Решение от 12 октября 2025 г. по делу № А51-12208/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, <...>

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-12208/2025
г. Владивосток
13 октября 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 29 сентября 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 13 октября 2025 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Яфаевой Е.Р., при ведении протокола помощником судьи Кан А.Д., рассмотрев дело по иску управления муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 28.01.2003, адрес: 690090, <...>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 09.04.2025)

о взыскании,

при участии (до и после перерыва):

от истца: ФИО2 удостоверение, диплом, доверенность,

от ответчика: ФИО3, паспорт, диплом, доверенность,

установил:

истец – управление муниципальной собственности г.Владивостока (далее – управление) обратился в суд с иском о взыскании с ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее – предприниматель) задолженности по арендной плате в размере 296451руб.74коп. и пеню в размере 958601руб.18коп., всего – 1255052руб.92коп.

Из материалов дела следует, что 09.09.2003 администрация города Владивостока (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью «Стоматологический центр Люкс» (арендатор) заключили договор № 02-00712-Ю-Д-0324 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:020008:0047, площадью 932 кв.м, из земель поселений, находящегося по адресу: Приморский край, г. Владивосток, в районе Океанского проспекта, 50 (далее – договор), для использования в целях обслуживания здания, сроком действия с 09.09.2003 по 08.09.2018 (пункт 2.1).

Участок передан арендатору по акту приема-передачи от 09.09.2003.

Разделом 3 договора установлен размер арендной платы (пункт 3.1), а также срок ее внесения: ежеквартально, не позднее 15 числа первого месяца квартала (пункт 3.4).

По соглашению от 21.05.2012 права и обязанности арендатора по договору с 11.09.2012 переданы ФИО4.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, на земельном участке с кадастровым номером 25:28:020008:47 отсутствуют объекты капитального строительства.

Также, согласно данным из ЕГРН здание с кадастровым номером 25:28:020008:277, площадью 6523 кв.м, по адресу: <...>, расположено на земельном участке с кадастровым номером 25:28:000000:43.

Земельный участок с кадастровым номером 25:28:000000:43 снят с кадастрового учета 12.10.2009.

Апелляционным определением Приморского краевого суда от 08.02.2023 по делу № 33-1339/2023 при рассмотрении дела установлено, здание с кадастровым номером 25:28:020008:277 расположено на земельном участке 25:28:020008:47, при собственником каких-либо нежилых помещений в здании 25:28:020008:277 ФИО4 не является.

В спорном здании, в том числе, расположено нежилое помещение с кадастровым номером 25:28:000000:30697, площадью 328,9 кв.м (этаж № 2), принадлежащее на праве собственности предпринимателю, о чем 14.05.2012 в ЕГРН внесена запись № 25-25-01/083/2012-022.

В соответствии с Законом Приморского края от 03.12.2018 № 402-КЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края в области регулирования земельных отношений» с 01.05.2019 Управление муниципальной собственности г.Владивостока осуществляет полномочия по управлению и распоряжению земельными участками государственная собственность на которые не разграничена в границах Владивостокского городского округа.

Учитывая изложенное, управлением в адрес предпринимателя направлялось предупреждение о необходимости исполнения обязательств, а его неисполнение послужило основанием для обращения в суд.

В представленных отзывах ответчик возражал против удовлетворения исковых требований, заявил о пропуске истцом срока исковой давности, а также о применении положений статей 333 и 406 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Предприниматель полагал, что требование о взыскании неустойки не подлежит удовлетворению, указав, что при приобретении помещения в собственность его не ставили в известность о необходимости внесения арендной платы. В свою очередь, управления, зная о собственниках в спорном здании из рассмотрения дела № 33-1339/2023, направило претензию только в 2025 году и предпринимателю не было известно о наличии задолженности перед истцом до 14.05.2025.

Ответчиком также представлены платежные документы в счет оплаты задолженности по арендной плате по договору: квитанция от 28.05.2025 на сумму 21455руб. и 61874руб.54коп.

В свою очередь, истец возражал против доводов ответчика в полном объеме, в том числе в части применения положений статей 333, 406 ГК РФ.

Суд, исследовав материалы дела, оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), считает исковые требования подлежащими удовлетворению частично ввиду следующего.

Из материалов дела следует, что между сторонами возникли правоотношения, регулируемые нормами главы 34 ГК РФ, нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), а также общими нормами об обязательственных отношениях и договорах ГК РФ.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Вместе с тем, ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности установлен законодательством в три года, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, а по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по наступлении срока исполнения (статьи 196, 200 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Пунктом 2 статьи 200 ГК РФ определено, что по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Пунктом 3 статьи 202 ГК РФ установлено, что течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку урегулирования спора.

Как следует из исковых требований, истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате, образовавшейся за период с 14.05.2012 по 30.06.2025 и задолженность по пене за период с 16.07.2012 по 19.04.2025.

Исковое заявление представлено в суд 16.07.2025, предупреждением от 22.04.2025 истец уведомил ответчика о необходимости в семидневный срок с момента получения предупреждения погасить существующую задолженность в полном объеме, в связи с чем, суд считает, что истцом пропущен срок исковой давности.

В силу пункта 1 статьи 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В силу части 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 ЗК РФ федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 3 статьи 39.7 ЗК РФ, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимых в соответствии с действующим законодательством ставок арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Ответчиком в материалы дела в доказательство оплаты задолженности по спорному договору по арендной плате представлены квитанции от 28.05.2025 на сумму 21455руб. и 61874руб.54коп.

Таким образом, учитывая пропуск истцом срока исковой давности, положения статей 191, 193, 195 ГК РФ, а также условия договора о сроке внесения арендной платы, принимая во внимание представленные ответчиком платежные документы, суд приходит к выводу о том, что у ответчика отсутствует задолженность по внесению арендных платежей, в связи с чем требование о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворению не подлежит.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки.

Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ и пункту 1 статьи 330 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой - определенной законом или договором денежной суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с пунктом 3.4 договора при неуплате арендатором арендной платы в установленные договором сроки, начисляется пеня в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Вместе с тем, ответчиком заявлено о применении статьи 406 ГК РФ.

Предприниматель полагал, что требование о взыскании неустойки не подлежит удовлетворению, указав, что при приобретении помещения в собственность его не ставили в известность о необходимости внесения арендной платы. В свою очередь, управления, зная о собственниках в спорном здании из рассмотрения дела № 33-1339/2023, направило претензию только в 2025 году и предпринимателю не было известно о наличии задолженности перед истцом до 14.05.2025.

В силу пункта 1 статьи 406 ГК РФ кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

Рассмотрев представленные в материалы дела документы, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для применения положений пункта 1 статьи 406 ГК РФ по следующим основаниям.

Как установлено пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

В силу пунктов 1 и 4 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 по смыслу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка. В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

Как указывалось ранее, в силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным.

В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Как установил суд, ответчик является собственником помещения с кадастровым номером 25:28:000000:30697, расположенного в здании с кадастровым номером 25:28:020008:277, которое, в свою очередь, расположено на земельном участке с кадастровым номером 25:28:020008:47.

Вместе с тем, являясь собственником помещения в здании, ответчик не мог не знать о необходимости оплаты за пользование земельным участком, на котором расположено спорное здание.


В данном случае суд отклоняет доводы ответчика о возникновении задолженности вследствие виновных действий истца, об отсутствии с его стороны вины в ненадлежащем исполнении обязательств и о необходимости освобождения его от ответственности.

Суд пришел к выводу о том, что обстоятельства, определенные пунктом 3 статьи 401, статьей 404, пунктом 3 статьи 405, пунктом 1 статьи 406 ГК РФ, в качестве оснований освобождения от ответственности лица, не исполнившего или ненадлежащим образом исполнившего обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, отсутствуют.

Как следует из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данных в пункте 5 постановления от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», на предпринимателя, как на собственника помещения, распространяется действие как статей 1, 65 ЗК РФ, так и статей 309, 310, 614 ГК РФ, в связи с чем ссылки ответчика на отсутствие данных о порядке и сроках уплаты арендной платы вплоть до 2025 года, не может служить основанием освобождения его от ответственности.

Суд отмечает, что ответчик, не исполняя свои обязательства, должен был оценивать свои риски, связанные с его предпринимательской деятельностью (абзац 3 пункта 1 статьи 2 ГК РФ) и наступление в связи с этим неблагоприятных для него последствий в виде привлечения к гражданско-правовой ответственности.

Сам по себе тот факт, что истец узнал о собственниках здания, расположенном на спорном земельном участке, при рассмотрении в 2022 году дела № 33-1339/2023, не снимает с предпринимателя обязанности по внесению арендной платы за земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, учитывая наличие зарегистрированного в установленном законом порядке права собственности ответчика на помещение в здании, которое расположено на таком земельном участке.

В настоящем случае правовые последствия за непредъявление искового заявление в период с 2022 по 2025 годы несет не арендатор, а именно арендодатель, который вправе требовать внесения арендной платы за пользование земельным участком. Правовые последствие, в том числе, выражены в пропуске истцом срока исковой давности.

Таким образом, суду не представлено надлежащих доказательств, позволяющих прийти к выводу о том, что ответчиком предприняты все меры для надлежащего исполнения обязательства при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота.

Указанная позиция, в том числе, соотносится с позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 01.11.2017 № 309-ЭС17-15993.

Учитывая изложенное, суд, отказывая в удовлетворении требования о взыскании задолженности по арендной плате, с учетом дат произведенных ответчиком оплат, приходит к выводу о том, что факт просрочки исполнения обязанности по внесению оплаты установлен, тогда как основания для освобождения ответчика от ее уплаты отсутствуют.

Кроме того, ответчиком заявлено о применении положений статьи 333 ГК РФ.

Возможность уменьшения неустойки предусмотрена статьей 333 ГК РФ. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (пункт 2 статьи 333 ГК РФ).

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе и направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если должником является коммерческая организация, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме.

В соответствии с положениями пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).

Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

В связи с отсутствием в материалах дела доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушенного обязательства, принимая во внимание период просрочки оплаты, специфику осуществления деятельности истца, установленный договором размер неустойки (0,1%), размер действующей в спорный период (с учетом срока исковой давности) и в настоящий момент ключевой ставки, установленной Центральным банком Российской Федерации, суд не усматривает оснований для применения статьи 333 ГК РФ.

Учитывая изложенное, требования постановления Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497, статьи 191, 193, 195 ГК РФ, положения договора о сроках и порядке внесения арендной платы, суд приходит к выводу о том, что требование истца о взыскании неустойки подлежит частичному удовлетворению в сумме 29816руб.25коп.

Расходы по уплате государственной пошлины распределяются судом с учетом статьи 110 АПК РФ, с учетом подпункта 4 пункта 1 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации, согласно которому истец при обращении в суд освобожден от уплаты государственной пошлины, в связи с чем государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу управления муниципальной собственности г.Владивостока неустойку в сумме 29816руб.25коп.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета 1473руб. государственной пошлины.

Выдать исполнительные листы.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.


Судья                                                                                                  Яфаева Е.Р.