Решение от 3 июля 2025 г. по делу № А43-34746/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-34746/2024

Нижний Новгород

  04 июля 2025 года


Резолютивная часть решения объявлена 26.06.2025

Полный текст решения изготовлен 04.07.2025


Арбитражный суд Нижегородской области в составе

cудьи Назаровой Татьяны Николаевны (шифр 13-741)

при ведении протокола судебного заседания секретарем Круско М.А.

с участием представителя

от истца ФИО1: ФИО2 (доверенность от 16.06.2025)

рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по иску индивидуального предпринимателя ФИО3

(ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>),

индивидуального предпринимателя ФИО1

(ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)

к Министерству строительства Нижегородской области

(ОГРН: <***>, ИНН: <***>) и

администрации города Нижнего Новгорода

о признании права собственности,


третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, – Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>).

установил:

в Арбитражный суд Нижегородской области обратились индивидуальный предприниматель ФИО4 и индивидуальный предприниматель ФИО1 о признании права общей долевой собственности по 1/2 доли за ФИО5 и ФИО1 на реконструированный объект: нежилое здание общей площадью 3117,9 кв.м. по адресу: г.Н.Новгород, Сормовский район, ул.Федосеенко, д.64 с кадастровым номером 52:18:0010535:28.

            Исковое требование основано на статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано тем, что в результате строительства (реконструкции) объекта незавершенного строительства создано завершенное строительством (реконструкцией) нежилое здание площадью 3117,9 квадратных метра, с кадастровым номером 52:18:0010535:28, расположенное по адресу: Нижний Новгород, улица Федосеенко, дом 64.

            Определением суда от 17.02.2025 произведена замена судьи Требинской И.В. на судью Бодрову Н.В.

            Определением суда от 18.04.2025 произведена замена судьи Бодровой Н.В. на судью Назарову Т.Н.

            Истец – ФИО3, ответчики и третьи лица, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, явку уполномоченных представителей в судебное заседание не обеспечили. От ФИО3 поступило ходатайство о проведении судебного заседания в отсутствие его представителя.

            Представитель истца – ФИО1 в судебном заседании поддержала заявленные исковые требования в полном объеме.

            Ходатайство истца – ФИО3 о проведении судебного заседания в отсутствие его представителя судом удовлетворено.

            Министерство строительства Нижегородской области в письменном отзыве на иск возражает против удовлетворения исковых требований, сообщает, что 05.08.2024 министерством в адрес истцов был направлен отказ в выдаче разрешения на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию в соответствии с частью 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации ввиду отсутствия необходимого комплекта документов (за исключением правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен Объект), в том числе обязательных к предоставлению застройщиком. В дальнейшем каких-либо мер, направленных на устранение замечаний и получение разрешения на строительство и ввод Объекта в эксплуатацию в установленном порядке, заявители не предпринимали.

            Администрация города Нижнего Новгорода в письменном отзыве на иск возражает против удовлетворения исковых требований, указывает, что земельный участок с кадастровым номером 52:18:0010539:781 представлен в аренду истцам до 18.10.2026.

            На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей неявившихся лиц.

            Изучив материалы дела, заслушав полномочного представителя истца, суд пришел к следующему.

            Как следует из материалов дела, ФИО3 и ФИО1 принадлежит на праве долевой собственности объект незавершенного строительства с кадастровым номером 52:18:0010535:28, расположенный по адресу: г.Нижний Новгород, Сормовский район, ул.Федосеенко, дом 64, площадью застройки 2 332,4 кв.м., что подтверждается выпиской из ЕГРН (т.1 л.д.64-67).

            Право долевой собственности на объект незавершенного строительства возникло у истцов на основании договора купли-продажи от 26.04.2017, заключенному с АО Завод "Электромаш".

            Согласно технической документации на объект незавершенного строительства наименование объекта: Комплекс производственных и административно-бытовых помещений. Нежилое здание представляет собой объект капитального строительства круглогодичного использования с входной группой, двухэтажное (2 этажа надземной части), общей площадью 117,9 кв.м., основной 2 721,3 кв.м. Здание оборудовано техническими инженерными сетями (водопроводные, канализационные стояки, электропроводка и электрооборудование).

            Нежилое здание расположено в границах земельного участка, принадлежащего на праве аренды истцам, с кадастровым номером 52:18:0010539:781, общей площадью 6 562 кв.м., местоположением: Нижегородская область, г.Нижний Новгород, Сормоский район, ул.Федосеенко, дом 64, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенным использованием – обслуживание автотранспорта.

            Объект капитального строительства образован в результате реконструкции объекта.

            Результатом реконструкции нежилого здания является комплекс строительных работ в отношении пристроя нежилого здания литера 12А1: возведение крыши с установкой перекрытий, отделка металлокассетами, оформление входной группы, замена и восстановление имеющихся конструкций.

            Как указывают истцы, разрешенное использование земельного участка после проведенной реконструкции не изменено.

            Согласно заключению по обследованию строительных конструкций нежилого здания КП НО "Нижтехинвентаризация-БТИ Нижегородской области", проведенная реконструкция нежилого здания с кадастровым номером 52:18:0010535:28, расположенного по адресу: г.Нижний Новгород, Сормовский район, ул.Федосеенко, дом 64, не затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта, не превышает предельные параметры, установленные градостроительным регламентом, нормами и правилами, действующим законодательством Российской Федерации, эксплуатация объекта безопасна для жизни и здоровья людей.

            Технические характеристики нежилого здания содержатся в техническом паспорте БТИ от 24.05.2012 и согласно заключению по обследованию строительных конструкций здания КП НО "Нижтехинвентаризации-БТИ Нижегородской области" в 2024 году соответствуют данным технического паспорта и технического плана.

            С целью ввода в эксплуатацию реконструированного объекта истцы обратились в министерство строительства Нижегородской области с заявлением о получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

            Письмом от 05.08.2024 исх.328-443371/24 министерством в адрес истцов был направлен отказ в выдаче разрешения на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию по причине неполного комплекта документов, в том числе отсутствия разрешения на строительство.

Как указывают истцы, ввод в эксплуатацию реконструированного нежилого здания площадью 3117,9 квадратных метра, с кадастровым номером 52:18:0010535:28, расположенного по адресу: Нижний Новгород, улица Федосеенко, дом 64, невозможен, поскольку изначально в соответствии с действующим законодательством истцами не было получено разрешение на строительство (реконструкцию) объекта.

Образованный объект в установленном порядке в эксплуатацию не вводился, что свидетельствует о том, что он обладает признаками самовольной постройки.

Объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 52:18:0010539:781 площадью 6562 квадратных метра, к виду разрешенного использования которого относится "обслуживание автотранспорта".

Как указывают истцы, спорный объект в настоящее время приведен в соответствие с установленными требованиями, не нарушает прав и интересов других лиц, находится в границах земельного участка, его сохранение не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

Указанные обстоятельства подтверждаются заключением ООО "01 ГРУПП" от 25.07.2024 № 07/2024, согласно которому нежилое здание с кадастровым номером 52:18:0010535:28 по адресу: <...> соответствует обязательным требованиям пожарной безопасности, эксплуатация объекта не приведет к угрозе жизни и здоровью людей вследствие возможного возникновения пожара.

Согласно экспертному заключению ФБУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Нижегородской области" от 22.07.2024 № 12-3308 объект капитального строительства с кадастровым номером 52:18:0010535:28 по адресу: <...> соответствует требованиям СанПиН 2.1.3684-21 "Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемиологических (профилактических) мероприятий".

Исследовав и оценив материалы дела, суд усматривает основания для удовлетворения исковых требований, исходя из следующих обстоятельств дела, норм материального и процессуального права.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права.

Основания возникновения права собственности установлены в статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом (пункт 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструируемого, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (часть 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи  222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

В пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 2 определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 №595-О-П, самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного  участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.

Правовым последствием осуществления самовольной постройки должен быть ее снос (приведение здание в состояние, предшествующее реконструкции).

Признание права собственности в порядке пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации представляет собой исключение из общего правила и не может толковаться расширительно.

Вынося решение о признании самовольной постройки, суд фактически легализует нарушения, совершенные самовольным застройщиком, а поэтому должен учесть баланс частного и публичного интереса, конкретные фактические обстоятельства дела.

Указанный способ возникновения права может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в порядке, установленном нормативными актами, регулирующими отношения по градостроительной деятельности и по использованию земель.

В противном случае при удовлетворении требований, на основании пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования. Как указано в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О  некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения (пункт  9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи  222 Гражданского  кодекса  Российской Федерации").

Аналогичные разъяснения содержатся  в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, согласно положениям которого признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причины было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Кроме того исходя из статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, градостроительная деятельность должна осуществляться  с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

Вопрос безопасности возведенных строений и возможности их легализации определяется специальными законами, в частности, Градостроительным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», Федеральным законом от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», Федеральным законом от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности», а также иными специальными нормативно-правовыми актами.

В статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусмотрен упрощенный, в сравнении с установленным для законно осуществляемого разрешенного строительства, порядок подтверждения безопасности строения для жизни и здоровья окружающих, в связи с чем лицо, заявляющее о признании права собственности на самовольно реконструированный объект, должно подтвердить его безопасность, а также соответствие возведенных построек техническим регламентам, градостроительным, строительным, пожарным и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам надлежащими доказательствами.

Для целей применения положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 26 постановления от 29.04.2010 N 10/22 разъяснили, что при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку судам следует устанавливать, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В материалы дела представлено заключение ФБУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Нижегородской области" от 22.07.2024 № 12-3308, согласно которому объект капитального строительства с кадастровым номером 52:18:0010535:28 по адресу: <...> соответствует требованиям СанПиН 2.1.3684-21 "Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемиологических (профилактических) мероприятий".

В соответствии с заключением ООО "01 ГРУПП" от 25.07.2024 № 07/2024, нежилое здание с кадастровым номером 52:18:0010535:28 по адресу: <...> соответствует обязательным требованиям пожарной безопасности, эксплуатация объекта не приведет к угрозе жизни и здоровью людей вследствие возможного возникновения пожара.

            Согласно заключению по обследованию строительных конструкций нежилого здания КП НО "Нижтехинвентаризация-БТИ Нижегородской области", проведенная реконструкция нежилого здания с кадастровым номером 52:18:0010535:28, расположенного по адресу: г.Нижний Новгород, Сормовский район, ул.Федосеенко, дом 64, не затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта, не превышает предельные параметры, установленные градостроительным регламентом, нормами и правилами, действующим законодательством Российской Федерации, эксплуатация объекта безопасна для жизни и здоровья людей.

Суд направлял запросы в Главное управление МЧС России по Нижегородской области о соответствии указанного объекта недвижимости требованиям пожарной безопасности.

Главное управление МЧС России по Нижегородской области письмом от 06.06.2025 № ИВ-165-4914 сообщило об устранении ранее выявленных нарушений требований пожарной безопасности и о возможности эксплуатации указанного объекта по назначению.

Притязаний третьих лиц на спорный объект в процессе рассмотрения дела не заявлено.

Таким образом, представленными в дело документами установлено, что спорный объект не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, соответствует градостроительным, строительным, санитарно-эпидемиологическим и противопожарным нормам и правилам и может эксплуатироваться без ограничений.

На основании изложенного, оценив представленные в материалы дела доказательства, суд считает требование истцов о признании права общей долевой собственности по 1/2 доли за каждым на реконструированное нежилое здание площадью 3117,9 квадратных метра, с кадастровым номером 52:18:0010535:28, расположенное по адресу: Нижний Новгород, улица Федосеенко, дом 64, обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Расходы по госпошлине в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истцов.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить.

Признать за индивидуальным предпринимателем ФИО3 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) право общей долевой собственности по 1/2 доли за каждым на реконструированное нежилое здание площадью 3117,9 квадратных метра, с кадастровым номером 52:18:0010535:28, расположенное по адресу: Нижний Новгород, улица Федосеенко, дом 64.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с момента его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья

Т.Н. Назарова