Решение от 1 августа 2022 г. по делу № А41-8390/2022

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-8390/22
01 августа 2022 года
г. Москва



Резолютивная часть объявлена 21 июня 2022

Полный текст решения изготовлен 01 августа 2022


Арбитражный суд Московской области в составе судьи О.А. Кузьминой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

ООО "СЗ "Юасстрой" (141014, Московская область, Мытищи городской округ, Мытищи город, ФИО2 улица, 33, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 17.12.2002, ИНН: <***>, КПП: 502901001, Генеральный директор: ФИО3) к

КУМИ Администрации Одинцовского городского округа

третьи лица:

-Министерство имущественных отношений Московской области (143407, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 25.12.2002, ИНН: <***>, КПП: 502401001)

-Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области (143407, <...>, ОГРН: <***>, дата присвоения ОГРН: 18.12.2002, ИНН: <***>, КПП: 502401001);

- Администрация Одинцовского городского округа (143003, Московская область, Одинцово город, Маршала ФИО4 улица, 28, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 21.11.2002, ИНН: <***>, КПП: 503201001)


о признании решения незаконным

при участии: согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

ООО «СЗ» «Юасстрой» обратилось в суд с заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского городского округа Московской области со следующими требованиями (уточненными в порядке ст. 49 АПК РФ):

1. Признать незаконным решение от 24.01.2022 № Р001-3442822725-5 3310177, выданное и подписанное заместителем председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского городского округа Московской области об отказе в предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов».

2. Обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского городского округа Московской области направить в адрес ООО «СЗ «ЮАССтрой» для подписания проект договора аренды земельного участка площадью 7 092 +/- 29 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения многоэтажной жилой застройки (высотная застройка), кадастровый номер 50:20:0030106:3620, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, г. Одинцово, сроком аренды на 3 года без проведения торгов.

3. Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского городского округа Московской области расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей.

Заявление рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей Министерства имущественных отношений Московской области и Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области, извещенных о дате и времени судебного заседания.

В судебном заседании представитель Администрации ходатайствовал о замене ненадлежащего заинтересованного лица на Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского городского округа Московской области. Возражения не поступили.

Суд протокольным определением в порядке ст. 47 АПК РФ заменил ненадлежащего заинтересованного лица на надлежащего - Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского городского округа Московской области.

В судебном заседании стороны изложили свои позиции по делу.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, суд приходит к выводу, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из заявления, 22.10.2004 г. между Муниципальным образованием «Одинцовский район Московской области» (Администрация), Министерством строительного комплекса Московской области (Министерство) и ООО «ЮАССтрой» (Инвестор/Застройщик) заключен Инвестиционный контракт № 207/20-04, зарегистрированный Минмособлстроем 29.11.2004 г. (далее - инвестиционный контракт) на предмет реализации инвестиционного проекта поэтапного строительства (реконструкции) жилого фонда, объектов социального назначения, а также объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в микрорайоне № 6-6А г. Одинцово Московской области.

Стороны инвестиционного контракта объединяют взаимные усилия для реализации инвестиционного проекта: Администрация/Заинтересованное лицо передает земельные участки (здания, помещения для реконструкции или сноса) под строительство и размещение вновь созданного комплекса недвижимого имущества, Инвестор/Заявитель за счет собственных и/или заемных средств производит новое строительство (реконструкцию).

К инвестиционному контракту сторонами заключены и зарегистрированы в установленном законом порядке дополнительное соглашение № 1 от 10.02.2005 г., дополнительное соглашение № 2 от 25.10.2005 г., дополнительное соглашение № 3 от 28.08.2009 г., дополнительное соглашение № 4 от 28.01.2011 г., дополнительное соглашение №5 от 05.12.2013 г., дополнительное соглашение № 6 от 28.02.2018 г.

Постановлением Администрации городского поселения Одинцово Одинцовского муниципального района Московской области № 607 от 20.07.2010 г. утвержден проект планировки реконструкции микрорайона № 6-6а г. Одинцово.

Корректировка Проекта планировки реконструкции микрорайона 6-6А г. Одинцово утверждена Постановлением Администрации городского поселения Одинцово Одинцовского муниципального района Московской области № 1273 от 25.12.2014 г.

В соответствии пп. 2.1, 2.7, 3.8 инвестиционного контракта, Администрация обязана предоставить Инвестору/Заявителю земельные участки для проектирования и строительства объектов в соответствии с проектом планировки микрорайона № 6-6А, в том числе для строительства объектов жилищного фонда, предназначенных для отселения граждан, проживающих в определенных под снос жилых домах в микрорайоне № 6 г. Одинцово.

13.04.2020 между Администрацией Одинцовского городского округа Московской области и ООО «СК ЮАССтрой» (арендатор) заключен договор № 8015 аренды земельного участка в отношении земельного участка площадью 7092+/-29 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, с кадастровым номером 50:20:0030106:3620, видом разрешенного использования – для размещения многоэтажной жилой застройки (высотная застройка), расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, г. Одинцово.

Согласно п. 1.2, 1.8 договора земельный участок предоставляется на основании постановления Администрации Одинцовского городского округа Московской области от 08.04.2020 № 1005.

Земельный участок занят жилым домом, назначение: многоквартирный дом с кадастровым номером 50:20:0000000:61958.

Срок договора с 13.04.2020 по 30.08.2020 (п. 2.1 договора).

Из текста постановления главы Одинцовского городского округа от 08.04.2020 № 1005 следует, что договор аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:20:0030106:3620 был заключен без проведения торгов, с учетом инвестиционного контракта от 22.10.2004 № 207/20-04.

Заявитель обратился к заинтересованному лицу о предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов» в отношении земельного участка на основании заявления Р001-3442822725-5331010177 от 23.12.2021 г. через Портал государственных и муниципальных услуг Московской области https://uslugi.mosreg.ru/.

Комитетом Администрации Одинцовского городского округа Московской области было принято решение от 24.01.2022 г. № Р001-3442822725-53310177 об отказе в предоставлении государственной услуги.

В качестве причины отказа указано: согласно сведениям ЕГРН сведения о кадастровом номере объекта недвижимого имущества (жилой дом, кадастровый номер 50:20:0000000:61958), расположенном в пределах испрашиваемого земельного участка площадью 7092+/-29 кв.м, кадастровый номер 50:20:0030106:3620, отсутствуют. Также адрес земельного участка не позволяет однозначно определить расположение объекта капитального строительства – жилого дома, помещения, в котором принадлежат обществу на праве собственности в границах испрашиваемого земельного участка.

Считая решение заинтересованного лица незаконным, заявитель обратился с настоящими требованиями в суд.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч. 4 и 5 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Из материалов дела следует, что постановлением от 16.08.2017 № 4568 Администрации Одинцовского муниципального района Московской области ООО «ЮАССстрой» был предоставлен в аренду без проведения торгов земельный участок с кадастровым номером 50:20:0030106:3620, сроком на 2 года 11 месяцев.

В дальнейшем постановлением от 08.04.2020 № 1005 Администрации Одинцовского городского округа Московской области определено заключить соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 23.08.2017 № 6910, заключить с ООО «СЗ «ЮАССтрой» без проведения торгов договор аренды сроком до 30.08.2020.

Между сторонами спора был заключен договор аренды от 13.04.2020 № 8015.

В этой связи, на возникшие правоотношения сторон распространяются положения п. 3, 4 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, регулирующие право и порядок заключения нового договора аренды находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков без проведения торгов гражданами и юридическими лицами, являющимися арендаторами таких участков.

Согласно п. 3 указанной статьи юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса).

В соответствии с п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Как разъяснено в п. 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018, граждане или юридические лица, являющиеся арендаторами земельного участка, находящегося в публичной собственности, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ случаях только при наличии в совокупности условий, содержащихся в п. 4 данной статьи.

В то же время, в соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Согласно п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Кроме того, как отражено в п. 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020, положениями Земельного кодекса РФ прямо не исключено применение положений п. 2 ст. 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Заявитель в своем обращении в суд, оспаривая решение Комитета, указывает, что основанием для заключения нового договора аренды земельного участка без торгов является пп. 13 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ.

В соответствии с указанной нормой договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, образованного в границах территории, лицу, с которым заключен договор о комплексном развитии территории в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, либо юридическому лицу, созданному Российской Федерацией или субъектом Российской Федерации и обеспечивающему в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации реализацию решения о комплексном развитии территории.

Данная правовая норма была введена Федеральным законом от 30.12.2020 N 494-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий".

Ранее пп. 13 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ был изложен в следующей редакции: «земельного участка, образованного в границах застроенной территории, лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории» (введен Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации").

Данные правовые нормы вступили в силу после заключения инвестиционного контракта от 22.10.2004 № 207/20-04.

Сами положения Градостроительного кодекса РФ о развитии застроенных территорий (введены Федеральным законом от 02.08.2019 N 283-ФЗ) и о комплексном развитии территории (введены Федеральным законом от 30.12.2020 N 494-ФЗ) также вступили в законную силу после заключения инвестиционного контракта от 22.10.2004 № 207/20-04.

На момент заключения инвестиционного контракта законодательство указанных правовых институтов не закрепляло.

Суд отмечает, что в мотивировочной части решения Арбитражного суда Московской области от 25.05.2011, вступившего в законную силу, по делу № А41-6089/11 по спору между ООО «ЮАССтрой» и Администрацией Одинцовского муниципального района Московской области, судом исследована правовая природа и дана правовая оценка инвестиционному контракту № 2207/20-04 от 22.10.2004 г.

Суд пришел к выводу, что инвестиционный контракт содержит все существенные условия договора о развитии застроенной территории, предусмотренные ст. 46.1-46.3 Градостроительного кодекса РФ и по содержанию является таковым, несмотря на иное название. Следовательно, к отношениям, вытекающим из инвестиционного контракта, подлежит применению норма п.2.1 ст.30 Земельного кодекса РФ, предусматривающая предоставление земельного участка для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов.

В настоящем деле, на основании представленных в материалы дела доказательств, в том числе инвестиционного контракта и дополнительных соглашений к нему, проанализировав содержание контракта (с дополнительными соглашениями к нему) и содержание ст. 68 Градостроительного кодекса РФ, раскрывающего понятие и содержание договора о комплексном развитии территории, суд также приходит к выводу, что инвестиционный контракт содержит существенные условия договора о комплексном развитии территории и, соответственно, является договором о комплексном развитии территории.

Согласно ст. 9 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" Градостроительный кодекс Российской Федерации применяется к отношениям по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территорий, архитектурно-строительному проектированию, строительству, реконструкции объектов капитального строительства, возникшим после его введения в действие. К указанным отношениям, возникшим до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации, Градостроительный кодекс Российской Федерации применяется в части прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие.

В силу ст. 422 Гражданского кодекса РФ если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Рассматриваемый инвестиционный контракт, как указывалось ранее, был заключен до введения в действие Градостроительного кодекса РФ и внесения в него изменений Федеральным законом от 30.12.2020 N 494-ФЗ, закрепляющим институт комплексного развития территории.

Между тем, реализация контракта носит длительный характер, на дату рассмотрения дела реализация контракта не завершена, контракт не расторгнут.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что по совокупности условий инвестиционный контракт является договором о комплексном развитии территории, суд приходит к выводу, что на правоотношения сторон распространятся положения Градостроительного кодекса РФ и Земельного кодекса РФ, регулирующие соответствующие правоотношения, возникающие из договора о комплексном развитии территорий, и в частности заявитель вправе пользоваться теми правами, предоставление которых закон связывает с заключенным договором о комплексном развитии территории.

В этой связи заявитель как инвестор/застройщик вправе получить земельный участок в аренду без проведения торгов по основанию, предусмотренному пп. 13 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ.

Таким образом, поскольку договор аренды земельного участка с кадастровым номером 50:20:0030106:3620 в порядке подпункта 13 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ заключается без проведения торгов с ООО «СЗ «ЮАССтрой», с которым заключен договор о комплексном развитии территории, суд приходит к выводу о том, что указанный договор аренды от 13.04.2020 № 8015 может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ.

При этом суд принимает во внимание, что в своих возражениях на заявление ООО «СЗ «ЮАССтрой» Администрация указывает, что по окончании предусмотренного договором срока арендатор продолжил пользоваться земельным участком, а арендодатель в свою очередь не возражал, а потому договор считается возобновленным на неопределенный срок и является действующим.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что поскольку арендатор продолжил пользование спорным земельным участком после истечения срока договора, возражения со стороны арендодателя отсутствуют, постольку договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Поскольку договор считается возобновленным и продолжает свое действие, оснований для заключения нового договора аренды спорного земельного участка с ООО «СЗ «ЮАССтрой» у Комитета не имелось. Нарушений прав и законных интересов заявителя оспариваемым решением Комитета суд не усматривает.

С учетом изложенного, суд признает обоснованным в удовлетворении заявленных требований отказать.

Руководствуясь ст.ст. 65, 68, 71, 75, 110, 167-171, 176, 180, 181, 201 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении заявленных требований.


Настоящее решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.



Судья Кузьмина О.А.