Решение от 27 сентября 2018 г. по делу № А22-880/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАЛМЫКИЯ

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А22-880/2018
27 сентября 2018 года
г. Элиста


Резолютивная часть решения оглашена 26 сентября 2018 года, полный текст решения изготовлен 27 сентября 2018 года.

Арбитражный суд Республики Калмыкия в составе председательствующего судьи Садваева Б.Б., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия (ОГРН <***>, ИНН <***>) к открытому акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Калмыкия» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании задолженности по арендной плате в общем размере 570 495 руб. 78 коп.,

при участии в судебном заседании: от истца – представителя ФИО2, доверенность от 09.01.2018, от ответчика – представителя ФИО3, доверенность от 23.09.2017,

от третьих лиц ООО «Стройинвест», Управления Росреестра по РК, Администрации города Элисты - не явились, извещены,

у с т а н о в и л:

Министерство по земельным и имущественным отношениям РК (далее - Истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к открытому акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Калмыкия» (далее - Ответчик), уточненным 02.04.2018 в порядке ст. 49 АПК РФ, о взыскании задолженности по арендной плате за период с 3 квартала 2014 года по 14.08.2015 года в размере 443 896 руб. 10 коп., пени за период с 21.10.2014 по 28.08.2017 в размере 126 599 руб. 68 коп., всего 570 495 руб. 78 коп.

Мотивируя ненадлежащим исполнением ответчиком принятых на себя обязательств по своевременному внесению арендной платы по договору аренды земельного участка, предназначенного для строительства многоквартирного жилого дома, от 20.03.2014 № 250/2014.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал в полном объеме ссылаясь, что ФИО4 и ООО «Стройинвест» оплатили стоимость права на заключение договора аренды, доказательств перерыва срока исковой давности не имеют.

Представитель ответчика, в судебном заседании, исковые требования не признает по доводам изложенным в отзыве на иск, также заявил о пропуске истцом срока исковой давности по заявленному требованию.

Третьи лица, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей не обеспечили, ходатайств не заявили.

В представленных отзывах Ответчик считает себя не надлежащим ответчиком по заявленному иску, ввиду заключения договоров субаренды земельных участков.

Третье лицо ООО «Стройинвест» в представленном отзыве факт заключения договора переуступки подтверждает и заявляет о полном погашении суммы задолженности по договору.

Руководствуясь ст. 156 АПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц, по имеющимся в деле доказательствам.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

Как установлено судом и следует из представленных материалов дела, между Администрацией города Элисты (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, предназначенного для строительства многоквартирного дома, от 20.03.2014 № 250/2014 (далее - Договор аренды № 250/2014) с кадастровым номером 08:14:030510:116, площадью 2224 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, <...> (далее - Участок), на срок с 21.03.2014 по 20.03.2017 (в редакции дополнительного соглашения от 30.06.2014 к договору аренды № 250/2014).

В соответствии с п. 1.5 договор аренды имеет силу акта приема-передачи.

В п 3.3.2 договора аренды № 250/2014 предусмотрено право арендатора передавать арендованный участок в субаренду в пределах срока договора аренды с письменного согласия арендодателя.

Согласно п. 3.3.4 арендатор вправе расторгнуть договор досрочно, направив арендодателю не позднее, чем за 60 дней уведомление с указанием причин расторжения и судьбы объектов, находящихся на земельном участке. В этом случае арендатор возвращает участок по акту приема-передачи. Обязанность арендатора по оплате арендной платы сохраняется до момента приема-передачи земельного участка.

Договор аренды № 250/2014 прошел установленную законом государственную регистрацию 14.04.2014.

18.04.2014 между ответчиком (арендатор) и третьим лицом (субарендатор) заключен договор субаренды земельного участка, предназначенного для строительства многоквартирного жилого дома (далее - договор субаренды), по условиям которого арендатор передал в

площадью 2224 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, Республика Калмыкия, г.Элиста, южнее жилого дома № 21 (далее - Участок), на срок с 18.04.2014 по 20.03.2017, принадлежащий ему на праве аренды по договору аренды № 250/2014.

Согласно пункту 1.7 договор субаренды имеет силу акта приема-передачи.

В соответствии с главой 3 договора субаренды внесение арендной платы по договору производятся субарендатором по реквизитам указанным в договоре аренды № 250/2014 на счет арендодателя, т.е. Администрации города Элисты.

Договор субаренды прошел установленную законом государственную регистрацию 26.05.2014.

21.04.2015 между ответчиком (арендатор) и третьим лицом ООО «Стройинвест» (новый арендатор) заключен договор № 1 передачи прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды земельного участка № 250/2014 от 20.03.2014 (далее договор № 1), по условиям которого арендатор безвозмездно передал, а новый арендатор принял в полном объеме права и обязанности арендатора по договору аренды № 250/2014, сроком на 3 года по 20.03.2017.

Договор № 1 прошел установленную законом государственную регистрацию 06.05.2015.

Далее, 14.08.2015, на основании постановления Администрации города Элисты от 14.08.2015 № 4115, между арендодателем, в лице Управления по земельным и имущественным отношениям Администрации города Элисты, и арендатором, в лице ООО «Стройинвест», заключено соглашение о расторжении договора аренды № 250/2014.

Между тем, истец ссылаясь, что задолженность по арендной плате по договору аренды № 250/2014 за период с 3 квартала 2014 года по 14.08.2015 года в размере 443 896 руб. 10 коп. ответчиком не оплачена, обратился в суд с настоящим иском.

Установленные фактические обстоятельства дела нашли свое полное подтверждение в исследованных материалах дела и пояснениях стороны.

В соответствии со статьей 2 Закона Республики Калмыкия от 20.11.2015 N 147-V-З "О перераспределении полномочий по управлению и распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Элисты Республики Калмыкия" (принятого Постановлением Народного Хурала (Парламента) РК от 19.11.2015 N 347-V) уполномоченный Правительством Республики Калмыкия орган исполнительной власти Республики Калмыкия в сфере управления и распоряжения земельными участками осуществляет полномочия органов местного самоуправления города Элисты Республики Калмыкия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории города Элисты.

Согласно п. 1 Положения о Министерстве по земельным имущественным отношениям Республики Калмыкия, утвержденного постановлением Правительства Республики Калмыкия от 20.02.2013 г. N 65, Министерство является органом исполнительной власти Республики Калмыкия, осуществляющим от имени Республики Калмыкия правомочия собственника по

управлению и распоряжению имуществом, находящимся в собственности Республики Калмыкия, а также земельными участками, находящимися в собственности Республики Калмыкия, полномочия органов местного самоуправления города Элисты по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории города Элисты, в пределах, установленных законодательством.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс).

В соответствии со статьями 606, 611, 614 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Арендатор вправе с согласия арендодателя, в том числе, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса).

Передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса, в частности, в порядке перенайма, представляющего частный случай перемены лиц в обязательстве, включающий элементы уступки права требования и перевода долга, когда арендатор передает с согласия арендодателя свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (ранее соответствующая рекомендация была сформулирована в пункте 16 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

В соответствии с частью 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

В постановлении от 01.10.2013 N 3914/13 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что необходимостью получения согласия кредитора на перевод долга обеспечивается его право на выражение воли относительно возможности вступления в

обязательство нового должника, оценку имущественного положения такого должника и цели заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников. Арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступки своих прав по договору аренды без согласия арендатора. Арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашении о замене стороны в обязательстве или нет. При совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки. Переход обязанностей по имевшейся задолженности и иным санкциям не исключает возможности арендодателя выразить согласие на такой переход. Оценка договора перенайма необходима применительно к распределению прав и обязанностей его сторон, включая обязанность по погашению задолженности перед арендодателем и возложении ее на нового арендатора. Перевод прав и обязанностей арендатора, совершенный с целью избежания договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору, следует квалифицировать как злоупотребление правом, а нового и старого арендаторов - считать солидарными должниками арендодателя.

Формулируя названные правовые подходы, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации допустил возможность взыскания с прежнего арендатора задолженности, возникшей до заключения договора перенайма, с учетом наличия (сохранения) у арендодателя права на замену должника в исполнительном производстве на нового арендатора.

При таких обстоятельствах, оценив в порядке ст. 71 АПК РФ представленные материалы дела и доводы сторон, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных истцом исковых требований, ввиду отсутствия доказательств наличия у ответчика обязанности по внесению арендной платы по договору аренды № 250/2014 в период с 3 квартала 2014 года по 14.08.2015 года, т.к. представленными материалами дела подтверждается и истцом документально не опровергается факт заключения 18.04.2018 ответчиком, как арендатором, договора субаренды земельного участка с субарендатором - третьим лицом по договору аренды № 250/2014.

Указанное право арендатора содержится в пункте 3.3.2 договора аренды № 250/2014 и было им реализовано, доказательств наличия возражений Администрации города Элиста, как арендодателя по договору, материалы дела не содержат и сторонами не представлено, договор субаренды имеет силу передаточного акта, прошел установленную законом государственную регистрацию, сторонами не расторгнут и не оспорен в судебном порядке.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Истец в нарушение ст. 65 АПК РФ доказательств наличия у ответчика обязанности по внесению арендной платы и наличия задолженности по арендной плате за указанный период и в заявленном размере не представил, предъявленный иск заявлен Министерством к ненадлежащему ответчику.

Кроме того, суд не находит правовых оснований для удовлетворения исковых требований истца и в связи с тем, что истцу (Министерству) не перешло право требования задолженности по договору аренды № 250/2014, прекращенному (14.08.2015) до передачи Министерству полномочий по распоряжению спорным земельным участком (01.01.2016, т.е. с даты вступления в законную силу Закона Республики Калмыкия от 20.11.2015 N 147-V-З "О перераспределении полномочий по управлению и распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Элисты Республики Калмыкия"), т.к. положение закона об осуществлении органами местного самоуправления полномочий по перераспределению полномочий по управлению и распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Элисты, не свидетельствует о замене стороны в материальном правоотношении за предшествующий период.

По вышеуказанным основаниям отклоняется довод ответчика о применении срока исковой давности по заявленному исковому требованию, как основанный на ошибочном толковании норм права.

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия и состязательности сторон (статьи 8, 9 АПК РФ).

Согласно ч. 2 ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно п. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы относятся на лиц, участвующих в

деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 110, 167, 168, 169, 170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия о взыскании с открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Калмыкия» (ОГРН <***>, ИНН <***>) задолженности по арендной плате в общем размере 570 495 руб. 78 коп. - отказать.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца после его принятия в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, в Шестнадцатый Арбитражный апелляционный суд (г. Ессентуки) через Арбитражный суд Республики Калмыкия.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа (г. Краснодар) в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы, через Арбитражный суд Республики Калмыкия.

Судья Б.Б. Садваев