Решение от 27 января 2022 г. по делу № А60-62173/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А60-62173/2021
27 января 2022 года
г. Екатеринбург



Резолютивная часть решения объявлена 25 января 2022 года

Полный текст решения изготовлен 27 января 2022 года.


Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Е.Ю. Абдрахмановой при ведении протокола судебного заседания помощником судьи С.А. Кореньковым, рассмотрел в судебном заседании дело №А60-62173/2021 по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом, архитектуре и градостроительству Администрации Сысертского городского округа (ИНН <***>, ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) о расторжении договора аренды,

при участии в судебном заседании

от истца: ФИО2 - представитель по доверенности от 21.01.2022,

от ответчика: ФИО3 - представитель по доверенности от 23.12.2021.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.

Комитет по управлению муниципальным имуществом, архитектуре и градостроительству Администрации Сысертского городского округа обратилось в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 66:25:2901027:588, обязании ответчика освободить и передать истцу по акту приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 66:25:2901027:588.

В предварительном судебном заседании истец поддерживает заявленные требования.

Ответчик представил отзыв, а также заявил ходатайство о приобщении документов, которые приобщены к материалам дела. Кроме того, ответчик представил на обозрение суда оригиналы документов согласно реестру, которые после обозрения возвращены ответчику.

В настоящем судебном заседании истец настаивает на исковых требованиях, представил пояснения, которые приобщены к материалам дела.

Ходатайство истца об отложении судебного разбирательства для предоставления дополнительных документов судом рассмотрено и отклонено как необоснованное.

Ответчик представил позицию по делу, которая приобщена к материалам дела.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд

УСТАНОВИЛ:

Из материалов дела следует, что 02.07.2013 между комитетом по управлению муниципальным имуществом, и правовой работе Администрации Сысертского городского округа (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Интер-Урал» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 13_244.

В соответствии с п. 1.1. договора аренды земельного участка № 13_244, арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель: Земли населенных пунктов, с кадастровым номером 66:25:2901027:588, находящийся по адресу: Свердловская область, город Сысерть, площадью: 801 кв.м. с целевым использованием: под строительство административно-офисного здания.

Срок аренды по указанному договору составляет с 02.07.2013 по 02.07.2062 год.

23.07.2013 договор аренды земельного участка № 13_244 от 02.07.2013 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Свердловской области, номер регистрации 66-66-19/664/2013-120.

24.07.2013 между обществом с ограниченной ответственностью «Интер-Урал» (цедент) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 заключен договор уступки прав (цессии).

По указанному договору общество с ограниченной ответственностью «Интер-Урал» передало, а индивидуальный предприниматель ФИО1 принял на себя права и обязанности арендатора по ранее заключенному с комитетом по управлению муниципальным имуществом, и правовой работе Администрации Сысертского городского округа договору аренды земельного участка № 13_244 от 02.07.2013.

13.08.2013 договор уступки прав (цессии) от 24.07.2013 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Свердловской области, номер регистрации 66-66-19/046/2013-038.

Истец указывает, что на представленном ответчику по договору аренды земельного участка №13_244 от 02.07.2013 земельном участке с кадастровым номером 66:25:2901027:588 до настоящего времени не начато строительство административно-офисного здания.

Ссылаясь на то, что с момента заключения договора аренды от 02.07.2013 №13_244 и до настоящего времени арендатор работы по строительству Административно-офисного здания не начинал, за разрешением на строительство не обращался, истец направил ответчику уведомление от 22.06.2021 №47 о досрочном расторжении договора аренды от 02.07.2013 №13_244.

Поскольку ответчик требование о расторжении договора аренды не удовлетворил, истец обратился с настоящим иском в суд.

Ответчик возражает против удовлетворения исковых требований.

Рассмотрев материалы дела, изучив доводы сторон, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Как следует из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 6.1. договора аренды земельного участка № 13_244 изменения, дополнения к настоящему договору, а также расторжение договора оформляются в форме дополнительного соглашения, которое является неотъемлемой частью настоящего договора. Иных способов расторжения, а равно определений существенного нарушения условий, договор аренды земельного участка № 13_244 не содержит.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

При этом требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 60 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено: спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, которые предусмотрены пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчику направлялось уведомление от 22.06.2021 №47 о досрочном расторжении договора аренды от 02.07.2013 №13_244 о расторжении договора аренды, а связи с использованием земельного участка не в соответствии с его разрешенным использованием, следовательно, установленный обязательный досудебный порядок при расторжении договора истцом соблюден.

Как уже было указано выше, п. 1.1 договора установлено, что разрешенным использованием земельного участка является строительство административно-офисного здания.

Истец ссылается на то, что ответчик на протяжении длительного времени не приступает к строительству, что на основании пп.1п. 2 ст. 45 Земельного кодекса, ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для расторжения договора.

Действительно согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации одним из таких оснований является использование земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

При этом, как указывал Конституционный Суд Российской Федерации, длительное непринятие арендатором должных мер к скорейшему началу запланированного строительства само по себе не может свидетельствовать о совершении им гражданско-правового нарушения (Определение от 6 октября 2015 года N 2317-О). Однако бездействие арендатора приводит к неиспользованию представляющих для городов повышенную ценность площадей, нарушению эстетического облика города и уменьшению объема городской застройки, потребность в которой опосредована предоставлением земельного участка в аренду, а потому не может рассматриваться как безупречное.

Таким образом, федеральный законодатель, предусматривая в Земельном кодексе Российской Федерации право публичного собственника земельных участков на досрочное расторжение договора аренды земельных участков, предоставленных в целях строительства объектов недвижимого имущества, учитывал необходимость защиты общественных интересов, в частности потребность в эффективном использовании указанных земельных участков.

В свою очередь, относя неиспользование находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет к основаниям расторжения договора аренды, федеральный законодатель исходил из необходимости конкретизации применительно к особенностям данного вида договоров положения пункта 2 статьи 450 ГК Российской Федерации, согласно которому существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Стороны же договора аренды земельного участка, которые при его заключении исходят из добросовестности участников гражданского оборота при выполнении взятых на себя по договору обязательств, несут связанные с недостижением ожидаемого экономического эффекта риски. При этом предусмотренный абзацем шестым подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации трехлетний срок для начала использования земельного участка в указанных целях не может рассматриваться как необоснованный, что предопределяет возможность введения данного законодательного требования в отношении заключенных до его вступления в силу долгосрочных договоров аренды, призванных изначально обеспечить взаимные интересы арендаторов и арендодателей в наиболее эффективном использовании земельных участков, предоставленных для строительства, в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием.

В то же время неиспользование земельного участка арендатором, действующим добросовестно, разумно и осмотрительно, в течение трех лет со дня заключения им в целях строительства объекта недвижимого имущества договора аренды земельного участка может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием), - оно может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц. В этих случаях применение последствий в виде одностороннего досрочного расторжения договора аренды земельного участка не отвечало бы вытекающим из Конституции Российской Федерации принципам справедливости и соразмерности, нарушало бы баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя одной стороне договора - арендодателю, наделенному властными полномочиями, получать необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной - арендатором.

В данном случае срок аренды по договору аренды земельного участка № 13_244 от 02.07.2013 составляет с 02.07.2013 по 02.07.2062.

При этом каких-либо графиков или иных (промежуточных) сроков и дат, согласно которым ИП ФИО1 осуществить определенные этапы строительства, договор не содержит. Таким образом, истец, предоставляя земельный участок в аренду под строительство на длительный срок, не установил никаких сроков такого строительства.

Однако отсутствие конкретных графиков строительства не означает для арендатора возможность вплоть до 2062 не осуществлять строительство на представленном в аренду земельном участке.

Суд исходит из того, что даже с учетом установленного срока действия договора, даже в отсутствие конкретных согласованных графиков осуществления строительства такое строительство должно быть начато и завершено в разумные сроки, иное будет означать злоупотребление правом со стороны арендатора, в том числе с учетом положений ст.ст. 45, 46 Земельного кодекса РФ, приведенных выше положений Постановлений Конституционного суда.

Как следует из материалов дела, согласно разработанному эскизному проекту «Административное здание в г. Сысерть» второй этаж здания планируется выполнить из оцилиндрованного бревна.

В рамках обеспечения будущего строительства материалами ответчиком на земельном участке размещена часть линии для производства строительных материалов – бункер для опилок (опилоприемник).

Факт размещения ответчиком частичного производства с целью обеспечения материалами будущего строительства, также отражен в решении Арбитражного суда Свердловской области от 09.04.2021 по делу А60-65314/2020, суд сделал вывод о том, что размещение бункера для опилок (опилоприемник) произведено в рамках подготовки проектной документации, эскизным проектом «Административное здание в г. Сысерть», согласно которому планируется строительство административно-офисного здания, состоящего из двух этажей, второй этаж планируется построить из оцилиндрованного бревна, перекрытия и элементы двускатной кровли также планируется выполнить из деревянного бруса.

20.02.2020 между ответчиком и ООО «Гиперстрой» было заключено соглашение о новации, в соответствии с которым, ООО «Гиперстрой» выполнил работы по разработке эскизного проекта объекта «Административное здание в г. Сысерть», с местом размещения (строительства) на земельном участке с кадастровым номером 66:25:2901027:588.

Указанное выше свидетельствует о том, что ответчиком года выполнены работы по подготовке земельного участка , ограждение земельного участка капитальным забором, исключающим доступ на него посторонних лиц и причинение вреда здоровью и имуществу граждан, произведена подготовка производственной линии по изготовлению строительных материалов для обеспечения будущего строительства, разработан эскизный проект объекта «Административное здание в г. Сысерть», являющейся частью проектной документации.

Далее, 25.03.2021 между ответчиком и подрядчиком заключен договор подряда на выполнение проектных и изыскательских работ, соответствии с п. 1.1. которого подрядчик принял на себя обязательство подготовить и утвердить заказчиком Техническое задание на проектирование с целью разработки следующий документации:

- проект: Административное здание в городе Сысерть на земельном участке с кадастровым номером 66:25:2901027:588 и техническую документацию к проекту для целей получения разрешения на строительство,

- выполнить инженерно-геодезические изыскания,

- выполнить инженерно-геологические изыскания,

- выполнить инженерно-экологические изыскания,

- выполнить инженерно-геотехнические изыскания,

- выполнить обследование состояния грунтов основания зданий и сооружений.

29.07.2021 ответчик в соответствии с Административным регламентом предоставления муниципальной услуги «Выдача градостроительных планов земельных участков» обратился с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка.

30.07. 2021 от подрядчика получено письмо № 21-07, в котором подрядчик уведомил ИП ФИО1 о невозможности выполнения обязательств по договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ от 25.03.2021 в связи с прекращением членства ССРО «РЕПА», дающего допуск к выполнению проектных и изыскательских работ.

В связи с этим 31.07.2021 между ИП ФИО1 и подрядчиком подписано соглашение о расторжении договора подряда на выполнение проектных и изыскательских работ от 25.03.2021.

Далее 06.09.2021 между ИП ФИО1 и иным подрядчиком заключен договор № РД-035/21 на разработку проектной документации стадии «Проектная документация для строительства» в объеме, предусмотренном настоящим Договором, соответствующая ГОСТ Р 21.101-2020 «Система проектной документации для строительства (СПДС) и Техническому заданию на проектирование.

22.10.2021 ИП ФИО1 получен градостроительный план земельного участка № РФ–66-2-41-0-00-2021-0478, не смотря на то, что за выдачей указанного документа ответчик обратился еще 29.07.2021.

При этом согласно сведениям, содержащимся на титульном листе градостроительного плана земельного участка от 22.10.2021, информация данного ГПЗУ может быть использована для разработки проектной документации, для получения разрешения на строительство до 22.10.2024.

Таким образом, суд исходит из того, что ответчиком подтверждено осуществление мероприятий, связанных с подготовкой к строительству.

Иного не доказано, из материалов дела не следует.

С учетом данных обстоятельств истцом не доказано наличие у него такого ущерба, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Фактически действия по расторжению договора предпринимаются истцом в период, когда арендатором предпринимаются меры к подготовке строительства, при этом истцом не обосновано, в связи с чем меры по расторжению договора не предпринимались по истечении трех лет с начала действия договора и в последующее время до 2021г. Поскольку в настоящее время арендатором предпринимаются меры к осуществлению строительства, готовятся необходимые для строительства документы, расторжение договора является несоразмерной мерой при недоказанности истцом наличие у него такого ущерба, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

На основании изложенного суд отказывает в удовлетворения исковых требований истца о расторжении договора аренды земельного участка № 13_244 от 02.07.2013.

Одновременно суд считает необходимым обратить внимание арендатора на то начатые меры по строительству должны быть завершены в разумный срок и привести к достижению целей договора с учетом положений ст.ст. 45, 46 Земельного кодекса РФ. В противном случае поведение арендатора может быть расценено как злоупотребление правом, позволяющим арендодателю вновь ставить вопрос о расторжении договора аренды.

Поскольку истец освобожден от уплаты госпошлины при подаче иска и в удовлетворении исковых требований отказано, оснований для распределения судебных расходов не имеется.

Руководствуясь ст.110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении исковых требований отказать.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

3. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение».

В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».


СудьяЕ.Ю. Абдрахманова