Решение от 29 июня 2021 г. по делу № А45-7960/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-7960/2021
г. Новосибирск
29 июня 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 24 июня 2021 года

Решение в полном объёме изготовлено 29 июня 2021 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Булаховой Е.И., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению акционерного общества «Жилищный комплекс на ФИО3» (ИНН <***>), г. Новосибирск к мэрии города Новосибирска (ИНН <***>), г. Новосибирск, о признании действующим (не прекращенным) договора аренды земельного участка от 22.04.2010 № 98433р

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (ИНН <***>), г. Новосибирск

при участии в судебном заседании представителей

истца – ФИО2 по доверенности от 19.04.2021, паспорт, диплом

ответчика – не явился, уведомлен

третьего лица – не явился, уведомлено

установил:

акционерное общество «Жилищный комплекс на ФИО3» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к мэрии города Новосибирска, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области о признании действующим (не прекращенным) договора аренды земельного участка от 22.04.2010 № 98433р.

Определением от 27.04.2021 суд привлек Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Представитель истца в судебных заседаниях поддержал исковые требования в полном объёме, указал на невозможность передачи созданному специализированному потребительскому кооперативу для достройки объекта незавершенного строительством в рамках дела о банкротстве № А45-14957/2018 в целях удовлетворения требований участников строительства без прав на землю.

Мэрия города Новосибирска в отзыве указала на возобновление договора аренды на тех же условиях на неопределённый срок, о чем мэрией в адрес истца было направлено уведомление ещё 22.08.2016 № 31/19/10043.

Представитель истца настаивал на рассмотрении спора по существу и удовлетворении исковых требований, поскольку в ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:033065:87 содержатся сведения о том, что срок действия договора аренды земельного участка № 98433р от 22.04.2010 истек 31.12.2017.

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения представителя истца, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что между Мэрией города Новосибирска (Арендодатель) и ЗАО «Производственно-техническая компания - 30» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 22.04.2010 № 98433р для строительства подземной автостоянки и трансформаторной подстанции.

Арендатору передан в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 5018 (пять тысяч восемнадцать) кв.м., с кадастровым номером 54:35:033065:87, с местоположением: г. Новосибирск, Заельцовский район, ул. Кузьмы ФИО3.

Договор аренды земельного участка прошел установленную процедуру государственной регистрации в Управлении Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области 21.07.2010, о чем сделана запись № 54- 01/314/2010-719.

В результате реорганизации ЗАО «ПТК-30», которая началась в октябре 2009 года и закончилась 01 июня 2010 года, права и обязанности по договору аренды от 22.04.2010 г. № 98433р перешли от ЗАО «ПТК-30» к Закрытому акционерному обществу ЗАО «ПТК на ФИО3» (в настоящее время АО «Жилищный комплекс на ФИО3»).

В соответствии с п. 1.4 договора срок действия договора с 22.04.2010 по 22.04.2013.

В силу п. 6.5 Договора истечение срока действия договора влечет за собой его прекращение, в случаях, если ко дню прекращения срока действия договора не будет достигнуто соглашение о его пролонгации.

Дополнительным соглашением №1 от 08.04.2013 к договору по обоюдному согласию сторон пункт 6.5 Договора исключен.

Исходя из сведений, содержащихся в ЕГРН, срок действия названного договора истек 31.12.2017.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 30.01.2019 по делу № А45-14957/2018 АО «Жилищный комплекс на ФИО3» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении его введена процедура конкурсного производства по правилам параграфа 7 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (банкротство застройщика). Конкурсным управляющим назначен ФИО4.

АО «Жилищный комплекс на ФИО3» принадлежит объект незавершенного строительства - сооружение подземной автостоянки и трансформаторной подстанции.

Указанный объект незавершенного строительства расположен на следующих земельных участках:

участок с кадастровым номером 54:35:033065:60 площадью 20405 м2;

участок с кадастровым номером 54:35:033065:87 площадью 5018 м2.

Участок с кадастровым номером 54:35:033065:87 площадью 5018 м2, предоставлен мэрией г. Новосибирска ЗАО «ПТК-30» на основании договора аренды №98433р от 22.04.2010.

В рамках дела № А45-14957/2018 собранием участников строительства 19.02.2021 принято решение о создании специализированного потребительского кооператива для достройки объекта незавершенного строительством в рамках дела о банкротстве № А45-14957/2018 в целях удовлетворения требований участников строительства.

В соответствии с и. 1 ст. 201.10 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в ходе конкурсного производства в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства арбитражный управляющий не ранее, чем через два месяца и не позднее, чем через шесть месяцев с даты его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика па объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу.

Согласно п. 3 ст. 201.10 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении ряда условий, в том числе условия о том, что земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве.

Поскольку запись в ЕГРН о том, что срок действия договора аренды земельного участка истек 31.12.2017, препятствует реализации прав участников долевого строительства на завершение строительства в целях удовлетворения требований участников строительства посредством созданного в рамках дела о банкротстве истца специализированного потребительного кооператива, истец обратился с рассматриваемым иском в арбитражный суд.

В соответствии с ч. 1, ч.2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статьям 606, 614 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309 и 310 ГК РФ).

В соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 № 171 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ) предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 регулируется главой V.l ЗК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. Положения данной нормы исключают возможность применения к отношениям сторон условия о возможности продления договора аренды на новый срок.

Вместе с тем, в соответствии с абзацем третьим пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» договор аренды государственного имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статьи 422 ГК РФ).

В п. 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020) разъяснено следующее. ЗК РФ и Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 года, не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов. В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ). Положениями ЗК РФ в редакции, действующей с 1 марта 2015 года, прямо не исключено применение пункта 2 статьи 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов. Следовательно, если после 1 марта 2015 года арендатор продолжил пользование земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Спорный договор аренды заключен сторонами 22.04.2010, то есть, до вступления в законную силу нормы об обязательном проведении торгов (до 01.03.2015 вступления в силу Закона № 171-ФЗ). С учетом того, что последний согласованный срок действия договора аренды - 31.12.2014, и после истечения указанного срока арендатор в отсутствие возражений со стороны арендодателя продолжил пользоваться земельным участком и, более того, в 2018 году стороны согласовывали новый размер арендной платы, то 01.01.2015 спорный договор был возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, то есть также до вступления в законную силу нормы об обязательном проведении торгов (до 01.03.2015 вступления в силу Закона № 171 -ФЗ).

Таким образом, суд соглашается с доводами истца о том, что в случае возобновления на неопределенный срок договора аренды земельного участка в порядке пункта 2 статьи 621 ГК РФ соблюдение требований статьи 39.6 ЗК РФ (заключение договора аренды на торгах) не требуется.

Учитывая вышеизложенное, заявленные требования подлежат удовлетворению в полном объёме.

При этом суд отмечает, что Управление Росреестра по Новосибирской области после вступления решения в законную силу обязано внести соответствующие сведения в ЕГРН.

Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящее мотивированное решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 169, 170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать договор аренды земельного участка от 22.04.2010 № 98433р, заключённый между мэрией города Новосибирска (арендодатель) и акционерным обществом «Жилищный комплекс на ФИО3» (ИНН <***>) (арендатор) действующим.

Настоящее решение является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (ИНН <***>) сведений в Единый государственный реестр недвижимости о действующем договоре аренды от 22.04.2010 № 984334р.

Решение арбитражного суда, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд, находящийся в городе Томске путём подачи апелляционных жалоб через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья

Е.И. Булахова