Решение от 4 сентября 2023 г. по делу № А66-6050/2023

238/2023-97844(1)


АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А66-6050/2023
г.Тверь
04 сентября 2023 года


Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Кочергина М.С., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, при участии представителей: от истца – ФИО2, от ответчика – ФИО3, рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Акционерного общества "ТВЕРЬСТРОЙ", г. Тверь, (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к ответчику

Администрации города Твери, г. Тверь, (ОГРН <***>, ИНН <***>)

третьи лица: Управление Росреестра по Тверской области, г.Тверь, Государственное казенное учреждение Тверской области "ЦЕНТР УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ" (170008, Россия, <...> лет октября ул., д. 39, помещ. 102, ОГРН: <***>), Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области (170100, Тверская область, Тверь город, св-го Благоверного кн. ФИО4 площадь, дом 2, ОГРН: <***>).

неимущественные требования, УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество "ТВЕРЬСТРОЙ" (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением к ответчику Администрации города Твери (далее – ответчик, Администрация) с требованиями о признании недействительной односторонней сделки по расторжению договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами 69:40:0000000:5692, 69:40:0000000:5694, государственная собственность на которые не разграничена, № 253-1 от 27 июля 2022 года; о признании действующим договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами 69:40:0000000:5692, 69:40:0000000:5694, государственная собственность на которые не разграничена, № 253-1 от 27 июля 2022 года.

Третьи лица о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще в порядке статей 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, явку представителей не обеспечили. Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте арбитражных

судов в общедоступной автоматизированной системе «Картотека арбитражных дел» в сети «Интернет» (http://kad.arbitr.ru). Судебное заседание проводится без участия представителей третьих лиц по правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании истец заявил об уточнении исковых требований. Просит суд признать недействительной одностороннюю сделку по расторжению договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами 69:40:0000000:5692, 69:40:0000000:5694, собственность на которые не разграничена, № 253-1 от 27 июля 2022 года, заключенного между Акционерным обществом "ТВЕРЬСТРОЙ" и Администрацией города Твери, выраженную в уведомлении исх. № 01/6561-и от 01.12.2022 года. Признать договор аренды земельных участков с кадастровыми номерами 69:40:0000000:5692, 69:40:0000000:5694, собственность на которые не разграничена, № 253-1 от 27 июля 2022 года действующим.

Заявленное истцом ходатайство не противоречит нормам статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем удовлетворено судом. Рассмотрению подлежат уточненные требования истца.

Ответчик иск оспорил, пояснил, что расторг договор письмом № 01/6561-и от 01.12.2022 года согласно условиям пункта 6.3 договора аренды № 253-1 от 27 июля 2022 года.

Из имеющихся в материалах дела документов следует, что между Обществом (арендатор) и Администрацией (арендодатель) был заключен договор аренды № 253-1 от 27 июля 2022 года, в соответствии с условиями которого

Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду из земель населенных пунктов:

- земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 69:40:0000000:5692, площадью 8867 кв.м, с видом разрешенного использования под комплексную многоквартирную жилую застройку, расположенный по адресу: <...>;

- земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 69:40:0000000:5694, площадью 3408 кв.м, с видом разрешенного использования под комплексную многоквартирную жилую застройку, расположенный по адресу: <...>, в границах, указанных в выписках из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, прилагаемых к настоящему Договору и являющихся его.

Земельный участок с кадастровым номером 69:40:0000000:5692 предоставляется Арендатору для целей завершения строительства многоквартирного жилого дома.

Земельный участок с кадастровым номером 69:40:0000000:5694 предоставляется Арендатору для целей завершения строительства магазина.

Согласно пункту 1.4 договора аренды, предусмотрены следующие обременения Участка и ограничения его использования:

- согласно генеральному плану городского округа - города Твери Тверской области, утвержденному постановлением Правительства Тверской области от 22.11.2021 № 615-пп, земельный участок с кадастровым номером 69:40:0000000:5694 расположен в зоне застройки многоэтажными жилыми домами (9 этажей и более), зоне транспортной инфраструктуры;

- на земельном участке с кадастровым номером 69:40:0000000:5694 расположена автомобильная дорога общего пользования местного значения, в том числе проезжая часть и тротуары, с кадастровым номером 69:40:0000000:769 (частично);

- участок входит в территорию, в отношении которой утверждена документация по планировке территории в границах земельного участка с кадастровым номером 69:40:0200180:41 (почтовый адрес ориентира: <...>) в Московском районе города Твери постановлением администрации города Твери от 21.08.2012 № 1363, согласно которой земельный участок с кадастровым номером 69:40:0000000:5692 предусматривается под жилой дом, земельный участок с кадастровым номером 69:40:0000000:5694 предусматривается под магазин;

01.12.2022 года Администрация направила в адрес Общества письмо № 01/6561-и, в котором уведомила Общество, что распоряжением Правительства Тверской области от 21.11.2022 № 1287-рп «Об отмене документации по планировке территории» документация по планировке территории отменена, в связи с чем осуществление строительства на вышеуказанных земельных участках с целью продолжения их комплексного освоения не представляется возможным. Обществу были направлены два экземпляра соглашения о расторжении договора аренды от 27.07.2022 № 253-1 с актами земельных участков для подписания и направления экземпляров соглашения о расторжении договора аренды от 27.07.2022 № 253-1 с актами приема-передачи земельных участков в Администрацию города Твери в тридцатидневный срок с даты получения настоящего уведомления.

Поскольку Общество соглашение о расторжении договора аренды не подписало, Администрация со ссылкой на пункт 6.3 договора аренды № 253-1 от 27 июля 2022 года признало договор расторгнутым и обратилось в управление Росреестра за регистрацией расторжения договора. Расторжение договора аренды № 253-1 от 27 июля 2022 года было впоследствии управлением Росреестра зарегистрировано, в ЕГРН внесены соответствующие изменения.

Общество, полагая, что у Администрации отсутствовали правовые основания для расторжения договора аренды в одностороннем порядке, обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Проанализировав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного

процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлена обязанность лиц, участвующих в деле, доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Указанная норма закона содержит перечень юридических фактов, с которыми связано возникновение гражданских прав и обязанностей, как по воле субъекта гражданского права, так и помимо его воли.

В силу статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и иных оснований, предусмотренных в Гражданском кодексе Российской Федерации.

В конкретном случае обязательства сторон возникли из договора аренды земельных участков № 253-1 от 27 июля 2022 года.

Представленный в материалы дела договор по своей правовой природе является договором аренды, правоотношения сторон по нему регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Факт передачи Администрацией спорных земельных участков в аренду Обществу сторонами не оспаривается и подтверждения материалами дела, в том числе договором № 253-1 от 27 июля 2022 года, актом приёма-передачи, выписками из ЕГРН.

В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как следует из материалов дела и пояснений сторон, Администрация полагает, что, поскольку письмом № 01/6561-и от 01.12.2022 года Обществу было предложено расторгнуть договор аренды по соглашению сторон, однако ответа на данное письмо направлено не было, по условиям пункта 6.3 договор № 253-1 от 27 июля 2022 года признаётся расторгнутым.

Основанием расторжения договора № 253-1 от 27 июля 2022 года Администрация считает использование арендатором земельных участков не по целевому назначению.

Согласно пункта 6.3 договора при досрочном расторжении Договора, в том числе по окончании срока действия Договора, сторона, являющаяся инициатором расторжения, направляет другой стороне заказным письмом уведомление о причинах расторжения. Вторая сторона должна дать ответ на него в 30-дневный срок с момента получения уведомления. При неполучении инициатором расторжения Договора ответа в установленный срок или возвращении уведомления с указанием отсутствия Арендатора по адресу, указанному в его реквизитах, Договор считается расторгнутым.

В соответствии с пунктом 4.1.1 арендатор имеет право требовать досрочного расторжения Договора при неиспользовании Участка, использовании Участка не по целевому назначению, а также при использовании Участка способами, приводящими к его порче, при просрочке внесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Ответчик полагает, что с момента отмены документации по планировке территории распоряжением Правительства Тверской области от 21.11.2022 № 1287-рп «Об отмене документации по планировке территории» использование арендатором спорных земельных участков для строительства многоквартирного дома и магазина противоречит их целевому использованию. В связи с чем имеются правовые основания для расторжения договор аренды.

Согласно статье 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, в том числе выделения элементов планировочной структуры, установления границ земельных участков, установления границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства.

Подготовка проектов планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления границ территорий общего пользования, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, определения характеристик и очередности планируемого развития территории (статья 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка проекта межевания территории осуществляется применительно к территории, расположенной в границах одного или нескольких смежных элементов планировочной структуры, границах определенной правилами землепользования и застройки территориальной зоны и (или) границах установленной схемой территориального планирования муниципального района, генеральным планом поселения, муниципального округа, городского округа функциональной зоны, территории, в отношении которой предусматривается осуществление комплексного развития территории.

Подготовка проекта межевания территории осуществляется для:

1) определения местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков;

2) установления, изменения, отмены красных линий для застроенных территорий, в границах которых не планируется размещение новых объектов капитального строительства, а также для установления, изменения, отмены красных линий в связи с образованием и (или) изменением земельного участка, расположенного в границах территории, применительно к которой не предусматривается осуществление комплексного развития территории, при условии, что такие установление, изменение, отмена влекут за собой исключительно изменение границ территории общего пользования.

Как следует из материалов дела, земельные участки с кадастровыми номерами 69:40:0000000:5692, 69:40:0000000:5694 были переданы истцу на праве аренды для завершения строительства магазина и многоквартирного дома. Данные земельные участки были образованы из земельного участка с кадастровым номером 69:40:0000000:753, образованного в свою очередь из земельного участка 69:40:0200180:41. Согласно сведениям ЕГРН, вид

разрешённого использования земельных участков с кадастровыми номерами 69:40:0000000:5692, 69:40:0000000:5694 – под комплексную многоквартирную застройку.

Как следует из положений статей 1, 7, 85 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации правовой режим земельных участков определяется градостроительным регламентом соответствующей территориальной зоны, установленным правилами землепользования и застройки.

Установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (статья 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно Правилам землепользования и застройки, утверждённым Решением Тверской городской Думы № 71 от 02.07.2003, спорные земельные участки располагаются в территориальной зоне Ж5 – зона многоэтажной жилой застройки до 17 этажей, допускающей в том числе многоэтажную жилую застройку и строительство магазинов.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что правовой режим земельных участков допускает использование их в целях, установленных договором аренды № 253-1 от 27 июля 2022 года.

Сама по себе отмена Постановления администрации города Твери от 21.08.2012 N 1363, которым была утверждена документация по планировке территории в границах земельного участка с кадастровым номером 69:40:0200180:41 (почтовый адрес ориентира: <...>), не влияет на правовой режим образованных земельных участков и не приводит к изменению вида разрешённого использования земельных участков.

При таких обстоятельствах судом не усматривается использования Обществом переданных в аренду по договору № 253-1 от 27 июля 2022 года земельных участков не по целевому назначению, в связи с чем у Администрации отсутствовали правовые основания для расторжения договора в одностороннем порядке.

Кроме того, суд принимает во внимание следующее.

Как следует из материалов дела, на основании заключенного между Министерством имущественных и земельных отношений Тверской области (арендодатель) и АО "Тверьстрой" (арендатор) договора № 0001-з/11 от 09.12.2011 года истцу был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200180:41 для осуществления его комплексного освоения в целях жилищного и иного строительства в соответствии с видам разрешённого использования и документацией по планировке территорий.

Из условий спорного договора аренды № 253-1 от 27 июля 2022 года следует, что согласно ситуационным планам МУП "Горпроект" в пределах участков расположены инженерные сети, трансформаторная подстанция, построенные в рамках комплексного освоения в целях жилищного и иного строительства по договору аренды земельного участка, предназначенного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, № 0001-з/11 от 09.12.2011 года.

Таким образом Общество с 2011 года с согласия Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области и Администрации производило комплексное освоение земельного участка с кадастровым номером 69:40:0200180:41 (из которого в итоге были выделены спорные земельные участки), в том числе осуществляло строительство многоквартирных жилых домов, проводило инженерные сети и объекты коммунальной инфраструктуры.

Как пояснил представители сторон, строительство на земельных участках с кадастровыми номерами 69:40:0000000:5692, 69:40:0000000:5694, переданных по договору № 253-1 от 27 июля 2022 года, является завершающим этапом освоения данной территории в границах земельного участка с кадастровым номером 69:40:0200180:41.

Реализация органами власти своих полномочий, в том числе в сфере земельных и градостроительных отношений, должна осуществляться таким образом, чтобы соблюдался принцип поддержания доверия граждан к закону и действиям государства, предполагающий правовую определенность, сохранение разумной стабильности правового регулирования и правоприменительной деятельности, недопустимость совершения произвольных и противоречивых распорядительных действий при реализации нормативно определенной компетенции, с целью обеспечения предсказуемости условий осуществления хозяйственной деятельности, зависящих от реализации органами власти своих полномочий, что позволит участникам соответствующих правоотношений в разумных пределах предвидеть последствия своего поведения и быть уверенными в неизменности приобретенных прав, действенности их государственной защиты, то есть в том, что приобретенное ими на основе действующего законодательства право будет уважаться властями и будет реализовано (постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 24 мая 2001 года N 8-П, от 23 апреля 2004 года N 9-П, определения Конституционного Суда Российской Федерации от 4 декабря 2003 года N 415-О, от 4 апреля 2006 года N 89-О, от 12.05.2021 N 4- КАД21-9-К1 и другие).

Общество, заключая спорный договор аренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 69:40:0000000:5692, 69:40:0000000:5694, обоснованно и добросовестно полагало о закреплении за ним органом власти права на пользование земельными участниками с целью осуществления строительства магазина и жилого дома.

Расторжение Администрацией в одностороннем порядке договора аренды по формальному основанию отмены документации по планировке территории в

отсутствии со стороны Общества каких-либо нарушений, приводит к юридической неопределенности судьбы земельных участков, нарушению стабильности гражданского оборота, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида.

На основании вышеизложенного, с учётом разъяснений, изложенных в пункте 14 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", суд признаёт расторжение Администрацией в одностороннем порядке договора аренды № 253-1 от 27 июля 2022 года недействительным.

В силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку односторонний отказ Администрации от договора аренды № 253-1 от 27 июля 2022 года признан судом недействительным, требования Общества о применении последствий недействительности сделки в виде признания договора аренды земельных участков № 253-1 от 27 июля 2022 года действующим также подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 156, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Признать недействительной одностороннюю сделку по расторжению договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами 69:40:0000000:5692, 69:40:0000000:5694, собственность на которые не разграничена, № 253-1 от 27 июля 2022 года, заключенного между Акционерным обществом "ТВЕРЬСТРОЙ", г. Тверь, (ОГРН <***>, ИНН <***>) и Администрацией города Твери, г. Тверь, (ОГРН <***>, ИНН <***>), выраженную в уведомлении исх. № 01/6561- и от 01.12.2022 года.

Признать договор аренды земельных участков с кадастровыми номерами 69:40:0000000:5692, 69:40:0000000:5694, собственность на которые не

разграничена, № 253-1 от 27 июля 2022 года, заключенный между Акционерным обществом "ТВЕРЬСТРОЙ", г. Тверь, (ОГРН 1026900508645, ИНН 6904005130) и Администрацией города Твери, г. Тверь, (ОГРН 1066950062717, ИНН 6901000920), действующим.

Взыскать с Администрации города Твери, г. Тверь, (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Акционерного общества "ТВЕРЬСТРОЙ", г. Тверь, (ОГРН <***>, ИНН <***>) 6 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Взыскателю выдать исполнительный лист в порядке статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд г. Вологда в месячный срок со дня его принятия.

Судья М.С. Кочергин

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство России

Дата 27.02.2023 4:20:00

Кому выдана Кочергин Максим Сергеевич