Решение от 29 июля 2021 г. по делу № А12-16244/2021

Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

город Волгоград

«29» июля 2021 года Дело № А12-16244/2021

Резолютивная часть решения объявлена 29 июля 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 29 июля 2021 года.

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Лебедева А.М.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Федоровой А.С.,

при участии:

от истца: прокурора Мжельской Н.С.,

рассмотрев в судебном заседании дело

по иску первого заместителя прокурора Волгоградской области в интересах публично-правового образования – городского округа г. Фролово Волгоградской области в лице администрации городского округа г. Фролово Волгоградской области

к ответчикам:

администрации городского округа г. Фролово Волгоградской области (ИНН <***>, ОГРН <***>),

индивидуальному предпринимателю ФИО1

(ИНН <***>, ОГРНИП 321344300019785)

о признании сделки недействительной в части,

УСТАНОВИЛ:

первый заместитель прокурора Волгоградской области в интересах публично-правового образования – городского округа г. Фролово Волгоградской области в лице администрации городского округа г. Фролово Волгоградской области (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к администрации городского округа г. Фролово Волгоградской области (далее – администрация), индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель) о признании недействительными (ничтожными) пункты 1.2, 1.3, абзац 2 пункта 3.1 договора аренды земельного участка № 34.39.П/4.4 от 16.04.2021.

Исковые требования основаны на положениях статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 168, 180 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчики отзыв на иск не представили, будучи извещенные о судебном разбирательстве явку представителей не обеспечили.

В судебном заседании представитель истца поддержала заявленные требования в полном объеме.

В отношении ответчиков дело рассматривалось в порядке, определенном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив представленные в материалы дела документы, оценив доводы, изложенные в исковом заявлении, выслушав представителя истца, суд пришел к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований.

Как следует из материалов дела, 16.04.2021 между администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 34.39.П/4.4.

На основании пункта 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов на срок 20 лет с 16.04.2021 по 16.04.2041 включительно, имеющий кадастровый номер 34:39:000031:1936, общей площадью 1 200 кв.м., расположенный по адресу: <...>, для блокированной жилой застройки (строительство многоквартирного жилого дома).

27.04.2021 договор зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости.

В силу пункта 1.2 договора арендатор не вправе передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив без согласия арендодателя.

Согласно пункту 1.3 договора земельный участок может быть предоставлен в субаренду только с согласия арендодателя.

В соответствии с абзацем 2 пункта 3.1 договора арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договоров, направив не менее чем за 30 календарных дней уведомление арендатору о намерении расторгнуть договор в случаях: использования участка с нарушением условий договора, невнесения арендной платы более двух раз по истечении установленного договором срока или не использования участков в течение трех месяцев.

Заместитель прокурора Волгоградской области, полагая указанные условия договора не соответствующими действующему законодательству, обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Оспариваемые пункты договора не соответствует действующему законодательству по следующим основаниям.

На основании пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с требованиями статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно части 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии с частью 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пунктах 2, 3 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» разъяснено, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы).

При отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора. В таком случае суд констатирует, что исключение соглашением сторон ее применения или установление условия, отличного от предусмотренного в ней, недопустимо либо в целом, либо в той части, в которой она направлена на защиту названных интересов.

В пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что, поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Согласно пункту 18 постановления № 11 арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договор аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 Земельного кодекса РФ и ст. 450, 619 Гражданского кодекса РФ, ч. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Оспариваемый договор заключен на срок 20 лет, следовательно, правоотношения сторон регулируются частью 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ, которая является императивной.

Стороны не могут изменить требование части 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации своим волеизъявлением.

Включение в договор оспариваемых пунктов в нарушение земельного и гражданского законодательства нарушает принцип добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов, может повлечь нарушение прав публичного собственника и неопределенного круга лиц.

Изложенная позиция также подтверждается постановлениями Арбитражного суда Поволжского округа от 28.02.2019 по делу № А65-15033/2018, Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 09.09.2014 по делу № А03-24858/2013, Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2021 по делу № А12-32271/2020.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Статьей 180 ГК РФ установлено, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

На основании пункта 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ничтожными являются условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом.

В пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» отмечено, что применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Таким образом, оспариваемые истцом положения договора противоречат закону и является недействительными в силу ничтожности.

При этом недействительность части сделки в рассматриваемом случае не влечет недействительности всего договора.

При таких обстоятельствах, требования обоснованы, документально подтверждены и подлежат удовлетворению.

Судебные расходы по общему правилу распределяются в соответствии со статьями 106-110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд в соответствии с частью 2 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации полагает возможным уменьшить размер государственной пошлины, подлежащей взысканию с предпринимателя в доход федерального бюджета, до 300 руб.

На основании изложенного, руководствуясь положениями статей 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Признать недействительными (ничтожными) пункты 1.2, 1.3, абзац 2 пункта 3.1 договора аренды земельного участка № 34.39.П/4.4 от 16.04.2021, заключенного между администрацией городского округа г. Фролово Волгоградской области и индивидуальным предпринимателем ФИО1.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 321344300019785) в доход федерального бюджета 300 руб. государственной пошлины по иску.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через Арбитражный суд Волгоградской области.

Судья А.М. Лебедев