Решение от 18 февраля 2018 г. по делу № А41-108982/2017

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-108982/17
19 февраля 2018 года
г.Москва


Резолютивная часть решения объявлена 08 февраля 2018 года

Полный текст решения изготовлен 19 февраля 2018 года

Арбитражный суд Московской области в составе:

судьи Кузьминой О.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>; юридический адрес: 143009, <...>; дата регистрации - 12.04.1996) к

ООО "РАНТЕКТ-МФД" (ИНН <***>, ОГРН <***>; юридический адрес: 143003, <...>; дата регистрации: 13.02.2002)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка

с участием лиц согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области обратился в суд с исковым заявлением к ООО "РАНТЕКТ-МФД" со следующими требованиями:

- взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Рантект-МФД» (ОГРН <***> ИНН <***>) задолженность по арендной плате по договору аренды № 4725 от 26.03.2012 г. за период с 01.07.2017 года по 30.09.2017 года в сумме 1 357 775 рублей 30 копеек, а также пени за период с 01.07.2017 года по 30.09.2017 года в сумме 850 515 рублей 26 копеек, а всего 2 208 290 рублей 56 копеек.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Суд в порядке ч.4 ст.137 АПК РФ завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание в первой инстанции.

Представитель ответчика возражал в удовлетворении требований по доводам, изложенным в отзыве.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие истца.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд установил следующее.

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор от 26.03.2012 №4725 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:20:0030102:86, площадью 4 105 кв. м, вид разрешенного использования: для жилищного строительства, на срок до 25.03.2015.

В договоре также согласованы срок его действия, размер и порядок внесения арендных платежей. В соответствии с условиями договора ответчик принял на себя обязательство своевременно уплачивать арендные платежи.

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Вопреки условиям договора, обязательства по своевременному внесению платежей не были исполнены в полном объеме. Истец направил в адрес ответчика претензию от 30.10.2017г. о наличии задолженности. Претензия оставлена ответчиком без реагирования.

Изучив доводы сторон, оценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

При этом арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ).

Таким образом, обязательство арендатора производить оплату аренды возникает только в том случае, если арендодатель надлежащим образом исполнил условия договора аренды в части объекта аренды.

Как следует из представленного ответчиком плана расположения многоквартирного жилого дома, свидетельств о государственной регистрации права собственности на квартиры, на земельном участке с кадастровым номером 50:20:0030102:86 расположен 5-и этажный 160-и квартирный жилой дом, введенный в эксплуатацию в 1970 году.

Согласно представленному Плану площадь, занимаемая жилым домом и придомовой территорией, составляет 3 519 кв. м.

В материалы дела представлены выписки из ЕГРП, из которых следует, что в период с 1999 года по 2016 год произведена государственная регистрация права собственности собственников квартир в указанном жилом доме.

В соответствии с п. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно.

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении, которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно п. 1 ст. 37 ЖК РФ и ст. 15 Вводного закона размер доли в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома пропорционален размеру общей площади помещений, находящихся в собственности конкретного лица.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", следует, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Таким образом, Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области не имел права на распоряжение земельным участком с кадастровым номером 50:20:0030102:86, на котором расположен многоквартирный дом и прилегающая к нему придомовая территория.

В соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Согласно п. 4 ст. 614 ГК РФ, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Таким образом, арендодатель, передав имущество с недостатками, полностью препятствующими его использованию, не может считаться исполнившим предусмотренного законом и договором обязательства по передаче имущества, соответствующего условиям договора. В связи с этим у арендатора отсутствует встречное обязательство по внесении арендной платы в спорный период.

Обстоятельства неисполнения арендодателем по договору аренды от 26.03.2012г. №4725 обязательства по передаче арендатору имущества и невозможности использования являющегося предметом договора аренды имущества - земельного участка арендатором также установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 16.02.2017 по делу №А41-83954/16.

В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

При изложенных обстоятельствах, учитывая, что невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требования о взыскании задолженности.

Истец также просит взыскать неустойку за период с 01.07.2017 года по 30.09.2017 года в сумме 850 515 рублей 26 копеек.

В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Поскольку суд установил, что обязательств по внесению арендной платы у ответчика не имеется, истец необоснованно начислил неустойку. Данное требование не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 65, 68, 71, 75, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении заявленных требований.

Настоящее решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.

Судья Кузьмина О.А.