Решение от 19 ноября 2021 г. по делу № А66-9134/2021




АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

после перерыва в порядке ст. 163 АПК РФ

Дело № А66-9134/2021
г.Тверь
19 ноября 2021 года



(резолютивная часть объявлена 16 ноября 2021)


Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Голубевой Л.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Карандашовой О. Е., при участии представителя истца –Греховой Н.В., по доверенности, представителей ответчиков: от ООО «КАТРАН» – Печагиной Е. А., по доверенности, от Егорова А.А.- Егоровой К.М., адвокат, рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Администрации города Ржева Тверской области, Тверская область, г. Ржев,

к Обществу с ограниченной ответственностью «СЗ «КАТРАН», г. Москва, Егорову Алексею Александровичу, Тверская область,

о признании недействительной сделки купли-продажи объектов недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Ржева Тверской области, Тверская область, г. Ржев (далее- истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Тверской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «КАТРАН», г. Москва (далее- Ответчик, Общество), ИП Егорову Алексею Александровичу, Тверская область (далее- ИП Егоров А.А., ответчик), о признании недействительным договора купли-продажи объектов недвижимого имущества от 24.07.2020, заключенного между ответчиками.

В судебном заседании Истец уточнил наименование ответчика- Общество с ограниченной ответственностью «СЗ «КАТРАН», а также просил применить последствия недействительности сделки- в виде возложения на ответчиков обязанности возвратить друг другу все полученное по сделке.

Уточнение иска принято судом в порядке ст. 49 АПК РФ.

Истец поддержал иск с учетом его уточнения, мотивируя его частью 2 статьями 166, 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ).

Ответчики против удовлетворения иска возражали по основаниям, изложенным в письменных отзывах на заявление.

Как следует из материалов дела и пояснений представителей сторон, 26.09.2016 года между Администрацией и ООО «Лорд», впоследствии переименованным в ООО «Катран», а затем- в ООО «СЗ «КАТРАН», был заключен договор № 1 о развитии застроенной территории в границах кадастрового квартала 69:46:0080309 по адресу: Тверская область, г. Ржев, ул. Садовая, площадью 3 850 кв.м, сроком действия до 25.09.2021 (далее- договор о развитии территории).

31.05.2018 года постановлением Администрации ответчику в соответствии с подпунктом 1 статьи 39.5 Земельного кодекса Российской Федерации был предоставлен безвозмездно в собственность земельный участок из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «многоэтажная жилая застройки (высотная застройка)» с кадастровым номером 69:46:0080309:746, расположенный по адресу г. Ржев, ул. Садовая, площадью 3 929 кв.м, в целях строительства многоквартирного дома.

Ответчик 24.07.2020 года заключил с Егоровым А.А. договор купли-продажи объектов недвижимости (далее- договор купли-продажи): земельного участка площадью 3 929 кв. м. с кадастровым номером 69:46:0080309:746 (далее- земельный участок), а также расположенного на нем объекта незавершенного строительства 75% готовности площадью 1422, 8 кв.м с кадастровым номером 69:46:0080309:767, расположенный по адресу: Российская Федерация, Тверская область, г. Ржев, ул. Садовая. Фактически готовность объекта составляет 100 % (полностью достроен), все строительные работы на объекте завершены (далее- объект незавершенного строительства).

По акту приема-передачи от 24.07.2020 года земельный участок и объект незавершенного строительства переданы Егорову А.А.

Истец, считая, что указанный договор купли-продажи заключен в нарушение пункта 4.5 договора о развитии территории, согласно которому застройщик не вправе передавать права и обязанности по договору без согласия Администрации, лишает истца права требовать от застройщика надлежащего исполнения обязательств по договору о развитии территории, нарушает права неопределенного круга лиц- жителей города Ржева на благоприятную окружающую среду, создание и использование объектов инженерной инфраструктуры, предусмотренных проектом на строительство, и не исполненных застройщиком в полном объеме, обратился в Арбитражный суд Тверской области с рассматриваемым иском.

Рассматривая дело, суд исходил из следующего:

в соответствии с частью 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной в соответствии с частью 2 статьи 166 ГК РФ может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Договор о развитии территории заключен между Администрацией и Обществом в соответствии с частью 17.3 статьи 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату совершения сделки) по результатам проведения аукциона, признанного несостоявшимся.

Согласно пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

На момент заключения оспариваемого договора купли-продажи развитие застроенных территорий регулировалось Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Согласно части 7 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции от 13.07.2020, далее- ГрК РФ) развитие застроенных территорий осуществляется на основании договора о развитии застроенной территории в соответствии со статьей 46.2 настоящего Кодекса.

В соответствии с частью 1 статьи 46.2 ГрК РФ по договору о развитии застроенной территории (далее также - договор) одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Договор заключается органом местного самоуправления, принявшим решение о развитии застроенной территории, с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 17.2, 17.3, 25 и 28 статьи 46.3 настоящего Кодекса. (часть 2 статьи 46.2 ГрК РФ).

К существенным условиям договора о развитии застроенной территории в соответствии с пунктом 6 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ относится обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории, в том числе в соответствии с этапами строительства, а также с графиками осуществления строительства каждого объекта капитального строительства в предусмотренные указанными графиками сроки

В соответствии с частью 6 статьи 46.2 ГрК РФ приобретение прав на земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и не подлежащие изъятию для муниципальных нужд, лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.

Согласно части 7 статьи 46.2 ГрК РФ при осуществлении оборота предоставленных в соответствии с частью 8 статьи 46.1 настоящего Кодекса и пунктом 9 части 3 настоящей статьи земельных участков к новым правообладателям переходят обязанности по выполнению требований, предусмотренных пунктом 6 части 3 настоящей статьи, а также иных требований, если они являются существенными условиями договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи и определяют обязательства заключившего договор с органом местного самоуправления лица, подлежащие выполнению после предоставления указанных земельных участков.

Анализ вышеприведенных норм, свидетельствует о том, что нормы ГрК РФ предусматривают возможность осуществления оборота земельных участков, предоставленных для развития застроенной территории. В этом случае к новым правообладателям переходят обязанности по выполнению требований, предусмотренных пунктом 6 части 3 статьи 36.2 ГрК РФ.

При указанных обстоятельствах оспариваемый договор купли-продажи не противоречит закону.

Суд также отклоняет ссылку истца на то, что оспариваемый договор купли-продажи противоречит пункту 4.5 Договора о развитии территории.

Указанным пунктом предусмотрено, что застройщик (ООО «СК «Катран») не вправе передавать права и обязанности по договору без согласия Администрации.

Вместе с тем, предметом оспариваемого договора купли-продажи не является передача прав и обязанностей по договору развития территории.

Как сказано выше, в силу части 7 статьи 46.2 ГрК РФ обязанности по выполнению существенных условий договора развития территории в силу закона переходят к новому правообладателю земельного участка.

В силу части 2 статьи 393.2 Гражданского кодекса Российской Федерации для перехода долга в силу закона не требуется согласие кредитора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

При указанных обстоятельствах суд не находит в оспариваемом договоре купли-продажи признаков недействительности.

Применительно к абзацу 3 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации субъектом, имеющим материально-правовой интерес в признании сделки недействительной, следует считать любое лицо, в чью правовую сферу эта сделка вносит известную неопределенность и на чье правовое положение она может повлиять.

Лицо, не участвующее в договоре, заявляющее иск о признании договора недействительным, должно доказать наличие своего материально-правового интереса в удовлетворении иска, указав, какие его права или охраняемые законом интересы нарушены или оспариваются лицами, к которым предъявлен иск, а также каким образом эти права и интересы будут восстановлены в случае реализации избранного способа судебной защиты.

В пункте 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление № 25) разъяснено, что согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В рассматриваемом случае Администрация не является стороной оспариваемого договора купли-продажи. В качестве материально-правового интереса Администрация называет ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств, предусмотренных договором о развитии территории и лишение его оспариваемым договором купли-продажи права требовать от застройщика надлежащего исполнения обязательств по договору о развитии территории, нарушает права неопределенного круга лиц- жителей города Ржева на благоприятную окружающую среду, создание и использование объектов инженерной инфраструктуры, предусмотренных проектом на строительство.

Вместе с тем, оспариваемый иск подан в период действия договора о развитии территории, Администрация, в случае ненадлежащего исполнения обязательств, связанных с исполнением договора о развитии территории, предъявить соответствующие претензии ООО «Катран» и Егорову А.А., воспользоваться правами, предусмотренными условиями договора о развитии территории и пунктом 2 части 9 статьи 46.2 ГрК РФ.

Надлежащих доказательств совершения указанных действий Администрацией не представлено.

Настоящий иск о признании недействительным договора купли-продажи и испрашиваемые последствия в виде возврата ответчиками друг другу всего полученного по оспариваемой сделке, не направлены на восстановление прав и законных интересов Администрации и неопределенного круга лиц, связанных с неполным исполнением договора о развитии территории. Истцом избран ненадлежащий способ защиты.

При указанных обстоятельствах иск удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. ст. 167-170, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд, г. Вологда, в течение месяца со дня его принятия, в порядке, предусмотренном АПК РФ.



Судья Л.Ю. Голубева