Решение от 23 августа 2024 г. по делу № А10-2535/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

ул. Коммунистическая, 52, г. Улан-Удэ, 670001

e-mail: info@buryatia.arbitr.ru, web-site: http://buryatia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А10-2535/2024
23 августа 2024 года
г. Улан-Удэ



Резолютивная часть решения объявлена 09 августа 2024 года.

Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Коровкиной А.О. при ведении протокола судебного заседания секретарём Ванчиковой Д.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Комитета по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Бест Плюс» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании задолженности и неустойки по договору аренды,

при участии представителя истца ФИО1 (доверенность от 09.01.2024 № 1, паспорт, диплом), представителя ответчика ФИО2 (доверенность от 26.02.2024),

установил:

комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ (далее – комитет) обратился в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Бест Плюс» (далее - ООО СЗ «Бест Плюс») о взыскании 2 858 063 рубля 93 копейки – задолженности по договору аренды земельного участка № 145 от 18.07.2014, 2 402 459 рублей 13 копеек – неустойки за период с 01.11.2022 по 31.05.2024.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал, дал пояснения по делу, представитель ответчика заявил о снижении неустойки, представил контррасчет.

Исследовав материалы дела, оценив доводы и возражения сторон спора, суд установил следующие обстоятельства.

Между комитетом (арендодатель) и ООО СЗ «Бест Плюс» (арендатор) подписан договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства № 145 от 18.07.2014 (далее – договор), по условиям которого арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять земельный участок земельный участок общей площадью 165 741 кв. м. кадастровый номер 03:24:000000:55176, относящийся к категории земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для комплексного освоения в целях жилищного строительства, расположенный по адресу: <...>.

Участок предоставлен арендатору для осуществления его комплексного освоения в целях жилищного строительства (пункт 1.2 договора).

Срок аренды - 10 лет с 18.07.2014 по 17.07.2024 (пункт 2.1 договора).

В соответствии с пунктами 4.2, 4.3, 4.4 подлежащая оплате сумма арендной платы за использование участка начисляется с даты передачи участка по акту приема-передачи и оплачивается арендатором в безналичной форме ежемесячно, не позднее 10 числа каждого полного оплачиваемого календарного месяца. Арендная плата исчисляется с 18.07.2014. Размер арендного платежа, выплачиваемого арендатором, составляет 3 875 907 рублей 98 копеек за год, в том числе ежемесячно 322 992 рубля 33 копейки.

Порядок расчета согласован сторонами в пункте 4.5 договора ежегодного арендного платежа:

Ап = Ап = КСз.у. х S х К(%) = с 18.07.2014 : 2598,37 х 165 741 х 0,9% = 3 875 907 рублей 98 копеек ,

где:

КСз.у. – удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка (03:24:000000:55176); 2598,37

S – площадь арендуемого земельного участка (165 741 кв. м);

К(%) – коэффициент от кадастровой стоимости (0.9%).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи земельного участка от 18.07.2014.

К договору № 145 от 18.07.2014 заключены дополнительные соглашения: № 159 от 06.10.2014, № 189 от 23.11.2015, № 65 от 22.04.2016, № 109 от 30.12.2016, № 71 от 02.09.2019, № 83 от 24.12.2019, № 167 от 11.12.2020, № 245 от 14.12.2021.

С учетом указанных дополнительных соглашений по договору № 145 от 18.07.2014 право аренды у общества с 02.09.2019 сохранилось на следующие земельные участки с кадастровыми номерами: 03:24:000000:70151, 03:24:000000:70146, 03:24:000000:70149, 03:24:000000:70152, 03:24:000000:70145, 03:24:000000:63920, 03:24:034417:4, 03:24:034417:621, с 24.12.2019 на последний земельный участок право аренды утрачено.

Комитетом в адрес ответчика направлено предупреждение от 31.08.2023 с требованием оплатить задолженность по арендной плате и пени по договору № 145 от 18.07.2014.

Неисполнение обществом данного требования комитета в добровольном порядке послужило основанием для обращения последнего в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.

Проанализировав условия договора № 145 от 18.07.2014 суд считает, что по своей правовой природе он является договором аренды земельного участка, в связи с чем, правоотношения сторон в рассматриваемом споре регулируются положениями параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, главой 4 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Таким образом, применительно к договору аренды существенными являются условия о предмете аренды, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Исследовав условия договора № 145 от 18.07.2014 суд установил, что сторонами согласованы существенные условия и соблюдены требования статьей 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, договор согласно правилам статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации является заключенным.

Земельный участок по договору № 145 от 18.07.2014 передан обществу по акту приема-передачи от 18.07.2014.

В силу положений статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Как следует из пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии с расчетом истца задолженность ответчика по договору № 145 от 18.07.2014 за период с 01.11.2022 по 31.05.2024, составляет 2 858 063 рубля 92 копейки.

В силу части 3.1. статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Согласно части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Расчет основного долга по договору № 145 от 18.07.2014 проверен судом и признан арифметически верным, соответствующий условиям договора.

Как следует из контррасчета ответчика, последний правильность начисления арендных платежей не оспаривает, как и сумму основного долга за указанный период.

Принимая во внимание отсутствие доказательств, подтверждающих оплату ответчиком задолженности в размере 2 858 063 рубля 92 копейки, суд приходит к выводу о правомерности и обоснованности заявленного истцом требования о взыскании суммы основного долга.

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

В соответствии с пунктом 8.4 договора в случае нарушения арендатором сроков, установленных абзацем вторым пункта 4.2 договора, арендодатель вправе потребовать от арендатора уплаты неустойки в размере 0,1% от просроченной суммы платежа за каждый день просрочки.

Таким образом, письменная форма соглашения о неустойке соблюдена.

Как следует из ходатайства об уточнении исковых требований, размер предъявленной неустойки по договору № 145 от 18.07.2014 рассчитан за период с 01.11.2022 по 31.05.2024 и составил 2 402 459 рублей 13 копеек.

Ответчиком заявлено о снижении предъявленной к взысканию неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

В обоснование ходатайства указано, что ответчик является должником по договорам участия в долевом строительстве, у ООО СЗ «Бест Плюс» имеются обязательства перед дольщиками, введенных в эксплуатацию, домов по исполнению гарантийных обязательств, поэтому взыскание полного размера неустойки может повлиять на права и интересы участников долевого строительства. Ответчиком представлена бухгалтерская справка, согласно о наличии задолженности перед поставщиками и подрядчиками. Кроме того, ответчик ссылается негативные последствия, с которым столкнулось общество в период распространения новой коронавирусной инфекции.

На основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Как следует из разъяснений пункта 73 Постановления № 7, бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

В пунктах 74, 75 Постановления № 7 также разъяснено, что, возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

Так, в пункте 2 постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса РФ» указано, что, разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Таким образом, степень соразмерности заявленной неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.

Принимая во внимание компенсационную природу неустойки и возможные финансовые потери для каждой из сторон, отсутствие в материалах дела каких-либо сведений о наступивших для истца отрицательных последствиях от нарушения ответчиком обязательства по договору, учитывая разъяснения, изложенные в пункте 80 Постановления № 7, суд приходит к выводу о несоразмерности начисленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства, и считает возможным снизить подлежащую взысканию сумму неустойки в два раза, до 1 201 229 рублей 57 копеек.

Таким образом, требования о взыскании неустойки подлежат удовлетворению в сумме 1 201 229 рублей 57 копеек, в связи с чем, в удовлетворении остальной части требований о взыскании неустойки следует отказать.

Поскольку ненадлежащее исполнение обществом обязательства по внесению арендной платы за арендованный участок нашло свое подтверждение, суд удовлетворяет требование истца о взыскании суммы основного долга в размере 2 858 063 рубля 92 копейки, суммы неустойки в размере 1 201 229 рублей 57 копеек.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

На основании разъяснений, приведенных в пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №46 от 11.07.2014 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах», согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации ответчики признаются плательщиками государственной пошлины в случае, если решение суда принято не в их пользу, и истец освобожден от ее уплаты.

Таким образом, учитывая, что истец освобожден от уплаты государственной пошлины, а исковые требования удовлетворены частично, суд возлагает на ответчика обязанность по уплате государственной пошлины в федеральный бюджет в размере 38 047 рублей 13 копеек.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Бест Плюс» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу комитета по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ (ОГРН <***>, ИНН <***>) 2 858 063 рубля 92 копейки – основного долга, 1 201 229 рублей 57 копеек – неустойки.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Бест Плюс» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета 38 047 рублей 13 копеек – государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Бурятия.


Судья А.О. Коровкина