Решение от 15 августа 2020 г. по делу № А50-31477/2019

Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

город Пермь

15.08.2020 года Дело № А50-31477/19

Резолютивная часть решения объявлена 10.07.2020 года. Полный текст решения изготовлен 15.08.2020 года.


Арбитражный суд Пермского края в составе судьи И.В. Елизаровой,при ведении протокола помощником судьи Е.А. Костылевой, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Заместителя прокурора Пермского края (<...>) в интересах муниципального образования Чайковский городской округ

к ответчикам: Администрации Чайковского городского округа (617760, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>); индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 05.04.2018 №03-01/313, применении последствий недействительности ничтожной сделки,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (614990, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>); Инспекция государственного строительного надзора Пермского края (614006, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>); Государственное бюджетное учреждение Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» (614016, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>; Чайковский филиал 617762, <...>), общество с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное управление «КАМСКОЕ» (617762, <...>, А; ОГРН: <***>, ИНН: <***>); публичное акционерное общество «Ростелеком» (191002, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>); общество с ограниченной ответственностью «ИНВЕСТСПЕЦПРОМ» (614039, <...>; ОГРН: <***>, ИНН: <***>); открытое акционерное общество «Межрегиональная распределительная сетевая компания Урала» (620026, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>); муниципальное унитарное предприятие «Водоканал» (617762, <...>; ОГРН: <***>, ИНН: <***>)


в судебном заседании принимали участие:

от истца - ФИО2, удостоверение № 285148,

от ответчика Администрации – ФИО3, дов. от 28.05.2019, паспорт,

от ответчика ИП ФИО1 – ФИО4, дов от 23.10.2019, паспорт,


остальные участвующие в деле лица не явились, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе, путем размещения указанной информации на официальном сайте Арбитражного суда Пермского края,




Заместитель прокурора Пермского края в интересах муниципального образования Чайковский городской округ обратился в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением к Администрации Чайковского городского округа, индивидуальному предпринимателю ФИО1 о признании недействительным договора от 05.04.2018 №03-01/313 купли-продажи земельного участка площадью 2439 кв.м., с кадастровым номером 59:12:0010417:614, расположенного по адресу: <...>, заключенного Комитетом по управлению имуществом администрации Чайковского городского поселения и ИП ФИО1, применении последствий недействительности ничтожной сделки, обязании ИП ФИО1 возвратить Администрации Чайковского городского округа земельный участок, обязании Администрации Чайковского городского округа возвратить ИП ФИО1 уплаченные денежные средства в размере 1 568 337 руб. 98 коп.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, Инспекция государственного строительного надзора Пермского края, Государственное бюджетное учреждение Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края», общество с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное управление «КАМСКОЕ», публичное акционерное общество «Ростелеком», общество с ограниченной ответственностью «ИНВЕСТСПЕЦПРОМ», открытое акционерное общество «Межрегиональная распределительная сетевая компания Урала», муниципальное унитарное предприятие «Водоканал».

В судебном заседании истец на требованиях настаивал.

Ответчик Администрация требования истца поддержала частично, полагает, что договор следует признать недействительным и применить последствия в виде возврата земельного участка, а в возврате уплаченных денежных средств отказать.

Ответчик ИП ФИО1 с требованиями был не согласен, по основаниям, изложенным в отзыве, указывает, что принадлежащие ему объект является недвижимым имуществом, построенным в соответствие с проектной документацией, имеет фундамент, а земельный участок приобретен не для эксплуатации объекта, а для организации многофункционального предприятия по продаже и обслуживанию автомобилей, полагает, что срок исковой давности истцом пропущен.

Изучив представленные в материалы дела документы, заслушав представителей сторон, арбитражный суд установил:

13.03.2017 между Комитетом по управлению имуществом администрации Чайковского городского поселения (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) по результатам открытого аукциона от 28.02.2017 заключен договор аренды № 03-07/223А земельного участка с кадастровым номером 59:12:0010417:614, площадью 2439 кв.м., расположенного по адресу: <...> (п.1.1 договора).

27.11.2017 предпринимателю выдано разрешение №RU59-532101-36-2017 на строительство на земельном участке с кадастровым номером 59:12:0010417:614 объекта капитального строительства «Многофункциональное предприятие по продаже и обслуживанию автомобилей по адресу: <...>», выдан градостроительный план земельного участка.

18.12.2017 построенный объект введен в эксплуатацию (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU59532101-36-2017).

27.12.2017 ИП ФИО1 обратился в администрацию Чайковского городского поселения с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка от 13.03.2017 № 03-07/223А и предоставлении земельного участка с кадастровым номером 59:12:0010417:614 в собственность без проведения торгов.

28.12.2017 регистрирующим органом произведена государственная регистрация права собственности ИП ФИО1 на нежилое здание – многофункциональное предприятие по продаже и обслуживанию автомобилей, общей площадью 13,3 кв.м., по адресу: <...>.

Объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 59:12:0010417:634.

05.04.2018 между Комитетом по управлению имуществом администрации Чайковского городского поселения и ИП ФИО1 заключен договор № 03-01/313 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 59:12:0010417:614, общей площадью 2439 кв.м. по цене 1 586 337 руб. 98 коп. (п.п.1.1, 2.1 договора).

Земельный участок передан по акту приема-передачи 05.04.2018, в тот же день произведена покупателем оплата имущества в сумме 1 586 337 руб. 98 коп.

Государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок к покупателю произведена 07.05.2018.

Техническим заключением № 133-0843/18-ТЗ от 08.05.2018 ГБУ Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» по результатам визуального обследования установлено, что строение с кадастровым номером 59:12:0010417:634 является мобильным зданием комплектной заводской поставки, конструкция которого обеспечивает возможность его передислокации, расположено на блоках ФБС (что может являться фундаментом мелкозаглубленным), связь мобильного здания с блоками ФБС обеспечена посредством сварки закладных деталей, не является капитальным строением и имеет характер движимого имущества.

Согласно справки по результатам проведения осмотра объектов недвижимости Инспекции государственного строительного надзора Пермского края от 07.11.2018, объект с кадастровым номером 59:12:0010417:634 не соответствует проектной документации, на основании которой выданы разрешение на строительство, не имеет прочной связи с землей, его конструктивные характеристики позволяют осуществить его перемещение и демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строения, не является объектом капитального строительства.

Техническим заключением НПП «Алан» 2019 года по результатам обследования строительных конструкций установлено, что конструкция каркаса обследуемого сооружения посредством обетонки по периметру фундаментов прочно соединена с конструкцией фундамента и грунтовым основанием, имеет прочную связь с землей, перемещение объекта невозможно без несоразмерного ущерба его назначению, конструкция фундаментов отличается от конструкции, предусмотренной проектным решением, предусматривающим в качестве фундамента устройство монолитной железобетонной плиты, фактически фундамент выполнен из отдельностоящих фундаментных блоков типа ФБС, что не влияет на надежность строения.

Полагая, что договор купли-продажи является недействительной сделкой, поскольку заключен сторонами в отсутствие оснований, с нарушением закона, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд считает требования истца подлежащими удовлетворению на основании следующего:

статьей 166 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

По правилам ст.167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Как определено статьей 168 Кодекса за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со ст.39.3 Земельного кодекса РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Без проведения торгов осуществляется продажа, в том числе, земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено названной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Предоставление собственникам зданий, строений, сооружений исключительного права на приватизацию занятого этими объектами земельного участка направлено на реализацию закрепленного пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Исключительность права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенных, означает, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, и никто, кроме собственника объекта, не вправе приобрести соответствующий земельный участок (п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих необходимость использования земельного участка указанной площади для эксплуатации объекта недвижимого имущества (Постановление Президиума ВАС РФ от 01.03.2011 № 13535/10 по делу № А41-42032/09).

Из материалов дела следует, что с ИП ФИО1 на основании пп. 6 п.2 ст. 39.3 ЗК РФ заключен договор купли-продажи земельного участка, площадью 2439 кв.м. под объект площадью 13,3 кв.м., то есть площадью, значительно превышающую площадь расположенного на участке объекта.

При этом, доказательств того, что для эксплуатации объекта площадью 13,3 кв.м. предпринимателю объективно необходим весь земельный участок площадью 2439 кв.м., в материалы дела не представлено.

Принимая во внимание, что земельный участок имеет вид разрешенного использования - объекты административного, делового назначения, оснований полагать, что он формировался в целях последующего размещения незначительного по площади объекта, не имеется.

Таким образом, оспариваемая прокурором сделка заключена в отсутствие оснований, с нарушением закона, и направлена на обход установленной законом конкурсной процедуры предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Приведенные прокурором доводы о том, что заключением оспариваемой сделки нарушены права и охраняемые законом интересы муниципального образования, не получившего доходы от продажи земельного участка на конкурсной основе, а также права и охраняемые законом интересы неограниченного круга лиц, имевших право на приобретение в собственность земельного участка в случае его продажи с торгов, арбитражным судом признаны обоснованными.

С учетом этого, договор купли-продажи от 05.04.2018 № 03-01/313, является недействительной (ничтожной) сделкой, исходя из даты заключения договора, срок исковой давности прокурором при обращении в суд не пропущен.

Так как в результате заключения оспариваемой Комитетом были получены денежные средства в сумме 1 568 337 руб. 98 коп., а предпринимателем - земельный участок с кадастровым номером 59:12:0010417:614, имеются основания для применения последствий недействительности сделки в виде возврата ее сторонами друг другу полученного по сделке.

Доводы Администрации о том, что уплаченные денежные средства не подлежат возврату, поскольку между сторонами имеются арендные отношения, судом отклоняются, поскольку договор аренды сторонами расторгнут по соглашению от 29.12.2017.

Приведенные прокурором доводы о том, что размещенный на земельном участке объект не соответствует признакам объекта недвижимого имущества, надлежащими доказательствами не подтверждены, техническое заключение № 133-0843/18-ТЗ от 08.05.2018 ГБУ Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края», а также справка Инспекции государственного строительного надзора Пермского края от 07.11.2018, такими доказательствами не являются, поскольку выводы специалистов были сделаны по результатам визуального обследования объекта.

Между тем, техническим заключением НПП «Алан» 2019 года по результатам обследования строительных конструкций установлено, что конструкция каркаса сооружения прочно соединена с конструкцией фундамента и грунтовым основанием, имеет прочную связь с землей, перемещение объекта невозможно без несоразмерного ущерба его назначению, фундамент выполнен из отдельностоящих фундаментных блоков типа ФБС.

В то же время, наличие, либо отсутствие у спорного объекта признаков недвижимого имущества существенного значения для разрешения настоящего спора не имеет, так как договор купли-продажи земельного участка является ничтожным по основаниям, изложенным выше.

Таким образом, иск обоснован и подлежит удовлетворению.

В соответствии со ст.110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на предпринимателя ФИО1 в сумме 3 000 руб., так как Администрация Чайковского городского округа Пермского края от уплаты государственной пошлины освобождена.

Руководствуясь ст.ст.110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Пермского края



Р Е Ш И Л :

иск удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) договор от 05.04.2018 № 03-01/313 купли-продажи земельного участка.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки: обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 возвратить Администрации Чайковского городского округа земельный участок с кадастровым номером 59:12:0010417:614, общей площадью 2439 кв.м., расположенный по адресу: <...>; обязать Администрацию Чайковского городского округа возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 денежные средства в сумме 1 568 337 руб. 98 коп.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3000 руб.


Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.


Судья И.В.Елизарова