Решение от 8 мая 2024 г. по делу № А82-12226/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28  http://yaroslavl.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-12226/2022
г. Ярославль
09 мая 2024 года
Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи  Секериной С.Е.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Дупан Е.А.,

рассмотрев в судебном онлайн заседании исковое заявление  Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля (ИНН  <***>, ОГРН  <***>)

к  Индивидуальному предпринимателю  ФИО1 (ИНН  <***>, ОГРН  <***>)

о   взыскании   денежных средств


и встречное исковое заявление Индивидуального предпринимателя  ФИО1 (ИНН  <***>, ОГРН  <***>)

к Муниципальному казенному учреждению "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля (ИНН  <***>, ОГРН  <***>)

о расторжении договора аренды земельного участка №2А/2021 от 27.01.2021,


при участии:

от истца (МКУ)  –  ФИО2, по дов.

от ответчика (ИП)  – ФИО3, по дов. от 15.09.2022 



установил:

Муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к  Индивидуальному предпринимателю  ФИО1 о   взыскании   8951978.20  руб., в том числе: 7 298 800 руб. - долга по арендной плате за период с 27.01.2022 по 26.01.2023, 1 653 178,20 руб. - пени за период с 28.01.2022 по 27.06.2022, о расторжении договора аренды земельного участка № 2а/2021 от 27.01.2021.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в арбитражный суд со встречным исковым заявлением к Муниципальному казенному учреждению "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля о расторжении договора аренды земельного участка №2А/2021 от 27.01.2021, об освобождении от уплаты арендной платы в размере 7 298 800 руб. за период с 27.01.2022 по 26.01.2023 и пени в размере 1 653 178,20 руб. за период с 28.01.2022 по 27.06.2022 по договору аренды земельного участка №2А/2021 от 27.01.2021.

Определением суда от 08.12.2022 производство по делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу №А82-1282/2022.

Определением суда от 10.07.2023 производство по делу возобновлено.

Определением суда от 13.09.2023 в порядке ст.49 АПК РФ  принято изменение первоначально заявленных требований, в котором истец просит взыскать 7 298 800 руб. - долга по арендной плате за период с 27.01.2022 по 26.01.2023, 1 653 178,20 руб. - пени за период с 28.01.2022 по 27.06.2022.

От истца по встречному иску ранее поступило заявление о частичном отказе от исковых требований (отказ от искового требования о расторжении договора аренды) .

Ходатайство истца по встречному иску принято судом к рассмотрению.

Представитель Агентства иск о взыскании с предпринимателя денежных средств поддержал в полном объеме, встречный иск считает необоснованным.

Представитель предпринимателя возражала против требований МКУ,  поддержала встречный иск, представила письменные возражения на первоначальный иск о взыскании с ИП ФИО1 денежных средств, просила освободить ответчика от уплаты арендной платы за весь период, заявленный к взысканию. Как указала представитель предпринимателя, с учетом периода длительности существенного  нарушения условий договора со стороны арендодателя, срока действия самого договора аренды, наличия в производстве Арбитражного суда Ярославской области спора о расторжении договора аренды по делу №А82-1282/2022, дальнейшее использование арендованного земельного участка в целях, согласованных сторонами договора аренды, оказалось невозможным, и в последующем нецелесообразным, в том числе после устранения нарушений, поскольку вложение денежных средств в обустройство земельного участка и проведение строительных работ по возведению объекта капитального строительства, привело бы лишь к образованию убытков в большем размере. При этом, препятствия в пользовании земельным участком имели место в течение более года из двухлетнего срока действия договора, что является существенным нарушением условий договора со стороны арендодателя, что нашло свое отражение в судебном акте по делу №А82-1282/2022.

По мнению ответчика, он должен быть освобожден от уплаты арендной платы за весь период заявленный истцом, в том числе и за период после демонтажа блоков, то есть декабрь 2022г. - январь 2023 г., поскольку препятствия в пользовании земельным участком были устранены уже в период рассмотрения спора о расторжении договора аренды в Арбитражном суде Ярославской области (№А82-1282/2022).

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

На основании постановления мэрии города Ярославля от 18.11.2020 №1118 и протокола о результатах аукциона от 27.01.2021 № 5 с ФИО1 заключен договор от 27.01.2021 №2а/2021 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, площадью 1500 кв. м, с кадастровым номером 76:23:040808:20, расположенного по адресу: <...> земельный участок 256. Разрешенное использование: Магазины, код 4.4. Участок предоставлен на период строительства. Срок аренды земельного участка установлен с 27.01.2021 по 26.07.2023.

Размер годовой арендной платы по результатам аукциона 7 298 800,00 руб.

В связи с невыполнением арендатором обязательств по уплате арендной платы, в установленные договором аренды сроки, в адрес ФИО1 направлено предписание от 27.06.2022 № 5071 о нарушении условий договора.

Также в предписании указано, что при невыполнении в срок до требований Арендодателя по уплате суммы задолженности, МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля предлагает подписать соглашение о расторжении договора аренды (соглашение о расторжении договора от 27.01.2021 № 2а/2021 прилагалось к данному предписанию). В случае неполучения ответа в срок до 27.07.2022 Арендодатель обратится в суд с расторжением договора аренды земельного участка в судебном порядке.

Согласно статьям 309, 310, 614 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. В случае невнесения арендной платы арендодатель вправе требовать взыскания с арендатора задолженности по арендной плате.

Агентство просит  взыскать с ФИО1 в пользу МКУ «Агентство по аренде земельных участков города Ярославль» сумму задолженности по договору аренды земельного участка от 27.01.2021 № 2а/2021 в размере 8 951 978 руб. 20 коп., а именно:

арендная плата - 7 298 800 руб. за период с 27.01.2022 по 26.01.2023;

пени - 1 653 178 руб. 20 коп. за период с 28.01.2022 по 27.06.2022.

Возражая против иска, предприниматель обратился с встречным иском, указав следующее.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт I статьи 615 ГК РФ), а также согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ - своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из пункта 3 статьи 405 Гражданского кодекса РФ следует, что должник не считается просрочившим пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора. Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

Согласно Договора аренды Арендодатель предоставил за плату земельный участок площадью 1500 кв.м, обозначив его расположение в зонах с особыми условиями использования территории объектов.

В составе аукционной документации было получено ГПЗУ, согласно которому охранная зона газопровода составлял 2м в каждую сторону от линии газопровода.

Обозначенное в ГПЗУ пятно застройки позволяло беспрепятственно возвести здание магазина запланированной площади, на основании которой мною был произведен расчет экономической эффективности объекта.

16 августа 2021 года Департаментом строительства Ярославской области было выдано разрешение №76-301000-148-2021 на строительство.

08.11.2021 г.   приказом   Департамента   строительства Ярославской области №145 выданное разрешение на строительство было отменено.

При этом на объекте были обнаружены бетонные блоки, что существенно создавало препятствия для осуществления деятельности по строительству объекта.

С учетом данных обстоятельств, предприниматель был вынужден приостановить строительство, что соответственно привело к невозможности использования земельного участка в соответствии с назначением, что привело к образованию убытков, в том числе и перед третьими липами.

Согласно представленному в материалы дела расчету МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля задолженность по арендной плате составляет 8 951 978,20 рублей, из которых: арендная плата за период с 27.01.2022 по 26.01.2023 составляет 7 298 800,00 рублей; пени за период с 28.01.2022 по 27.06.2022 составляют 1 653 178,20 рублей.

Системное толкование положений ст.450 ГК РФ, 606 ГК РФ, ст.611 ГК РФ, в совокупности со ст. 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

В связи с чем, по мнению предпринимателя, он должен быть освобожден от уплаты арендной платы за весь период заявленный истцом, в том числе и за период после демонтажа блоков, то есть декабрь 2022г. - январь 2023г., поскольку препятствия в пользовании земельным участком были устранены уже в период рассмотрения спора о расторжении договора аренды в Арбитражном суде Ярославской области (№А82-1282/2022).

При этом, препятствия в пользовании земельным участком создавались в течение более года из двухлетнего срока действия договора, что является существенным нарушением условий договора со стороны арендодателя, что нашло свое отражение в судебном акте по делу №А82-1282/2022.

С учетом периода длительности существенного нарушения условий договора со стороны арендодателя, срока действия самого договора аренды, наличия в производстве Арбитражного суда Ярославской области спора о расторжении договора аренды по делу №А82-1282/2022, дальнейшее использование арендованного земельного участка в целях, согласованных сторонами договора аренды, оказалось невозможным, и в последующем нецелесообразным, в том числе после устранения нарушений, поскольку вложение денежных средств в обустройство земельного участка и проведение строительных работ по возведению объекта капитального строительства, привело бы лишь к образованию убытков в большем размере.

Исследовав доводы сторон, суд пришел к выводу, что предприниматель представил доказательства невозможности использования земельного участка в тот период, за который Агентство просит взыскать арендную плату.

Суд принимает  во внимание правовой подход Верховного Суда РФ, изложенный в Определении от 18 мая 2021 года по делу № 305-ЭС20-7170.

Судом в настоящем деле установлено отсутствие оснований для взыскания с предпринимателя арендной платы по первоначальному иску. Доводы предпринимателя обоснованны и приняты судом.

В удовлетворении первоначального иска  Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля к  Индивидуальному предпринимателю  ФИО1  о взыскании по договору аренды  денежных средств 7 298 800 руб. - долга по арендной плате за период с 27.01.2022 по 26.01.2023, 1 653 178,20 руб. - пени за период с 28.01.2022 по 27.06.2022 судом отказано.

По встречному иску в порядке ст.49 и ст.1650 АПК РФ судом принят отказ Индивидуального предпринимателя  ФИО1 (ИНН  <***>, ОГРН  <***>)  от требования о расторжении договора аренды земельного участка №2А/2021 от 27.01.2021. Производство по делу в этой части подлежит прекращению.

Индивидуальному предпринимателю  ФИО1 (ИНН  <***>, ОГРН  <***>) подлежит возврату из федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению от 23.09.2022 № 198.

Требование Индивидуального предпринимателя  ФИО1  по встречному иску об освобождении от арендной платы является возражением на первоначальный иск и рассмотрено при разрешении первоначального иска Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля к  Индивидуальному предпринимателю  ФИО1 о   взыскании   денежных средств.


Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (ч.1 ст.177 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 49, 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении первоначального иска  Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля к  Индивидуальному предпринимателю  ФИО1  о взыскании по договору аренды  денежных средств 7 298 800 руб. - долга по арендной плате за период с 27.01.2022 по 26.01.2023, 1 653 178,20 руб. - пени за период с 28.01.2022 по 27.06.2022 отказать.

По встречному иску принять отказ Индивидуального предпринимателя  ФИО1 (ИНН  <***>, ОГРН  <***>)  от требования о расторжении договора аренды земельного участка №2А/2021 от 27.01.2021. Производство по делу в этой части прекратить.

Возвратить Индивидуальному предпринимателю  ФИО1 (ИНН  <***>, ОГРН  <***>) из федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению от 23.09.2022 № 198. Исполнение судебного акта в части возврата государственной пошлины производится по ходатайству плательщика государственной пошлины.

Требование Индивидуального предпринимателя  ФИО1  по встречному иску об освобождении от арендной платы является возражением на первоначальный иск и рассмотрено при разрешении первоначального иска Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля к  Индивидуальному предпринимателю  ФИО1 о   взыскании   денежных средств.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме). Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа, - через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).



Судья

С.Е. Секерина