Решение от 6 ноября 2020 г. по делу № А32-9466/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

www.krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-9466/2019
г. Краснодар
06 ноября 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 26.10.2020г.

Решение в полном объеме изготовлено 06.11.2020г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Крыловой М.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сербиным С.Н.

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «Жардэн», г. Геленджик

к ООО «ИНВЕСТГРУПП-АПАРТ», г. Геленджик

к Государственной корпорации развития «ВЭБ.РФ», г. Москва

Третьи лица:

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г. Краснодар

Конкурсный управляющий ООО «ИнвестГрупп-Апарт» ФИО1, г. Москва

о признании права собственности, признании обременения отсутствующим и государственной регистрации перехода права собственности

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 – представитель, по доверенности;

от ответчиков, третьих лиц: не явились, извещены.



установил:

ООО «Жардэн», г. Геленджик (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО «ИНВЕСТГРУПП-АПАРТ», г. Геленджик, к Государственной корпорации развития «ВЭБ.РФ», г. Москва (далее – корпорация), согласно которого просит:

признать право собственности общества на нежилое помещение № 189, площадью 139,4 кв. м, находящееся на 1 этаже, расположенное по адресу: <...>, с кадастровым номером 23:40:0404004:267 (инвентарный номер 17292, ранее присвоенный кадастровый номер 23:40:0404004:0:5/11) (далее – помещение № 189);

признать отсутствующим обременение указанного помещения в виде ипотеки в силу договора, запись регистрации от 05.08.2011 № 23-23-12/031/2010-481;

произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ООО «ИнвестГруппАпарт» к ООО «Жардэн» на помещение № 189.

Требования мотивированы невозможностью государственной регистрации права собственности на приобретенное в установленном порядке имущество.

До вынесения судебного акта по делу истец заявил отказ от исковых требований в части признания отсутствующим обременения ввиду погашения корпорацией обременения спорного помещения.

Определением суда от 28.09.2020 принять отказ истца от иска в части требования о прекращении обременения в виде ипотеки. Производство по делу в этой части прекращено.

Ответчики, третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом уведомлены.

Истец заявленные требования поддержал, просит суд иск удовлетворить с учетом частичного отказа от требований.

Исследовав материалы дела, суд установил, что 28.12.2015 ООО «ИнвестГрупп-Апарт» (продавец) и ООО «Жардэн» (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимости № К/189, в соответствии с которым продавец передает в собственность покупателя недвижимое имущество – нежилое помещение № 189, площадью 139,4 кв. м, находящееся на 1 этаже здания (Главный корпус литера А/»Клод Моне», входящее в состав Комплекса апартамент-отелей «Сады морей»), расположенное по адресу: <...>, с кадастровым номером 23:40:0404004:267 (инвентарный номер 17292, ранее присвоенный кадастровый номер 23:40:0404004:0:5/11).

В соответствии с пунктом 2.3 договора на момент его заключения помещение № 189 находится в залоге у ГК «Внешэкономбанк» в обеспечение исполнения обязательств ООО «ИнвестГрупп-Апарт» по кредитному соглашению от 27.03.2007 № 420001/901 и по кредитному соглашению от 20.01.2009 № 110100/987 на основании договоров залога от 23.07.2008 № 110200/901/2-ДИ; от 20.01.2009 № 110200/987-ДИП.

Пунктом 2.4 договора установлено, что при условии полного выполнения покупателем обязательств по оплате цены договора, продавец гарантирует погашение записи в ЕГРН о залоге недвижимого имущества в пользу Внешэкономбанка к моменту регистрации права собственности.

Согласно пунктам 3.1, 3.3 стоимость помещения № 189 составляет 15 342 922 руб. и подлежит оплате в течение 10 дней с даты подписания договора.

После полного выполнения покупателем своих обязательств по оплате цены договора продавец обязуется совершить все необходимые действия, направленные на прекращение залога в отношении недвижимого имущества, для чего продавец обязан в срок не более 10 рабочих дней с момента полной оплаты обратиться во Внешэкономбанк за получением согласия на прекращение залога в отношении недвижимого имущества, приобретаемого покупателем. Переход права собственности от продавца к покупателю на помещение № 189, свободное от прав третьих лиц, в том числе Внешэкономбанка, подлежит государственной регистрации (пункты 4.2, 4.5 договора).

В соответствии с пунктом 4.12 договора продавец обязался передать покупателю недвижимое имущество в течение 30 календарных дней с даты выполнения покупателем обязательств по оплате в полном объеме.

Во исполнение договора истец произвел оплату по договору в размере 15 342 922 руб., что подтверждается платежным поручением от 14.01.2016 № 1.

В этот же день ООО «ИнвестГрупп-Апарт» направило в банк обращение о предоставлении согласия на снятие залога с части имущества – нежилого помещения № 189, отчужденного по договору купли-продажи недвижимости от 28.12.2015 № К/189.

По акту приема-передачи от 01.03.2016 продавец передал покупателю помещение № 189 вместе с ключами. В акте отражено, что стороны не имеют друг к другу финансовых и иных претензий.

В связи с невозможностью государственной регистрации перехода права собственности на помещение № 189 ввиду наличия обременения – ипотеки истец направил ответчику претензию от 28.01.2019 № 1 с требованием об осуществлении государственной регистрации перехода права в соответствии с условиями договора.

До настоящего времени государственная регистрация права собственности ООО «Жардэн» на помещение № 189 не осуществлена, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании пункта 1 статьи 223 ГК РФ право собственности переходит к приобретателю по договору с момента передачи вещи, если иное не установлено договором или законом. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 223 ГК РФ).

Пунктом 3 части 3 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) предусмотрено, что государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Исходя из содержания норм Закона № 218-ФЗ, стороны по сделке, предметом которой является переход прав на недвижимость, должны совместно обратиться в регистрирующий орган с заявлением о регистрации перехода прав.

Частью 3 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

С учетом разъяснений, содержащихся в абзацах первом и втором пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22), если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя (абзац четвертый пункта 62 постановления № 10/22).

С учетом изложенных норм и в соответствии со статьей 65 АПК РФ требование о государственной регистрации перехода права собственности подлежит удовлетворению судом лишь в том случае, когда истец докажет, что ответчик уклоняется от регистрации сделки и данное обстоятельство является единственным препятствием к проведению ее государственной регистрации, то есть иных оснований для отказа истцу в проведении государственной регистрации не имеется.

По общему правилу иск о понуждении отчуждателя объекта недвижимого имущества к осуществлению государственной регистрации перехода права собственности подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.06.2012 № 2665/12), а применительно к рассматриваемому спору – также при установлении исполнения истцом обязательства по оплате стоимости имущества.

В данном случае оплата по договору купли-продажи от 28.12.2015 № К/189 оплата произведена в полном объеме, по акту приема-передачи от 01.03.2016 ООО «ИНВЕСТГРУПП-АПАРТ» передало обществу помещение № 189. В акте отражено, что стороны не имеют друг к другу финансовых и иных претензий.

Общество, приняв помещение № 189 по акту приема-передачи, владеет им как своим собственным, несет бремя его содержания и использует в финансово-хозяйственной деятельности, что подтверждается договором на оказание услуг по управлению коммерческими помещениями от 28.12.2015 № К/189, реестром платежей ООО «ВИП» за 2016 – 2019 годы и отчетом ООО «ВИП» по начислениям и долгам за 2020 год.

Вместе с тем, до настоящего времени (с 2015 года) переход права собственности на спорное помещение не зарегистрирован. ООО «ИНВЕСТГРУПП-АПАРТ» как продавец спорного имущества с 2018 года, несмотря на неоднократные обращения общества, уклонялось от проведения регистрационных действий в нарушение пункта 2.4 договора купли-продажи.

Кроме того, в связи с погашением регистрационных записей об ипотеке (залоге) в отношении спорного помещения истец направил ООО «ИНВЕСТГРУПП-АПАРТ» требование от 05.08.2020 № 131 о регистрации в кратчайшие сроки перехода права собственности по договору купли-продажи от 28.12.2015 № К/189, для чего обеспечить 15.08.2020 явку представителя с надлежаще оформленными полномочиями.

Требование оставлено ООО «ИНВЕСТГРУПП-АПАРТ» без ответа, явка представителя не обеспечена, что свидетельствует об уклонении продавца от осуществления действий по государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, несмотря на снятие обременения в виде ипотеки.

Оценив представленные в дело доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ суд установил, что спорное помещение находится во владении покупателя (истца), обязательства по оплате истцом исполнены, однако, продавец уклоняется от обращения в регистрирующий орган за регистрацией перехода права собственности, в связи с чем, требования общества о государственной регистрации перехода права собственности являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению.

Истцом заявлено требование о признании права собственности на нежилое помещение № 189, площадью 139,4 кв. м, находящееся на 1 этаже, расположенное по адресу: <...>.

Как следует из пункта 63 постановления № 10/22, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

При таких обстоятельствах материально-правового основания для удовлетворения иска о признании права собственности не имеется. Кроме того, истец избрал ненадлежащий способ защиты права. Иски о признании права собственности как самостоятельного основания возникновения права собственности в силу судебного решения могут быть удовлетворены судом только в случаях, специально установленных законом (статьи 222, 225, 234 ГК РФ).

Удовлетворение иска в части государственной регистрации перехода права собственности является необходимым и достаточным для восстановления нарушенных прав истца.

При таких обстоятельствах требование общества о признании права собственности на спорное помещение удовлетворению не подлежит.

На основании статьи 110 АПК РФ оплату госпошлины следует возложить на ООО «ИнвестГрупп-Апарт».

В силу статьи 97 АПК РФ на основании устного ходатайства истца подлежат отмене обеспечительные меры, принятые по настоящему делу определением суда от 21.09.2020.

Руководствуясь статьями 4, 9, 41, 65, 70, 97, 110, 156, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

Устное ходатайство истца об отмене обеспечительных мер – удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое помещение № 189, площадью 139,4 кв. м, находящееся на 1 этаже, расположенное по адресу: <...>, с кадастровым номером 23:40:0404004:267 (инвентарный номер 17292, ранее присвоенный кадастровый номер 23:40:0404004:0:5/11) от ООО «ИнвестГрупп-Апарт» к ООО «Жардэн» (ИНН <***>, ОГРН <***>) на основании договора купли-продажи от 28.12.2015 № К/189.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Отменить обеспечительные меры, принятые определением суда от 21.09.2020 в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю совершать регистрационные действия в отношении нежилого помещения № 189, площадью 139,4 кв. м, находящееся на 1 этаже, расположенное по адресу: <...>, с кадастровым номером 23:40:0404004:267 (инвентарный номер 17292, ранее присвоенный кадастровый номер 23:40:0404004:0:5/11).

Взыскать с ООО «ИНВЕСТГРУПП-АПАРТ», г. Геленджик в доход федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок с даты его принятия через Арбитражный суд Краснодарского края.

СудьяМ.В. Крылова