Решение от 27 мая 2024 г. по делу № А57-30971/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А57-30971/2023
28 мая 2024 года
город Саратов



Резолютивная часть решения оглашена 14 мая 2024 года

Полный текст решения изготовлен 28 мая 2024 года


Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Сахновой В.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Васильевой Ю.В., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Волгаторг» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), г. Саратов,

к Обществу с ограниченной ответственностью «Проект Дизайна» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), г.Саратов,

об обязании привести арендованное имущество в первоначальное состояние,


при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, по доверенности от 09.01.2024,

иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены, 



УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилось Общество с ограниченной ответственностью «Волгаторг» с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Проект Дизайна» об обязании привести арендуемые по договору от 29.12.2015 № 1 нежилые помещения, расположенные по адресу: <...> первоначальное состояние; о взыскании расходов на уплату государственной пошлины в размере 6000 руб.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования в полном объеме.

Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, отзыва относительно указанного искового заявления не представили, о дне, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в порядке статьи 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Дело рассмотрено в порядке статей 152-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по существу заявленных требований по имеющимся в деле документам.

На основании статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Как следует из материалов дела, Между Истцом и Ответчиком был заключен договор аренды № 1 от 29.12.2015 (далее - Договор), согласно которому Истец передает Ответчику в аренду нежилые помещения:

1.Нежилое помещение общей площадью 345,9 кв. м, расположенное по адресу <...>. Границы арендуемой площади обозначены маркером на копии плана Помещения. Приложение № 1 к договору.

2. Нежилое помещение общей площадью 713,7 кв. м, расположенное по адресу <...>. Границы арендуемой площади обозначены маркером на копии плана Помещения. Приложение № 2 к договору.

3. Нежилое помещение общей площадью 174,3 кв. м, расположенное по адресу <...>. Границы арендуемой площади обозначены маркером на копии плана Помещения. Приложение № 3 к договору.

ООО «Проект Дизайна» уведомило о досрочном расторжении договора аренды на основании п. 4.7. договора.

Согласно п. 5.9. Договора аренды в редакции дополнительного соглашения № 2 от 15.02.2016 Арендатор обязан передать помещение и возвратить состояние фасада Арендодателю в том состоянии, в котором он его получил согласно Акту приема-передачи помещения с приложением.

Пунктом 2.2.11. Договора предусмотрено, что Арендатор обязан в последний день срока Договора сдать Арендодателю арендуемые площади по акту приема-передачи.

При приеме-передаче Помещения Истец обнаружил, что Ответчик внес существенные изменения в состояние Помещения, не согласовав их с Истцом, а именно

Нежилое, помещение общей площадью 345,9 кв.м., расположенное по адресу <...>.

Изменения:

-потолки типа армстронг имеют черный цвет, передавались белого, имеются потертости множественные повреждения потолочных карт типа армстронг (дыры, сколы).

Для устранения изменений необходимо произвести следующее:

Приобрести потолочные карты типа армстронг, осуществить их замену (демонтаж старых и монтаж новых с заменой поврежденных направляющих), привести потолочные карты типа армстронг в единую цветовую гамму.

-с потолка свисают провода

Для устранения изменений необходимо произвести следующее:

Провести демонтажные работы.

-плитка на полу в количестве 4 шт. заменена на другую другого цвета, На плитках

на полу имеются многочисленные дыры, повреждения, запачкивание краской и иными средствами.

Для устранения изменений необходимо произвести следующее:

Приобрести плитку, провести демонтажные и монтажные работы, приобрести чистящее средство для приведения плитки в надлежащее состояние после загрязнения, осуществить работы по очистке напольной плитки.

- на стенах и колонах отсутствует плитка, в том числе и сапожок. Стены имеют неравномерную окраску. На стенах просвечиваются многочисленные повреждения, оставленные после навесного оборудования, интерьерных вещей.

Для устранения изменений необходимо произвести следующее:

Приобрести плитку и иные сопутствующие строительные материалы и произвести монтаж плитки, приобрести строительные материалы для заделывания стен от многочисленных повреждений, работы по заделыванию стен от многочисленных повреждений, и работы по покраске.

- розетки, выключатель и кабель каналы имеют повреждения (испачканы краской, очистить не представляется возможным):

Для устранения изменений необходимо произвести следующее:

Приобрести розетки, выключатели, кабель каналы и осуществить демонтаж и монтаж.

2. Нежилое помещение общей площадью 713,7 кв.м., расположенное в помещении, назначение: нежилое, общая площадь 723,7 этаж цокольный, подвал, по адресу: <...>. Границы арендуемого помещения, обозначены в Приложении № 2 к договору аренды № 1 от 29.12.2015.

Изменения:

- потолки типа армстронг имеют черный цвет, передавались белого цвета, также имеют потертости, множественные повреждения потолочных-карт типа армстронг (дыры, сколы).

Для устранения изменений необходимо произвести следующее:

Приобрести потолочные карты типа армстронг и осуществить их замену (демонтаж старых и монтаж новыхс заменой поврежденных направляющих).

Привести потолочные карты типа армстронг в единую цветовую гамму.

- с потолка свисают провода

Для устранения изменений необходимо произвести следующее:

Провести демонтажные работы.

- плитка на полу имеются многочисленные дыры, повреждения, запачкивание краской и иными средствами.

Для устранения изменений необходимо произвести следующее:

Приобрести плитку, провести демонтажные и монтажные работы.

Приобрести чистящее средство для приведения плитки в надлежащее состояние после загрязнения, осуществить работы по очистке напольной плитки.

на стенах и колонах отсутствует плитка, в том числе и сапожок. Стены имеют неравномерную окраску. На стенах просвечиваются многочисленные повреждения, оставленные после навесного оборудования, интерьерных вещей.

Для устранения изменений необходимо произвести следующее:

Приобрести плитку и иные сопутствующие строительные материалы и произвести монтаж плитки, приобрести строительные материалы для заделывания стен от многочисленных повреждений, работы по заделыванию стен от многочисленных повреждений и работы по покраске.

- розетки, выключатель и кабель каналы имеют повреждения (испачканы краской, очистить не представляется возможным):

Для устранения изменений необходимо произвести следующее:

Приобрести розетки, выключатели, кабель каналы и осуществить демонтаж и монтаж.

3. Приборы и оборудования:

- GREE GUHN36NK3AO/GTH36K3B – 1шт., обнаружена и устранена утечка хладагента;

- GREE GUHN48NM3A10/GKH48K3B1 –3 шт., вышли из строя компрессоры. Причина возникновения неисправности заключается в следующем. При отсутствии регулярного обслуживания наружных и внутренних блоков кондиционеров, производительность теплообменников снижается, перегрев компрессоров напротив, увеличивается, вследствие чего происходит разрушение изоляции провода обмотки с последующим ее замыканием,

GREE GUHN48NM3A10/GKH48K3B1 – 1шт., полное отсутствие хладагента в системе. Для обнаружения места утечки требуется опрессовка.

4. Отсутствуют 2 шт. больших 9 секционных радиаторов отопления. Согласно акту приема-передачи помещения от 15.02.2016 передавались большие 9-ти секционные радиаторы отопления в количестве 2 шт., которые входит в зону ответственности ООО «Проект Дизайн».

Для устранения, выявленного необходимо произвести следующее:

Приобрести большие 9-ти секционные радиаторы отопления в количестве 2 шт. и осуществить их монтаж.

5. Отсутствуют потолочные светильники:

- светодиодные потолочные светильники - 107 шт.

- светодиодные потолочные светильники А от целого - 2 шт.

- горизонтальные светильники - 10 шт.

- подвесные светильники - 5 шт.

Согласно акту приема-передачи помещения от 15.02.2016 передавались потолочные

- светильники в количестве 147 шт.:

- светодиодные потолочные светильники - 127 шт.

- светодиодные потолочные светильники 14 от целого - 2 шт.

- горизонтальные светильники - 13 шт.

- подвесные светильники - 5 шт.

Для устранения выявленного необходимо произвести следующее:

Осуществить монтажные работы по установке потолочных светильников и приобрести недостающие светильники.

6. Межкомнатные двери находятся в неудовлетворительном состоянии (испачканы краской, имеют разную цветовую окраску), отсутствуют ключи от противопожарных дверей.

Для устранения выявленного необходимо произвести следующее:

Приобрести краску и осуществить работы по покраске дверей, а также поменять замок от противопожарных дверей.

13.04.2023 были предприняты действия, направленные на примирение, что подтверждается претензией, но договоренности между сторонами достигнуто не было. Ответчик никак не отреагировал на данное требование в связи с чем истец был вынужден обратиться в арбитражный суд.

Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами и не следует из существа обязательства, выбор способа защиты нарушенного права осуществляется кредитором своей волей и в своем интересе (пункт 2 ст.1 Гражданского кодекса).

Статьей 11 Гражданского кодекса РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Перечень способов защиты гражданских прав, перечисленных в статье 12 Гражданского кодекса РФ, не ограничивает граждан и юридических лиц в выборе способа защиты нарушенного права и в силу статьи 9 указанного Кодекса они вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению.

Одним из способов защиты нарушенных прав является присуждение к исполнению обязанности в натуре (абзац 7 статьи 12 Гражданского кодекса РФ). Исполнение обязанности в натуре означает понуждение должника выполнить определенные действия, которые он должен совершить в силу связывающего стороны обязательства.

Исходя из системного толкования приведенных норм права, предъявление любого требования должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица, установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права, а также установление факта нарушения прав истца ответчиком.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Президиумом Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в Информационном письме от 15 01 2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения» в пункте 2 разъяснено, что в случае, когда арендатор использует имущество вопреки условиям договора аренды, иск арендодателя к арендатору о прекращении соответствующих действий должен квалифицироваться арбитражным судом как договорное требование, поскольку арендодатель вправе требовать от арендатора соблюдения условий договора.

По этой причине иск арендодателя подлежит удовлетворению на основании статьи 615 ГК РФ если арендатор не будет исполнять свои обязанности надлежащим образом, арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды и возмещения убытков (статья 619 ГК РФ).

Таким образом, арендодатель вправе обратиться к арендатору с требованием о соблюдении им условий договора по надлежащему использованию арендуемого имущества, то есть потребовать прекратить соответствующее нарушение и устранить последствия нарушения договора в виде восстановления состояния объекта.

При этом арендодатель не лишен по своему усмотрению прибегнуть и к другим способам защиты своих прав расторжению договора и возмещению причиненных убытков.

Выбор способов защиты определяется арендодателем, который вправе, не прибегая к расторжению договора, потребовать от арендатора соблюдения условий договора в соответствии с пунктом 1 статьи 615 ГК РФ, то есть восстановления объекта аренды в прежнее состояние и использования его впоследствии строго в соответствии с условиями договора, или же, считая невозможным сохранение арендных отношений, потребовать досрочного расторжения договора в соответствии со статьей 619 ГК РФ, приведения объекта в первоначальное состояние, взыскания убытков.

Иной подход не обеспечивает защиту прав собственника, арендодателя от неправомерных действий арендатора, использующего имущество с нарушениями обязательства, не способствует прекращению такого нарушения, в том числе, с целью возможного сохранения арендных отношений после его устранения.

Согласно пункту 2.2.2. Договора Арендатор обязан нe производить переоборудования арендуемой площади,. изменение фасада, не нарушать целостности стен, полов, в т. ч. сверлить полы и стены, перекрытия и т.п. не допускать случаев самовольной установки оборудования, агрегатов и механизмов, за исключением торгового, без согласования с Арендодателем.

Арендатор обязан  в согласованную Сторонами дату, но не позднее 31 января 2016 года, предоставить Арендодателю на согласование сметную стоимость ремонтно-отделочных работ и неотделимых улучшений, принимаемого в аренду Помещения (п. 2.2.13.Договора).

В соответствии с п.5.9.в случае расторжении договора по инициативе Арендатора, а так же по окончанию срока действия договора, Арендатор обязан передать помещение и фасад Арендодателю в первоначальном виде с учетом естественного износа согласно Акту приема-передачи помещения, за исключением согласованных сторонами существенных изменений.

Согласно Акту приема-передачи от 15.02.2016 к Договору аренды №1 от 29.12.2015 площадь передается в технически исправном состоянии, с учетом нормального износа.

Истцом в материалы дела представлено экспертное исследование №2/02-16 от 04.02.2016, составленное до передачи помещений ответчику. Согласно выводу эксперта отделочные покрытия помещений цокольного и первого этажей торгового центра «Антей» по адресу: <...> находятся в отличном техническом состоянии. Детальное описание отдельных покрытий приведено в исследовательской части настоящего экспертного заключения. К экспертному заключению приложен фотоматериал.

Также истцом в материалы дела представлены фотографии спорных помещений после их передачи Арендодателю по Акту приема-передачи арендуемой площади от 27.10.2022 по договору аренды №1 от 29.12.2015, в котором зафиксированы недостатки.

Поскольку ответчик в нарушение принятых на себя по договору обязательств в арендуемых помещениях без согласования с арендодателем внес изменения в состояние помещений, он обязан привести помещения в прежнее состояние.

Основываясь на вышеуказанных положениях закона и условиях заключенного сторонами договора аренды, суд пришел к выводу об обоснованности заявленных истцом требований и их удовлетворении в полном объеме.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 



РЕШИЛ:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Волгаторг» удовлетворить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Проект Дизайна» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) привести арендуемые по договору от 29.12.2015 № 1 нежилые помещения, расположенные по адресу: <...> первоначальное состояние.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Проект Дизайна» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Волгаторг» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в порядке статей 257-259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации путем подачи через Арбитражный суд Саратовской области апелляционной жалобы в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок с момента принятия решения.



Судья Арбитражного суда

Саратовской области                                                                                              В.В. Сахнова