Решение от 11 декабря 2018 г. по делу № А40-177228/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-177228/17
12 декабря 2018 г.
г. Москва


10-1523

Резолютивная часть решения объявлена 06 декабря 2018 года

Полный текст решения изготовлен 12 декабря 2018 года

Арбитражный суд в составе: председательствующего судьи Пуловой Л.В., единолично, при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по иску АО "РУССКИЙ МУЗЕЙНЫЙ МИР" (ОГРН <***>)

к ФГБУК "Государственный исторический музей" (ОГРН <***>),

третьи лица: ТУ Росимущества в городе Москве,

о признании недействительным уведомления №725/12 от 24.04.2017г.,

при участии:

от истца: ФИО2 по дов. №б/н от 01.06.2018г.,

от ответчика: ФИО3 по дов. №143 от 09.01.2018г., ФИО4 по дов. №163 от 16.03.2018г.,

от третьего лица: ФИО5 по дов. №1122-02/12545 от 04.06.2018г.

УСТАНОВИЛ:

Иск, с учетом уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ, заявлен о признании недействительным уведомления от 24 апреля 2017г. №725/12, согласно которого с 01.08.2017г. размер ежемесячной арендной платы по договору аренды нежилых помещений №01-3/768 от 16.07.1997г. без учета эксплуатационных расходов, коммунальных платежей, платежей по налогу на имущество и расходов на страхование, без учета НДС составляет 1 095 487,50 руб., то есть на 338% от действующей на момент направления уведомления ставки. Истец просит установить размер арендной платы в отношении спорного нежилого помещения №1, ком. №№13,14,14а,15, площадью 117,9 кв.м. по адресу: г. Москва, Красная площадь, д.1, корп.2 на основании судебной экспертизы.

Объект недвижимости является собственностью РФ и закреплен на праве оперативного управления за ответчиком.

По договору аренды, в ред. дополнительного соглашения от 15.12.2015 №Д-30/520 обществу передано нежилое помещение №1, ком. №№13,14,14а,15, площадью 117,9 кв.м., сроком до 30.11.2025г.

Согласно уведомления третьего лица от 07.04.2010г. №09/452 сумма ежемесячной арендной платы по договору без учета НДС составляет 323 242,50 руб.

Между тем, спорный размер арендной платы в уведомлении ответчика от 24 апреля 2017г. №725/12 составляет 1 095 487,50 руб., установлен на основании отчета об оценке от 12.12.2016г. №0408-3/1/2016 рыночной стоимости права пользования на условиях аренды с указанием величины годовой ставки арендной платы встроенными нежилыми помещениями общей площадью 117,9 кв.м., расположенными по адресу: г. Москва, Красная площадь, д.1, пом. №1, ком. №№13,14,14а,15, подготовленный оценочной организацией ООО «ВЕРТЕКС».

Истец полагает, что ставка арендной платы, установленная ответчиком на основании указанного выше отчета, не является разумной, рыночной, а также является необоснованной.

Истец, в свою очередь, заключил договор оказания оценочных услуг от 19.06.2017г. №142-2017 с ООО «СВОТ компании», согласно отчету которого указанная рыночная стоимость права пользования помещения на условиях аренды с учетом НДС, без учета операционных расходов и коммунальных платежей, предполагает увеличение арендной платы на 238% от действующей ставки.

Согласно экспертному заключению от 30.06.2017г. №466/02-17, выданному ООО Межрегиональный союз оценщиков» вышеуказанный отчет соответствует требованиям федеральных стандартов оценки и законодательства РФ об оценочной деятельности.

Истец предпринял попытку досудебного урегулирования возникшего спора, направил ответчику претензию, в которой просил пересмотреть размер арендной платы по помещению, указанный в спорном уведомлении.

08.08.2017г. в ответе на претензию истцу было отказано в пересмотре размера арендной платы за пользование помещениями.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд.

Ответчик против удовлетворения требований истца возражал, ссылаясь на инфляцию, на место расположения спорного объекта, большое количество иностранных туристов, приносящих большую выручку истцу.

Третье лицо оставляет разрешение спора на усмотрение суда.

Заслушав истца, ответчика, третье лицо, исследовав представленные в материалы дела документы с позиции положений ст. 71 АПК РФ, в том числе заключения экспертов, представленные сторонами, а также, полученные в ходе судебного разбирательства: от ООО «Бизнес Вектор», ООО «Агентство судебных экспертов», суд приходит к следующему.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Спорные правоотношения сторон возникли в связи с исполнением условий договора аренды нежилых помещений №01-3/768 от 16.07.1997г., в части размера арендных платежей за пользование имуществом.

С учетом положений ст. ст. 606, 614 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, при этом порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 3.4 договора аренды в ред. дополнительного соглашения размер арендной платы, реквизиты и порядок ее оплаты могут быть изменены ответчиком или третьи лицом в одностороннем порядке не чаще 1 раза в год.

Согласно статьям 450, 451 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором, а также в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

С учетом условий договора, уведомление, направленное ответчиком истцу, обладает признаками односторонней сделки в порядке ст. 153 ГК РФ, не требует достижения сторонами соглашения относительно размера арендной платы в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ.

Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Таким образом, истец в настоящем случае должен доказать, что его права и законные интересы оспариваемой сделкой нарушены.

В соответствии с пунктом 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Принятие решения об определении размера арендной платы является правом.

В рамках настоящего дела судом были исследованы экспертные заключения в отношении рыночной стоимости ставки арендной платы спорного помещения.

Как усматривается из отчета об оценке от 12.12.2016г. экспертное учреждение ООО «ВЕРТЕКС» установило, что размер новой ежемесячной арендной платы за помещение составляет 1 095 487,50 руб., то есть на 388% больше ставки арендной платы, действующей на момент направления спорного уведомления.

В свою очередь, экспертное учреждение ООО «СВОТ компании» в отчете от 23.06.2017г. установило рыночный размер годовой арендной платы по состоянию на 19.06.2017г. в размере 8 976 906 руб.

В рамках рассмотрения настоящего дела, независимой судебной экспертной организацией ООО «Бизнес Вектор» по состоянию на 12.12.2016г. величина годовой арендной платы за кв.м. права пользования спорными помещениями установлена в размере 65 591,14 руб. за 1 кв.м. с НДС. Указанная величина годовой ставки арендной платы не исключает возмещение арендатором эксплуатационных и операционных расходов,

Ответчик не согласился с заключением ООО «Бизнес Вектор», считая его недостоверным, представил отчет ООО «Атлант. Оценка.», согласно которому итоговая рыночная величина права пользования и владения на условиях аренды по состоянию на 12.12.2016г. составляет 157 653 руб. за 1 кв.м. в год без учета НДС, 18 587 289 руб. в год без учета НДС, без учета операционных расходов и эксплуатационных расходов, без учета коммунальных платежей.

Ответчиком был поставлен ряд вопросов перед указанным экспертом, на которые эксперт дал письменные разъяснения.

Истец не согласился с заключением ООО «Атлант. Оценка», представил, в свою очередь, мотивированное заключение третьего лица от 30.12.2016г. №10/1267 по отчетам: №№0408-1/2016, 0408-2/2016, 0408-3/2016 по результатам оценки помещений, проведенных ООО «Вертекс», обратил внимание суда на качество отчетов ООО «Вертекс», к которым третье лицо направляло замечания о грубых нарушениях, не позволявших принимать указанные отчеты об оценке.

По результатам очередной независимой судебной экспертизы АНО «Судебная экспертиза №А40-177228/17 была установлена рыночная стоимость права пользования нежилыми помещениями общей площадью 117,9 кв.м. на условиях аренды, расположенными по адресу: г. Москва, Красная площадь, д.1 с указанием величины годовой ставки арендной платы за кв.м по состоянию на 12.12.2016г. – с учетом НДС – 7 721 389 руб., без учета НДС – 6 543 550 руб.

Истец согласился с выводами указанной экспертизы.

Ответчик возражал, считает заключение эксперта АНО «Судебная экспертиза №А40-177228/17 недостоверным.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Согласно статье 16 указанного Закона эксперт обязан провести полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам.

Исходя из буквального толкования приведенных норм права, в совокупности с рекомендациями, изложенными в Постановлении Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», следует, что проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в Арбитражном процессуальном кодексе Российской Федерации, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом.

Исходя из абзаца 1 статьи 7 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», статьи 14 Закона об оценочной деятельности, выбор способов и методов исследования входит в компетенцию эксперта.

Как установлено судом, заключение экспертизы АНО «Судебная экспертиза №А40-177228/17 по форме и содержанию соответствует требованиям действующего законодательства, эксперт в полном объеме ответил на поставленные арбитражным судом вопросы, в выводах эксперта отсутствуют противоречия, сомнений в обоснованности выводов эксперта также не имеется.

Экспертом описана методика проведенного исследования, указаны используемые справочно-нормативные и научно-технические документы, обосновано их применение.

Кроме того, суд также отмечает тот факт, что основания несогласия с экспертным заключением, должны сложиться при анализе данного заключения и его сопоставления с остальной доказательственной информацией, что в данном случае отсутствует.

Доводы ответчика по большей части носят критичный характер по отношению к экспертному заключению как письменному документу, одному из доказательств по делу, но не к выводам эксперта, проведенным им расчетам. Ответчик не представил достоверную информацию, согласно которой в спорный период менялась динамика арендных ставок по аналогичным объектам.

Представленные ответчиком возражения относительно экспертизы сводятся к личному мнению, без соответствующих доказательств, отвечающих принципам относимости и допустимости, подтверждающих данные возражения.

Как разъяснил Пленум ВАС РФ в пункте 12 Постановления от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами. Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса.

Из положений части 3.1 статьи 70 АПК РФ следует, что обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Сомнений в обоснованности заключения эксперта АНО «Судебная экспертиза №А40-177228/17 у суда не имеется.

Исследовав представленные в дело доказательства и установив, что увеличение размера ставки арендной платы арендодателем не обосновано, суд пришел к выводу о том, что уведомление от 24 апреля 2017г. №725/12, согласно которого с 01.08.2017г. размер ежемесячной арендной платы по договору аренды нежилых помещений №01-3/768 от 16.07.1997г. без учета эксплуатационных расходов, коммунальных платежей, платежей по налогу на имущество и расходов на страхование, без учета НДС составляет 1 095 487,50 руб., оформлено в нарушение положений вышеприведенных правовых норм, в связи с чем требование о признании его незаконным является обоснованным.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

При таких обстоятельствах, суд считает обоснованным установление размера арендной платы в отношении спорного нежилого помещения №1, ком. №№13,14,14а,15, площадью 117,9 кв.м. по адресу: г. Москва, Красная площадь, д.1, корп.2 на основании судебной экспертизы АНО «Судебная экспертиза №А40-177228/17, которой была установлена рыночная стоимость права пользования нежилыми помещениями с указанием величины годовой ставки арендной платы за кв.м. по состоянию на 12.12.2016г. – с учетом НДС – 7 721 389 руб., без учета НДС – 6 543 550 руб.

Руководствуясь ст. ст. 153, 168 ГК РФ, ст. ст. 65, 71, 167 - 171, 176, 180, 181, 185 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным уведомление от 24 апреля 2017г. №725/12, согласно которого с 01.08.2017г. размер ежемесячной арендной платы по договору аренды нежилых помещений №01-3/768 от 16.07.1997г. без учета эксплуатационных расходов, коммунальных платежей, платежей по налогу на имущество и расходов на страхование, без учета НДС составляет 1 095 487,50 руб.

Установить размер арендной платы в отношении спорного нежилого помещения №1, ком. №№13,14,14а,15, площадью 117,9 кв.м. по адресу: г. Москва, Красная площадь, д.1, корп.2 по состоянию на 12.12.2016г. – с учетом НДС – 7 721 389 руб., без учета НДС – 6 543 550 руб.

Взыскать с ФГБУК "Государственный исторический музей" (ОГРН <***>) в пользу АО "РУССКИЙ МУЗЕЙНЫЙ МИР" (ОГРН <***>) 6 000 руб. госпошлины.

Решение может быть обжаловано в Девятом арбитражном апелляционном суде в течение месяца со дня принятия решения.

Судья Пулова Л.В.