Решение от 25 июля 2017 г. по делу № А21-2940/2017

Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040

E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Калининград дело № А21-2940/2017

«26» июля 2017 года

25 июля 2017г. оглашена резолютивная часть решения

26 июля 2017г. изготовлено мотивированное решение

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Гениной С.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Муза» к Федеральному государственному унитарному предприятию «Дирекция по инвестиционной деятельности» о понуждении заключить договор аренды,

третьи лица:

Федеральное агентство по управлению государственным имуществом,

Территориальное управление Росимущества в Калининградской области,

при участии:

от истца –Тельная Е.В., директор, на основании выписки из ЕГРЮЛ и паспорта,

ФИО2 Б-А., по доверенности от 13.09.2016г., паспорту,

от ответчика – ФИО3, по доверенности от 22.03.2017г., паспорту,

от Территориального управления Росимущества в Калининградской области –ФИО4, по доверенности №23 от 23.03.2017г., удостоверению,

от Федерального агентства по управлению государственным имуществом -извещено, не явились

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Муза» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 236022, <...>; далее – ООО «Муза», Общество) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к Федеральному государственному унитарному предприятию «Дирекция по инвестиционной деятельности» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения:191186, <...> лит.А; далее – ФГУП «Дирекция по инвестиционной деятельности», Предприятие) о понуждении к заключению договора аренды на срок до 2 июля 2032 года на условиях ранее действовавшего договора аренды №1196 от 11 апреля 2000 года.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Территориальное управление Росимущества в Калининградской области и определением суда от 27.06.2017г. - Федеральное агентство по управлению государственным имуществом.

Общество настаивало на удовлетворении требований, по основаниям изложенным в исковом заявлении.

Ответчик представил отзыв, полагает, что договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов, при этом отмечает, что у Общества отсутствует задолженность по арендной плате.

Представитель Территориального управления Росимущества в Калининградской области поддержал позицию ответчика, отзыв не представлен.

Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, извещено о дате и месте судебного заседания надлежащим образом, представителя в судебное заедание не направило, позицию относительно предмета спора не выразило, дело рассмотрено в порядке ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Из материалов дела следует, что между ФГУП «Дирекция по инвестиционной деятельности» (арендодатель) и ООО «Муза» (арендатор) 11.04.2000г. заключен договор аренды недвижимого имущества (зданий, строений, нежилых помещений) №1196 (далее – Договор) (с учетом дополнительных соглашений от 2.03.2009г., от 19.09.2011г., от 24.05.2012г.).

По условиям Договора, арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное пользование недвижимое имущество - нежилые помещения общей площадью 912,6 кв.м., в том числе: подвал 259,9 кв.м., 1 этаж -657,5 кв.м., общей площадью 917,4 кв.м., расположенные в здании по адресу: <...>, для проведения капитального ремонта путем вложения инвестиций согласно смете и использования под культурно-развлекательный центр (включая организацию ресторана). Срок аренды установлен сторонами с 11 апреля 2000 года по 10 апреля 2015 года (пункт 4.1 Договора).

Дополнительным соглашением от 24.05.2012г. срок аренды установлен до 1.07.2017г.

Судом установлено, что указанные нежилые помещения закреплены за Предприятием на праве хозяйственного ведения.

Согласно пунктам 8.2, 6.2.9 Договора, по истечении срока Договора по соглашению сторон договор может быть заключен или продлен на новый срок. Арендатор обязан за два месяца до истечения срока Договора письменно уведомить арендодателя о намерении продлить срок договора.

В соответствии с пунктом 6.4.6. по окончании действия Договора арендатор имеет преимущественное перед другими право на заключение договора аренды недвижимого имущества на новый срок.

С учетом условий Договора, отсутствия задолженности по арендной плате, ООО «Муза» письмами от 27.06.2016г. (вх.№ 68 от 27.06.2016 г.), от 25.01.2017г. (вх.№05 от 25.01.2017 года), от 29.03.2017г. (вх.№31 от 29.03.2017г.) с приложением проекта дополнительного соглашения, обращалось в адрес арендодателя, выражая намерение продлить договор аренды.

Письмом № АС-78 от 8.02.2017г. ответчик уведомил истца о том, что заключение договора на новый срок возможно только по итогам аукциона, проводимого в соответствии с действующим законодательством.

Считая отказ незаконным, Общество обратилось в суд с настоящим исковым заявлением.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав доказательства по делу, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 1 статьи 445 ГК РФ заинтересованная в заключении договора сторона направляет другой стороне, для которой заключение договора обязательно, оферту (проект договора). Последняя должна в течение тридцати дней со дня получения проекта рассмотреть его и направить оференту извещение об акцепте, отказе от него либо извещение об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора).

В случае уклонения стороны, для которой в соответствии с указанным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 4.5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006г. №135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

В соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

При этом, часть 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции предусматривает, что арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев: 1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; 2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

В случае отказа арендодателя в заключении на новый срок договора аренды, указанного в ч. 1 и 3 настоящей статьи, по основаниям, не предусмотренным ч. 10 настоящей статьи, и заключения в течение года со дня истечения срока действия данного договора аренды с другим лицом арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, в соответствии с гражданским законодательством (ч. 11 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции).

Сведений о наличии предусмотренных законом (пунктом 1 части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции) оснований для отказа арендатору в заключении договора аренды на новый срок (принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом) суду не представлено.

В п. 4.2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений ч. 9 ст. 17.1 Закона о конкуренции. По смыслу ч. 10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок.

Однако, при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок соответствии с ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (п. 1 ч. 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.

Кроме того, исходя из того, что договор аренды от 11.04.2000г. заключен без проведения торгов, положения ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции на сторон данного договора не распространяются.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Обязать Федеральное государственное унитарное предприятие «Дирекция по инвестиционной деятельности» в лице филиала в городе Калининграде в двухнедельный срок со дня вступления настоящего решения в законную силу заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Муза» договор аренды на срок до 2 июля 2032 года на условиях ранее действовавшего договора аренды № 1196 от 11 апреля 2000 года.

Взыскать с Федерального государственного унитарного предприятия «Дирекция по инвестиционной деятельности» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в лице филиала в городе Калининграде в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Муза» (ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы на оплату государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в Тринадцатом арбитражном апелляционном суде.


СудьяС.В. Генина