Решение от 12 февраля 2025 г. по делу № А26-479/2024

Арбитражный суд Республики Карелия

ул. Красноармейская, 24 а, г. Петрозаводск, 185910, тел./факс: (814-2) 790-590 / 790-625

официальный сайт в сети Интернет: http://karelia.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело №

А26-479/2024
г. Петрозаводск
13 февраля 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена   10 февраля 2025 года.

Полный текст решения изготовлен   13 февраля 2025 года.


Судья Арбитражного суда Республики Карелия Погорелов В.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Безменовой С.А.,

рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску  Первого заместителя прокурора Республики Карелия в интересах Администрации Пудожского муниципального района в защиту публичных интересов

к индивидуальному предпринимателю ФИО1, обществу с ограниченной ответственностью «Калерия»

 о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 10:15:0010602:124 № 01/04 от 01.04.2022, заключенного между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и администрацией Пудожского муниципального района, признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 10:15:0010602:124 от 12.05.2023, заключенного между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и администрацией Пудожского муниципального района, применении последствий недействительности сделки - обязании передать администрации Пудожского муниципального района земельный участок площадью 651 кв.м. с кадастровым номером 10:15:0010602:124, обязании индивидуального предпринимателя ФИО1 освободить земельный участок площадью 651 кв.м. с кадастровым номером 10:15:0010602:124 от расположенного на нем нежилого здания площадью 50,4 кв.м. с кадастровым номером 10:15:0010602:127, признании отсутствующим права собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 на земельный участок площадью 651 кв.м. с кадастровым номером 10:15:0010602:124 и объект капитального строительства - нежилое здание площадью 50,4 кв.м. с кадастровым номером 10:15:0010602:127, расположенные по адресу: Республика Карелия, г. Пудож.


третьи лица: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия, Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия,  Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Республике Карелия

при участии представителей:

истца, ФИО2, служебное удостоверение, доверенность от 25.12.2024 года

Администрации Пудожского муниципального района, - не явился

ответчика, ИП ФИО1, -  ФИО3, доверенность от 06.02.2024 года

общества с ограниченной ответственностью «Калерия», - не явился

третьих лиц, Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Республике Карелия, -  ФИО4, доверенность от 07.02.2025 года

Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия, - не явился

Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия, - не явился

установил:

Первый заместитель прокурора Республики Карелия в защиту публичных интересов в лице Администрации Пудожского муниципального района Республики Карелия (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1, обществу с ограниченной ответственностью «Калерия»  (далее – ответчики) о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 10:15:0010602:124 № 01/04 от 01.04.2022, заключенного между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и администрацией Пудожского муниципального района, признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 10:15:0010602:124 от 12.05.2023, заключенного между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и администрацией Пудожского муниципального района, признании отсутствующим права собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 на земельный участок площадью 651 кв.м. с кадастровым номером 10:15:0010602:124 и объект капитального строительства - нежилое здание площадью 50,4 кв.м. с кадастровым номером 10:15:0010602:127, расположенные по адресу: Республика Карелия, г. Пудож, истребовании из незаконного владения ООО «Калерия» земельного участка земельного участка площадью 651 кв.м. с кадастровым номером 10:15:0010602:124 и объекта капитального строительства - нежилое здание площадью 50,4 кв.м. с кадастровым номером 10:15:0010602:127.

Исковые требования обоснованы ссылками на статьи, 10, 166, 167, 168, 301, 302, 304 Гражданского кодекса РФ, 1, 22, 39.3, 39.20 Земельного кодекса РФ.

В дальнейшем, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, неоднократно изменяли исковые требования. Окончательно просят суд:  расторгнуть договор аренды земельного участка с кадастровым номером 10:15:0010602:124 № 01/04 от 01.04.2022, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и администрацией Пудожского муниципального района, признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 10:15:0010602:124 от 12.05.2023, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и администрацией Пудожского муниципального района, применить последствия недействительности сделки – обязать ИП ФИО1 передать администрации Пудожского муниципального района земельный участок площадью 651 кв.м., с кадастровым номером 10:15:0010602:124, обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 освободить земельный участок площадью 651 кв.м. с кадастровым номером 10:15:0010602:124 от расположенного на нем нежилого здания площадью 50,4 кв.м. с кадастровым номером 10:15:0010602:127, признать отсутствующим право собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 на земельный участок площадью 651 кв.м. с кадастровым номером 10:15:0010602:124 и объект капитального строительства - нежилое здание площадью 50,4 кв.м. с кадастровым номером 10:15:0010602:127, расположенные по адресу: Республика Карелия, г. Пудож. При этом проыессувльного отказа от исковых требований кк обществу с ограниченной ответственностью «Калерия» не заявили.

Исковые требования в указанной редакции были приняты судом к рассмотрению.

В судебном заседании прокурор поддержал заявленные требования по мотивам, изложенным в исковом заявлении. Полагает, что ответчик и процессуальный истец (Администрация Пудожского муниципального района) при заключении оспариваемых сделок допустили злоупотребление правом, нарушили требования действующего законодательства и посягнули на охраняемые законом публичные интересы.

Администрация Пудожского муниципального района, в защиту интересов которой прокурором был заявлен иск, явку представителя в судебное заседание не обеспечила, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, представили письменный отзыв (т.2, л.д. 87-88) из содержания которого усматривается, что исковые требования полагают необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Представитель индивидуального предпринимателя ФИО1 исковые требования не признал по мотивам, изложенным в отзывах на исковое заявление (т.1 л.д. 138-143, т.3, л.д. 25-30), полагает их необоснованными.

Представитель общества с ограниченной ответственностью «Калерия» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Представили письменный отзыв, исковые требования не признают, полагают их необоснованными.

Представитель Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Республике Карелия полагал заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Представители Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия и Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Суд, в соответствии с частями 3,5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ, рассмотрел дело в отсутствии представителя ООО «Калерия» и третьих лиц.

Заслушав прокурора, представителя индивидуального предпринимателя ФИО1, представителя Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Республике Карелия, исследовав письменные материалы  дела, суд установил следующие обстоятельства.

Администрацией Пудожского муниципального района на основании распоряжения от 16.02.2022 № 86 р-П проведен аукцион в электронной форме, на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности Пудожского муниципального района с кадастровым номером 10:15:0010602:124.

На основании протокола о результатах аукциона между Администрацией Пудожского муниципального района (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) был заключён договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: Республика Карелия, Пудожский муниципальный район, Пудожске городское поселение, <...> с кадастровым номером 10:15:0010602:124 № 01/04 от 01.04.2022 года сроком на 10 лет с определением вида разрешённого использования «Объекты дорожного сервиса». Факт передачи земельного участка арендодателем арендатору подтверждается актом приёма-передачи земельного участка.

Истец в обосновании заявленных требований о расторжении договора аренды ссылается на нарушение ответчиком пункта 4.5.3 договора аренды запрещающего осуществлять строительство объектов капитального строительства на земельном участке.

Администрация Пудожского муниципального района 16.06.2022 года выдала  ИП ФИО1 разрешение на строительство придорожного кафе на земельном участке с  кадастровым номером 10:15:0010602:124 (т.1, л.д. 167-168).

17.08.2022 года Администрация Пудожского муниципального района выдало ИП ФИО1 разрешение на ввод в эксплуатацию построенного объекта – придорожного кафе, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 10:15:0010602:124 (т.1, л.д. 171-173).

Договор аренды был заключен между сторонами в письменной форме. В дальнейшем ответчиком подано заявление о выдаче разрешения на строительство. Администрацией подготовлено и выдано такое разрешение в письменной форме. Таким образом, стороны письменно оформили и совершили конклюдентные действия, из которых явным образом усматривается их намерение на изменение условий пункта 4.5.3 договора аренды земельного участка.

Между Администрацией Пудожского муниципального района (продавец) и ИП ФИО1 (покупатель) был заключён договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: Республика Карелия, Пудожский муниципальный район, Пудожске городское поселение, <...> с кадастровым номером 10:15:0010602:124 от 12.05.2023 года.  Платежным поручением № 9 от 15.05.2023 года ИП ФИО1 перечислила продавцу денежные средства за проданный земельный участок. Указанный договор был заключён Администрацией Пудожского муниципального района с ИП ФИО1 без проведения аукциона в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ.

Право собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 10:15:0010602:124 и объект капитального строительства - нежилое здание площадью 50,4 кв.м. с кадастровым номером 10:15:0010602:12 зарегистрировано в установленном законом порядке.

Согласно части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок и применении последствий недействительности сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

По смыслу приведенной нормы право требовать признания сделок недействительными предоставлено прокурору в целях защиты публичной собственности и иных публичных интересов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ).

Согласно разъяснениями, приведенным в пункте 74 Постановления Пленума ВС РФ N 25, ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ).

Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 38 Гражданского кодекса РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 Гражданского кодекса РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов (пункт 75 Постановления Пленума ВС РФ N 25).

Таким образом, факт нарушения публичного интереса требует доказывания. Само по себе нарушение нормы закона либо пункта договора (в частности пункта 4.5.3 договора аренды) не является достаточным основанием для признания сделки ничтожной по правилам, предусмотренным пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ.

Данный вывод суда согласуются с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении ВС РФ от 21.01.2021г. по делу № 308-ЭС20-10325.

Статья 9 Конституции Российской Федерации установлено, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (часть 1).

Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (часть 2).

При этом в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности (часть 2 статьи 8 Конституции Российской Федерации).

В соответствии со статьями 130, 131, 141.2 Гражданского кодекса Российской Федерации земельные участки относятся к недвижимым вещам, право собственности на которые подлежит государственной регистрации.

В силу стать 8.1 Гражданского кодекса РФ государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра )абзац второй пункта 1).

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2)

Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 324 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него (пункт 6).

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что статья 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что является объектом регистрации (права на недвижимое имущество, доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью и др.). Данная норма распространяется на регистрацию в различных реестрах: Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Едином государственном реестре юридических лиц и т.д.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22) разъяснено, что доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца (абзац третий пункта 36).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства (абзац первый пункта 52).

Из приведенных положений закона и разъяснений Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации следует, что зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, при этом вследствие презумпции достоверности государственной регистрации права обязанность доказать отсутствие этого права возлагается на лицо, которое это право оспаривает.

Соответственно, все сомнения толкуются в пользу лица, право которого зарегистрировано в публичном государственном реестре.

Требование о признании зарегистрированного права отсутствующим является исключительным способом защиты права и может быть заявлено только в интересах владеющего собственника против лица, не являющегося собственником и не владеющего спорным имуществом, за которым неосновательно зарегистрировано право на это недвижимое имущество (Обзор судебной практики ВС РФ № 2, утверждён Президиумом ВС РФ от 04.07.2018 года). Владеющий собственник (ИП ФИО1) с указанным требованием в суд не обращается, а напротив возражает против его удовлетворения.

При таких обстоятельствах заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1.            В удовлетворении иска  Первого заместителя прокурора Республики Карелия в защиту публичных интересов в лице Администрации Пудожского муниципального района Республики Карелия отказать.

2.            Решение может быть обжаловано:

- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, <...>);

- в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, <...>) при условии, что данное решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Республики Карелия.

Судья

Погорелов В.А.