дома.

-1-комнатная квартира № 226 проектной площадью 36,37 кв. м жилого назначения на 22 этаже во 2 подъезде (2 секции) вышеуказанного дома.

Стоимость строительства объектов долевого строительства составляет 2 515 050,00 (Два миллиона пятьсот пятнадцать тысяч пятьдесят рублей), из них:

-квартира № 22 - 842 030,00 рублей (Восемьсот сорок две тысячи тридцать

рублей);

-квартира № 117 - 836 510,00 рублей (Восемьсот тридцать шесть тысяч пятьсот десять рублей);

-квартира № 226 - 836 510,00 рублей (Восемьсот тридцать шесть тысяч пятьсот десять рублей).

24 октября 2018 года между ФИО2 и Обществом с ограниченной ответственностью «Альянс Строй Групп» был заключен Договор ЛЫ8-П2-236-С5-0/Д участия в долевом строительстве (далее - Договор).

Согласно п. 1.1 Договора, Застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок с привлечением других лиц построить на земельном участке площадью 7466 м с кадастровым номером 76:23:042206:40, являющийся частью участка площадью 20505 м2 с кадастровым номером 76:23:042206:34 по адресу Ярославская обл., г. Ярославль, в квартале, ограниченном ул. Крупской, ул. Осипенко, ул. Декабристов 26-этажный (в т.ч. подвальный этаж и чердак) 238-квартирный жилой дом (Строение № 5).

В соответствии с 1.2 Договора объектами долевого строительства являются:

-1-комнатная квартира № 18 проектной площадью 35,58 кв. м жилого назначения на 4 этаже в 1 подъезде (1 секции) вышеуказанного дома.

-1-комнатная квартира № 112 проектной площадью 36,37 кв. м жилого назначения на 23 этаже в 1 подъезде (1 секции) вышеуказанного дома.

-1-комнатная квартира № 236 проектной площадью 36,37 кв. м жилого назначенияна 24 этаже во 2 подъезде (2 секции) вышеуказанного дома. ^

Стоимость строительства объектов долевого строительства составляет 2 491 360,00 (Два миллиона четыреста девяносто одна тысяча триста шестьдесят рублей), из них:

-квартира № 18 - 818 340,00 рублей (Восемьсот восемнадцать тысяч триста сорок рублей);

-квартира № 112 - 836 510,00 рублей (Восемьсот тридцать шесть тысяч пятьсот десять рублей);

-квартира № 236 - 836 510,00 рублей (Восемьсот тридцать шесть тысяч пятьсот десять рублей).

02 ноября 2018 года между ФИО2 и Обществом с ограниченной ответственностью «Альянс Строй Групп» был заключен Договор №12-231-236-СЗ-0/Д участия в долевом строительстве (далее - Договор).

Согласно п. 1.1 Договора, Застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок с привлечением других лиц построить на земельном участке площадью 13039 м2 с кадастровым номером 76:23:042206:41, являющийся частью участка площадью 20505 м" с кадастровым номером 76:23:042206:34 по адресу Ярославская обл., г. Ярославль, в квартале, ограниченном ул. Крупской, ул. Осипенко, ул. Декабристов 26-этажный (в т.ч. подвальный этаж и чердак) 238-квартирный жилой дом (Строение № 3).

В соответствии с 1.2 Договора объектами долевого строительства являются:

-1-комнатная квартира № 12 проектной площадью 36,61 кв. м жилого назначения' на 3 этаже в 1 подъезде (1 секции) вышеуказанного дома.

-1-комнатная квартира № 231 проектной площадью 36,37 кв. м жилого назначенияна 23 этаже во 2 подъезде (2 секции) вышеуказанного дома.

-1-комнатная квартира № 236 проектной площадью 36,37 кв. м жилого назначения на 24 этаже во 2 подъезде (2 секции) вышеуказанного дома.

Стоимость строительства объектов долевого строительства составляет 2 515 050,00 (Два миллиона пятьсот пятнадцать тысяч пятьдесят рублей), из них:

-квартира № 12 - 842 030,00 рублей (Восемьсот сорок две тысячи тридцать

рублей);

-квартира № 231 - 836 510,00 рублей (Восемьсот тридцать шесть тысяч пятьсот десять рублей);

-квартира № 236 - 836 510,00 рублей (Восемьсот тридцать шесть тысяч пятьсот десять рублей).

06 ноября 2018г. ФИО2 и Обществом с ограниченной ответственностью «Альянс Строй Групп» был заключен Договор №107-236-С1-О/Д участия в долевом строительстве (далее - Договор).

Согласно п. 1.1 Договора, Застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок с привлечением других лиц построить на земельном участке площадью 13039 м2 с кадастровым номером 76:23:042206:41, являющийся частью участка площадью 20505 м2 с кадастровым номером 76:23:042206:34 по адресу Ярославская обл., г. Ярославль, в квартале, ограниченном ул. Крупской, ул. Осипенко, ул. Декабристов 26-этажный (в т.ч. подвальный этаж и чердак) 238-квартирный жилой дом (Строение № 1).

8 соответствии с 1.2 Договора объектами долевого строительства являются: -1-комнатная квартира № 107 проектной площадью 36,37 кв. м жилого назначения

на 22 этаже в 1 подъезде (1 секции) вышеуказанного дома.

-1-комнатная квартира № 236 проектной площадью 36,37 кв. м жилого назначения на 24 этаже во 2 подъезде (2 секции) вышеуказанного дома.

Стоимость строительства объектов долевого строительства составляет 1 673 020,00 (Один миллион шестьсот семьдесят три тысячи двадцать рублей), из них:

-квартира № 107 - 836 510,00 рублей (Восемьсот тридцать шесть тысяч пятьсот десять рублей);

-квартира № 236 - 836 510,00 рублей (Восемьсот тридцать шесть тысяч пятьсот десять рублей).

09 ноября 2018 года между ФИО2 иОбществом с ограниченной ответственностью «Альянс Строй Групп» был заключенДоговор №117-226-356-С2-0/Д участия в долевом строительстве (далее - Договор).

Согласно п. 1.1 Договора, Застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок с привлечением других лиц построить на земельном участке площадью 13039 м2 с кадастровым номером 76:23:042206:41, являющийся частью участка площадью 20505 м2 с кадастровым номером 76:23:042206:34 по адресу Ярославская обл., г. Ярославль, в квартале, ограниченном ул. Крупской, ул. Осипенко, ул. Декабристов 26-этажный (в т.ч. подвальный этаж и чердак) 357-квартирный жилой дом (Строение № 2).

В соответствии с 1.2 Договора объектами долевого строительства являются:

-1-комнатная квартира № 117 проектной площадью 36,37 кв. м жилого назначения на 24 этаже в 1 подъезде (1 секции) вышеуказанного дома.

-1-комнатная квартира № 226 проектной площадью 36,37 кв. м жилого назначения на 22 этаже во 2 подъезде (2 секции) вышеуказанного дома.

-1-комнатная квартира № 356 проектной площадью 35,35 кв. м жилого назначения на 24 этаже в 3 подъезде (3 секции) вышеуказанного дома.

Стоимость строительства объектов долевого строительства составляет 2 486 070,00 (Два миллиона четыреста восемьдесят шесть тысяч семьдесят рублей), из них:

-квартира № 117 - 836 510,00 рублей (Восемьсот тридцать шесть тысяч пятьсот десять рублей);

-квартира № 226 - 836 510,00 рублей (Восемьсот тридцать шесть тысяч пятьсот десять рублей);

-квартира № 356 - 813 050,00 рублей (Восемьсот тринадцать тысяч пятьдесят

рублей).

Далее договоры участия в долевом строительстве №22-117-226-С4-0/Д от 22.10.2018г., №18-112-236-С5-0/Д от 24.10.2018г., №12-231-236-СЗ-О/Д от 02.11.2018г., №107-236-С1-О/Д от 06.11.2018г., №117-226-356-С2-0/Д от 09.11.2018г. совместно именуются - Договоры.

ФИО2 обращалась к Застройщику - ООО «Альянс Строй Групп», в лице его руководителя ФИО5 с просьбой об осуществлении действий по регистрации договоров (совместному обращению в Управление Росреестра по Ярославской области), однако, руководитель откладывал дату регистрации, ссылаясь то на свою занятость, то на занятость сотрудников.

Уклонение от регистрации договоров долевого участия послужило поводом для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные доказательства в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд полагает, что требования истца не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с положениями частей 1 и 3 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.

Часть 1 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ признает застройщиком хозяйственное общество: которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее пяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда; которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство; наименование которого содержит слова "специализированный застройщик".

Частью 1 статьи 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», установлено, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно ст. 13 ФЗ закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Согласно п. 2 ст. 165 Гражданского кодекса РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением" суда.

26 ноября 2020 года государственным регистратором прав. принято решение о приостановлении осуществления действий по государственной регистрации договора на срок до 26 февраля 2021 года по основаниям, предусмотренным пунктами 5 и 7 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", согласно которым осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Как установлено судом, в ходе судебного разбирательства стороны подали документы в добровольном порядке на государственную регистрацию договоров долевого участия.

03.08.2021 регистрирующим органом было направлено сторонам уведомление о приостановлении государственной регистрации.

В уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав регистратором прав указаны следующие основания:

- на земельный участок существуют ограничения прав, предусмотренные ст. 56 Земельного кодекса РФ;

- несоответствие сведений ЕГРН о виде разрешенного использования земельного участка сведениям, указанным в разрешении на строительство;

- не размещение проектной декларации в единой информационной системе жилищного строительства в нарушение ч.2 ст. 23 Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ;

расторжение договора аренды решением Арбитражного суда Ярославской области от 15.04.2019, вступившим в законную силу 16.05.2019.

Суду в нарушение требований ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ не представлены доказательства наличия у застройщика прав на земельный участок.

Другим основанием для вынесения решения о приостановлении государственный регистратор указал несоответствие договора ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", согласно которым договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства:

а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд;

б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона;

6) условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.

Представленные договора не содержат сведения об отчислениях в компенсационный фонд, о размещении денежных средств участника долевого строительства на счетах эскроу в нарушение п.5 ч.4 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ.

Доказательств устранения нарушений действующего законодательства, либо соответствия договоров требованиям законодательства стороны в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ суду не представили.

Судом отклонены доводы о том, что по состоянию на дату заключения договора соответствовали требованиям закона.

Из положений ст. 4 Гражданского кодекса РФ следует, что акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.

Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со ст. 422 настоящего Кодекса.

Статьей 422 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Между тем п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Поскольку договора представлены на регистрацию лишь в 2021 году, такие договора должны соответствовать требованиям закона, действующего на момент обращения по вопросу регистрации прав. При этом иное законом не установлено.

При таких обстоятельствах, учитывая, что договора не соответствуют требованиям закона, в отсутствие доказательств наличия у застройщика прав на земельный участок, при несоответствии разрешения на строительство видам разрешенного использования, у суда отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований.

Госпошлина за подачу иска относится на истца в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (ч.1 ст.177 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 110, 156, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).



Судья

Лапочкина И.М.