Решение от 24 июня 2019 г. по делу № А75-3115/2019

Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

ул. Мира, д. 27, г. Ханты-Мансийск, 628012, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А75-3115/2019
24 июня 2019 г.
г. Ханты-Мансийск


Резолютивная часть решения объявлена 17 июня 2019 г.

Полный текст решения изготовлен 24 июня 2019 г.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Гавриш С.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Департамента строительства и земельных отношений администрации Сургутского района (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации: 05.01.2001, место нахождения: 628433, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, р-он Сургутский, пгт. Белый Яр, ул. Маяковского, д. 1А) к обществу с ограниченной ответственностью «Запсибстройсбыт» (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации: 24.01.2013, место нахождения: 628452, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, р-он Сургутский, <...>) об изъятии и продаже с публичных торгов объекта незавершенного строительства,

без участия представителей сторон и третьих лиц,

установил:

Департамент имущественных и земельных отношений администрации Сургутского района (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского округа – Югры с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Запсибстройсбыт» (далее – ответчик), в котором просит изъять объект незавершенного строительства,со степенью готовности 25%, принадлежащий ответчику на праве собственности, о чемв ЕГРН 01.10.2018 сделана запись номер 86:03:0051210:476, адрес: ХМАО-Югра, Сургутский район, сп. Солнечный, <...> условный № 3, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 86:03:0051510:39, путем продажи с публичных торгов.

Исковые требования нормативно обоснованы ссылками на статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 235, 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре, Служба жилищного и строительного надзора Ханты-Мансийского автономного округа – Югры.

Определением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 14.05.2019 судебное заседание назначено на 10.06.2019.

Истец, третьи лица явку представителей не обеспечили.

Представитель ответчика в судебное заседание явился, исковые требования не признал по доводам отзыва на исковое заявление, сообщил, что на момент обращения Департамента с иском в суд срок действия разрешения на строительство (до 25.05.2019) не истек. Обратил внимание на то, что обществом получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 30.11.2018. Указал на то, что согласно техническому отчету от 15.05.2019 № 04/04-2019, представленному в материалы дела, готовность объекта составляет 98%, при этом 2% готовности объекта относится к уличному благоустройству придомовой территории, которое в настоящее время выполняется ответчиком.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре направило отзыв на исковое заявление, решение просит принять на усмотрение суда.

Служба жилищного и строительного надзора по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре представила отзыв на исковое заявление, решение просит принять на усмотрение суда.

В порядке, предусмотренном статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в судебном заседании, открытом 10.06.2019, был объявлен перерыв до 17.06.2019. Об объявлении перерыва в судебном заседании, а также о времени и месте продолжения судебного заседания участники арбитражного процесса извещены путем размещения объявления на официальном сайте Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в сети «Интернет».

После окончания перерыва судебное заседание было продолжено в указанное время в том же составе суда, без участия представителей сторон и третьих лиц.

В силу статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности.

Суд, исследовав материалы дела, считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации Сургутского района от 08.10.2015 № 342 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка», а также протокола аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 17.02.2016 № 08, между администрацией сельского поселения Солнечный и ООО «Альбик» был заключен договор аренды земельного участка от 17.03.2016 № 10773, расположенного по адресу: ХМАО-Югра, Сургутский район, сельское поселение Солнечный, <...> условный № 3, под строительство многоквартирного жилого дома, кадастровый номер 86:03:0051510:39 общей площадью 0,3584 га, относящийся к категории земель «земли населенных пунктов» (том 1 л.д. 50-59).

Согласно пункту 1.5. договор № 10773 заключён сроком на 32 месяца, с момента государственной регистрации.

Государственная регистрация осуществлена 06.04.2016 (том 1 л.д. 59).

31.01.2018 между ООО «Альбик» и ООО «Запсибстройсбыт» заключен договор субаренды земельного участка, согласно которому ООО «Альбик» предоставляет ООО «Запсибстройсбыт» в субаренду земельный участок, кадастровый номер 86:03:0051510:39 общей площадью 0,3584 га, расположенный по адресу: ХМАО-Югра, Сургутский район, сельское поселение Солнечный, <...> условный № 3, под строительство многоквартирного жилого дома , сроком на 11 месяцев (том 1 л.д. 115-118).

В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество 01.10.2018 внесена запись о государственной регистрации права собственности ООО «Запсибстройсбыт» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 86:030051510:476 степенью готовности 25% расположенный на вышеуказанном земельном участке, запись о государственной регистрации права № 86:03:0051510:476-86/139/2018-1.

Согласно акту визуального обследования земельного участка от 07.12.2018 № 228, составленному специалистом отдела по контролю и охране земель ДСиЗО администрации Сургутского района, следует, что на земельном участке площадью 0,3584 га с кадастровым номером 86:03:0051510:39 расположен четырехэтажный кирпичный жилой дом, неоконченный строительством, в западной части размещаются башенный кран и железобетонные изделия, в северо-восточной части участка размещается вагон-бытовка. Категория земель – земли населенных пунктов. В результате обследования замечаний по состоянию земельного участка не выявлено (т.1 л.д. 69-70).

Поскольку срок действия договора аренды истек, объект незавершенного строительства не введен в эксплуатацию, а права на него как на объект недвижимого имущества не зарегистрированы, истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно положениям подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Подпунктом 3.1 пункта 2 указанной статьи установлено, что отчуждение объекта незавершенного строительства производится в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Пункт 6 данной статьи предусматривает распространение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, в силу статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации земельной участок, предоставленный в аренду, должен находиться в государственной или муниципальной собственности, а для возможности его отчуждения должно быть выполнено одно из условий: земельный участок должен быть предоставлен в аренду по результатам проведенного аукциона; земельный участок должен быть предоставлен в аренду без проведения торгов, но исключительно для целей завершения строительства находящегося на нем объекта.

Норма реализует принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

В настоящем случае участок предоставлен ответчику без проведения торгов (а не для окончания строительства) для строительства многоэтажного жилого дома (пункт 1.1 договора).

Следовательно, в настоящем случае, нет совокупности условий предусмотренных статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указанная норма введена Федеральным законом Российской Федерации от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В силу пункта 33 статьи 34 указанного Федерального закона положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Федерального закона Российской Федерации от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 01.03.2015.

В данном случае арендные правоотношения в целях строительства спорного объекта с застройщиком возникли 17.03.2016, следовательно, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на их регулирование.

Между тем, формальное наличие права для обращения с соответствующим требованием и вынесение спора на рассмотрение суда не является достаточным основанием для удовлетворения требования.

Пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права.

Согласно пункту 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

В настоящем случае ответчику предоставлен земельный участок с кадастровым номером 86:03:0051510:39, площадью 0,3584 га., расположенный по адресу: ХМАО-Югра, Сургутский район, сельское поселение Солнечный, <...> условный № 3, под строительство многоквартирного жилого дома.

Согласно представленным ответчиком в материалы дела документам следует, что актом проверки Службы жилищного и строительного надзора Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 26.04.2019 № 306-01-14 на объекте капитального строительства в полном объеме выполнены работы по возведению несущих и ограждающих конструкций здания, устройству рулонной кровли, отделке фасадов, монтажу ограждения и остекления балконов, монтажу оконных и дверных конструкций. Выполнены работ по монтажу и приемосдаточные испытания наружных сетей электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения и канализации. Выполнены работы по монтажу и пусконаладке внутренних систем инженерно-технического обеспечения, в том числе: внутренние электромонтажные работы; санитарно-технические работы(системы хозяйственно-бытовой канализации, холодного водоснабжения); работы по монтажу слаботочных систем. В результате проверки установлено, что нарушений обязательных требований не выявлено (т. 2 л.д. 4-9).

Согласно техническому отчету от 15.05.2019 № 04/04-2019, выполненному ООО «ВС-проект», готовность объекта составляет 98% исходя из следующих параметров: все строительные работы выполнены в полном объеме. Жилой дом обеспечен всеми необходимыми ресурсами и готов к полноценной эксплуатации; 2% готовности объекта относится к уличному благоустройству придомовой территории (т. 2 л.д. 10-20).

Согласно акту о выполнении технических условий от 08.05.2019 № 126-ТП/18, подготовленному МУП «Сургутские районные электрические сети», технические условия по присоединению жилого дома к электрическим сетям выполнены (т.2 л.д. 78).

Согласно справке МУП «ТО УТВиВ №1» от 13.05.2019, работы по подключению жилого дома к сетям теплоснабжения, горячее водоснабжение, холодное водоснабжение и водоотведение выполнены в соответствии с техническими условиями (т.2 л.д. 79).

Земельный участок используется по назначению.

Из материалов дела не усматривается, что в настоящем случае изъятие объекта путем продажи его с публичных торгов приведет к более быстрому окончанию строительства объекта (поскольку оно фактически окончено по состоянию на 30.11.2018), а, следовательно, будет способствовать достижению цели эффективного использования земель населенного пункта.

Согласно пункту 4 ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

В соответствии с пунктом 2 Правил публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников (далее - аукцион). Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов. Извещение о проведении аукциона должно содержать, в том числе начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости (пп. з п. 7 правил).

Истец в нарушение статей 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации мер к проведению оценки рыночной стоимости спорного объекта не принял, отчет независимого оценщика о рыночной стоимости объекта не представил.

При изложенных обстоятельствах, исковые требования не подлежат удовлетворению.

Истец освобожден от уплаты государственной пошлины, в связи с чем, вопрос о распределении судебных расходов в указанной части, арбитражным судом не рассматривается.

Руководствуясь статьями 9, 16, 64, 65, 71, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Не вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

СудьяС.А. Гавриш