Решение от 6 марта 2020 г. по делу № А73-24328/2019

Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-24328/2019
г. Хабаровск
06 марта 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 03 марта 2020

Арбитражный суд в составе судьи Л.А. Збарацкой

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в заседании суда дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Центр маркетинга» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 680020, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Город» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 680000, <...>)

о признании договора инвестирования договором участия в долевом строительстве, об обязании осуществить государственную регистрацию договора, о взыскании 188 299 руб.,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, действующего по доверенности от 14.01.2020,

от ответчика – не явился, извещен надлежащим образом.


Общество с ограниченной ответственностью «Центр маркетинга» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Город» о признании договора инвестирования договором участия в долевом строительстве, об обязании осуществить государственную регистрацию договора, о взыскании неустойки в размере 188 299 руб. за периоды с 01.05.2019 по 01.11.2019.

В соответствии со статьей 49 АПК РФ истцом заявлено ходатайство об уточнении исковых требований в части обязании ответчика осуществить государственную регистрацию договора, просил обязать общество с ограниченной ответственностью «Город» осуществить государственную регистрацию договора от 03.07.2018 № ТN-2/16 в течение месяца с момента вступления решения по делу № А73-24328/2019 в законную силу.

Уточнение исковых требований в части обязании ответчика осуществить государственную регистрацию договора, принимается судом, так как данное распорядительное действие закону не противоречит, прав других лиц не нарушает.

Истец, как следует из искового заявления, объяснений представителя истца в судебном заседании, просил исковые требования удовлетворить, в качестве обстоятельств, на которых они основаны, указал на договор инвестирования в строительство объекта недвижимого имущества от 03.07.2018 № TN-2/16 в качестве договора об участии в долевом строительстве, о применении к отношениям сторон норм Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», далее - Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ , об обязании ответчика осуществить государственную регистрацию договора от 03.07.2018 № ТN-2/16 в течение месяца с момента вступления решения по делу № А73-24328/2019 в законную силу, право на взыскание неустойки в размере 188 299 руб. за периоды с 01.05.2019 по 01.11.2019.

Ответчик, как следует из отзыва на исковое заявление, возражал, указал на то, что Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителя истца, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

03.07.2018 между обществом с ограниченной ответственностью «Город», застройщик и обществом с ограниченной ответственностью «Центр маркетинга», инвестор, заключен договор инвестирования в строительство объекта недвижимого имущества № TN-2/16, в соответствии с которым инвестор обязуется передать денежные средства в сумме, установленной настоящим договором застройщику для создания объекта инвестиционной деятельности, а застройщик обязуется создать объект инвестиционной деятельности и после ввода объекта строительства в эксплуатацию передать результат инвестиционной деятельности инвестору.

В соответствии с пунктом 1.2. договора объект инвестиционной деятельности – жилое помещение – квартира, расположенная в объекте строительства по строительному адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, краснофлотский район, примерно в 228 м по направлению на северо-запад от ориентира жилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: ул. Тихоокеанская, д. 221 Б, строительный номер дома № 2 (строительный номер), кв. 16 (условный номер), подъезд № 1, этаж 3, ориентировочной (планируемой) площадью 54,82 согласно приложению № 1.

Срок передачи застройщиком инвестору объекта инвестиционной деятельности – 1 месяц с момента ввода объекта строительства в эксплуатацию, т.е. не позднее 30 апреля 2019. Срок передачи объекта инвестиционной деятельности установлен исходя из условия получения застройщиком разрешения на ввод объекта строительства в эксплуатацию не позднее конца 1 квартала 2019 (пункт 3.2. договора).

В соответствии с пунктом 5.1. договора суммарный объем инвестиций, необходимых для создания объекта инвестиционной деятельности, составляет 3 940 000 руб. Объем инвестиций определен как произведение стоимости одного квадратного метра объекта инвестиционной деятельности на общую площадь объекта, предусмотренного п.1.2. настоящего договора. При этом стоимость одного квадратного метра составляет 50 500 руб. Общая площадь объекта инвестиционной деятельности определяется как сумма жилых и нежилых помещений площадей, включая балконы и лоджии.

В соответствии с пунктом 7.3. договора в случае нарушения застройщиком срока передачи инвестору объекта инвестиционной деятельности, инвестор вправе требовать от застройщика оплаты неустойки (пени) в размере 1/300 ключевой ставки Центрального банка РФ, действующей на день неисполнения обязательств по настоящему договору за каждый день просрочки.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия от 01.11.2019 с требованием об отплате неустойки в размере 188 299 руб. за периоды с 01.05.2019 по 01.11.2019.

При заключении договора инвестирования в строительство объекта недвижимого имущества от 03.07.2018 № TN-2/16 стороны руководствовались Федеральным законом от 25.02.1999 года «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» и Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ), сферой его регулирования являются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 54 от 11 июля 2011 года «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» указывается, что положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ являются специальными по отношению к положениям Гражданского кодекса Российской Федерации о купле-продаже будущей вещи.

Разъяснения, содержащиеся в Постановлении Пленума ВАС РФ № 54 от 11 июля 2011 года (за исключением абзаца второго п. 4), не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону о долевом участии в строительстве.

Из абзаца первого пункта 4 Постановления Пленума ВАС РФ № 54 от 11 июля 2011 следует, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса Российской Федерации и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Таким образом, определенный в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года № 54 круг гражданско-правовых договоров не является исчерпывающим.

При этом, согласно правовому смыслу данного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации правовая природа договора должна определяться судами, исходя из оценки существа принятых на себя сторонами такого договора обязательств (их взаимных прав и обязанностей) и сопоставления этих обязательств с характером и существом обязательств сторон по тем или иным видам гражданско-правовых договоров, указанных в Гражданском кодексе Российской Федерации.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Вопрос оценки доказательств в силу части 1 статьи 71 АПК РФ является компетенцией суда, рассматривающего дело.

Судом установлено, что предмет договора от 03.07.2018 № TN-2/16 - это жилое помещение - квартира, расположенная в объекте строительства по строительному адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, Краснофлотский район, примерно в 228 м по направлению на северо-запад от ориентира жилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: ул. Тихоокеанская, д. 221 Б, строительный номер дома № 2 (строительный номер), кв. 16 (условный номер), подъезд № 1, этаж 3, ориентировочной (планируемой) площадью 54,82 согласно приложению № 1.

Цель заключения истцом договора от 03.07.2018 № TN-2/16 - получение истцом жилого помещения - квартиры в собственность.

Условия, согласованные истцом и ответчиком в договоре 03.07.2018 № TN-2/16 соответствуют положениям Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Стороны договора застройщик – ответчик, ООО «Город», юридическое лицо, инвестор – истец, ООО «Центр маркетинга», юридическое лицо (преамбула договора).

Из предмета договора следует, что инвестор обязан оплатить денежные средства в размере 3 940 000 руб. для строительства объекта (жилое помещение - квартира, расположенная в объекте строительства по строительному адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, Краснофлотский район, примерно в 228 м по направлению на северо-запад от ориентира жилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: ул. Тихоокеанская, д. 221 Б, строительный номер дома № 2 (строительный номер), кв. 16 (условный номер), подъезд № 1, этаж 3, ориентировочной (планируемой) площадью 54,82 согласно приложению № 1), застройщик обязан построить и передать объект (жилое помещение) инвестору, ответственность сторон договора – пункт 7.3. договора предусматривает ответственность застройщика в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ, действующий на день неисполнения обязательства за каждый день просрочки (раздел 2 договора).

Суд квалифицирует договор от 03.07.2018 № TN-2/16 в качестве договора об участии в долевом строительстве, в связи, с чем к отношениям сторон подлежат применению нормы Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Доводы ответчика о применении к данному договору норм Федерального закона от 25.02.1999 года № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» судом не применяются как необоснованные.

Статья 17 Федерального закона от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусматривает, что договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В силу пункта 1 статьи 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Пунктом 2 статьи 165 ГК РФ установлено, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Названный Федеральный закон направлен на повышенную защиту участников долевого строительства.

При этом, отсутствие государственной регистрации договора от 03.07.2018 № ТN-2/16 не означает незаключенности договора, а лишь ведет к том, что у добросовестного участника долевого строительства, оплатившего нежилое помещение не возникает права залога, предусмотренного статьей 13 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ, поскольку иное нарушило бы интересы третьих лиц, на защиту которых в том числе направлено требование о регистрации договоров об участии в долевом строительстве.

Исковые требования истца о признании договора от 03.07.2018 № ТN-2/16 договором участия в долевом строительстве, об обязании осуществить государственную регистрацию договора в течение месяца с момента вступления решения по делу № А73-24328/2019 в законную силу, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Истцом заявлено требование о взыскании неустойки в размере 188 299 руб. за периоды с 01.05.2019 по 01.11.2019.

Статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 7.3. договора в случае нарушения застройщиком срока передачи инвестору объекта инвестиционной деятельности, инвестор вправе требовать от застройщика оплаты неустойки (пени) в размере 1/300 ключевой ставки Центрального банка РФ, действующей на день неисполнения обязательств по настоящему договору за каждый день просрочки.

Расчет неустойки произведен истцом, исходя из количества дней просрочки (начисление за периоды с 01.05.2019 по 01.11.2019), в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (7,75%) – на дату исполнения обязанности застройщика по передаче объекта 01.05.2019, составляет 188 299 руб.

Расчет неустойки судом проверен, юридически и математически является верным.

Исковое требование о взыскании неустойки в размере 188 299 руб. за периоды с 01.05.2019 по 01.11.2019, обоснованно и подлежит удовлетворению.

Судебные расходы в виде государственной пошлины в размере 18 649 руб. подлежат взысканию с ответчика в пользу истца на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л

Иск удовлетворить.

Признать договор от 03.07.2018 № ТN-2/16, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Центр маркетинга» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 680020, <...>) и обществом с ограниченной ответственностью «Город» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 680000, <...>) договором участия в долевом строительстве.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Город» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 680000, <...>) осуществить государственную регистрацию договора от 03.07.2018 № ТN-2/16 в течение месяца с момента вступления решения по делу А73-24328/2019 в законную силу.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Город» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 680000, <...>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Центр маркетинга» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 680020, <...>) неустойку в размере 188 299 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Город» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 680000, <...>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Центр маркетинга» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 680020, <...>) судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины в размере 18 649 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья Л.А. Збарацкая