Решение от 12 сентября 2018 г. по делу № А82-3752/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-3752/2018
г. Ярославль
12 сентября 2018 года
Резолютивная часть решения оглашена 23 августа 2018 года.


Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Е.В.Мухиной

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Т.И.Семеновой,


рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "СТРОЙИНВЕСТ" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании 103884272.47 руб.


и встречное исковое заявление

Общества с ограниченной ответственностью "СТРОЙИНВЕСТ"

к Муниципальному казенному учреждению "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля"

о признании недействительным уведомления об изменении размера арендной платы


третьи лица – 1. Акционерное общество «Ярославльводоканал»,

2. Департамент архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля


при участии:

от истца – ФИО1, доверенность от 09.01.2018г.

от ответчика – ФИО2, доверенность от 02.04.2018г.

от третьих лиц – не явились

установил:

Муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "СТРОЙИНВЕСТ" о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка oт 23.01.2009 № 102-яс: по арендной плате - 68 711 206 руб. 29 коп. за период с 31.07.2012 но 21.12.2015, по договору аренды земельного участка от 01.10.2015 № 102/1-яс: по арендной плате - 35 120 293 руб. 79 коп. за период с 22.12.2015 по 31.01.2018, пени - 52 772 руб. 39 коп. за период с 10.06.2017 по 11.01.2018, всего 103 884 272,47 руб.

Определением суда от 03.04.2018 принято к производству встречное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "СТРОЙИНВЕСТ" к Муниципальному казенному учреждению "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" о признании недействительным уведомления МКУ «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» №8439 от 25.10.2017г. «Об изменении размера арендной платы» с Приложениями - расчетами размера арендной платы по договору аренды земельного участка №102-яс от 23.10.2009г. и по договору аренды земельного участка №102/1-яс от 01.10.2015г.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Акционерное общество «Ярославльводоканал» и Департамент архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в заседание не явились, в связи с чем, в порядке статьи 156 АПК РФ, дело рассматривается судом в отсутствие третьих лиц.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме. Возражает против удовлетворения встречных требований.

Ответчик требования истца не признает; заявил о пропуске срока исковой давности; оспариваемое уведомление считает незаконным.

Третье лицо АО «Ярославльводоканал» отзыв не представило.

Департамент архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, поддерживает позицию Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля".

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы сторон, суд установил следующее.

23 января 2009г. между Депаратментом по управлению государственным имуществом Ярославской области (арендодатель) и ООО «Стройинвест» (арендатор) заключён договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка №102-яс (далее – договор), согласно которому арендодатель предоставляет за плату, а арендатор принимает в аренду и использует земельный участок общей площадью 160078 кв.м. с кадастровым номером 76:23:030905:70, расположенный по Которосльной набережной, напротив домов с номерами 56, 58, 60, 62, 66 в Кировском районе г.Ярославля, вид функционального использования: для строительства многофункционального комплекса «Парк 1000-летия Ярославля» (отели 4- и 5-звездочные, апарт-отели, аквапарк, многозальный кинотеатр, конгресс-холл, бары, рестораны, кофейни, торговый центр, торговые галереи, офисные комплексы, парковые зоны и благоустройство набережных) с инженерными коммуникациями. Участок предоставлен на период строительства.

Срок действия договора аренды установлен с 22.12.2008г. по 21.12.2011г.

Согласно пункту 3.1. договора пользование земельным участком является платным. За аренду земельного участка, указанного в пункте 1.1. договора аренды, в соответствии с Постановлением Администрации Ярославской области от 23.07.2007г. №276-а начисляется арендная плата согласно расчету арендной платы, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора (приложение №3).

Согласно пункту 3.4. договора оплата производится ежемесячно равными платежами с перечислением сумм по 9 число текущего месяца включительно.

В соответствии с пунктом 3.5. договора арендная плата пересматривается арендодателем в одностороннем порядке без согласия арендатора в соответствии с постановлениями, решениями и иными нормативными актами Ярославской области, регламентирующими изменение ставок арендной платы за земельные участки и коэффициентов по виду функционального исопльзования.

Согласно пункту 3.6. арендодатель письменно уведомляет арендатора об изменении арендной платы; направляемое арендодателем уведомление об изменении арендной платы является неотъемлемой частью настоящего договора; ставки арендной платы считаются измененными с даты, установленной постановлениями, решениями и иными нормативными актами Ярославской области.

В соответствии с пунктом 5.1. договора в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатору начисляются пени в размере 0,3% от суммы недоимки за каждый день просрочки платежа.

Дополнительным соглашением №1 от 24.02.2009г. действие договора было продлено по 21.12.2015г.

Дополнительным соглашением №2 от 23.04.2014г. произведена замена арндодателя на Управление земельных ресурсов Мэрии города Ярославля в лице МКУ «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля».

01 октября 2015г. между Департаментом архитектуры и земельных отношений Мэрии города Ярославля (арендодатель) и ООО «Стройинвест» (арендатор) заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка №102/1-яс в отношении того же земельного участка с видом разрешенного исопльзования: для завершения строительства незавершенного строительством объекта многофункционального комплекса «Парк 1000-летия Ярославля» (отели 4- и 5-звездочные, апарт-отели, аквапарк, многозальный кинотеатр, конгресс-холл, бары, рестораны, кофейни, торговый центр, торговые галереи, офисные комплексы, парковые зоны и благоустройство набережных) с инженерными коммуникациями.

Согласно пункту 1.3. договора приведенное описание вида разрешенного использования земельного участка является окончательным; изменение вида разрешенного использования земельного участка допускается исключительно с согласия арендодателя.

В пункте 1.4. договора отражено, что на земельном участке имеются объекты незавершенного строительства.

Пунктом 6.2. срок действия договора установлен с 22.12.2015г. по 21.12.2018г.

31 июля 2012г. Обществу с ограниченной ответственностью «Стройинвест» выдано Разрешение на ввод в эксплуатацию многофункционального комплекса «Парк 1000-летия Ярославля» в границах принадлежащего застройщику земельного участка площадью 160078 кв.м.; 2 этап: Отель 4* с инженерными коммуникациями, по адресу: <...> напротив домов с номерами 56, 58, 60, 62, 66.

07 августа 2012г. право собственности на Отель 4* зарегистрировано за ООО «Стройинвест».

25 мая 2012г. Обществу с ограниченной ответственностью «Стройинвест» выдано Разрешение на ввод в эксплуатацию многофункционального комплекса «Парк 1000-летия Ярославля» в границах принадлежащего застройщику земельного участка площадью 160078 кв.м.: 1 этап: канализационная насосная станция, по адресу: <...> напротив домов с номерами 56, 58, 60, 62, 66.

28.12.2013г. право собственности на КНС зарегистрировано за ОАО «Ярославльводоканал».

25.10.2017г. Агентство в адрес ответчика направило Уведомление №8439 об изменении размера арендной платы с 31.07.2012г., с 01.04.2013г., с 01.04.2014г., с 01.01.2015г., с 01.04.2015г. по договору №102-яс и по договору №102/1-яс.

Ответчик, сочтя уведмоление незаконным, доплаты по договорам аренды не произвел, в связи с чем истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

Оценивая представленные доказательства, суд исходит из следующего.

В силу обязательства одно лицо (должник-ответчик) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора-истца) определенное действие (уплатить деньги), а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации). Обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения не допускается (ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии с п. 5 Постановлением мэрии г. Ярославля от 13.03.2013 № 516 «О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Ярославля» (далее – Постановление мэрии г. Ярославля от 13.03.2013 № 516) расчет величины годовой арендной платы в границах кадастрового квартала осуществляется по формуле:

Ави = Ауви x УПКСЗви x S, где:

Ави - величина годовой арендной платы по виду разрешенного использования (руб.);

Ауви - ставка арендной платы за землю (%);

S - площадь земельного участка (кв. м);

УПКСЗви - удельный показатель кадастровой стоимости земли города в границах кадастрового квартала с учетом функционального использования (руб./кв.м), определяемый в соответствии с постановлением Правительства Ярославской области от 20.09.2011 N 702-п "О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ярославской области и признании утратившими силу и частично утратившими силу отдельных постановлений Администрации области и Правительства области".

Как установлено в ходе судебного разбирательства, расчет арендной платы по двум рассматриваемым договрам аренды производился с применением ставки по виду функционального использования «земельные участки для комплексного освоения в целях жилищного строительства, для строительства группы объектов капитального строительства (не менее 3) с разработкой документации по планировке территории, а также строительства группы объектов спортивного назначения (не менее 3) на земельных участках площадью более 50000 кв. м» (пункт 23 Приложения «Коэффициенты функционального использования в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа города Ярославля, находящихся в собственности Ярославской области, предоставленных в аренду без торгов, а также государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду без торгов в целях капитального строительства (за исключением жилищного строительства), для расчета величины годовой арендной платы» к Порядку определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденному Постановлением Правительства Ярославской области №710-п.

В связи с вводом в эксплуатацию одного из объектов комплекса Отель 4* с инженерными коммуникациями, арендодатель произвел перерасчет арендной платы с применением ставки арендной платы по виду функционального использования «прочие объекты» (постановление Мэрии города Ярославля №516 от 13.03.2013г.) с момента ввода в эксплуатацию объекта в отношении всей площади арендуемого земельного участка, о чем и направил арендатору уведомление №8439 от 25.10.2017г., предложив произвести дополнительные платежи за период с 31.07.2012г. по 31.01.2018г. по договору №102/яс и по договору №102/1-яс.

При этом арендодатель руководствовался пунктом 2.8. Порядка, утвержденного Постановлением №710-п, согласно которому в случае использования арендатором земельного участка для осуществления нескольких видов деятельности расчет арендной платы производится с применением наибольшего коэффициента функционального использования.

Согласно позиции ответчика, при расчете арендной платы применению подлежит ставка по виду функционального использования «земельные участки для строительства группы объектов капитального строительства (не менее 3) с разработкой документации по планировке территории…», поскольку строительство многофункционального комплекса не завершено, проект планировки утвержден постановлением Мэра города Ярославля №983 от 05.04.2009г., разрешения на строительство остальных объектов комплекса выданы, действуют, срок строительства не истек.

Уведомление №8439 от 25.10.2017г. ответчик считает недействительным, как не соответствующее статье 39.7 Земельного кодекса РФ, пункту 2.4. Порядка, утвержденного Постановлением №710-п, согласно которому коэффициенты функционального использования в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа города Ярославля, находящихся в собственности Ярославской области, предоставленных в аренду без торгов, а также государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду без торгов в целях капитального строительства (за исключением жилищного строительства), для расчета величины годовой арендной платы устанавливаются согласно приложению к настоящему Порядку.

Оценив доводы сторон и представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Спорный земельный участок предоставлен ответчику в аренду на основании заключенных договоров, которыми определен вид функционального использования земельного участка, соответствующий сведениям ГКН: для строительства (завершения строительства) многофункционального комплекса «Парк 1000-летия Ярославля» (отели 4- и 5-звездочные, апарт-отели, аквапарк, многозальный кинотеатр, конгресс-холл, бары, рестораны, кофейни, торговый центр, торговые галереи, офисные комплексы, парковые зоны и благоустройство набережных) с инженерными коммуникациями.

Постановлением Мэрии города Ярославля №983 от 05.04.2009г. утвержден проект планировки территории, ограниченной Которосльной набережной, ул.Чайковского, берегом реки Которосль, пр. Толбухина, в Кировском районе города Ярославля.

В установленном порядке застройщику ООО «Стройинвест» выданы разрешения на строительство объектов, входящих в комплекс: Отель 4*, канализационная насосная станция (введены в эксплуатацию), ресторан, СПА-салон, фитнес-центр, два конференц-зала, лобби-бар, комплекс аппарт-отелей со встроенными помещениями торгового и административного назначения, подземной автостоянкой; срок действия разрешения на строительство продлен до декабря 2018г.

Таким образом, на сегодняшний момент строительство многофункционального комплекса не завершено, в связи с чем не имеется оснований для изменения условий договоров аренды, тем более, в одностороннем порядке, тем более после прекращения действия договора №102-яс, в части вида функционального использования земельного участка, а следовательно, и в части расчета арендной платы с применением иной ставки.

Как установлено судом на основании пояснений сторон и представленных справочных расчетов, у ответчика не имеется задолженности по спорным договорам аренды в спорный период кроме той, которая возникла на основании уведомления №8439 от 25.10.2017г. в связи с изменением арендодателем расчета арендной платы и применением ставки по виду «прочие объекты».

В силу изложенного, суд полагает, что отсутствуют законные основания для взыскания задолженности по договорам аренды.

Вместе с тем, суд считает возможным, рассматривая требования истца, взыскать с ответчика в качестве неосновательного обогащения плату за использование земельного участка (в составе земельного участка №76:23:030905:70) площадью 15320 кв.м., сформированного и используемого для эксплуатации отеля 4*, который 29.06.2017г. поставлен на кадастровый учет за номером 76:23:030905:269.

В судебном заседании стороны согласились, что участок именно этой площади использовался с момента ввода в эксплуатацию и используется ответчиком для эксплуатации отеля, принадлежащего ему на праве собственности.

Определением суда о 17 июля 2018г. истцу предложено представить подробный справочный расчет арендной платы (в пределах срока исковой давности) за земельный участок площадью 15320 кв.м, используемый ответчиком для эксплуатации отеля, а также указать сумму арендной платы, уплаченной ответчиком за тот же период за ту же площадь земельного участка по договору аренды.

Сторонами в материалы дела представлены справочные расчеты, согласно которым размер платы за пользование участком площадью 15320 кв.м. для эксплуатации отеля (по ставке «прочие объекты»), за вычетом уплаченной ответчиком арендной платы по договору аренды за ту же площадь земельного участка №76:23:030905:70 по ставке «для строительства комплекса объектов», составил 4 595 878,75 руб. за период с 28.02.2015г. по 31.01.2018г.

В соответствии со статьями 195, 196, 199, 200 Гражданского кодекса РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Истец обратился в суд с рассматриваемым иском 28.02.2018г. Ответчик заявил о пропуске срока исковой давности, истец возражений не представил.

Суд полагает, что истец, как уполномоченный орган местного самоуправления, должен был узнать о наличии неосновательного обогащения на стороне арендатора с момента ввода в эксплдуатацию объекта Отель 4* (31.07.2012г.), в связи с чем суд считает, что истцом требование о взыскании платы за использование земельного участка за период до 28.02.2015г. заявлено за пределами срока исковой давности.

В указанной части требования истца удовлетворению не подлежат.

Не подлежат удовлетворению и требования истца о взыскании пени по договору аренды земельного участка, так как судом не установлено оснований для их начисления по условиям договора, а именно: просрочки арендных платежей, исчисленных по ставке в соответствии с видом функционального использования участка «для строительства копмлекса объектов».

Встречные исковые требования рассматриваются судом применительно к положениям Гражданского кодекса РФ о недействительности сделок.

Руководствуясь статьей 168 ГК РФ, суд оснований недействительности сделок по изменению расчета арендной платы по договору №102-яс и договору №102/1-яс не установил, поскольку при направлении уведомления №8439 от 25.10.2017г. арендодатель действовал не в нарушение закона или иного правового акта, а в нарушение условий договора, которыми установлен вид функционального использования земельного участка, предоставленного в аренду. Поскольку стороны данные условия договора не изменяли, основания для направления уведомления в рамках договров аренды отсутствовали.

Принимая во внимание изложенное, суд не усматривает оснований для удовлетворения встречных исковых требований, а требования истца по первоначальному иску считает подлежащим удовлетворению в части.

Руководствуясь статьями 167 - 170, 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд


Р Е Ш И Л:


Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "СТРОЙИНВЕСТ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" (ИНН <***>, ОГРН <***>) неосновательное обогащение в размере 4 595 878,75 руб. в связи с использованием земельного участка площадью 15320 кв.м. для эксплуатации отеля, расположенного по адресу: <...>, за период с 28.02.2015г. по 31.01.2018г.

В удовлетворении остальной части иска Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" отказать.

В удовлетворении встречного заявления Общества с ограниченной ответственностью "СТРОЙИНВЕСТ" отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "СТРОЙИНВЕСТ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) 8 848 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения форм, размещенных на официальном сайте суда в сети «Интернет».


Судья Е.В.Мухина