Решение от 23 мая 2023 г. по делу № А74-8349/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А74-8349/2022
23 мая 2023 года
г. Абакан


Резолютивная часть решения объявлена 18 мая 2023 года. Решение в полном объёме изготовлено 23 мая 2023 года.

Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи Г.И. Субач при ведении протокола секретарём судебного заседания ФИО1 рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Новосел» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Агропромышленная компания «МАВР» (ИНН <***>, ОГРН <***>) об обращении взыскания на заложенное имущество,

с участием в деле в качестве третьих лиц: ООО «Абаканский мясокомбинат», УФНС по РХ,

ООО «НПО «Криомаш», ГУ РО Фонда социального страхования Российской Федерации по Республике Хакасия, ИП ФИО2, УФССП по РХ, МООВИП УФССП по РХ, Управление Росреестра по Республике Хакасия,

при участии в судебном заседании представителей сторон: истца – Сухачёва Г.И. по доверенности от 25.02.2022;

ООО «АК «Мавр» – руководителя ФИО3 (выписка ЕГРЮЛ), ФИО4 по доверенности от 15.12.2021 (веб-конференция);

ООО «Абаканский мясокомбинат» - руководителя ФИО3 (выписка ЕГРЮЛ), ФИО4 по доверенности от 28.02.2022 (веб-конференция);

УФНС по РХ – ФИО5 по доверенности от 09.01.2023.

Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Новосел» (далее по тексту - истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Хакасия к обществу с ограниченной ответственностью «Агропромышленная компания «МАВР» (далее по тексту - ответчик) об обращении взыскания, путём оставления залогодержателем предмета залога за собой, на заложенное по договору от 10.05.2018 имущество:

- административное здание, назначение: нежилое, 2- этажное, общей площадью 475,8 кв.м., инв. № 182-37-1 НЗ, лит. А, расположенное по адресу: Республика Хакасия, городской округ Абакан, <...> строен. 225А, литер А, кадастровый номер 19:01:020109:1551;

- гараж с административными помещениями с пристройкой, назначение: нежилое, 2- этажное (подземных этажей -1), общей площадью 898,8 кв.м., инв. № 197-39-1НЗ, литер ВВ1В4А1А2, расположенное по адресу: Республика Хакасия, городской округ Абакан, <...> строен. 225А, литер ВВ1В4А1А2, кадастровый номер 19:01:020109:1552;

- гараж, назначение: гаражное, 1 - этажный, общей площадью 216,1 кв.м., инв. № 3505/1, лит. В2 расположенный по адресу: <...>, литера В2, кадастровый номер 19:01:020109:1553;

- земельный участок, площадью 5 392,5 кв. м., разрешённое использование: для эксплуатации и обслуживания производственной базы, категория земель: земли населённых пунктов, расположенный по адресу: <...> уч. 225А, с


кадастровым номером 19:01:020109:0001 (с учётом уточнения иска, принятого судом протокольным определением от 18.04.2023). Вышеуказанные здания расположены на земельном участке с кадастровым номером 19:01:020109:0001.

Определением суда от 25.10.2022 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены общество с ограниченной ответственностью «Абаканский мясокомбинат»; Управление Федеральной налоговой службы по Республике Хакасия; общество с ограниченной ответственностью «Научно-производственное объединение «Криомаш»; государственное учреждение - региональное отделение Фонда социального страхования Российской Федерации по Республике Хакасия; индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2; Управление Федеральной службы судебных приставов по Республике Хакасия; межрайонное отделение по особо важным исполнительным производствам Управления Федеральной службы судебных приставов по Республике Хакасия; Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объёме, дал пояснения по основаниям иска, указал, что в соответствии со статьёй 349 Гражданского кодекса Российской Федерации судебные расходы должны быть отнесены на ответчика.

Представители ООО «АК «Мавр» и ООО «Абаканский мясокомбинат» поддержали позицию, изложенную в отзыве на иск, пояснили, что не возражают относительно заявленных истцом требований, просили суд удовлетворить иск, не возражали относительно позиции истца по распределению судебных расходов, путём возложения на ответчика.

От Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия поступил отзыв на иск, в котором третье лицо пояснило, что истец в данном случае должен доказать принадлежность спорного права именно ему, просило вынести решение на усмотрение суда.

Управление Федеральной налоговой службы по Республике Хакасия также направило отзывы на иск, в судебном заседании представитель поддержал позицию, изложенную в отзыве и в дополнении к отзыву на иск.

Межрайонное отделение по особо важным исполнительным производствам Управления Федеральной службы судебных приставов по Республике Хакасия направило в материалы дела обзорную справку по сводному исполнительному производству

№ 31639/20/19017-СД в отношении ООО «Агропромышленная компания «МАВР».

В материалы дела представлены решения № 8 от 30.12.2019, № 10 от 24.03.2020, № 17 от 26.06.2020, № 30 от 30.09.2020, № 34 от 29.09.20, № 22 от 20.08.2021, вынесенные

МИ ФНС России № 1 по Республике Хакасия, о принятии обеспечительных мер в отношении ООО «Агропромышленная компания «МАВР».

В соответствии с частью 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие неявившихся третьих лиц.

Исследовав представленные доказательства, заслушав представителей сторон, арбитражный суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для дела.

Между обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Новосел» (заимодавец) и обществом с ограниченной ответственностью «Абаканский мясокомбинат» (заёмщик) 10.05.2018 заключён договор займа, согласно пункту 1.1 которого заимодавец передаёт в собственность заёмщика денежные средства в размере 30 000 000 рублей, а заёмщик обязуется вернуть заимодавцу сумму займа и процентов на неё в сроки и порядке, предусмотренные договором.

В соответствии с пунктом 1.2 договора, заём передаётся под 17,5% годовых. Сумма займа подлежит возврату до 10.05.2019 (пункт 1.4 договора).

Обеспечением возвратности суммы займа по настоящему договору займа является имущество, согласно договору залога от 10.05.2018, заключённому между ООО «Новосел» и ООО «Агропромышленная компания «МАВР» (пункт 7.2 договора).


Крупная сделка по взятию займа одобрена решением от 10.05.2018 единственного участника ООО «Абаканский мясокомбинат» ФИО3

Во исполнение обязательств заёмщика по вышеуказанному договору займа между обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Новосел» (залогодержатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Агропромышленная компания «МАВР» (залогодатель) 10.05.2018 заключён договор залога, по условиям которого залогодатель передаёт в залог залогодержателю следующее имущество (предмет залога):

- административное здание, назначение: нежилое здание, 2- этажное, общей площадью 475,8 кв.м., инв. № 182-37-1НЗ, лит. А, расположенное по адресу: Республика Хакасия, городской округ Абакан, <...> строен. 225А, литер А, кадастровый номер 19:01:020109:1551;

- гараж с административными помещениями с пристройкой, назначение: нежилое здание, 2-этажное (подземных этажей -1), общей площадью 898,8 кв.м., инв. № 197-39-1НЗ, литер ВВ1В4А1А2, расположенное по адресу: Республика Хакасия, городской округ Абакан, <...> строен. 225А, литер ВВ1В4А1А2, кадастровый номер 19:01:020109:1552;

- гараж, назначение: гаражное, 1 - этажный, общей площадью 216,1 кв.м., инв. № 3505/1, лит. В2 расположенный по адресу: <...>, литера В2, кадастровый номер 19:01:020109:1553;

- земельный участок, площадью 5 392,5 кв. м., разрешённое использование: для эксплуатации и обслуживания производственной базы, категория земель: земли населённых пунктов, расположенный по адресу: <...> уч. 225А, с кадастровым номером 19:01:020109:0001 (пункт 1.1 договора).

Крупная сделка по передаче объектов недвижимого имущества в залог одобрена решением от 10.05.2018 единственного участника ООО «Агропромышленная компания «МАВР» ФИО3

На момент заключения договора залоговая стоимость предмета залога устанавливается сторонами в размере 30 000 000 рублей (пункт 1.6 договора).

Соглашением от 10.05.2018 заключённым между ООО «Специализированный застройщик «Новосел», ООО «Абаканский мясокомбинат» и ООО «Агропромышленная компания «МАВР» стороны договорились о не применении правил о поручительстве, установленных статями 364 – 367 Гражданского кодекса Российской Федерации к спорным правоотношениям.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия 17.05.2018 произведена государственная регистрация ипотеки на каждый объект недвижимого имущества, являющийся предметом залога.

В рамках дела № А74-1403/2022 с ООО «Абаканский мясокомбинат» в пользу ООО «Специализированный застройщик «Новосел» взыскано 41 665 068 рублей 49 копеек долга и процентов по договору займа от 10.05.2018. При этом, судом со ссылкой на пункт 3 части 3 статьи 9.1 Закона о банкротстве отказано в удовлетворении требования об обращении взыскания на залоговое имущество по договору займа от 10.05.2018, как поданного преждевременно.

Соглашением от 28.11.2022 заключённым между ООО «Специализированный застройщик «Новосел», ООО «Абаканский мясокомбинат» и ООО «Агропромышленная компания «МАВР» стороны договорились об обращении взыскания на заложенное по договору залога от 10.05.2018 имущество во внесудебном порядке, путём оставления залогодержателем предмета залога за собой, стоимость предмета залога определена сторонами в сумме 30 000 000 рублей (пункт 8 соглашения от 28.11.2022).

Однако, в силу принятых МИ ФНС России № 1 по Республике Хакасия обеспечительных мер в отношении налогоплательщика ООО «Агропромышленная компания «МАВР», реализация условий соглашения от 28.11.2022 об обращении взыскания на заложенное имущество сторонами не осуществлена.


В рамках дела № А74-6658/2022 судом отказано в удовлетворении требований ООО «Специализированный застройщик «Новосел» об освобождении спорного имущества от запретов, наложенных межрайонным отделением по особо важным исполнительным производствам УФССП России по Республике Хакасия на совершение действий по регистрации объектов недвижимости, являющихся залоговым имуществом по договору залога от 10.05.2018; об освобождении спорного имущества от запретов, наложенных МИ ФНС России № 1 по Республике Хакасия на отчуждение (передачу в залог) без согласия налогового органа объектов недвижимости, являющихся залоговым имуществом по договору залога от 10.05.2018; об исключении из ЕГРН записей об ограничении прав и обременении, внесённых на основании постановлений о запрете на совершение действий по регистрации, вынесенных межрайонным отделением по особо важным исполнительным производствам УФССП по Республике Хакасия, и решений о принятии обеспечительных мер, принятых МИ ФНС России № 1 по Республике Хакасия в отношении объектов недвижимости, являющихся залоговым имуществом по договору залога от 10.05.2018. При этом, суд указал, что в рассматриваемом случае спор о принадлежности заложенного имущества отсутствует, не имеется доказательств обращения взыскания на заложенное имущество в рамках исполнительного производства, осуществляемого в отношении заложенного имущества исключительно по исполнительному документу.

Учитывая изложенные обстоятельства, истец просит суд обратить взыскание на спорное имущество, заложенное по договору о залоге от 10.05.2018, принадлежащее на праве собственности ООО «Агропромышленная компания МАВР», путём реализации заложенного имущества посредством его поступления в собственность ООО специализированный застройщик «Новосел», ссылаясь на статьи 350 и 350.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По мнению истца, статьей 350 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

Абзац второй пункта 2 статьи 350.1 вышеуказанного кодекса предусматривает, что, если залогодателем является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, соглашением между залогодателем и залогодержателем может быть также предусмотрено, что реализация заложенного имущества осуществляется, в том числе путем оставления залогодержателем предмета залога за собой, в том числе посредством поступления предмета залога в собственность залогодержателя, по цене и на иных условиях, которые определены указанным соглашением, но не ниже рыночной стоимости.

Поскольку договором залога предусмотрена возможность обращения взыскания на имущество, в том числе путем его оставления за залогодержателем, истец считает, что он вправе требовать указанный способ в судебном порядке.

Оценив представленные доказательства в соответствии со статьёй 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Исходя из положений статьи 2 Закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или


иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

На основании пункта 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства (пункт 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании статьи 337 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объёме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причинённых просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

Согласно пункту 3.5 договора залога от 10.05.2018 реализация заложенного имущества осуществляется одним из следующих способов по выбору залогодателя: посредством продажи с публичных торгов или путём оставления залогодержателем (истцом) предмета залога за собой по цене, указанной в пункте 1.6 договора.

Поскольку в материалы дела не представлены доказательства надлежащего исполнения обязательств по договору займа, следовательно, требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество подлежит удовлетворению, так как является способом обеспечения обязательств.

При этом суд исходит из следующего.

Цель обеспечения баланса интересов участников отношений, связанных с реализацией заложенного имущества, на которое обращено взыскание, предопределяет необходимость обеспечения возможности согласования начальной продажной цены такого имущества с его рыночной стоимостью, в том числе в случаях, когда последняя существенно увеличилась или уменьшилась после вступления в законную силу решения суда об обращении на него взыскания, поскольку это - без ущерба для интересов залогодателя, залогодержателя и других лиц - способствует получению максимальной суммы, вырученной при реализации заложенного имущества путём продажи с публичных торгов, из которой происходит удовлетворение требований кредиторов (аналогичная правовая позиция изложена в Определении Конституционного Суда Российской Федерации № 221-0 от 04.02.2014).

Механизм определения начальной продажной цены заложенного имущества при обращении на него взыскания, связывающий её с рыночной стоимостью такого имущества, с одной стороны, направлен на предотвращение продажи заложенного имущества по заниженной цене, а с другой - позволяет уменьшить риск объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.


Соответственно, при определении начальной продажной цены заложенного имущества учитывается не только интерес залогодателя, направленный на недопущение продажи заложенного имущества по заниженной цене, но также и то, что при завышении этой цены существует крайне высокий риск объявления торгов несостоявшимися.

Согласно пункту 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно пункту 6 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге», если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведённой сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге. При наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.

В пункте 6 информационного Письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге» указано, что начальная продажная цена устанавливается судом исходя из рыночной цены заложенного имущества.

Если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведённой сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В силу ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая факт аффилированности заёмщика и залогодателя, наличие обязательств залогодателя перед иными, независимыми кредиторами, в целях определения действительной рыночной стоимости предмета залога на день проведения оценки, суд, руководствуясь статьёй 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по ходатайству истца назначил по делу судебную экспертизу.

Согласно представленному в материалы дела экспертному заключению от 03 марта 2023 года:

- рыночная стоимость административного здания, назначение: нежилое здание, 2- этажное, общей площадью 475,8 кв.м., инв. № 182-37-1НЗ, лит. А, расположенного по адресу: Республика Хакасия, городской округ Абакан, <...> строен. 225А, литер А, кадастровый номер 19:01:020109:1551 составила 4 953 127 рублей;


- рыночная стоимость гаража с административными помещениями с пристройкой, назначение: нежилое здание, 2-этажное (подземных этажей -1), общей площадью 898,8 кв.м., инв. № 197-39-1НЗ, литер ВВ1В4А1А2, расположенного по адресу: Республика Хакасия, городской округ Абакан, <...> строен. 225А, литер ВВ1В4А1А2, кадастровый номер 19:01:020109:1552 составила 8 036 645 рублей;

- рыночная стоимость гаража, назначение: гаражное, 1 - этажный, общей площадью 216,1 кв.м., инв. № 3505/1, лит. В2 расположенного по адресу: <...>, литера В2, кадастровый номер 19:01:020109:1553 составила

1 739 670 рублей;

- рыночная стоимость земельного участка, площадью 5 392,5 кв. м., разрешённое использование: для эксплуатации и обслуживания производственной базы, категория земель: земли населённых пунктов, расположенного по адресу: <...> уч. 225А, с кадастровым номером 19:01:020109:0001 составила 5 521 920 рублей.

Таким образом, общая рыночная стоимость заложенного имущества составила

20 251 362 рубля. Путем экспертного исследования суд установил, что цена заложенного имущества определена в договоре залога сторонами в размере не ниже рыночной.

Стороны могут предусмотреть в договоре залога условие о порядке реализации заложенного имущества, взыскание на которое обращено по решению суда, или условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (абзац 2 пункта 1 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 3.4 договора залога от 10.05.2018 обращение взыскания на предмет залога производится по решению суда в соответствии с действующим законодательством РФ или по письменному соглашению сторонами во внесудебном порядке.

Поскольку сторонами не реализованы условия соглашением от 28.11.2022 об обращении взыскания на предмет залога во внесудебном порядке, в том числе, в связи с наличием запретов, наложенных МИ ФНС России № 1 по Республике Хакасия на отчуждение (передачу в залог) без согласия налогового органа спорных объектов недвижимости, являющихся залоговым имуществом по договору залога от 10.05.2018, а также в связи с наличием запретов на совершение действий по регистрации имущества, суд приходит к выводу, что выраженная в соглашении от 28.11.2022 воля сторон на реализацию спорного имущества во внесудебном порядке, в данном конкретном случае, с учётом наличия обязательств залогодателя перед иными независимыми кредиторами, не имеет правового значения, взыскание на предмет залога осуществляется в судебном порядке.

Законом предусмотрено, что обращение на взыскание заложенного имущества в судебном порядке осуществляется путём продажи с публичных торгов (статья 350 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество путём оставления истцом предмета залога за собой, в рассматриваемом случае, нарушает права и интересы третьих лиц, являющихся взыскателями по исполнительным производствам, возбуждённых в отношении залогодателя, поскольку указанная реализация прав залогодержателя потенциально лишает указанных кредиторов удовлетворения своих требований за счёт денежных средств вырученных от продажи предмета залога по цене превышающей размер обеспечиваемого залогом обязательства.

Согласно пункту 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

По результатам проведённой судом оценочной экспертизы, эксперт определил стоимость предмета залога в общей сумме 20 251 362 рубля. Таким образом суд установил, что цена предмета залога определена сторонами не ниже рыночной.

В судебном заседании 18.05.2023 судом вынесен на обсуждение вопрос об установлении начальной продажной цены имущества на открытых торгах, с учётом


результатов проведённой по делу судебной экспертизы и установленной договором залога от 10.05.2018, соглашением от 28.11.2022 стоимости предмета залога.

Представители истца и ответчика полагают возможным установить начальную продажную цены имущества на открытых торгах в сумме 30 000 000 рублей, как определено договором залога от 10.05.2018 и соглашением от 28.11.2022. Представители третьих лиц, возражений относительно указанной цены не заявили.

Поскольку материалами дела подтверждается, что заёмщиком было допущено ненадлежащее исполнение обязательств по договору займа: на момент рассмотрения спора имеется задолженность в виде долга, процентов по договору в общей сумме 41 665 068 рублей 49 копеек, право требования по которым согласно вышеуказанным положениям действующего законодательства обеспечено залогом, исследовав доказательства в их совокупности, учитывая, что договор залога в установленном законом порядке недействительным признан не был, доказательства погашения задолженности в заявленном истцом размере не представлены, суд признал исковые требования обоснованными, и с учётом достигнутого в судебном заседании между залогодателем и залогодержателем соглашения о величине начальной продажной цены имущества на открытых торгах, пришёл к выводу об её установлении в размере 30 000 000 рублей (подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), что не противоречит результатам проведённой по делу судебной экспертизы, определившей рыночную стоимость залогового имущества в меньшей сумме 20 251 362 рубля. Возражений относительно достигнутого в судебном заседании между залогодателем и залогодержателем соглашения о величине начальной продажной цены имущества на открытых торгах третьими лицами не заявлено.

Учитывая фактические обстоятельства дела, принимая во внимание, что реализуемые на торгах объекты недвижимости расположены на едином, огороженном земельном участке, исторически и функционально связаны друг с другом, дополняют друг друга, по существу являются единым комплексом, в целях недопущения потенциальными участниками открытых торгов действий, направленных на недобросовестную конкуренцию и злоупотребление правом, суд приходит к выводу о необходимости реализации спорных объектов недвижимости и расположенного под ними земельного участка - единым комплексом (лотом).

Статьёй 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определено, что судебные расходы, понесённые лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны пропорционально размеру удовлетворённых требований.

Пунктом 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что дополнительные расходы, связанные с обращением взыскания на заложенное имущество в судебном порядке, возлагаются на залогодержателя, если он не докажет, что обращение взыскания на предмет залога или реализация предмета залога в соответствии с соглашением о внесудебном порядке обращения взыскания не были осуществлены в связи с действиями залогодателя или третьих лиц.

В судебном заседании представитель истца (залогодержателя) настаивал на отнесение судебных расходов по делу на ответчика, последний против указанных доводов истца не возразил, счёл их обоснованными.

В силу статьи 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие


расходы, понесённые лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Определением от 14.02.2023 судом была назначена экспертиза, стоимость экспертизы составила 40 000 рублей.

Факт несения истцом расходов на проведение судебной экспертизы в сумме 40 000 рублей подтверждается представленными в материалы дела доказательствами (экспертное заключение от 03.03.2023, платёжное поручение от 08.02.2023 № 19 на сумму 40 000 рублей).

Поскольку иск удовлетворён судом, с учётом позиции сторон по вопросу распределения судебных расходов, расходы, понесённые истцом на оплату судебной экспертизы, подлежат взысканию с ответчика в пользу истца в сумме 40 000 рублей.

Государственная пошлина по делу составляет 24 000 рублей (6000 рублей * 4 объекта), уплачена истцом на основании платёжного поручения от 06.10.2022 № 273 в размере 24 000 рублей.

По результатам рассмотрения спора, в соответствии со статьёй ПО Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца по государственной пошлине в размере 24 000 рублей относятся на ответчика и подлежат взысканию с него в пользу истца.

Суд возвращает истцу из федерального бюджета 24 000 рублей излишне оплаченной платёжным поручением от 17.10.2022 № 287 государственной пошлины.

Учитывая обстоятельства спора, суд считает необходимым разъяснить следующие положения статьи 50 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно части 1 статьи 50 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя или заявления залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, и представления следующих документов при обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда: копия решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, надлежащим образом заверенная и скреплённая печатью суда, с отметкой о вступлении этого решения в законную силу и документы, подтверждающие реализацию заложенного имущества на торгах (протокол о результатах публичных торгов, договор купли-продажи, заключённый с лицом, выигравшим торги), или в случае признания торгов несостоявшимися соглашение с залогодержателем о приобретении заложенного имущества либо документы, подтверждающие оставление залогодержателем заложенного имущества за собой (протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий получение указанного заявления организатором торгов).

При государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в предусмотренных частью 1 настоящей статьи случаях регистрационная запись об ипотеке, обеспечивающая требования залогодержателя, в целях удовлетворения которых реализован предмет ипотеки, погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности приобретателя заложенного имущества или залогодержателя (часть 2 статьи 50 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Государственная регистрация прав на объект недвижимости осуществляется без заявления собственника (правообладателя) объекта недвижимости при переходе права собственности на недвижимое имущество, права аренды недвижимого имущества или права участника долевого строительства в результате обращения залогодержателем взыскания на недвижимое имущество или указанные права либо в результате оставления залогодержателем за собой недвижимого имущества или указанных прав в связи с признанием повторных торгов несостоявшимися (часть 3 статьи 50 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).


Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 104, 110, 167 - 171, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1. Иск удовлетворить: обратить взыскание путём реализации с публичных торгов единым лотом в пользу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Новосел» на предмет залога по договору залога недвижимого имущества от 10.05.2018, а именно на принадлежащее на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью «Агропромышленная компания «МАВР»:

- административное здание, назначение: нежилое здание, 2- этажное, общей площадью 475,8 кв.м., инв. № 182-37-1НЗ, лит. А, расположенное по адресу: Республика Хакасия, городской округ Абакан, <...> строен. 225А, литер А, кадастровый номер 19:01:020109:1551;

- гараж с административными помещениями с пристройкой, назначение: нежилое здание, 2-этажное (подземных этажей -1), общей площадью 898,8 кв.м., инв. № 197-39-1НЗ, литер ВВ1В4А1А2, расположенное по адресу: Республика Хакасия, городской округ Абакан, <...> строен. 225А, литер ВВ1В4А1А2, кадастровый номер 19:01:020109:1552;

- гараж, назначение: гаражное, 1 - этажный, общей площадью 216,1 кв.м., инв. № 3505/1, лит. В2 расположенный по адресу: <...>, литера В2, кадастровый номер 19:01:020109:1553;

- земельный участок, площадью 5 392,5 кв. м., разрешённое использование: для эксплуатации и обслуживания производственной базы, категория земель: земли населённых пунктов, расположенный по адресу: <...> уч. 225А, с кадастровым номером 19:01:020109:0001, на котором находятся вышеуказанные объекты: административное здание, гараж с административными помещениями с пристройкой, гараж.

Установить начальную цену предмета залога на торгах в размере 30 000 000 (тридцать миллионов) рублей.

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Агропромышленная компания «МАВР» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Новосел» 64 000 (шестьдесят четыре тысячи) рублей судебных расходов, в том числе 24 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины и 40 000 рублей расходов на проведение судебной экспертизы.

3. Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Новосел» из федерального бюджета 24 000 (двадцать четыре тысячи) рублей государственной пошлины, излишне уплаченной платёжным поручением от 17.10.2022 № 287.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца с момента его принятия. Жалоба подаётся через Арбитражный суд Республики Хакасия.

Судья Г.И. Субач