Решение от 28 июля 2020 г. по делу № А23-338/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ

248016, г. Калуга, ул. Ленина, д. 90; тел: (4842) 505-902, 8-800-100-23-53; факс: (4842) 505-957, 599-457;

http://kaluga.arbitr.ru; е-mail: kaluga.info@arbitr.ru


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е




Дело № А23-338/2020
28 июля 2020 года
г. Калуга
Резолютивная часть решения объявлена 21 июля 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 28 июля 2020 года.


Арбитражный суд Калужской области в составе судьи Ивановой Е.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Герасимовым Р.В. рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску Городской Управы <...>, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>,

к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Строительная компания Правый берег», 248033, г. Калуга, ул. Фомушина, д. 31, пом. 168, ОГРН <***>, ИНН <***>,

о взыскании 3 935 041 руб. 14 коп.,


при участии в судебном заседании:

от истца – представителя ФИО1 по доверенности № 01/82-19-Д от 10.07.2019 сроком на три года,

от ответчика - представителя ФИО2 по доверенности от 20.12.2019 сроком действия на 1 год,



У С Т А Н О В И Л:

Городская Управа города Калуги (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Калужской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Строительная компания Правый берег» (далее - ответчик) о взыскании 3 935 041 руб. 14 коп., в т.ч. задолженность по договору аренды находящихся в муниципальной собственности земельных участков для строительства многоквартирного дома № 1 № 525/12 от 15.10.2012 за период с 01.01.2019 по 30.06.2019 в сумме 3 719 320 руб. 55 коп. и неустойка за период с 02.10.2019 по 28.11.2019 в размере 215 720 руб. 59 коп.

В судебном заседании представитель истца заявил ходатайство об уточнении заявленных исковых требований, в соответствии с которым просил взыскать с ответчика задолженность по арендным платежам задолженность по арендной плате за период с 01.07.2019 по 30.09.2019 в сумме 3 719 320 руб. 55 коп. и неустойку за период с 02.10.2019 по 20.07.2020 в сумме 1 089 760 руб. 92 коп.

Судом на основании части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято уточнение исковых требований.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных исковых требований, ссылаясь на то, что на данном земельном участке был построен жилой дом, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, следовательно, арендная плата за земельный участок под жилыми домами с момента регистрации права первого собственника начислена неправомерно.

Исследовав представленные доказательства, выслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) на основании протокола от 28.09.2012 №2 (лоты №№1,2) об итогах проведения аукциона был заключен договор аренды находящихся в муниципальной собственности земельных участков для строительства многоквартирного жилого дома №1 от 15.10.2012 №525/12 (л.д. 12-14).

Согласно условиям заключенного договора (в редакции дополнительного соглашения №96/15 от 16.02.2015) арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из состава земель населенных пунктов с кадастровым номером 40:26:000372:203, общей площадью 30 735 кв.м. (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 100 м. от ориентира по направлению на запад. Почтовый адрес ориентира: Калужская область, г. Калуга, в районе д. Верховая, д. Квань) в границах указанных в кадастровой выписке, прилагаемой к договору.

Вид разрешенного использования: многоквартирные жилые дома 13-17 этажей и выше, автостоянки для хранения индивидуальных легковых автомобилей открытые, подземные и полуподземные, многоэтажные, встроенные или встроенно-пристроенные.

Цель предоставления земельного участка: для строительства многоквартирных жилых домов 13-17 этажей и выше, автостоянок для хранения индивидуальных легковых автомобилей открытых, подземных и полуподземных, многоэтажных, встроенных и встроенно-пристроенных.

Срок аренды земельного участка установлен до 11.10.2018 года (2.1. договора).

Согласно п. 3.1 договора размер арендной платы соответствует максимальному размеру годовой арендной платы, предложенной победителем торгов по продаже находящихся в муниципальной собственности земельного участка.

В п. 3.2. договора закреплено, что арендная плата является годовой. Размер арендной платы за календарный год соответствует размеру арендной платы, зафиксированной в протоколе от 28.09.2012 №2 (лоты №1, №2) заседания комиссии по проведению торгов по продаже заходящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких участков специализированными организациями и составляет 14 756 000 руб.

Арендная плата за период менее года рассчитывается как произведение 1/365 (1/366 для високосного года) годовой даты на количество дней в периоде, за который производится расчет (п. 3.3. договора).

В соответствии с п. 3.4. договора арендная плата выплачивается арендатором ежегодно, в течение срока действия договора, при этом арендная плата вносится каждый год равными долями ежеквартально.

Срок внесения очередной доли арендной платы - не позднее последнего дня месяца квартала, в котором должен быть осуществлен платеж (п. 3.5. договора).

Сроки внесения очередной доли арендной платы установлен следующим образом: за I квартал - до 01 апреля, за II квартал - до 01 июля, за III квартал - до 01 октября, за IV квартал - до 25 декабря.

В случае нарушения сроков внесения аренной платы истец выплачивает ответчику пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (п. 5.2. договора).

Ссылаясь на то, что у ответчика имеется задолженность по арендным платежам за период 01.07.2019 по 30.09.2019, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями, предварительно направив претензию № 13931/06-19 от 29.10.2019 об оплате задолженности, оставленную без удовлетворения (л.д. 17-18).

Суд, оценивая доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств с точки зрения их относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, считает заявленные исковые требования, подлежащими частичному удовлетворению, в силу следующих обстоятельств.

Исходя из положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора, своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке, на условиях и сроки, предусмотренные договором.

По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Согласно абзацу 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с абзацем 2 статьи 622 ГК РФ если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).

Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорных договоров (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 №13689/12).

Согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Статьей ст. 37 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

В силу п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (в том числе на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом).

Из разъяснений, данных в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.01.2012 №11642/11, следует, что с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный между истцом и ответчиком, должен считаться прекратившим действие на основании статьи 413 Гражданского кодекса РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.

Согласно разъяснениям, изложенным в разъяснений, содержащихся в п. 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», о том, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, однако по смыслу ч. 3, 4 ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ №О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом; в свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться земельным участком, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме; при определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В силу названных норм, с момента регистрации права собственности первого лица на любое помещение в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц.

В силу норм ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации РФ несколько многоквартирных домов имущественный комплекс не образуют, т.е. даже если для строительства нескольких многоквартирных домов и был предоставлен один земельный участок, то к общему имуществу одного вновь построенного многоквартирного дома не относится та часть земельного участка, на которой построен другой многоквартирный дом и которая необходима для его эксплуатации, т.е. под каждым из таких домов должен быть сформирован и построен на кадастровый учет свой земельный участок.

Соответственно, если земельный участок предоставлен в аренду для строительства на нем объектов недвижимости в количестве большем, нежели один многоквартирный дом, и если строительство соответствующих объектов недвижимости осуществлено не одновременно, то при поэтапном строительстве собственник земельного участка утрачивает право на получение арендной платы не за весь земельный участок, а только ту его часть, на которой расположены построенные объекта и которая необходима для их эксплуатации.

Ч. 4 ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» обязанность по формированию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, возложена на органы государственной власти или органами местного самоуправления.

Соответственно, на публично-правовое образование, предоставившее земельный участок для строительства на нем нескольких объектов недвижимости, лежит обязанность доказать, в какой части, в связи со строительством одного из нескольких объектов, оно утратило, а в какой части сохранило право на получение оплаты за пользование оставшейся незастроенной частью земельного участка, не вошедшей в состав земельного участка, подлежащего формированию под построенным объектом.

Как следует из материалов дела на являющемся объектом аренды земельном участке арендатором построен жилой дом право регистрации первого собственника произведена 15.07.2015 (л.д. 42).

Таким образом, в силу закона истец утратил право на получение арендной платы спорному договору 15.07.2015 в части являющегося объектом аренды земельного участка, который должен быть сформирован под жилым домом по адресу: Калужская область, г. Калуга, ул. Фомушина, д. 26.

19.06.2018 на основании Постановления Городской Управы города Калуги №217-п «О внесении изменений в постановление Городской Управы города Калуги от 28.09.2016 №299-п «Об утверждении проекта межевания территории в районе улицы Фомушина в границах земельного участка с кадастровым номером 40:26:000372:203» было проведено межевание земельного участка, в результате которого был поставлен на кадастровый учет земельный участок под многоквартирным домом с кадастровым номером 40:26:000372:8640, площадь которого составляет 8 571 кв.м. (кадастровый номер земельного участка 40:26:000372:6137).

Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлена обязанность сторон доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Согласно положениям части 31 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Из представленного истцом расчета арендной платы, исходя из размера земельного участка, подлежащего формированию под построенным объектам, на стороне ответчика имеется задолженность за 01.07.2019 по 30.09.2019 в сумме 2 682 122 руб. 03 коп.

Доказательств оплаты задолженности не представлено.

Довод о ответчика о наличии переплаты по арендным платежам за предыдущие периоды не может быть принято во внимание при рассмотрении настоящего спора. Однако, не исключает возможность обращения арендатора в суд с самостоятельным иском о взыскании неосновательного обогащения.

В связи с нарушением ответчиком сроков внесения арендной платы на сумму неисполненного обязательства истцом ответчику начислена пеня за период с за период с 02.10.2019 по 20.07.2020 в размере 1 089 760 руб.

Статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право сторон определить в договоре неустойку – денежную сумму, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно п. 5.2. договора в случае нарушения сроков внесения аренной платы истец выплачивает ответчику пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки

С учетом установленного судом размера арендных платежей за период с 01.07.2019 по 30.09.2019 в размере 2 682 122 руб. 03 коп., размер пени составит 785 861 руб. 75 коп. за период с 02.10.2019 по 20.07.2020.

С учетом изложенного, на основании ст. ст. 309, 310, 329, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истца о взыскании с ответчика задолженности в размере 2 682 122 руб. 03 коп. и неустойку - 785 861 руб. 75 коп.

В удовлетворении остальной части иска следует отказать.

На основании статей 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на ответчика исходя из удовлетворения исковых требований в полном объеме, при этом государственная пошлина взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета с учётом освобождения истца от её уплаты при предъявлении иска.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



Р Е Ш И Л:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Строительная компания Правый берег», г. Калуга, в пользу Городской Управы города Калуги, г. Калуга, задолженность в размере 2 682 122 руб. 03 коп. и неустойку 785 861 руб. 75 коп.

В удовлетворении остальной части заявленных исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Строительная компания Правый берег», г. Калуга, в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 40 340 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Калужской области.



Судья Е.В. Иванова