Решение от 4 мая 2018 г. по делу № А45-36360/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

                                                                                                дело № А45-36360/2017

город Новосибирск

05.05.2018


резолютивная часть решения объявлена 04.05.2018

в полном объёме решение изготовлено 05.05.2018


Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Поляковой В.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело

по иску общества с ограниченной ответственностью СТРОЙРАЗВИТИЕ

к мэрии города Новосибирска

о расторжении договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 18.08.2016 № 125565р

о взыскании убытков в размере 69 664 200 рублей

при участии в судебном заседании представителей

истца: ФИО2 по доверенности от 23.04.2018, паспорт; ФИО3 по доверенности от 15.09.2016, паспорт; ФИО4 по доверенности от 15.08.2017, паспорт

ответчика: ФИО5 по доверенности от 28.12.2017, служебное удостоверение; ФИО6 по доверенности от 28.12.2017, служебное  удостоверение

установил


Общество с ограниченной ответственностью СТРОЙРАЗВИТИЕ обратилось в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 18.08.2016 №  125565р, взыскании с мэрии города Новосибирска убытков в размере 69 664 200 рублей.

Размер убытков уточнён в судебном заседании в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исковые требования мотивированы фактом невозможности освоения арендатором земельного участка вследствие нахождения на арендуемом земельном участке теплотрассы, о которой арендодатель не сообщил при заключении договора аренды.

В качестве правового обоснования иска указаны статьи 15, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В состав убытков истцом включены: фактически оплаченная арендная плата по договору в размере 1 469 200 рублей, оплата проекта для строительства объекта в размере 3 000 000 рублей, штраф по инвестиционному договору от 03.10.2016 в размере 49 095 000 рублей, стоимость бетона по договору поставки от 20.02.2017 в размере 16 100 000 рублей.

В  судебном заседании представители общества с ограниченной ответственностью СТРОЙРАЗВИТИЕ поддержали заявленные требования.

 Представители мэрии города Новосибирска против доводов иска возражали, мотивировав свои возражения тем, что арендатору (обществу с ограниченной ответственностью НОВОГРАД АВТО, передавшему впоследствии свои права и обязанности по договору аренды обществу с ограниченной ответственностью СТРОЙРАЗВИТИЕ) при заключении договора аренды было известно о факте нахождения на земельном участке спорной теплотрассы.

Изучив доводы искового заявления и отзыва на него, исследовав представленные в материалы дела доказательства, заслушав в судебном заседании пояснения представителей сторон, суд приходит к следующим выводам.

Письмом от 18.09.2013 № 18/09 общество с ограниченной ответственностью НОВОГРАД АВТО обратилось в мэрию города Новосибирска с просьбой о выборе земельного участка площадью 0, 41 га и предварительном согласовании места размещения физкультурно-оздоровительного клуба и подземно-надземной автостоянки закрытого типа по улице Горская в Ленинском районе города Новосибирска с принятием соответствующего решения комиссией по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков на территории города Новосибирска.

При этом общество с ограниченной ответственностью НОВОГРАД АВТО гарантировало вынос теплотрассы с земельного участка и расселение индивидуального жилого дома по улице Горская, 26.

На схеме размещения здания физкультурно-оздоровительного клуба и стоянки для автомобилей подземно-надземной закрытого типа по улице Горская в Ленинском районе города Новосибирска указано, что предлагаемая схема организации земельного участка удовлетворяет требованиям Правил землепользования и застройки города Новосибирска и местным нормативам градостроительства и проектирования.

На этой схеме также отмечено, что до начала строительства необходимо осуществить расселение и снос существующего на участке индивидуального жилого дома и вынести тепловые сети, проходящие по участку.

Согласно выписке № 1.8 из протокола от 28.11.2013 № 372 в результате рассмотрения заявления общества с ограниченной ответственностью НОВОГРАД АВТО от 18.09.2013 № 18/09 комиссией по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков на территории города Новосибирска принято решение о выборе земельного участка для строительства объекта «физкультурно-оздоровительный клуб и подземно-надземная автостоянка закрытого типа» по улице Горская в Ленинском районе и проведении процедур согласования в целях обеспечения оформления акта о выборе земельного участка.

Приложением к выписке № 1.8 от 28.11.2013 № 372 является перечень документов, необходимых для подготовки акта о выборе земельного участка.

В приложении специально оговорено, что в обязательном порядке должны быть решены вопросы, связанные с прохождением проектируемых и существующих инженерных коммуникаций через рассматриваемый земельный участок. Схема границ земельного участка для строительства прилагается.

На схеме границ земельного участка для строительства к протоколу комиссии от 28.11.2013 № 372 пункт 1.8 отображена теплотрасса, проходящая по земельному участку.

Письмом от 28.04.2014 № 4 общество с ограниченной ответственностью НОВОГРАД АВТО просило мэрию города Новосибирска на основании выписки № 1.8 из протокола от 28.11.2013 № 372 подготовить постановление об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории и о предварительном согласовании места размещения физкультурно-оздоровительного клуба и подземно-надземной автостоянки закрытого типа по улице Горская в Ленинском районе.

Постановлением мэрии города Новосибирска от 19.06.2014 № 5130 на основании заявления общества с ограниченной ответственностью НОВОГРАД АВТО от 18.09.2013 № 18/09, решения комиссии по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков на территории города Новосибирска (протокол от 28.11.2013 № 372, подпункт 1.8), в соответствии со статьями 30, 31 Земельного кодекса Российской Федерации утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории кадастрового квартала 54:35:064335 площадью 3 506 кв. м для строительства физкультурно-оздоровительного клуба и подземно-надземной автостоянки закрытого типа по адресу: <...> в Ленинском районе, утверждён акт о выборе земельного участка площадью 3 506 кв. м для строительства указанного объекта, обществу с ограниченной ответственностью НОВОГРАД АВТО предварительно согласовано место размещения указанного им объекта.

22.06.2016 общество с ограниченной ответственностью НОВОГРАД АВТО обратилось в мэрию города Новосибирска с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:064335:194.

Постановлением мэрии города Новосибирска от 05.07.2016 № 2997 земельный участок площадью 3 506 кв. м предоставлен в аренду обществу с ограниченной ответственностью НОВОГРАД АВТО для строительства физкультурно-оздоровительного клуба и подземно-надземной автостоянки закрытого типа по адресу: <...> в Ленинском районе.

18.08.2016 между мэрией города Новосибирска и обществом с ограниченной ответственностью НОВОГРАД АВТО заключён договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 125565р, в соответствии с которым арендатору предоставлен в аренду земельный участок площадью 3 506 кв. м с кадастровым номером 54:35:064335:194, расположенный в пределах Ленинского района города Новосибирска, для строительства физкультурно-оздоровительного клуба и подземно-надземной автостоянки закрытого типа по улице Горской. Срок действия договора определён сторонами с 18.08.2016 по 17.08.2026.

Договор со дня его подписания сторонами одновременно приобретает силу акта приёма-передачи, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок, охарактеризованный и согласованный сторонами в приложении № 1 к договору (пункт 7.1 договора).

20.12.2016 общество с ограниченной ответственностью НОВОГРАД АВТО прекратило деятельность в качестве юридического лица.

До этого момента соглашением от 20.09.2016 общество с ограниченной ответственностью НОВОГРАД АВТО с согласия мэрии города Новосибирска передало новому арендатору – обществу с ограниченной ответственностью СТРОЙРАЗВИТИЕ права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 18.08.2016 № 125565р.

По условиям соглашения арендатор обязан передать новому арендатору все необходимые документы, удостоверяющие его права, договор аренды от 18.08.2016 № 125565р со всеми приложениями, дополнительными соглашениями, иные документы, имеющиеся у арендатора и относящиеся к договору, по которому происходит уступка (пункт 10 соглашения).

Арендатор также обязан сообщить новому арендатору все иные сведения, имеющие значение для осуществления новым арендатором своих прав (пункт 11 соглашения).

Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по соглашению, обязана возместить другой стороне причинённые таким неисполнением убытки (пункт 18 соглашения).

Как утверждает истец, в мае 2017 года при исследовании земельного участка были обнаружены трубы теплотрассы, проходящей через весь земельный участок с кадастровым номером 54:35:064335:194.

Согласно письму АО СИБЗНИИЭП от 20.06.2017 № 89 с учётом пролегающих коммуникаций тепловых сетей строительство на земельном участке с кадастровым номером 54:35:064335:194 не представляется возможным, производство строительных работ на земельном участке с кадастровым номером 54:35:064335:194 потребует переноса существующей теплотрассы.

Согласно техническому заключению по результатам инженерно-технического обследования земельного участка с кадастровым номером 54:35:064335:194, выполненному обществом с ограниченной ответственностью ВЕКТОРПРОЕКТ, строительство здания физкультурно-оздоровительного клуба и подземно-надземной автостоянки закрытого типа на обследуемом земельном участке невозможно, поскольку величина охранной зоны теплотрассы, не учтённой при проектировании здания, в соответствии с требованиями таблицы А3 СП 124.13330.2012 составляет 8 м от наружной грани каждой из труб теплотрассы диаметром 1 000 мм. Возможность выноса существующих инженерных сетей с обследуемого земельного участка вследствие близкого расположения коммуникаций на смежных земельных участках отсутствует.

Утверждая, что строительство планируемого им объекта стало невозможным вследствие выноса по заданию мэрии города Новосибирска теплотрассы со смежного земельного участка на земельный участок, предоставленный в аренду обществу с ограниченной ответственностью НОВОГРАД АВТО, при этом мэрия города Новосибирска своевременно не сообщила о планируемом выносе труб теплотрассы на предоставленный обществу с ограниченной ответственностью НОВОГРАД АВТО земельный участок ни арендатору (обществу с ограниченной ответственностью НОВОГРАД АВТО), ни новому арендатору (обществу с ограниченной ответственностью СТРОЙРАЗВИТИЕ), общество  ограниченной ответственностью СТРОЙРАЗВИТИЕ обратилось в суд с требованием о расторжении договора аренды земельного участка от 18.08.2016 № 125565р и взыскании с мэрии города Новосибирска убытков, понесённых новым арендатором в связи с освоением земельного участка, предоставленного по указанному договору.

Мэрия города Новосибирска в процессе судебного разбирательства со ссылкой на документы, оформленные при выборе земельного участка обществом с ограниченной ответственностью НОВОГРАД АВТО, утверждала, что арендатору было достоверно известно о наличии на земельном участке как существующей, так и планируемой теплотрассы, в связи с чем на указанном лице лежала обязанность сообщить о наличии таких обременений новому арендатору – обществу с ограниченной ответственностью СТРОЙРАЗВИТИЕ при передаче своих прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 18.08.2016 № 125565р.

При оценке спорных правоотношений суд исходит из следующего правового регулирования.

Статьями 30, 31, 32 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) регламентирован порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе предусмотрена возможность предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, с проведением работ по их формированию с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду в следующем порядке:

выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта;

выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учёта;

принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства.

Решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства является основанием для заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.

Гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В данном заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчёты.

Орган местного самоуправления обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учётом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в её границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.

Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются утверждённые органом местного самоуправления схемы расположения каждого земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории в соответствии с возможными вариантами их выбора.

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта.

Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трёх лет.

Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием установления в соответствии с заявками граждан или юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и за их счёт границ такого земельного участка и его государственного кадастрового учета в порядке, установленном федеральными законами.

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении земельного участка для строительства на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства.

Судом установлено, что земельный участок площадью 3 506 кв. м по улице Горской для строительства здания физкультурно-оздоровительного клуба был предоставлен обществу с ограниченной ответственностью НОВОГРАД АВТО в порядке реализации процедуры предварительного согласования места размещения объекта на основании выбора земельного участка этим обществом.

При проведении процедуры предварительного согласования места размещения объекта и последующего предоставления земельного участка обществу с ограниченной ответственностью НОВОГРАД АВТО было достоверно известно о наличии на земельном участке как существующей, так и планируемой теплотрассы, что подтверждается представленными в материалы дела доказательствами: письмом общества с ограниченной ответственностью НОВОГРАД АВТО от 18.09.2013 № 18/09; схемой размещения здания физкультурно-оздоровительного клуба и стоянки для автомобилей подземно-надземной закрытого типа по улице Горская в Ленинском районе города Новосибирска, на которой отмечено, что до начала строительства необходимо вынести тепловые сети, проходящие по участку; выпиской № 1.8 из протокола от 28.11.2013 № 372 с приложением «перечень документов, необходимых для подготовки акта о выборе земельного участка», в котором специально оговорено, что в обязательном порядке должны быть решены вопросы, связанные с прохождением проектируемых и существующих инженерных коммуникаций через рассматриваемый земельный участок. На схеме границ земельного участка для строительства к протоколу комиссии от 28.11.2013 № 372 пункт 1.8 отображена теплотрасса, проходящая по земельному участку.

Гражданское законодательство регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием, исходя из того, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг (статья 2 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, общество с ограниченной ответственностью НОВОГРАД АВТО, осуществляя предпринимательскую деятельность, в том числе планируя строительство физкультурно-оздоровительного клуба по улице Горской и выбирая земельный участок для строительства этого объекта, несёт все связанные с таким строительством риски.

Равным образом, общество с ограниченной ответственностью СТРОЙРАЗВИТИЕ, вступая в права арендатора по договору аренды от 18.08.2016 № 125565р, принимает на себя предпринимательские риски, связанные со строительством на выбранном его правопредшественником земельном участке объекта.

Каких-либо незаконных действий мэрии города Новосибирска при реализации процедуры предоставления земельного участка в порядке предварительного согласования места размещения объекта по соответствующему заявлению общества с ограниченной ответственностью НОВОГРАД АВТО судом не установлено.

Более того, суд отмечает, что исходя из условий соглашения переуступки права аренды от 20.09.2016 общество с ограниченной ответственностью НОВОГРАД АВТО обязано было сообщить новому арендатору – обществу с ограниченной ответственностью СТРОЙРАЗВИТИЕ о наличии существующих и планируемых теплотрасс на полученном в аренду земельном участке и соответствующих рисках нового арендатора.

По смыслу статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создаёт препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Перечисленных в статье 620 Гражданского кодекса Российской Федерации условий для расторжения договора аренды от 18.08.2016 № 125565р судом применительно к спорным правоотношениям не установлено.

Арендодатель предоставил земельный участок в пользование арендатору, что подтверждает пункт 7.1 договора аренды от 18.08.2016, и не создаёт препятствия арендатору в пользовании этим земельным участком, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

О наличии существующей и проектируемой теплотрасс обществу с ограниченной ответственностью НОВОГРАД АВТО при заключении договора аренды земельного участка было достоверно известно.

При таких условиях правовых оснований для расторжения договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска в судебном порядке на основании статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется.

Более того, суд отмечает, что, действуя добросовестно и разумно, арендатор, в процессе освоения земельного участка пришедший к выводу о невозможности строительства на этом участке ранее планируемого им объекта, вправе обратиться к арендодателю с предложением о расторжении договора и прекращении арендных правоотношений, либо рассмотреть варианты иного использования арендуемого им земельного участка с согласия арендодателя.

Предъявление обществом с ограниченной ответственностью СТРОЙРАЗВИТИЕ требований о расторжении договора в судебном порядке и взыскании с мэрии города Новосибирска убытков, основной размер которых состоит из штрафа по инвестиционному договору, в данном конкретном случае расценивается судом как злоупотребление правом, поскольку таким поведением арендатор как субъект предпринимательской деятельности перекладывает свои предпринимательские риски на сторону по договору – арендодателя, признаков недобросовестности в поведении которого при заключении договора аренды земельного участка судом не установлено.

В силу пункта 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чьё право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

По делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков.

Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред.

Доказательств, подтверждающих нарушение каких-либо прав общества с ограниченной ответственностью СТРОЙРАЗВИТИЕ незаконными действиями (бездействием) мэрии города Новосибирска, истцом вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлено.

Земельный участок передан арендатору, препятствий для его освоения со стороны арендодателя не создано.

Понесённые истцом затраты связаны с началом освоения земельного участка, полученного в порядке предварительного согласования места размещения объекта, а не в связи с какими-либо противоправными виновными действиями мэрии города Новосибирска, и охватываются понятием риска предпринимательской деятельности.

Аналогичные выводы сделаны судом кассационной инстанции при рассмотрении дел № А45-2671/2017 и № А45-2672/2017.

В этой связи не доказанным признан судом факт причинения истцу убытков ответчиком, в связи с чем правовых оснований для удовлетворения заявленных обществом с ограниченной ответственностью СТРОЙРАЗВИТИЕ требований не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, -

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью СТРОЙРАЗВИТИЕ в доход федерального бюджета 206 000 рублей государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда в законную силу.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Решение будет изготовлено в течение пяти рабочих дней.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети интернет не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству копии решения на бумажном носителе могут быть направлены лицам, участвующим в деле, в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

судья                                                                                                        В.А. Полякова