Решение от 18 декабря 2023 г. по делу № А41-96917/2022

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-96917/22
18 декабря 2023 года
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 21 ноября 2023 года

Полный текст решения изготовлен 18 декабря 2023 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи В.С. Желонкина, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.А. Раужевой, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО1 к Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (115088, Россия, г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Южнопортовый, ФИО2 ул., д. 5, помещ. 23, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 20.10.2017, ИНН: <***>)

третьи лица: Конкурсный управляющий Общества с ограниченной ответственностью «Экоквартал» (143402, Московская область, Красногорск город, Жуковского улица, дом 17, помещение III офис №6-1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 05.04.2011, ИНН: <***>), Конкурсный управляющий Общества с ограниченной ответственностью «Строй-Конструкция» (141420, Московская область, Химки город, Сходня микрорайон, ФИО3 ул, дом 2, помещение №7, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 13.01.2012, ИНН: <***>), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, дата регистрации: 21.12.2004, юридический адрес: 143403, <...>).

о признании права собственности,

при участии в судебном заседании представителей сторон согласно протоколу,



УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» с требованиями:

- Признать право собственности на следующие объекты недвижимости:

- Квартиру №187 (этаж7. тип 2, подъезд 7, площадь 54.4 кв. м.), расположенную в многоквартирном жилом доме № 10 по адресу: Московская область, Красногорский район, вблизи дер. Сабурово на земельном участке с кадастровым номером: 50:11:0020206:318;

- Квартиру № 44 (этаж 6, тип 3, подъезд 2, площадь 78,4 кв. м.), расположенную в многоквартирном жилом доме № 10 по адресу: Московская область. Красногорский район. вблизи дер. Сабурово на земельном участке с кадастровым номером: 50:11:0020206:318;

- Квартиру № 223 (этаж 7, тип 2. подъезд 8, площадь 67,2 кв. м.), расположенную в многоквартирном жилом доме № 10 по адресу: Московская область, Красногорский район. вблизи дер. Сабурово на земельном участке с кадастровым номером: 50:11:0020206:318;

- Обязать ППТ «Фонд развития территорий» передать ИП ФИО1 по акту приема-передачи на следующие объекты недвижимости:

- Квартиру №187 (этаж7, тип 2, подъезд 7, площадь 54,4 кв. м.), расположенную в многоквартирном жилом доме № 10 по адресу: Московская область, Красногорский район, вблизи дер. Сабурово на земельном участке с кадастровым номером: 50:11:0020206:318;

- Квартиру № 44 (этаж 6, тип 3, подъезд 2, площадь 78,4 кв. м.), расположенную в многоквартирном жилом доме № 10 по адресу: Московская область, Красногорский район, вблизи дер. Сабурово на земельном участке с кадастровым номером: 50:11:0020206:318;

- Квартиру № 223 (этаж 7, тип 2, подъезд 8, площадь 67,2 кв. м.), расположенную в многоквартирном жилом доме № 10 по адресу: Московская область, Красногорский район. вблизи дер. Сабурово на земельном участке с кадастровым номером: 50:11:0020206:318;

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Конкурсный управляющий Общества с ограниченной ответственностью «Экоквартал», Конкурсный управляющий Общества с ограниченной ответственностью «Строй-Конструкция», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Исследовав материалы по делу, суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, 14.11.2016 между ООО «Экоквартал» и ООО «Строй-Конструкция» был заключен Договор участия в долевом строительстве № ДУ-10/2 зарегистрированный 22.11.2016 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области за №50-50/011-50/001/009/2016-5959/1.

13.07.2018 решением Арбитражного суда Московской области по делу № А41-44407/2018 ООО «Экоквартал» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Московской области от 27.03.2019 удовлетворено заявление Фонда «Специальные проекты Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства» о намерении стать приобретателем прав ООО «Экоквартал» на земельный участок, предназначенный для строительства ЖК «Митино02», имеющий кадастровый номер 50:11:0020206:318 (в том числе с объектами незавершенного строительства: многоквартирным домом №10).

Определением Арбитражного суда Московской области от 08.04.2019 установлено передать приобретателю - Фонду «Специальные проекты Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства» земельный участок с кадастровым номером 50:11:0020206:318, в том числе объект дом №10.

С 13.07.2020 права и обязанности Фонда «Специальные проекты Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства» на основании пунктов 1 и 2 части 13 статьи 13 Федерального закона от 13.07.2020 № 202-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» перешли Публично- правовой компании «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства».

Федеральным законом от 30 декабря 2021 г. N 436-ФЗ ППК «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» был переименован в Публично-правовую компанию «Фонд развития территорий».

В настоящее время жилой дом достроен, введен в эксплуатацию.

27.09.2019 определением Арбитражного суда Московской области по делу № А41-44407/2018 требования ООО «Строй-Конструкция» о передаче вышеуказанных квартир включены в реестр требований участников строительства ООО «Экоквартал».

10.11.2020 в результате проведенных открытых торгов по продаже имущества должника ООО «Строй-Конструкция» между ООО «Строй-Конструкция» (в лице конкурсного управляющего) и ИП ФИО1 заключен Договор уступки права требования по Договору участия в долевом строительстве № ДУ-10/2 от 14.11.2016 (далее также «Договор цессии»), согласно которому ООО «Строй-Конструкция» уступило в полном объеме, а истец принял все права (требования) к ООО «Экоквартал» в части прав участника долевого строительства по ДДУ.

Договор цессии полностью оплачен, что подтверждается платежным поручением № 1 от 15.10.2020 на сумму 18 655 110 рублей и платежным поручением № 2 от 04.12.2020 на сумму 31 995 640 руб.

ППК «Фонд развития территорий» обратился в Арбитражный суд Московской области в рамках дела №А41-44407/2018 об установлении требования ИП ФИО1 в размере 50 670 750 руб. в четвертую очередь реестра требований кредиторов ООО «Экоквартал».

Определением Арбитражного суда Московской области от 06 марта 2023 года в удовлетворении заявления отказано.

Как указывает истец, жилой дом достроен и введен в эксплуатацию, квартиры, являющиеся предметом требования, индивидуально определены и поставлены на кадастровый учет как самостоятельные объекты недвижимости.

При этом, после ввода объектов в эксплуатацию квартиры не были переданы истцу.

Поскольку права и обязанности Фонда «Специальные проекты Фонда защиты прав граждан-участников Специальные проекты фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства» перешли ответчику, а квартиры предусмотренные договорами участия в долевом строительстве не переданы истцу, последний обратился в Арбитражный суд Московской области с настоящими требованиями.

Законодательство о банкротстве является составной частью гражданского законодательства, регулирующей отношения, возникающие при неспособности должника удовлетворить в полном объеме требования кредиторов (статьи 25, 65 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 1 Закона о банкротстве).

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

Соответствующее правило основано на принципе, согласно которому в частноправовых отношениях физических и юридических лиц интересам одной стороны не может быть предоставлен приоритет по сравнению с интересами другой, не нарушившей закон (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21.07.2022 № 34-П), в результате чего придание обратной силы (ретроактивности) закону характеризуется как исключительный тип его действия во времени.

В соответствии с положениями Закона № 151-ФЗ юридические лица были исключены из состава участников строительства для целей применения законодательства о банкротстве, что отразилось на объеме их прав в деле о банкротстве застройщика, поскольку требования юридических лиц по договорам долевого участия в строительстве более не подлежали включению в реестр требований о передаче жилых помещений. Указанные требования стали носить денежный характер и подлежали включению в четвертую очередь реестра требований кредиторов. Закон № 151-ФЗ вступил в силу 27.06.2019. Согласно пункту 16 статьи 16 Закона № 151-ФЗ положения параграфа 7 главы IX (Банкротство застройщиков) Закона о банкротстве применяются арбитражными судами при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Как установлено судами дело о банкротстве застройщика возбуждено 14.06.2018, в связи с чем закон в спорном случае с обратной силой не действует.

Согласно пункту 17 Закона № 151-ФЗ положения пункта 3.2 статьи 201.1, статей 201.8-1, 201.8-2, 201.9, 201.10 - 201.14, 201.15-1, 201.15-2, 201.15-2-1 Закона о банкротстве в редакции Закона № 151-ФЗ (в том числе устанавливающих понятие «участника строительства» – определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.09.2022 № 305-ЭС19-12342 (3)) применяются в случаях, если производство по делу о банкротстве застройщика возбуждено до дня вступления в силу настоящего Федерального закона при условии, что к этому дню не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди.

Соответственно суду необходимо было выяснить, начались ли по состоянию на 27.06.2019 расчеты с кредиторами в деле о банкротстве общества «Экоквартал» (застройщика).

Закон о банкротстве предусматривает возможность приобретения публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» прав застройщика банкрота, лишенного возможности самостоятельно завершить строительство и передать квартиры участникам строительства, на земельный участок с находящимися на нем объектами незавершенного строительства для завершения строительства этих объектов, что имеет своей целью защиту прав кредиторов застройщика и повышает гарантии их прав и интересов на надлежащее исполнение обязательств по договорам долевого участия.

Таким образом, передача незавершенного строительством объекта недвижимости новому инвестору-застройщику подразумевает начало реализации плана по выходу должника из кризиса, поскольку с этого момента начинаются расчеты с кредиторами третьей очереди.

В связи с этим в соответствии с пунктом 6 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве на основании определения арбитражного суда о передаче обязательств по договорам долевого участия новому застройщику требования участников строительства исключаются конкурсным управляющим (внешним 7 управляющим) из реестра требований участников строительства, а должник более не отвечает перед участниками строительства по невыполненным обязательствам.

Определением Арбитражного суда по делу № А41-44407/2018 от 08.04.2019 обязательства застройщика перед кредиторами (участниками строительства) переданы правопредшественнику фонда до вступления в силу Закона № 151-ФЗ (27.06.2019), в связи с чем в соответствии с положениями пункта 17 статьи 16 Закона № 151-ФЗ Закон о банкротстве применяется к спорным правоотношениям в прежней редакции.

Указанная правовая позиция изложена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 22.05.2023 № 305-ЭС22-29387, 27.06.2023 № 305-ЭС23-283.

Таким образом доводы ответчика об отсутствии у истца права получения от нового застройщика, принявшего на себя все обязательства по договорам долевого участия, жилого помещения являются необоснованными.

При этом, обоснованность требования первоначального кредитора установлена судебными актами и не требует дополнительной проверки.

Договоры уступки прав требования (цессии) проверены судом и соответствуют требованиям действующего законодательства, недействительными признаны не были, соответствуют положениям статьи 382, 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениям Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.10.2007 N 120 "Обзор практики применения 5 арбитражными судами положений главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации".

Согласно положениям пункта 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

В соответствии с пунктом 1 статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права, в частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, 8 а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты

По смыслу приведенных выше норм права, к цессионарию на основании закона переходят права кредитора по обязательству, при этом переход прав кредитора к новому взыскателю не прекращает обязательство, а изменяет его субъектный состав. Указанная правовая позиция изложена в Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 14.07.2023 по делу №А41-44410/2018.

Судом учтен факт того, что Постановлением Одинцовского городского суда Московской области от 05.10.2021 по уголовному делу № 12101460026002077 установлен арест на совершения регистрационных действий, в том числе регистрации переуступок по ранее зарегистрированным договорам с записью, зарегистрированной за № 50-50/011-50/001/009/2016-5959/1 от 22.11.2016 о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве № ДУ-10/2 от 14.11.2016 в отношении квартир со строительными номерами 10-130, 10-187, 10-205, 10-56, 10-13, 10-16, 10-252, 10-3, 10-5, 10-8, 10-14, 10-21, 10-22, 10-25, 10-27, 10-28, 10-30, 10-39, 10-44, 10-53, 10-67, 10-89, 10-109, 10-110, 10-125, 10-127, 10-133, 10-145, 10-160, 10-191, 10-194, 10-198, 10-207, 10-208, 10-211, 10-213, 10-214, 10-217, 10-223, 10-224, 10-229, 10-230, 10-232, 10-*237, 10-239, 10-241, 10-246, расположенных по адресу: Московская область, Красногорский район, вблизи <...>, на земельном участке с кадастровым номером: 50:11:0020206:318.

Вместе с тем, Договор уступки права требования по Договору участия в долевом строительстве № ДУ-10/2 от 14.11.2016 между ИП ФИО1 и ООО "Строй-конструкция" заключен 10.11.2020, т.е. до установления ареста.

Открытые торги, договор цессии сторонами оспорены не были. Доказательств иного в материалы дела не представлено.

Более того, согласно актуальной выписке из ЕГРН, сведений о действующем аресте, наложенного Постановлением Одинцовского городского суда Московской области от 05.10.2021 по уголовному делу № 12101460026002077 отсутствуют.

При этом в ЕГРН отсутствуют сведения о наличии каких-либо ограничений на совершение регистрационных действий в отношении спорных квартир (кадастровые номера 50:11:0020206:3781, 50:11:020206:4049, 50:11:0020206:3822).

Таким образом, заявленные исковые требования ИП ФИО1 являются правомерными.

Предметом иска по настоящему делу является требование о признании права собственности и обязании ответчика передать истцу спорные квартиры. Согласно пп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права возникают, в том числе из судебного решения.

В соответствии со ст.ст. 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита нарушенных гражданских прав осуществляется судом путем признания права.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации неоднократно указывал на недопустимость ситуации, в которой лицо не может реализовать предусмотренное законодательством право на судебную защиту (в частности, постановления от 21.10.2008 № 7131/08, от 29.05.2012 № 17607/11).

Спорный дом является объектом завершенного строительства, отнесен к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 Гражданского кодекса Российской Федерации является объектом гражданских прав.

Следовательно, признание права собственности на объекты завершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 ГК РФ.

В силу статьи 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» одним из оснований государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты. В силу части 6 статьи 1 Федерального Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с ч. 4 ст. 8 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.



Из приведенных правовых норм усматривается, что исполнение застройщиком или лицом, на которое возложены обязанности застройщика, обязанностей по передаче жилых помещений являются основанием для первичного возникновения у участника строительства права собственности на квартиры, подлежащие передачи участнику строительства.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ст.12 ФЗ-214).

Уклонение от исполнения такой обязанности является не только прямым нарушением требований Закона № 214-ФЗ, но и дополнительно нарушает права участника строительства на первичное оформление в собственность объекта долевого участия.

Факт завершения строительства многоквартирных дома и ввода его в эксплуатацию ответчиком не отрицается, однако в передаче истцу жилых помещений в этом многоквартирном доме ответчик отказал.

По мнению суда, требование об обязании ответчика исполнить свое обязательство по передаче квартир истцу приведет к восстановлению нарушенных прав истца и достижению преследуемого им материально-правового интереса.

При этом невозможность оформления права собственности на объект недвижимости, фактически построенный и введенный в эксплуатацию, препятствует ИП ФИО4, в реализации прав собственника по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом, что не соответствует принципу справедливости.

Учитывая изложенные обстоятельства, оценив все имеющиеся доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи, как того требуют положения, содержащиеся в части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и другие положения Кодекса, суд приходит к выводу о признании заявленных исковых требований обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Расходы по оплате государственной пошлины распределены судом в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать право собственности на следующие объекты недвижимости:

- квартиру №187 (этаж 7, тип 2, подъезд 7, площадь 54.4 кв. м.), расположенную в многоквартирном жилом доме № 10 по адресу: Московская область, Красногорский район, вблизи дер. Сабурово на земельном участке с кадастровым номером: 50:11:0020206:318;

- квартиру № 44 (этаж 6, тип 3, подъезд 2, площадь 78,4 кв. м.), расположенную в многоквартирном жилом доме № 10 по адресу: Московская область. Красногорский район. вблизи дер. Сабурово на земельном участке с кадастровым номером: 50:11:0020206:318;

- квартиру № 223 (этаж 7, тип 2. подъезд 8, площадь 67,2 кв. м.), расположенную в многоквартирном жилом доме № 10 по адресу: Московская область, Красногорский район. вблизи дер. Сабурово на земельном участке с кадастровым номером: 50:11:0020206:318.

Обязать ППТ «Фонд развития территорий» передать ИП ФИО1 по акту приема-передачи на следующие объекты недвижимости:

- квартиру №187 (этаж 7, тип 2, подъезд 7, площадь 54.4 кв. м.), расположенную в многоквартирном жилом доме № 10 по адресу: Московская область, Красногорский район, вблизи дер. Сабурово на земельном участке с кадастровым номером: 50:11:0020206:318;

- квартиру № 44 (этаж 6, тип 3, подъезд 2, площадь 78,4 кв. м.), расположенную в многоквартирном жилом доме № 10 по адресу: Московская область. Красногорский район. вблизи дер. Сабурово на земельном участке с кадастровым номером: 50:11:0020206:318;

- квартиру № 223 (этаж 7, тип 2. подъезд 8, площадь 67,2 кв. м.), расположенную в многоквартирном жилом доме № 10 по адресу: Московская область, Красногорский район. вблизи дер. Сабурово на земельном участке с кадастровым номером: 50:11:0020206:318.

Взыскать с Публично - правовой компании «Фонд развития территорий» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) 18 000 руб. расходов по уплате госпошлины

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.



Судья В.С. Желонкин