Решение от 4 апреля 2024 г. по делу № А45-19864/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-19864/2023
г. Новосибирск
04 апреля 2024 года
Резолютивная часть решения оглашена 21 марта 2024 года

Решение изготовлено в полном объеме 04 апреля 2024 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Пащенко Е.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Синиковой М.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Люкс» (ИНН <***>), г. Новосибирск,

к Мэрии города Новосибирска (ИНН <***>), г. Новосибирск,

о расторжении договора аренды земельного участка от 25.05.2018 №130997р, взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами,

третьи лица:

1) Общество с ограниченной ответственностью Строительная компания «ИнтерСтрой» (ИНН <***>) г. Новосибирск,

2) Департамент строительства и архитектуры Мэрии г. Новосибирска (ИНН <***>), г. Новосибирск,

при участии в судебном заседании представителей:

истца – ФИО1, доверенность от 30.06.2023, диплом, паспорт,

ответчика – не явился, уведомлен,

третьего лица 1) – не явился, уведомлен,

третьего лица 2) – ФИО2, доверенность от 22.12.2023, диплом, служебное удостоверение,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Люкс» обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением к Мэрии города Новосибирска с исковым заявлением о расторжении договора аренды земельного участка от 25.05.2018 №130997р, взыскании неосновательного обогащения в размере 8 579 368 рублей 44 копейки, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 1 304 469 рублей 29 копеек,

Судебное заседание отложено на 21.03.2024.

В судебном заседании представитель истца заявил об уточнении заявленных требований. Уточнения приняты к производству суда в порядке статьи 49 АПК РФ.

В обоснование заявленных требований истец, с учетом уточнений, ссылается на следующие обстоятельства.

25.05.2018 между мэрией города Новосибирска и ООО СК «Интерстрой» был заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 130997 (далее – Договор аренды) для строительства гостиницы с автостоянкой по ул. Прокопьевской, сроком действия по 24.05.2028, на основании которого в аренду был передан земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:053730:3104, площадью 6 945 кв.м., расположенный в пределах Кировского района г. Новосибирска.

26.07.2020 между ООО СК «Интерстрой» и ООО «Люкс» было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по Договору аренды, в соответствии с которым арендатором указанного земельного участка является истец – ООО «Люкс».

В ходе действия Договора аренды истцом своевременно вносились арендные платежи, однако, истец лишен возможности использовать данный земельный участок по назначению, поскольку Правилами землепользования и застройки города Новосибирска в отношении указанного земельного участка установлен вид разрешенного использования – «Зона застройки малоэтажными жилыми домами (Ж-2), затем вид разрешенного использования был изменен и на текущий момент установлен «Зона озеленения (Р-2)».

ООО «Люкс» обратилось в мэрию города Новосибирска с заявлением об изменении вида разрешенного использования, однако письмом от 26.11.2020 ей было отказано в изменении вида разрешенного использования земельного участка.

Данные обстоятельства, по мнению истца, свидетельствуют о невозможности использования земельного участка с той целью, с которой земельный участок предоставлялся в аренду, с момента заключения Договора аренды.

Ссылаясь на положения статей 450, 451, 1102, 1107, 395 ГК РФ, истец, с учетом уточнений, просит расторгнуть договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 25.05.2018 № 130997, заключенный между ООО «Люкс» и Мэрией города Новосибирска, а также взыскать с Мэрии г. Новосибирска сумму полученной арендной платы по Договору аренды в качестве неосновательного обогащения в размере 9 079 368 руб. 44 коп., а также проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 10.11.2020 по 15.03.2024 в размере 1 769 502,42 руб.

В судебном заседании представитель истца пояснил, что на земельном участке, являющимся предметом Договора аренды, фактически расположена придомовая территория и парковка жилого комплекса, огороженная забором, о чем истцу было известно при заключении договора, однако, истец оплачивал арендные платежи в целях сохранения арендных прав в отношении этого участка и совершал действия, направленные на изменение разрешенного вида использования, которые не принесли результата. Также пояснил, что платеж в размере 500 000 руб. в виде арендной платы был ошибочно оплачен в пользу мэрии города Новосибирска 14.09.2023, то есть после предъявления настоящего иска в суд.

В судебном заседании представитель ответчика не явился, извещен.

В судебном заседании представитель третьего лица 2) пояснил, что они не возражают против расторжения договора аренды и возврата уплаченной по договору суммы.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, арбитражный суд приходит к следующему выводу.

Между мэрией и ООО Строительная компания «ИнтерСтрой» заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 25.05.2018 № 130997р.

В соответствии с пунктом 1.1, 1.3 договора ответчику передан в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:053730:3104 площадью 6945 кв. м, расположенный в пределах Кировского района города Новосибирска. Разрешенное использование земельного участка: для строительства гостиницы с автостоянкой по ул. Прокопьевской.

Договор заключен на срок с 25.05.2018 по 24.05.2028 года.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 09.06.2018.

16.07.2020 между ООО Строительная компания «ИнтерСтрой» и обществом с ограниченной ответственностью «Люкс» заключено Соглашение о передаче прав и обязанностей по Договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 130997р от 25.05.2018, согласно которому истцу были переданы все права и обязанности по Договору аренды. Указанное соглашение также было зарегистрировано в установленном порядке 28.07.2020.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно части 1 статьи 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Представленными доказательствами подтверждается, что по состоянию на 19.11.2020, вышеуказанный земельный участок относился к Зоне застройки малоэтажными жилыми домами (Ж-2) (Справка от 19.11.2020 № 30/09248/91), а по состоянию на 24.01.2022 относился к Зоне озеленения (Р-2) (Справка от 24.01.2022 № 30/00434/91).

Письмом Главного управления архитектуры и строительства мэрии города Новосибирска от 26.11.2020 № 30/05.6/19094 истцу было отказано в изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка.

Из представленного ответчиком Акта осмотра земельного участка № 886401 и представленных снимков следует, что на спорном земельном участке организована стоянка автотранспорта, размещена КТПН, объекты недвижимости отсутствуют, земельный участок огорожен, доступ ограничен.

Истцом и ответчиком были даны пояснения, что указанный участок используется в качестве автостоянки и придомовой территории жилого комплекса.

Ответчиком не оспаривалось то обстоятельство, что, исходя из разрешенного вида использования, на спорном участке было невозможно возведение гостиницы с автостоянкой.

25.05.2023 истец обратился с заявлением к ответчику с требованием о расторжении Договора аренды и возврате арендных платежей

Согласно пункта 2 части 2 статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Поскольку абзац пятый части 1 статьи 612 ГК РФ позволяет арендатору потребовать досрочного расторжения договора аренды при обнаружении недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, то заявленные истцом требования о расторжении Договора аренды являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно абзаца второго части 3 и части 4 статьи 453 ГК РФ, в случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора, если этим решением не предусмотрена дата, с которой обязательства считаются соответственно измененными или прекращенными. Такая дата определяется судом исходя из существа договора и (или) характера правовых последствий его изменения, но не может быть ранее даты наступления обстоятельств, послуживших основанием для изменения или расторжения договора.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Учитывая изложенные обстоятельства, представленные доказательства невозможности использования земельного участка для осуществления строительства гостиницы с автостоянкой, арбитражный суд приходит к выводу, что заявленные требования о расторжении Договора аренды являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Решая вопрос о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований о взыскании с ответчика суммы арендной платы, полученной арендодателем по Договору аренды, и процентов за пользование указанными денежными средствами, арбитражный суд учитывает следующие обстоятельства.

Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату (подпункт 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, далее - ЗК РФ).

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

За тот период, что истец является арендатором по Договору аренды, им было внесено 9 079 368 руб. 44 коп. в качестве арендной платы, что подтверждается представленным актом сверки и ответчиком не оспаривается.

Действующая судебная практика исходит из того, что арендатор освобождается от обязанности по внесению арендной платы в случае, если невозможность использования имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает (пункт 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), пункт 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), пункт 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020).

Из пояснений представителя истца и обстоятельств дела следует, что с момента заключения Соглашения от 16.07.2020 истцу было известно не только о том, что вид разрешенного использования спорного земельного участка не позволяет его использовать для строительства гостиницы с автостоянкой, но и то, что фактически данный участок используется в интересах жителей жилого комплекса, в том числе для размещения открытой автостоянки.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что обязанность по внесению арендной платы у истца отсутствовала на протяжении всего периода действия спорного Договора аренды.

Несмотря на это, истцом периодически вносились арендные платежи, в том числе 500 000 руб. после принятия настоящего иска к производству суда.

В соответствии со статьей 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Однако, согласно пункта 4 статьи 1109 ГК РФ, не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности.

Поскольку истцу очевидно было известно о невозможности использования спорного земельного участка и о фактическом его использовании другими лицами, то суд приходит к выводу, что истец не мог не знать об отсутствии обязанности по внесению арендной платы за пользование указанным земельным участком.

При таких обстоятельствах, арбитражный суд приходит к выводу, что заявленные истцом требования о взыскании с арендодателя суммы уплаченных арендных платежей и процентов за пользование чужими денежными средствами на основании статьи 395 ГК РФ являются необоснованными, в их удовлетворении следует отказать.

Судебные расходы по делу относятся на ответчика в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с которого подлежит взысканию государственная пошлина в пользу истца в размере 6 000 руб., исходя из заявленных требований, признанных судом обоснованными.

руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 25.05.2018 №130997р между Мэрией города Новосибирска и обществом с ограниченной ответственностью «Люкс».

Взыскать с Мэрии города Новосибирска в пользу общества с ограниченной ответственностью «Люкс» расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

В удовлетворении остальной части заявленных исковых требований отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.


Судья

Е.В. Пащенко