Решение от 15 февраля 2026 г. АС города Москвы

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

115225, <...>

http://www.msk.arbitr.ru


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-262235/25-1-1288
г. Москва
16 февраля 2026 г.
Резолютивная часть решения объявлена 11 февраля 2026 года.

Полный текст решения изготовлен 16 февраля 2026 года.


Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Коноваловой Е.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Шаталовой С.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Департамента городского имущества города Москвы (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) к ответчику индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 25.12.2018) об обязании заключить соглашение о вступлении в договор аренды от 11 декабря 2023 г. № М-07-061690 земельного участка с кадастровым номером 77:07:0008004:1

при участии представителя ответчика ФИО2 по дов. от 04.12.2025

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском о понуждении индивидуального предпринимателя ФИО1 заключить Соглашение о вступлении в договор аренды от 11 декабря 2023 г. № М-07-061690 земельного участка с кадастровым номером 77:07:0008004:1.

Требования заявлены со ссылкой на ст. 445 ГК РФ, ст. 39.20 ЗК РФ и основаны на том, что ответчик, являясь собственником помещения в расположенном на участке здании, уклоняется от оформления арендных отношений на земельный участок.

Извещенный в порядке ст. 123 АПК РФ истец в судебное заседание не явился.


Ответчик возражал против удовлетворения иска по доводам отзыва на иск, указав, что истцом в проект соглашения неправомерно (в нарушение ст. 425 ГК РФ) включены положения, регулирующие распространение действия договора на отношения сторон, возникшие до его заключения («ретроактивная оговорка»), а также указывал на неопределенность условия о «ретроактивном» действии соглашения.


Оценив представленные письменные доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, заслушав объяснения представителя, суд приходит к выводу об удовлетворении иска.

Судом установлено, что между Департаментом городского имущества города Москвы (арендодатель) и ГБУ "Жилищник Можайского района" заключен договор аренды от 11 декабря 2023 г. № М-07-061690 со множественностью лиц на стороне арендатора, по условиям которого арендатору на срок до 22.11.2072 предоставлен земельный участок с кадастровым номером 77:07:0008004:1 общей площадью 3785 кв.м, имеющем адресный ориентир: <...>, предоставляемый правообладателям зданий, сооружений (помещений в них), расположенных на земельном участке.

Представленными в материалы дела выписками из ЕГРН подтверждается и ответчиком не оспаривается, что в здании с кадастровым номером 77:07:0008004:1077, расположенном на указанном земельном участке, ответчику на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером 77:07:0008005:10191 площадью 257,1 кв.м. Право собственности ответчика на помещение зарегистрировано 24.02.2021.

Согласно пункту 2 статьи 39.20 ЗК РФ в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Пунктом 3 указанной статьи предусмотрено, что если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В соответствии с пунктом 8 статьи 39.20 ЗК РФ уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 1-4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.

Таким государственным органом в порядке ст.ст. 124, 125 ГК РФ является Департамент городского имущества (истец).

Письмом от 05.12.2024 № ДГИ-И-126630/24 истцом ответчику направлено соглашение о вступлении в договор аренды 16.05.2018 № М-07-052353, которое последним не подписано.

Ответчиком заявлены возражения против даты, с которой устанавливается размер арендной платы (24.02.2021) со ссылкой на ст. 425 ГК РФ. Однако, наличие в


Соглашении такого условия не означает распространение действия всех условий Соглашения на отношения сторон с указанной даты и не противоречит ст. 425 ГК РФ по следующим причинам.

Согласно выписке из ЕГРН право собственности ответчика на помещение с кадастровым номером 77:07:0008005:10191 зарегистрировано 24.02.2021.

В данном случае объектом аренды является государственный земельный участок, который ответчик фактически использует с даты регистрации права собственности на помещение, расположенное в размещенном на участке здании, т.е. ответчик пользуется участком с 24.02.2021.

Согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

В данном случае иное установлено законом и вытекает из существа отношений сторон.

Согласно п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно п. 7.1 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в случае, если у гражданина или юридического лица, являющихся собственниками зданий, сооружений (помещений и (или) машино-мест в зданиях, сооружениях), отсутствуют предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации права на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены такие здания, сооружения, указанные лица обязаны приобрести такие земельные участки в собственность или в аренду в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, за исключением случаев, если для возникновения прав на такие земельные участки предоставление земельных участков не требуется.

В соответствии с подпунктами 5, 7 п.1 ст. 1 ЗК РФ настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются, в том числе, на следующих принципах: 5) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами; 7) платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно п.1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Ставки арендной платы за землю в г. Москве являются нормативными.


Таким образом, независимо от заключения сторонами договора, обязанность у ответчика оформить аренду и оплачивать землепользование возникла в силу закона (п.


5, 7 ч.1 ст. 1 и ст. 65 ЗК РФ) с даты государственной регистрации права собственности ответчика на объект недвижимости, расположенный на земельном участке.

Ответчик не является лицом, который имеет право на бесплатное использование участка или на его использование на условиях, отличных от аренды.

Следовательно, установление в договоре условия об исчислении арендной платы с 24.02.2021 соответствует законодательству и не имеет отношения к моменту, с которого считается заключенным договор, поскольку обязанность ответчика по уплате арендной платы возникает не в силу оформляемого договора, а в силу прямого указания закона, и уже возникла с 24.02.2021 до оформления прав на землю.

Для ответчика оплата землепользования является обязательной и уклонение от заключения договора не может являться основанием освобождения ответчика от оплаты землепользования, поскольку согласно пункту 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

С учетом того, что заключение договора в данном случае является обязательным и землепользование является платным в силу закона, а не в силу заключенного сторонами договора, а обязанность оплачивать землепользование возникла у ответчика с даты приобретения права собственности на расположенный на участке объект, оформление этой обязанности путем указания даты начисления арендной платы с 24.02.21 не противоречит общим нормам ст.ст. 425, 426 ГК РФ, является исполнением требований ст. 65 ЗК РФ.

Доводы ответчика о том, что на истребование арендной платы с 2021 года истек срок исковой давности, отклоняются судом.

Исковая давность по заявленному требованию не пропущена.


Доводы ответчика о том, что Департамент обходит исковую давность путем предложения такого условия в Соглашении и о том, что Департамент не лишен возможности предъявить иск о взыскании неосновательного обогащения в виде сбереженных арендных платежей до даты заключения Соглашения, отклоняются судом, поскольку:

- право выбора способа защиты принадлежит истцу;


- избранный способ защиты бюджетных интересов не имеет целью причинить вред противоположной стороне, а является способом принуждения стороны к исполнению ее законной публичной обязанности и не нарушает правила п. 3 ст. 1 ГК РФ;

- предложенные Департаментом условия исключают необходимость дополнительных обращений в суд за взысканием земельных платежей (неосновательного обогащения) с лиц, уклонившихся от оформления прав на землю, и направлены на снижение затрат на организацию постоянного мониторинга сделок с недвижимостью;

- единая практика начисления арендной платы с даты регистрации прав на объект недвижимости при оформлении прав на земельный участок направлена на предотвращение уклонения от такого оформления, исключает и для Департамента различный подход к разным собственникам, а также полностью соответствует основным началам гражданского законодательства, согласно которым никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п.4 ст. 1 ГК РФ).


Вместе с тем, в проекте соглашения отсутствуют условия о сроке внесения платежа, начисленного с 24.02.2021, что влечет неопределенность в отношениях сторон.

В связи с чем суд вносит в пункт 6 Соглашения такое условие (о сроке оплаты ответчиком арендной платы, исчисленной с 24.02.2021), принимая во внимание, что этот срок должен быть установлен позднее даты, с которой соглашение считается заключенным, что в соответствии со ст. 330 ГК РФ повлечет возможность применения неустойки исключительно к отношениям, возникшим после заключения Соглашения (т.е. за просрочку, допущенную после заключения соглашения).

По вышеизложенным причинам отсутствуют основания и для исключения подпунктов пп. 1.2-1.4 и 1.8-1.10 п. 1 прил. № 1 к Соглашению, регламентирующих размер платы за периоды, предшествующим его заключению.

По другим условиям проекта соглашения ответчиком возражений не заявлено.


Обстоятельства, исключающие обязанность ответчика оформить земельно-правовые отношения, либо свидетельствующие о праве ответчика использовать землю на ином, отличном от аренды праве, не названы и не доказаны; доказательств прекращения прав на помещение не представлено, следовательно, ответчик подлежит судебному принуждению к заключению соглашения на основании ст. 445 ГК РФ, 39.20 ЗК РФ.

Госпошлина, от уплаты которой истец освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета.

Основываясь на изложенном, руководствуясь ст.ст. 110, 167-171 АПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.


Соглашение о вступлении в договор аренды от 11 декабря 2023 г. № М-07-061690 земельного участка с кадастровым номером 77:07:0008004:1 между ФИО1 в качество арендатора и Департаментом городского имущества города Москвы в качестве арендодателя считать заключенным с даты вступления решения в законную силу на следующих условиях:

1. На основании документов Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве о праве собственности на нежилые помещения с кадастровым номером 77:07:0008005:10191 площадью 257,1 кв.м в здании общей площадью 3747,3 кв.м, имеющее адресный ориентир: Российская Федерация, г. Москва, вн. тер. г. муниципальный округ Можайский, ш. Сколковское, д. 32, пом. 107/4 (выписка из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 25 ноября 2024 г. № КУВИ-001/2024-285755934; запись в Едином государственном реестре недвижимости от 24 февраля 2021 г. № 77:07:0008005:10191-77/051/2021-2), Арендатор «___» вступает в Договор на Сторону Арендатора и становится Арендатором по Договору от 11 декабря 2023 г. № М-07-061690, принимая на себя все права и обязанности по Договору, за исключением тех, которые установлены исключительно другим Арендаторам. Размер обязательств Арендаторов по Договору соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, площади здания, сооружения или помещений в них расположенных на Участке и принадлежащих Арендаторам.


2. Арендатор «___» вправе использовать Участок для целей эксплуатации нежилых помещений в здании в соответствии с установленным разрешенным использованием Участка.

3. Арендатор «___» вправе использовать Участок под вспомогательные виды разрешенного использования при условии соблюдения условий и критериев, установленных правилами землепользования и застройки, утвержденными постановлением Правительства Москвы от 28 марта 2017 г. № 120-ПП «Об утверждении правил землепользования и застройки города Москвы».

4. Договор заключен сроком до 22 ноября 2072 года.


5. Размер арендной платы за землю устанавливается с учетом цели предоставления и применительно к долям в праве собственности, иных вещных и обязательственных правах на здание, сооружение (помещений в них).

6. Установить Арендатору «_____» с 24 февраля 2021 г. (с даты государственной регистрации права собственности) размер ежегодной арендной платы и условия ее внесения согласно Приложению 1 к настоящему Соглашению. Приложение 1 является составной и неотъемлемой частью настоящего Соглашения.

Сумма арендной платы, исчисленной с 24.02.21, подлежит уплате арендатором не позднее наступления срока первого квартального платежа с даты заключения настоящего соглашения.

Размер устанавливаемой Арендодателем арендной платы не является предметом Соглашения между Арендаторами.

7. Границы Участка установлены в соответствии с действующим законодательством.

8. Арендатор выражает согласие на вступление в Договор в установленном порядке иных правообладателей здания (помещений в них)/сооружения.

Соглашение о вступлении в Договор аренды новых лиц подписывается Арендодателем и вступающими в Договор Арендатором.

9. Вступающий в Договор Арендатор приобретает права и обязанности по настоящему Договору с момента государственной регистрации Соглашения о вступлении в Договор на Сторону Арендатора, если иное не установлено Соглашением Сторон.

10. Арендаторы Участка вправе заключить между собой соглашение о порядке пользования Участком для обеспечения прохода, проезда, размещения автотранспорта, обслуживания здания, охраны, уборки территории и других нужд, с учетом долей в праве собственности, иных вещных и обязательственных правах на здание, строение, сооружение, возможного вступления в Договор иных лиц, а также сложившегося порядка пользования Участком.

11. Особые условия Договора аренды для Арендаторов:


11.1. Использовать Участок в соответствии с целью предоставления.

11.2. Любое уточнение места прохождения границ, связанное с изменением площади Участка, а также при изменении доли в праве собственности, иных вещных и обязательственных правах на здание/сооружение (увеличение, уменьшение) в связи с вступлением (выбытием) в/из Договор/а Арендатора/Арендаторов влечет за собой обязанность всех Арендаторов переоформить право пользования применительно к доле в праве собственности, иных вещных и обязательственных правах на здание, строение, сооружение после получения оферты от Арендодателя в указанные им сроки.


11.3. В случае изменения целевого (функционального) использования объекта недвижимого имущества, расположенного на Участке, размер арендной платы подлежит изменению Арендодателем в одностороннем порядке на основании уведомления.

11.4. С соблюдением правил настоящего Соглашения уведомить Арендодателя в случае передачи третьим лицам права аренды Участка.

11.5. Участок предоставляется без права возведения, установки (размещения), монтажа временных и капитальных зданий и сооружений, а также объектов, не являющихся объектами капитального строительства.

11.6. Арендатору принять к сведению, что Соглашение не является основанием для проведения государственной регистрации права собственности на движимые и недвижимые объекты, расположенные на Участке.

11.7. Обеспечить возможность проведения эксплуатационными службами аварийно-восстановительных работ, работ по предотвращению возникновения чрезвычайных ситуаций, ремонта, обслуживания и реконструкции расположенных на Участке подземных коммуникаций и сооружений и доступ на Участок для этого специалистов соответствующих эксплуатирующих и других специализированных организаций, строительной и специальной техники, а также получать согласование этих организаций для проведения на данном Участке земляных и строительных работ в технических (охранных) зонах указанных подземных коммуникаций и сооружений.

11.8. Обеспечить полномочным представителям Арендодателя, органам государственного контроля за использованием и охраной земель свободный доступ на Участок. Выполнять в соответствии с требованиями эксплуатационных служб условия эксплуатации городских подземных и наземных коммуникаций, сооружений, дорог и проездов и т.п., расположенных на Участке.

11.9. В случае несоблюдения Арендатором порядка внесения арендной платы, установленной приложением к Соглашению, Арендатор несет ответственность перед бюджетом за несвоевременные бюджетные платежи в установленном Соглашением и (или) законодательством порядке.

11.10. На Участке запрещается строительство, создание, в том числе путем реконструкции, переоборудования, перепланировки апартаментов (помещений/групп помещений, предназначенных и/или используемых для временного проживания людей), а также их продажа и/или эксплуатация, за исключением объектов, созданных в соответствии с градостроительной и разрешительной документацией.

11.11. Запрещается использование Участка не в соответствии с установленными видами разрешенного использования.

11.12. Запрещается проведение земляных работ без получения соответствующего разрешения.

11.13. Арендатор обязан использовать Участок в соответствии с требованиями, установленными Приказом Росавиации от 17 апреля 2020 г. № 394-П «Об установлении приаэродромной территории аэродрома Москва (Внуково)».

12. Настоящее Соглашение вступает в силу с момента его государственной регистрации.

13. Настоящее Соглашение составлено в 2 (двух) экземплярах, имеющих равную юридическую силу для каждой из Сторон.


Приложения к Соглашению:

1 – Расчет арендной платы.


14. АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН


АРЕНДОДАТЕЛЬ:


Наименование: Департамент городского имущества города Москвы ИНН/КПП <***>/770301001,

ОКПО 16412348


Юридический адрес: 123112, <...> Почтовый адрес: 123112, <...>

Расчетный счет № <***>

Банк: ГУ Банка России по ЦФО//УФК по г. Москве г. Москва

Лицевой счет № <***>

БИК 004525988

Телефон: <***>


АРЕНДАТОР «_____»:


15. ПОДПИСИ СТОРОН


Приложение 1 к Соглашению


№ М-07-061690


от «___» _____________


АРЕНДНАЯ ПЛАТА ФЛС № М-07-061690 -___.


Арендатор «_____»: ФИО1

Адрес Участка: <...>

Кадастровый номер: 77:07:0008004:1


1. ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ ДЛЯ РАСЧЕТА ЕЖЕГОДНОЙ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

1.1. Площадь Участка, всего


кв. м

3 785


1.2. Кадастровая стоимость Участка (с 01.01.2019 по 31.12.2021)

руб.

144 243 225,60

1.3. Кадастровая стоимость Участка (с 01.01.2022 по 31.12.2022)

руб.

153 602 053,60

1.4. Кадастровая стоимость Участка (с 01.01.2023 по 31.12.2024)

руб.

137 002 541,30

1.5. Кадастровая стоимость Участка * (с 01.01.2025)

руб.

149 966 582,65

1.6. Доля арендатора для расчета арендной платы (686/10 000)

кв. м

259,69

1.7. Ставка арендной платы в % от кадастровой стоимости

%

1,5


1.8. Годовая арендная плата за Участок (с 24.02.2021 по 31.12.2021)

руб.

148 448,57

1.9. Годовая арендная плата за Участок (с 01.01.2022 по 31.12.2022)

руб.

158 080,25

1.10. Годовая арендная плата за Участок (с 01.01.2023 по 31.12.2024)

руб.

140 996,79

1.11. Годовая арендная плата за Участок (с 01.01.2025)*

руб.

154 338,79

* В случае изменения кадастровой стоимости Участка годовая арендная плата определяется

плательщиком самостоятельно на основании уведомления Арендодателя.


2. СРОК ВНЕСЕНИЯ ПЛАТЕЖА

2.1. Арендная плата за землю уплачивается ежеквартально равными долями не позднее 5 числа первого месяца квартала.

2.2. Пеня начисляется на сумму недоимки за каждый календарный день просрочки платежа и определяется в процентах от неуплаченной суммы арендной платы. Процентная ставка пени составляет 1/300 от действующей в это время ставки рефинансирования ЦБРФ.

3. БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ ДЛЯ ПЕРЕЧИСЛЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

Получатель платежа: ИНН <***> КПП 770301001

УФК по г. Москве (Департамент городского имущества города Москвы

л/с <***>)

Счет банка получателя: № <***>

Счет получателя: № <***>

Банк получателя: ГУ Банка России по ЦФО//УФК по г. Москве г. Москва

БИК 004525988 Поле 101 платежного поручения 08


КБК 07111105011028001120; ОКТМО 45 321 000 Назначение платежа**: Арендная плата за землю за __ квартал ______ года

ФЛС № М-07-061690 - ___. НДС не облагается.

** реквизиты финансово-лицевого счета и период, за который вносится арендная плата,

заполняются плательщиком самостоятельно.


4. ПРИМЕЧАНИЕ

Расчет ежегодной арендной платы произведен на основании постановления Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г. № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» и копии выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

5. ПОДПИСИ СТОРОН


Установить, что решение суда по настоящему делу является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о государственной регистрации соглашения о вступлении в договор аренды земельного участка.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 25.12.2018) в доход федерального бюджета 15000 руб. госпошлины.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия в порядке, установленном ст.ст. 257-260 АПК РФ.

Судья: Е.В. Коновалова