Решение от 20 февраля 2019 г. по делу № А79-12544/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-12544/2018
г. Чебоксары
20 февраля 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 13.02.2019.

Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии в составе судьи Яхатиной С.Ю., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Исливановой А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Администрации Синьяльского сельского поселения Чебоксарского района Чувашской Республики, Россия 429500, с. Синьялы, Чебоксарский район, Чувашская Республика, ул. Центральная д. 42, ОГРН <***>, ИНН <***>,

к обществу с ограниченной ответственностью Группа компаний "СП-Девелопмент", Россия 428018, г. Чебоксары, Чувашская Республика, ул. Герцена д. 6, кв. 2, ОГРН <***>, ИНН <***>,

о взыскании 2707153 руб. 48 коп. и о расторжении договора аренды,

и встречный иск ООО "Группа Компаний СП-Девелопмент"

к Администрации Синьяльского сельского поселения Чебоксарского района Чувашской Республики

о расторжении договора аренды земельного участка от 19.06.2017 №2 и о взыскании 321566 руб. убытков,

при участии:

от истца – главы Синьяльского сельского поселения Чебоксарского района Чувашской Республики ФИО1,

установил:

Администрация Синьяльского сельского поселения Чебоксарского района Чувашской Республики (далее – истец) обратилась с иском в суд к обществу с ограниченной ответственностью Группа компаний "СП-Девелопмент" (далее – ответчик) о взыскании 2707153 руб. 48 коп., в том числе 2438327 руб. 84 коп. долга, 268825 руб. 64 коп. пени за период с 18.08.2017 по 01.11.2018; о расторжении договора аренды земельного участка от 19.06.2017 №2.

Исковые требования основаны на статьях 309, 310, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка от 19.06.2017 №2.

Истец заявлением от 10.01.2019 уточнил исковые требования, просил взыскать с ответчика 2441972 руб. 42 коп. долга, 138254 руб. 07 коп. пени за период с 11.08.2017 по 01.11.2018.

Суд на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял уточнение исковых требований.

Определением суда от 09.01.2019 к совместному рассмотрению с первоначальным иском принят встречный иск ООО "Группа Компаний СП-Девелопмент" к Администрации Синьяльского сельского поселения Чебоксарского района Чувашской Республики о расторжении договора аренды земельного участка от 19.06.2017 №2 и о взыскании 321566 руб. убытков.

Встречные исковые требования мотивированы следующим.

После заключения договора аренды земельного участка от 19.06.2017 №2 ООО "Группа Компаний СП-Девелопмент" узнало о наличии обстоятельств делающих невозможным использование арендуемого земельного участка по целевому назначению. Согласно размещенному в составе аукционной документации извещения о проведении аукциона минимальные и максимальные допустимые параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства применяются согласно Правил землепользования и застройки Синьяльского сельского поселения Чебоксарского района ЧР, утвержденных Решением Собрания депутатов Синьяльского сельского поселения от 29.12.2016 г. № 19-02. Арендованный земельный участок расположен в территориальной зоне П-1 Зона производственных объектов. В соответствии с извещением допускался максимальный процент застройки - 100%, предельная этажность зданий, строений, сооружений - 1. Для реализации своего права на строительствоООО ООО "Группа Компаний СП-Девелопмент" неоднократно обращалось к арендодателю с просьбой предоставить градостроительный план земельного участка и технические условия для организации подъездных путей к участку. Однако указанные заявления арендатора оставались без удовлетворения. 14.05.2018 г. ООО "Группа Компаний СП-Девелопмент" обратилось с письменным заявлением к арендодателю с просьбой предоставить градостроительный план земельного участка и технические условия для организации подъездных путей на съезд с автомобильной дороги "Вятка". Письмом от 06.06.2018 № 634 Администрация Синьяльского сельского поселения Чебоксарского района ЧР на указанное заявление ответила, что все необходимые документы были предоставлены ранее в конкурсной документации и размещены на сайте torgi.gov.ru. Предоставление градостроительного плана и технических условий для организации подъездных путей к земельному участку не предусмотрено. 04.10.2018 ООО "Группа Компаний СП-Девелопмент" обратилось к Администрации с претензией с требованием расторгнуть договор аренды земельного участка № 2 от 19.06.2017 и возмещении уплаченных денежных средств в виде задатка в размере 321566 руб. в связи с невозможностью использования земельного участка ввиду отсутствия градостроительного плана и технических условий для организации подъездных путей.

В судебном заседании на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв с 06.02.2019 до 13.02.2019.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал с учетом уточнений, встречные исковые требования не признал, представил отзыв, где указал, что ООО "Группа Компаний СП-Девелопмент" письмом от 14.05.2018 обращалось в Администрацию Синьяльского сельского поселения Чебоксарского района Чувашской Республики с просьбой выдать градостроительный план и технические условия для организации подъездных путей, для съезда с автомобильной дороги "Вятка", а не в выдаче градостроительного плана земельного участка.

Ответчик, извещенный о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, явку представителя в судебное заседание не обеспечил. В отзыве от 30.11.2018 исковые требования не признал, указал, что арендодателем не был обеспечен проезд к земельному участку и было отказано в выдаче технических условий для самостоятельной организации арендатором такого проезда; поскольку отсутствие необходимой документации для строительства на спорном земельном участке исключает его эксплуатацию в соответствии с видом разрешенного использования, а арендатор был лишен фактической возможности использовать земельный участок и достигнуть цели, согласованной сторонами при заключении договора аренды, у администрации отсутствует право требования расторжения договора аренды и взыскания арендных платежей.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие представителя ответчика.

Выслушав пояснения представителя истца, изучив материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 19.06.2017 между Администрацией Синьяльского сельского поселения Чебоксарского района Чувашской Республики (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью Группа компаний "СП-Девелопмент" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №2, согласно которому на основании протокола о результатах открытого аукциона от 09.06.2017 арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов площадью 6000 кв.м. с кадастровым номером 21:21:076238:130, расположенный по адресу: Чувашская Республика, Чебоксарский район, Синьяльское сельское поселение, д.Пихтулино, с видом разрешенного использовния "обслуживание автотранспорта", в границах, указанных на прилагаемом к договору кадастровой выписке земельного участка от 01.03.2017 №21/121/003/2017-243- которая является неотъемлемой частью договора.

В соответствии с пунктом 1.3 договора передача участка производится по акту приема-передачи, который подписывается арендодателем и арендатором.

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что срок аренды участка устанавливается с 19.06.2017 по 18.06.2017.

Земельный участок передан истцом ответчику по акту приема-передачи от 19.06.2017.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике 29.08.2017.

В соответствии с пунктом 3.1 размер арендной платы за участок, установленный в результате аукциона, составляет 2019434 руб. 48 коп. Арендатор производит оплату за период с 19.06.2017 по 18.06.2027 в Управление Федерального казначейства по Чувашской Республике на расчетный счет денежную сумму 2019434 руб. 48 коп. ежемесячно до 10 числа, равными долями за каждый месяц вперед, со дня подписания договора. В счет арендной платы засчитывается сумма внесенного арендатором задатка в размере 321566 руб. Арендатор производит последующую арендную плату за период с 19.06.2017 по 18.06.2027 денежную сумму в размере 2019434 руб. 48 коп. ежемесячно до 10 числа, равными долями за каждый месяц вперед, со дня подписания договора (пункты 3.2-3.3 договора).

В силу пункта 3.8 договора не использование участка арендатором не может служить основанием не внесения им арендной платы.

Претензией от 23.04.2018 №415 истец просил ответчика оплатить долг по арендной плате в размере 1361296 руб. 10 коп., в том числе пени 90231 руб. 24 коп. Данная претензия ООО "Группа компаний "СП-Девелопмент" оставлена без внимания.

Неудовлетворение направленной претензии, непогашение образовавшейся задолженности, пени и получение претензии ООО "Группа компаний "СП-Девелопмент" от 04.10.2018 №124 о расторжении договора и возмещении задатка послужили основанием для обращения истца с настоящим заявлением в суд.

Оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи, суд приходит к следующим выводам.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В порядке статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На день принятия решения доказательств полного и своевременного внесения арендной платы по состоянию на 01.11.2018 и погашения долга в сумме 2441972 руб. 42 коп., как того требует статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчик суду не представил, наличие и размер задолженности не оспорил.

Учитывая изложенное, суд признает требование истца о взыскании основного долга обоснованным и подлежащим удовлетворению в заявленном размере.

Истец просит взыскать с ответчика пени в сумме 138254 руб. 07 коп. за период с 11.08.2017 до 01.11.2018.

Частью 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, предусмотренной законом или договором.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что при неуплате арендатором арендной платы в установленные договором сроки начисляется пени в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

Факты нарушения ответчиком сроков внесения арендных платежей подтверждаются имеющимися материалами дела.

Проверив расчет начисления пени, суд удовлетворяет требование о взыскании пени в заявленной сумме.

Истцом также заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка от 19.06.2017 №2.

В соответствии с пунктом 4.1.1 договора арендодатель имеет право расторгнуть досрочно, в установленном законодательством порядке, в случае нарушения арендатором условий договора, в том числе не внесения арендной платы в течение сроков, указанных в пунктах 3.2 и 3.3 договора; неисполнения и (или) ненадлежащего исполнения условий раздела 3 договора, использования участка не по целевому назначению и виду разрешенного использования, а также способами, приводящими к его порче, ухудшению его характеристик и снижению стоимости; не освоения или не использования участка в течение одного года или иных сроков, установленных градостроительной документацией; использования участка способами, запрещенными законодательством Российской Федерации.

Из пункта 6.3 договора следует, что договор может быть расторгнут арендодателем в одностороннем порядке в случаях, указанных в пунктах 4.1.1, 4.1.2 договора. В случае одностороннего отказа от договора, арендодатель предварительно (не менее чем за 1 месяц) направляет арендатору заказным письмом по его юридическому адресу уведомление о прекращении договора.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, при рассмотрении исковых требований о досрочном расторжении договора аренды суд обязан установить следующие обстоятельства: неисполнение арендатором возложенной на него договором обязанности по уплате арендных платежей в установленные сроки более двух раз подряд, отказ арендатора либо неполучение арендодателем от арендатора в определенные законом сроки ответа на письменное предложение о расторжении договора.

Факт неисполнения ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка от 19.06.2017 №2 подтверждается материалами дела. Ответчик во встречном исковом заявлении также просил расторгнуть спорный договор аренды земельного участка, указал, что не намерен сохранять договорные отношения с Администрацией Синьяльского сельского поселения Чебоксарского района Чувашской Республики. Таким образом, поскольку обе стороны намерены прекратить арендные отношения, суд пришел к выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка от 19.06.2017 №2. Установив факт несвоевременного внесения арендной платы ответчиком, в том числе более двух раз подряд, длительный период просрочки исполнения обязательств по уплате арендной платы, наличие непогашенной задолженности, образовавшейся за значительный период, суд приходит к выводу о том, что указанные нарушения являются существенными. С учетом изложенного, требование о расторжении договора аренды земельного участка от 19.06.2017 №2 подлежит удовлетворению.

В свою очередь, ООО "Группа компаний "СП-Девелопмент", указывая на то, что после заключения спорного договора узнал о наличии обстоятельств делающих невозможным использование арендуемого земельного участка по целевому назначению и отсутствием необходимой документации для строительства, обратился в суд с встречным исковым заявлением о расторжении договора аренды земельного участка от 19.06.2017 №2 и о взыскании 321566 руб. убытков.

Суд, отказывая во встречном иске ООО "Группа компаний "СП-Девелопмент", руководствуется следующим.

В пункте 4 части 21 статьи 39.11 Извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельною участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) на дату опубликования указанного извещения (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства).

В извещении о проведении открытого аукциона, по продаже права аренды земельного участка из земель населенных пунктов площадью 6000 кв.м. с кадастровым номером 21:21:076238:130, расположенного по адресу: Чувашская Республика, Чебоксарский район, Синьяльское сельское поселение, д.Пихтулино, с видом разрешенного использования "обслуживание автотранспорта", опубликованном на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов (извещение № 050517/0569828/01 от 05.05.2017), а также в районной газете "Таван Ен" №17 (10551-10552) от 05.05.2017, содержатся все вышеуказанные сведения.

Доводы ООО "Группа Компаний СП-Девелопмент" о неисполнении арендодателем обязанности по предоставлению полной характеристики земельного участка, выступающего объектом аренды, в аукционной документации, судом отклоняются, поскольку торги, по результатам которых заключен договор аренды земельного участка от 19.06.2017 №2, в установленном законом порядке обществом не оспорены, недействительными не признаны.

Спорный земельный участок с кадастровым номером 21:21:076238:130 Администрацией Синьяльского сельского поселения передан ООО "Группа Компаний СП-Девелопмент", что подтверждается актом приема-передачи от 19.06.2017. Согласно пункту 2 акта приема-передачи претензий у арендатора к арендодателю по передаваемому земельному участку не имеется.

Таким образом, из материалов дела судом установлен факт принятия ООО ООО "Группа Компаний СП-Девелопмент" объекта аренды - земельного участка, по акту без указания на недостатки участка, которые исключали бы возможность его использовать по назначению. Доказательства обратного ООО "Группа Компаний СП-Девелопмент" в суд не представлены.

Из письма от 14.05.2018 следует, что ООО "Группа Компаний СП-Девелопмент" обращалось в Администрацию Синьяльского сельского поселения с просьбой выдать градостроительный план и технические условия для организации подъездных путей, для съезда с автомобильной дороги "Вятка", а не в выдаче градостроительного плана земельного участка, как указывает ответчик в своих возражениях.

В соответствии с административным регламентом предоставления Администрацией Синьяльского сельского поселения муниципальной услуги «Подготовка и выдача градостроительного плана земельного участка» производится выдача градостроительного плана земельного участка. ООО "Группа Компаний СП-Девелопмент" не представило доказательств обращения с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 21:21:076238:130 в администрацию Синьяльского сельского поселения.

Из публичной кадастровой карты следует, что к земельному участку с кадастровым номером 21:21:076238:130 имеется подъездной путь по земельному участку, расположенному вдоль автомобильной дороги Р-176 "Вятка" Чебоксары - Йошкар-Ола - ФИО2 - Сыктывкар.

В соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденных Приказом Минэкономразвития Росси от 01.09.2014 №540 (ред. от 06.10.2017) "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования" вид разрешенного использования "обслуживание автотранспорта" включает "размещение постоянных или временных гаражей с несколькими стояночными местами, стоянок (парковок), гаражей, в том числе многоярусных, не указанных в коде 2.7.1".

На основании изложенного, суд отказывает в удовлетворении встречных исковых требований в части расторжения договора аренды земельного участка от 19.06.2017 №2, по основаниям, которые указывает ООО Группа компаний "СП-Девелопмент".

ООО Группа компаний "СП-Девелопмент" заявлено также требование о взыскании 321566 руб. 00 коп. убытков, составляющих перечисленную сумму задатка по спорному договору.

Из пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести ,тля восстановления нарушенного права, утрата или повреждение сто имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Судом установлено, что Администрацией Синьяльского сельского поселения Чебоксарского района Чувашской Республики исполнены обязательства по предоставлению в аренду земельного участка, и на стороне истца возникло обязательство по внесению арендных платежей. Поэтому денежные средства, внесенные ООО Группа компаний "СП-Девелопмент" в качестве задатка в счет арендной платы, не являются убытками.

Следовательно, оснований для удовлетворения заявленных ООО Группа компаний "СП-Девелопмент" встречных исковых требований у суда не имеется.

Расходы по государственной пошлине по первоначальному и встречному искам по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд относит на ООО Группа компаний "СП-Девелопмент".

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 19.06.2017 №2, заключенный между Администрацией Синьяльского сельского поселения Чебоксарского района Чувашской Республики и обществом с ограниченной ответственностью Группа компаний "СП-Девелопмент".

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Группа компаний "СП-Девелопмент" в пользу Администрации Синьяльского сельского поселения Чебоксарского района Чувашской Республики 2441972 (Два миллиона четыреста сорок одна тысяча девятьсот семьдесят два) руб. 42 коп долга по состоянию 01.11.2018, 138254 (Сто тридцать восемь тысяч двести пятьдесят четыре) руб. 07 коп.. пени за период с 11.08.2017 до 01.11.2018.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Группа компаний "СП-Девелопмент" 41901 (Сорок одна тысяча девятьсот один) руб. государственной пошлины.

Во встречном иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.

Судья

С.Ю. Яхатина