Решение от 25 февраля 2020 г. по делу № А40-116303/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-116303/19-127-1098
25 февраля 2020 г.
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 19 февраля 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 25 февраля 2020года.

Арбитражный суд города Москвы в составе:

Судья – Кантор К.А. (единолично)

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседаний ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску (заявлению)

ООО «ГЛОВЕС»

к Департамент городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимости от 07.04.2005г. № 03-00252/05

при участии:

от истца – ФИО2 по дов. от 15.04.2019 № б/н, ФИО3 по дов. от 15.04.2019 № б/н, ФИО4 от 15.04.2019 № б/н

от ответчика – ФИО5 по дов. от 06.11.2019 № 33-Д-837/19

эксперт – ФИО6

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен об урегулировании разногласий.

Истец, с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ просит:

Урегулировать разногласия, возникшие между ООО «ГЛОВЕС» и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером №77:02:0010009:3663, общей площадью 120,4 кв.м. (этаж 1, пом. I, ком. 1-11), путем изложения пунктов договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в следующей редакции:

«п. 3.1. «Цена Объекта составляет 7.560.000 рублей, в соответствии с заключением эксперта от 15.10.2019, выполненным ООО «Экспертный Центр «ИНДЕКС». НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

«п. 3.4. «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до ______ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 126.000 руб. 00 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга».

В обоснование заявленных требований истец утверждает, что имеет право на выкуп арендуемого строения и занимаемого строением земельного участка в соответствии с положениями п. п. 5, 7 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ, ст. 3, ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а ответчик неправомерно уклоняется от заключения договора купли-продажи спорных объектов недвижимости.

Ответчик против иска возражал, выражая несогласие с ценой спорных объектов указанных истцом в просительной части искового заявления.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы лиц участвующих в деле, суд пришел к выводу, что иск подлежит удовлетворению, по следующим основаниям.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". При этом, согласно п. 5 ст. 3 названного Закона, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 г. "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в силу 05.08.2008 г.

Как следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью «ГЛОВЕС» (далее по тексту -«Истец») является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:02:0010009:3663, общей площадью 120,4 кв. м. (этаж 1, пом. I, комн. 1-11) (далее по тексту - «Нежилое помещение»), на основании договора аренды нежилого объекта, находящегося в собственности города Москвы № 03-00252/05 от 07 апреля 2005 г. (далее по тексту - «Договор аренды»), заключенного между Истцом и Департаментом городского имущества города Москвы (далее по тексту - «Ответчик»), а также дополнительным соглашением от 03 апреля 2006 года, дополнительным соглашением от 05 февраля 2009 года, дополнительным соглашением от 11 сентября 2009 года, дополнительным соглашением от 23 мая 2011 года, дополнительным соглашением от 05 февраля 2013 года к указанному Договору аренды.

Как указывает истец, ООО «ГЛОВЕС» является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается выпиской из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства от 07.05.2019 № ЮЭ9965-19-5805737.

Как указывает истец, в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» истец имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения.

11 февраля 2019 г. Департаментом городского имущества города Москвы было издано Распоряжение № 4646 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 120,4 кв. м».

Признав за Истцом преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого Нежилого помещения, Ответчик письмом от 12.02.2019 № 33-6-26459/19-(0)-1 предложил Истцу воспользоваться преимущественным правом выкупа Нежилого помещения и заключить договор купли-продажи недвижимости в связи с чем Истцу был направлен для подписания проект договора купли-продажи недвижимости (далее по тексту - «Проект договора»).

Согласно условиям, содержащимся в пункте 3.1. Проекта договора, цена Нежилого помещения составляет 12 457 000 руб. 00 коп. (Двенадцать миллионов четыреста пятьдесят семь тысяч рублей 0 копеек) в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 28.11.2018 № 523/43-4-18, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Аналитическо-консалтинговая группа «Азимут», и экспертным заключением от 07.12.2018 № 1101/2018/6, подготовленным Общероссийской общественной организацией «Российское общество оценщиков».

Пункт 3.4. Проекта договора содержит условие о размере ежемесячной оплаты в виде ежемесячных платежей, состоящих из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 207 616 (Двести семь тысяч шестьсот шестнадцать) руб. 67 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисленных на остаток от основного долга.

Как указывает истец, арендатор, посчитав цену Нежилого помещения, указанную в п. 3.1. Проекта договора, существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам, обратился к независимому оценщику.

Согласно Отчету № ОО2019А-46 от 14.03.2019, подготовленному оценщиком ООО «Новые горизонты» ФИО7, рыночная стоимость Нежилого помещения по состоянию на 11 февраля 2019 года составляла 6 798 ООО (Шесть миллионов семьсот девяносто восемь тысяч) руб. 00 коп.

21 марта 2019 г. Истец направил Ответчику подписанный со своей стороны договор купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) вместе с протоколом разногласий к проекту договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) от 19 марта 2019 г., в котором пункты 3.1. и 3.4. договора были изложены в редакции Истца. Цена договора в редакции истца составила 6 798 000 руб. 00 коп.

Письмом от 28.03.2019 г. № ДГИ-1-21840/19-1 Ответчик отклонил предложенный Истцом протокол разногласий.

На основании изложенного истец обратился с настоящим иском в суд.

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, по ходатайству истца и при наличии документов подтверждающих перечисление указанным лицом на депозит Арбитражного суда города Москвы денежных средств для целей проведения судебной экспертизы, с учетом представленных ответов из экспертных организаций, документов, представленных в подтверждение квалификации экспертов, сведений о сроках проведения экспертизы и стоимости экспертных услуг, а также мнений сторон, суд, Определением назначил судебно-оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости спорного нежилого здания, проведение которой было поручено ООО «Центр судебных и негосударственных экспертиз «ИНДЕКС».

Согласно заключению эксперта ООО «Центр судебных и негосударственных экспертиз «ИНДЕКС», предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, рыночная стоимость нежилых помещений, составила 7 560 000 руб. (без учета НДС).

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

Также, в силу с абзаца 2 части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание. Из указанной нормы следует, что вызов эксперта в судебное заседание является правом, а не обязанностью суда.

Судом удовлетворено заявление о вызове в судебное заседание эксперта. Экспертом даны пояснения по поставленным вопросам.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

В судебном заседании представителем устно заявлено о необходимости проведения повторной экспертизы.

Частью 2 статьи 87 АПК РФ предусмотрено, что в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Поскольку эксперт дал обоснованные ответы на поставленные вопросы, суд приходит к выводу, что истец не привел убедительных доводов, которые позволили считать экспертное заключение неполным и не соответствующим требованиям закона, в связи с чем заявленное ходатайство о назначении повторной экспертизы подлежит отклонению.

Несогласие заявителя с выводами эксперта не свидетельствует о противоречивости данного заключения.

Доводы отзыва ответчика судом проверены и отклонены как необоснованные.

Учитывая приведенные выше выводы и положенные в основу данных выводов обстоятельства отраженные в заключении эксперта, суд полагает, что цена выкупаемых помещений составляет 7.560.000 руб. 00 коп. (без учета НДС).

Согласно ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине, а также по оплате экспертизы возлагаются на ответчика.

С учетом изложенного, на основании ст. ст. 11, 12, 13 ГК РФ, ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов российской федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", руководствуясь ст. ст. 8, 9, 65, 71, 75, 102, 110, 131, 167 - 171, 176, АПК РФ, суд



РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между ООО «ГЛОВЕС» и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером №77:02:0010009:3663, общей площадью 120,4 кв.м. (этаж 1, пом. I, ком. 1-11), путем изложения пунктов договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в следующей редакции:

«п. 3.1. «Цена Объекта составляет 7.560.000 рублей, в соответствии с заключением эксперта от 15.10.2019, выполненным ООО «Экспертный Центр «ИНДЕКС». НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

«п. 3.4. «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до ______ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 126.000 руб. 00 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга».

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы за счет казны г. Москвы в пользу ООО «ГЛОВЕС» 6.000 руб. 00 коп. в счет оплаты государственной пошлины.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья:

К.А. Кантор