Решение от 16 августа 2019 г. по делу № А71-10617/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

426011, г. Ижевск, ул. Ломоносова, 5

http://www.udmurtiya.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А71- 10617/2019
г. Ижевск
16 августа 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 14 августа 2019 года. Полный текст решения изготовлен 16 августа 2019 года.

Арбитражный суд Удмуртской Республики в составе судьи Мельниковой М.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мельниковым И.Н., рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению Первого заместителя прокурора Удмуртской Республики в интересах муниципального образования «Сюмсинский район», в лице Совета депутатов муниципального образования «Сюмсинский район» к Администрации муниципального образования «Сюмсинский район», Муниципальному унитарному предприятию «Жилищно-коммунальное хозяйство «Сюмсинское» о признании недействительными ничтожными пунктов договора аренды земельного участка № 45-18/юд от 25.12.2018,

при участии представителей:

от истца: ФИО1 - прокурор,

от первого ответчика: не явились (уведомление в деле, заявление),

от второго ответчика: не явились (уведомление в деле).

дело рассмотрено в отсутствии представителей ответчиков надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания посредством размещения соответствующей информации на официальном сайте суда в сети «Интернет» (пункт 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 №57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов»), что подтверждается отчетом о публикации судебных актов,

судом в порядке части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации завершено предварительное судебное заседание и открыто судебное заседание в первой инстанции.

установил:

Первый заместитель прокурора Удмуртской Республики (далее – прокурор) обратился в Арбитражный суд Удмуртской Республики в интересах муниципального образования «Сюмсинский район», в лице Совета депутатов муниципального образования «Сюмсинский район» к Администрации муниципального образования «Сюмсинский район» (далее – администрация) и Муниципальному унитарному предприятию «Жилищно-коммунальное хозяйство «Сюмсинское» о признании недействительными ничтожными пунктов договора аренды земельного участка № 45-18/юд от 25.12.2018 (далее – договор аренды).

Как следует из материалов дела, в соответствии с условиями договора аренды администрация предоставила Муниципальному унитарному предприятию «Жилищно-коммунальное хозяйство «Сюмсинское» в аренду земельный участок с кадастровым номером 18:20:040001:414, площадью 759 кв.м., расположенный по адресу: <...>, относящийся к категории земель «Земли населенных пунктов», с разрешенным использованием: для использования в производственных целях, в границах указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости, сроком по 18 ноября 2067 года (пункты 1.1., 2.1. договора аренды).

Считая, что условия пунктов 4.1.1, 4.3.2, 6.2 договора аренды в имеющейся редакции противоречат действующему законодательству, прокурор обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик указал, что в п. 4.1.1, 6.2. договора аренды имеется условие, согласно которому расторжение осуществляется в судебном порядке, следовательно, исключительно суд будет оценивать характер нарушений, являются они существенными или нет, а также, что пункт 4.3.2. не противоречит действующему законодательству, законом прямо предусмотрено согласование арендодателем неотделимых улучшений, в том числе и в отношении земельного участка. Также указал, что договор заключен сторонами в добровольном порядке, добросовестно исполняется арендатором, не нарушает чьих-либо прав и законных интересов.

Всесторонне исследовав и оценив представленные по делу доказательства в их совокупности, суд пришел к следующим выводам.

Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (пункт 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского Кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно статье 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Пунктом 4.1.1 договора аренды предусмотрено право арендодателя требовать в судебном порядке досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению, не в соответствии с разрешенным использованием, при невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, в случае неподписания арендатором дополнительных соглашений к договору, а также иных случаях, установленных законодательством.

Согласно п. 6.2 договор может быть досрочно расторгнут в судебном порядке в случаях, предусмотренных п. 4.1.1 договора, а также по иным основаниям, предусмотренным гражданским и земельным законодательством Российской Федерации.

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает досрочное расторжение договора по требованию арендодателя.

Согласно статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного Кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок, более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Таким образом, обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Следовательно, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок, более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора, в связи с чем, пункты 4.1.1. и 6.2. договора, предусматривающие право арендодателя в одностороннем порядке досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка противоречат требованиям закона и нарушают публичные интересы в сфере экономических отношений и гражданского оборота земель.

Пунктом 4.3.2 договора аренды предусмотрено, что арендатор имеет право производить улучшения участка, возводить на участке здания, сооружения и иные объекты недвижимости с письменного согласия арендодателя в порядке, установленном законодательством.

В силу пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 Земельного кодекса Российской Федерации. Согласно указанной статье собственник земельного участка имеет право: использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством Российской Федерации; возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями; осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством; а также имеет право на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации.

Пунктом 1 статьи 43 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено Кодексом и федеральными законами.

Среди полномочий органов местного самоуправления в области градостроительной деятельности, определенной статьей 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации, такие полномочия как согласование строительства, благоустройства и содержание недвижимости отсутствуют.

Пунктом 5 части 2 названной статьи предусмотрено полномочие органов местного самоуправления на выдачу разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях городских округов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Разрешение на строительство объектов, расположенных на территориях поселений, межселенных территориях городских округов выдается органами местного самоуправления указанных муниципальных образований соответственно.

В случае возведения на земельном участке некапитальных сооружений разрешение на строительство не требуется (подпункт 2 пункта 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, права на использование земельного участка арендатором могут быть ограничены лишь требованиями закона.

Из приведенных выше норм следует, что законодательством не предусмотрено согласование проведения работ с органами местного самоуправления при использовании земельного участка для целей, не связанных с возведением объектов капитального строительства, в связи с чем, требование пункта 4.3.2. договора аренды в части предоставления арендатору права производить улучшения участка, возводить на участке здания, сооружения и иные объекты недвижимости только с письменного согласия арендодателя, противоречит вышеназванным нормам права.

В соответствии с частью 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.

Согласно части 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно статье 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Несоблюдение действующего законодательства при заключении договора аренды земельного участка нарушает публичные интересы, противоречит стабильности и устойчивости экономических отношений и гражданского оборота в области земельных отношений.

Возражения ответчика по пунктам 4.1.1, 6.2., 4.3.2 договора судом отклоняются по основаниям, изложенным в мотивировочной части решения относительно указанных пунктов. Ссылка ответчика на то, что договор заключен сторонами в добровольном порядке, добросовестно исполняется арендатором, не нарушает чьих-либо прав и законных интересов несостоятельна, поскольку, как указано выше, в соответствии с частью 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами, в соответствии со статьей 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.

При указанных обстоятельствах, суд признал требования прокурора законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы относятся на ответчиков.

Между тем, оспариваемые положения договора аренды, нарушающие права арендатора, включены в договор арендодателем; договор аренды был заключен с Муниципальным унитарным предприятием «Жилищно-коммунальное хозяйство «Сюмсинское» в предложенной администрацией редакции, при этом общество было поставлено в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказалось слабой стороной договора), в связи с чем, суд на основании статьи 111 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает необходимым отнести судебные расходы только на администрацию. Учитывая, что на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация освобождена от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина взысканию не подлежит.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-171, 176, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Удмуртской Республики,

Р е ш и л :

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительными ничтожные пункт 4.1.1, пункт 4.3.2 в части слов «с письменного согласия арендодателя», пункт 6.2 в части слов «в случаях, предусмотренных пунктом 4.1.1. договора», договора аренды земельного участка №45-18/юд от 25.12.2018 заключенного между Администрацией муниципального образования «Сюмсинский район» и Муниципальным унитарным предприятием «Жилищно-коммунальное хозяйство «Сюмсинское».


Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

Судья М.В.Мельникова