Решение от 26 апреля 2021 г. по делу № А63-14256/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А63-14256/2020
г. Ставрополь
26 апреля 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 19 апреля 2021 года

Решение изготовлено в полном объеме 26 апреля 2021 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Жирновой С.Л, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, г. Кисловодск, ОГРН <***>, к санаторно-курортному учреждению «Санаторий «Нарзан», г. Кисловодск, ОГРН <***>,

третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Курортное управление (холдинг) г. Кисловодск», г. Кисловодск, ОГРН <***>,

о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

при участии:

от истца – представитель не явился;

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 01.02.2021 № 2, диплом рег. номер 1678 от 03.03.2000;

от третьего лица – ФИО2 по доверенности от 13.01.2021 № 01-24/05, диплом рег. номер 1678 от 03.03.2000;

УСТАНОВИЛ:

комитет имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска (далее – комитет) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к санаторно-курортному учреждению «Санаторий «Нарзан» (далее - о взыскании с ответчика в бюджет города-курорта Кисловодска задолженности по арендной плате за земельный участок с кадастровым номером 26:34:020308:51 площадью 12 080 кв.м, расположенного по адресу: <...>, за период с 15.11.2018 по 29.12.2018 в размере 81 196,90 рубля, пени за нарушение сроков уплаты арендной платы за период с 16.03.2018 по 29.12.2018 в размере 5 295,73 рубля.

Определением суда от 02.10.2020 исковое заявление принято к производству и рассматривалось в порядке упрощенного производства без вызова сторон в порядке статьи 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Определением от 25.11.2020 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства в соответствии с частью 5 статьи 227 АПК РФ.

Определением от 23.12.2020 суд привлек к участию в деле в качестве в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Курортное управление (холдинг) г. Кисловодск» (далее – общество).

Представитель учреждения, общества в судебном заседании дал устные пояснения по существу спора, представил дополнительные доказательства по делу.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, не явился, ходатайства об отложении или проведении судебного заседания в его отсутствие суду не представил.

В силу положений статей 123, 156 АПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося представителя истца по имеющимся письменным доказательствам.

Исковое заявление мотивировано тем, что в нарушение условий договора аренды от 23.05.2012 № 2567 земельного участка с кадастровым номером 26:34:020308:51, заключенного между комитетом и обществом, права и обязанности по которому в соответствии с договором передачи прав и обязанностей от 01.01.2018 переданы третьим лицом (обществом) ответчику (учреждению), ответчик (учреждение) не в полном объеме вносил арендную плату, в результате чего за ним образовалась задолженность в размере 81 196,90 рублей за период с 15.11.2018 по 29.12.2018, на которую начислена договорная пеня в размере 5 295,73 рублей за период с 16.03.2018 по 29.12.2018. Попытка урегулирования спора во внесудебном порядке к положительному результату не привела.

В письменных пояснениях к иску истец настаивал на том, что договор передачи прав и обязанностей от 01.01.2018 по спорному договору аренды от 23.05.2012 № 2567 между ответчиком (учреждением) и третьим лицом (обществом) считается заключенным и действительным, в силу чего у ответчика (учреждения) возникла обязанность по оплате за спорный земельный участок на период действия договора передачи прав и обязанностей (с 01.01.2018 по 29.12.2018).

Комитет просид удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в отзыве, пояснил, что в силу вступившего с 12.08.2017 постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531 «О внесении изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582» размер арендной платы земельного участка с кадастровым номером 26:34:020308:51 за спорный период должен определяться исходя из базового размера арендной платы - 1,5%, тогда как истец при расчете арендной платы по договору от 23.05.2012 № 2567 применяет указанную ставку только с 07.03.2018 (даты вступления в законную силу решения Думы города-курорта Кисловодска от 28.02.2018 № 14-518). Учитывая, что в период с 01.01.2016 по 31.12.2018, включающий в себя заявленный истцом период с 15.11.2018 по 29.12.2018 размер арендной платы по спорному договору составляет 2 499 705,75 рубля, а учреждение за тот же период оплатило 2 980 798,06 рубля, задолженность за учреждением и обществом в спорный период отсутствует.

В представленных в суд объяснениях в письменной форме учреждение также просило отклонить иск, считая что договор передачи прав и обязанностей от 01.01.2018 не повлек переход к учреждению обязанностей по уплате арендной платы, поскольку не прошел государственную регистрацию, хотя основан на сделке, требующей государственной регистрации, а значит учреждение не стало новым арендатором земельного участка и не стало ответственным перед арендодателем по договору аренды земельного участка, в силу чего предъявленные к учреждению исковые требования считает необоснованными, считает себя ненадлежащим ответчиком и просит в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Представитель ответчика считает учреждение ненадлежащим ответчиком в силу того, что договор передачи прав и обязанностей основан на подлежащей государственной регистрации сделке (договоре аренды от 23.05.2012 № 2567), однако сам договор передачи прав и обязанностей в силу отсутствия его государственной регистрации не породил для третьих лиц (в том числе комитета) правовых последствий (замену арендатора).

Просил отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Представитель общества считает доводы искового заявления необоснованными, пояснил, что на основании представленных сведений Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) общество является собственником объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, в связи с нахождением нежилых зданий «Дача» и «Сауна» на земельном участке 26:34:020308:51 и является арендатором этого земельного участка.

Считает замену арендатора в договоре аренды земли с общества на учреждение несостоявшейся в силу отсутствия государственной регистрации договора передачи прав и обязанностей по договору аренды, в силу этого считает учреждение ненадлежащим ответчиком, поскольку арендатором земельного участка являлось и является общество.

Также пояснил, что полное отсутствие задолженности по арендной плате по договору аренды от 23.05.2012 № 2567 за период с 01.01.2016 по 31.12.2019, включающий в себя спорный период с 15.11.2018 по 29.12.2018, в силу внесения платежей учреждением и обществом уже подтверждено вступившим в законную силу судебным актом, решением Арбитражного суда Ставропольского края от 28.09.2020 (мотивированное решение от 27.10.2020) по делу № А63-8385/2020.

Просил в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Выслушав пояснения представителя ответчика и третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, изучив материалы дела, суд считает исковые требования комитета не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы администрации города-курорта Кисловодска от 16.12.2002 № 1865 «Об упорядочении земельно-правовых отношений по аренде земли» и положения о комитете, комитет (арендодатель) и Общественная организация Федерация Независимых Профсоюзов России (далее – ФНПР) и Территориальное объединение Федерация профсоюзов Ставропольского края (далее – ФПСК) (арендаторы) заключили договор аренды от 23.05.2012 № 2567 (далее – договор), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендаторы принимают в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:34:020308:51, общей площадью 12 080 кв.м, находящийся по адресу: <...>, для использования в целях под спальный корпус «Дача» литер З и нежилое здание-сауну литер «Ц» санаторно-курортного учреждения «Санаторий «Нарзан» в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к названному договору и являющимся его неотъемлемой частью.

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды земельного участка установлен по 24.05.2022.

Арендная плата вносится арендатором равными долями, в полном объеме до: 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября в Управление федерального казначейства по Ставропольскому краю (комитет имущественных отношений города-курорта Кисловодска) путем перечисления на счет (пункт 3.2 договора).

В соответствии с пунктом 3.5 договора пересмотр арендной платы за земельный участок, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков осуществляется в соответствии с действующим законодательством, правительством Ставропольского края и опубликовывается в средствах массовой информации. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании расчета к договору, при этом заключение дополнительного соглашения не требуется.

Согласно пункту 5.2 договора за нарушение порядка и срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,06% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Пеня перечисляется в порядке, предусмотренном пунктом 3.2 договора.

Земельный участок с кадастровым номером 26:34:020308:51 передан комитетом ФНПР и ФПСК по акту приема-передачи от 23.05.2012, подписанному сторонами с проставлением оттисков печатей.

Договор аренды от 23.05.2012 № 2567 зарегистрирован в установленном законом порядке 19.12.2012 (номер регистрации 26-26-15/033/2012-270) что подтверждается выпиской из ЕГРН от 10.09.2020 № КУВИ-113/2020-8599, от 28.02.2021 № 99/2021/378131796

Договором от 11.07.2013 уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 23.05.2012 № 2567 (зарегистрирован Управлением Росреестра по Ставропольскому краю 27.07.2013, номер регистрационной записи 26-26-15/009/2013-541) ФНПР и ФПСК уступили свои права и обязанности на срок по 24.05.2022 уступили свои справа и обязанности арендаторов обществу (холдингу), соответственно, арендатором земельного участка 26:34:020308:51 с 28.07.2013 по договору аренды от 23.05.2012 № 2567 является общество (холдинг).

Комитет посчитал, что в силу заключенного между обществом и учреждением договора от 01.01.2018 передачи прав и обязанностей по договорам аренды земельного участка учреждение в период с 01.01.2018 по 29.12.2018 являлось арендатором по договору аренды от 23.05.2012 № 2567 и в нарушение условий договора учреждением обязательства по внесению арендной платы исполнялись не в полном объеме, в результате чего за ним образовалась задолженность в размере 81 196,90 рублей за период с 15.11.2018 по 29.12.2018, на которую начислена договорная пеня в размере 5 295,73 рублей за период с 16.03.2018 по 29.12.2018.

В связи с наличием указанной задолженности истцом в адрес ответчика направлялась претензия от 03.08.2020 № 01-15/5316 с предложением в течение 10 дней со дня получения названной претензии оплатить задолженность по договору аренды от 23.05.2012 № 2567. Названная претензия получена адресатом 17.08.2020 (уведомление о вручении отправления), однако оставлена последним без удовлетворения.

Неисполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы в спорный период в полном объеме и неоплата пени явились основанием для обращения комитета в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, суд считает, что учреждение не является и не являлось новым арендатором земельного участка с кадастровым номером 26:34:020308:51 по договору аренды от 23.05.2012 № 2567 и на него не может быть возложена обязанность внесения арендной платы по данному договору аренды.

Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами, в указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным перед арендодателем остается арендатор.

Пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрено специальное правило о том, что арендатор земельного участка, за исключением отдельных категорий, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное, в указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог, а заключение нового договора аренды земельного участка при этом не требуется.

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ уточнены правила аренды государственных и муниципальных земельных участков - при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 данной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Вместе с тем, статьей 392.3 ГК РФ установлено, что в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга. Суд считает, что поскольку исходя из текста договора от 01.01.2018 передачи прав и обязанностей по договорам аренды земельного участка, общество не делало каких либо исключений в части состава и объема передаваемых учреждению прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 23.05.2012 № 2567, к договору от 01.01.2018 применимы правила статьи 392.3 ГК РФ.

В то же время пунктом 2 статьи 389 ГК РФ предусмотрено, что соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом, а пунктом 4 статьи 391 ГК РФ предусмотрено, что к форме перевода долга применяются правила, содержащиеся в статье 389 ГК РФ.

Принимая во внимание то, что согласно договору от 01.01.2018 общество передало учреждению свои права и обязанности по договору аренды от 23.05.2012 № 2567, требующему государственной регистрации (аренда земельного участка на срок свыше одного года) и фактически зарегистрированному, суд считает, что в соответствии с правилами статьей 389, 391, 392.3 ГК РФ.

Договор от 01.01.2018 передачи прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации договора аренды земельного участка от 23.05.2012 № 2567.

Пунктом 1 статьи 164 ГК РФ установлено, что в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Пунктом 3 статьи 433 ГК определено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, из содержания приведенных положений в пункте 1 статьи 164 и пункте 3 статьи 433 ГК РФ следует, что договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает последствий, на которые он направлен, до осуществления государственной регистрации, и для третьих лиц, не являющихся сторонами договора, до момента государственной регистрации считается незаключенным.

Суд отмечает, что договор от 01.01.2018 передачи прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков в порядке, установленном для регистрации договора аренды земельного участка от 23.05.2012 № 2567 не зарегистрирован, следовательно, с учетом названных норм, не породил правовых последствий, на которые он направлен, для всех третьих лиц, включая комитет, считается незаключенным, а значит учреждение на период с 01.01.2018 по 29.12.2018 не стало арендатором по договору аренды земельного участка от 23.05.2012 № 2567 и не было обязано вносить арендную плату по указанному договору аренды, что, в свою очередь, исключает возможность удовлетворения исковых требований комитета к учреждению.

Кроме того, суд считает необходимость отметить противоречие действующему законодательству исчисление комитетом размера арендной платы по договору аренды земельного участка от 23.05.2012 № 2567.

Подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ предусмотрен принцип платности земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 названного Кодекса формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По общему правилу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. В статье 310 ГК РФ установлена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства.

Согласно статье 606 ГК РФ договор аренды является возмездной сделкой. Односторонний отказ арендатора от исполнения обязанности по внесению арендной платы законом и договором не предусмотрен.

По смыслу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер платы подлежит применению сторонами с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

В ходе исполнения условий договора аренды от 23.05.2012 № 2567, а также в ходе рассмотрения настоящего спора между истцом с одной стороны и ответчиком и третьим лицом с другой стороны возникли разногласия относительно размера арендной платы, в частности относительно базового размера арендной платы и начального периода его применения.

Расчет задолженности по арендной плате произведен комитетом на основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 № 1380 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае», решения Думы города-курорта Кисловодска от 26.10.2016 № 15-516 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города-курорта Кисловодск и предоставленных в аренду без торгов» (за период с 01.01.2018 по 06.03.2018 истец применял базовый размер арендной платы 5,0%), решения Думы города-курорта Кисловодска от 28.02.2018 № 14-518 «О внесении изменений в решение Думы города-курорта Кисловодска от 26.10.2016 № 15-516 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Кисловодска и предоставленных в аренду без торгов» (за период с 07.03.2018 по 31.12.2018 истец применял базовый размер арендной платы 1,5%), путем умножения кадастровой стоимости спорного земельного участка на базовый размер арендной платы.

При этом ответчик в контррасчете указал, что истец не учитывает положения Постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531 «О внесении изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582», вступившего в законную силу 12.08.2017.

В соответствии с представленным контррасчетом задолженность за обществом и учреждением по договору аренды от 23.05.2012 № 2567 за период с 01.01.2016 по 31.12.2018 отсутствует, напротив, имеется переплата.

Согласно подпункту 1 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 названной статьи.

Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2 статьи 27 ЗК РФ).

Аналогичные нормы содержатся в пункте 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и статье 58 Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» (далее – Закон № 7- ФЗ).

Федеральным законом от 03.12.2008 № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской 6 Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» часть земельных участков, находившихся в границах курортов федерального значения и относившихся к федеральной собственности, были отнесены к муниципальной собственности, за исключением предусмотренных законом случаев сохранения федерального уровня собственности или отнесения земельных участков к региональной собственности.

До вступления в силу Федерального закона от 28.12.2013 № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 406-ФЗ) статьей 95 ЗК РФ и статьей 2 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов включались в перечень земель особо охраняемых природных территорий, а сами лечебно-оздоровительные местности и курорты - к категориям особо охраняемых природных территорий.

Статьей 1 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» (далее - Федеральный закон № 26-ФЗ) курорт определялся как освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры.

Статьями 2 и 6 Федерального закона № 406-ФЗ из понятия курорта исключено слово «природная», земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов исключены из перечня земель особо охраняемых природных территорий, а сами лечебно-оздоровительные местности и курорты - из категорий особо охраняемых природных территорий.

Вместе с тем, особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу Федерального закона № 406-ФЗ, в силу его части 3 статьи 10 сохранились в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном до дня вступления в силу Федерального закона № 406-ФЗ.

К землям особо охраняемых территорий относятся земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим (пункт 1 статьи 94 ЗК РФ).

В силу статьи 96 ЗК РФ одной из разновидностей таких земель являются земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов, предназначенные для лечения и отдыха граждан. В состав этих земель включаются земли, обладающие природными лечебными ресурсами, которые используются или могут использоваться для профилактики и лечения заболеваний человека.

Природные лечебные ресурсы, в силу статьи 1 Федерального закона № 26-ФЗ, представляют собой минеральные воды, лечебные грязи, рапа лиманов и озер, лечебный климат, другие природные объекты и условия, используемые для лечения и профилактики заболеваний и организации отдыха.

Природные объекты, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, находятся под особой охраной. Для охраны таких природных объектов устанавливается особый правовой режим, в том числе создаются особо охраняемые природные территории (пункт 1 статьи 58 Федерального закона № 7-ФЗ).

Пунктом 3 статьи 96 ЗК РФ, не претерпевшего изменений в связи с принятием Федерального закона № 406-ФЗ, закреплено, что использование земельных участков в границах второй и третьей зон санитарной (горно-санитарной) охраны ограничивается в соответствии с законодательством об особо охраняемых природных территориях, в том числе статьей 58 Федерального закона № 7-ФЗ.

Указом Президента Российской Федерации от 27.03.1992 № 309 «Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации» району Кавказских Минеральных Вод придан статус особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации, имеющего федеральное значение, в границах округа санитарной защиты курорта.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.1992 № 462 «Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации - Кавказских Минеральных Водах» определены границы особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации - Кавказских Минеральных Вод. В состав особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации - Кавказских Минеральных Вод вошел город Кисловодск. Установлено, что особо охраняемый эколого-курортный регион Российской Федерации - Кавказские Минеральные Воды является федеральным курортом.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 17.01.2006 № 14 в соответствии с Федеральным законом № 26-ФЗ курорты Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск, расположенные в Ставропольском крае, признаны курортами федерального значения в границах и с режимом округа санитарной охраны, которые установлены постановлением Совета Министров РСФСР от 09.07.1985 № 300, утверждены Положения о названных курортах, в том числе о курорте федерального значения Кисловодск.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 26:34:020308:51 находится в пределах созданной до 30.12.2013 территории курорта федерального значения Кисловодска, поэтому подлежит особой охране и не подлежит приватизации.

Кроме того, в пределах названного участка расположены принадлежащие обществу на праве собственности объекты недвижимости нежилое здание «Сауна» (26:34:000000:3239) и нежилое здание «Спальный корпус «Дача» (26:34:020305:255) (выписки из ЕГРН от 28.02.2021 № 99/2021/378131796, от 28.02.2021 № 99/2021/378133275, от 28.02.2021 № 99/2021/378136040; пункт 1.2 договора аренды от 23.05.2012 № 2567).

Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (пункт 1 статьи 39.7 ЗК РФ).

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 39.7 ЗК РФ).

В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что к договору аренды, заключенному после введения в действие Земельного кодекса, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – Постановление № 582) утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Постановлением Правительства РФ от 05.05.2017 № 531, вступившим в законную силу 12.08.2017, внесены изменения в Постановление № 582, основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденные указанным постановлением, дополнены абзацем (принципом) следующего содержания: «принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют».

Следовательно, с 12.08.2017 размер арендной платы за ограниченные в обороте земельные участки, подлежит приведению в соответствие с принципом учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения.

Такую правовую позицию подтверждает и Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, указавшая в определении от 24.06.2019 № 305-ЭС19- 4399 по делу № А41-51086/2018: «… поскольку указанные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе № 7 (действующем с 12.08.2017), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями…».

В целях приведения порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования города-курорта Кисловодска, в соответствии с основными принципами определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденными Постановлением № 582 на основании решения Думы города-курорта Кисловодска Ставропольского края от 26.10.2016 № 15- 516 утвержден Порядок определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города-курорта Кисловодск и предоставленных в аренду без торгов (далее – Решение от 26.10.2016 № 15-516).

Решением от 28.02.2018 № 14-518, вступившим в законную силу 07.03.2018, Дума города-курорта Кисловодска Ставропольского края дополнила порядок, утвержденный решением от 26.10.2016 № 15-516, пунктом 3.1 следующего содержания: «В случае если в отношении земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, установлено ограничение права на приобретение в собственность данного земельного участка для собственника здания, сооружения и размер арендной платы, определяемый в соответствии с пунктом 3 настоящего Порядка, превышает размер земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для 10 которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют, размер арендной платы за указанный земельный участок определяется в размере земельного налога».

Пунктом 3 Решения от 28.02.2018 № 14-518 установлено, что оно вступает в силу со дня официального опубликования («Кисловодская газета», № 10, 07.03.2018).

Таким образом, с 12.08.2017 пункт 8 Приложения к Решению от 26.10.2016 № 15-516, устанавливавший ставку арендной платы в размере 5% от кадастровой стоимости для земельных участков, предназначенных для размещения объектов лечебно-оздоровительного и рекреационного назначения, не может применяться, как противоречащий принципу учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

В соответствии с решением Думы города-курорта Кисловодска Ставропольского края от 26.10.2016 № 13-516 «О введении на территории города-курорта Кисловодска земельного налога» подлежала применению ставка земельного налога составляет 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка. Учитывая положения вышеперечисленных нормативных актов, а также тот факт, что земельный участок с кадастровым номером 26:34:020308:51 ограничен в обороте, предоставлен обществу в аренду в связи с расположением на нем объектов недвижимости, принадлежащих обществу на праве собственности, в том числе принадлежавших в спорный период (выписки из ЕГРН от 28.02.2021 № 99/2021/378131796, от 28.02.2021 № 99/2021/378133275, от 28.02.2021 № 99/2021/378136040), суд пришел к выводу о необходимости произведения перерасчета размера арендной платы, начиная с 12.08.2017 (даты вступления в законную силу постановления Правительства РФ от 05.05.2017 № 531) с применением при расчете базового размера арендной платы в размере ставки земельного налога от кадастровой стоимости земельного участка – 1,5%.

Согласно представленному учреждением контррасчету начисленной и уплаченной арендной платы по договору аренды от 23.05.2019 № 2567 земельного участка с кадастровым номером 26:34:020308:51 по расчетным периодам с 01.01.2016 по 31.12.2018, с учетом кадастровой стоимости спорного земельного участка на период с 01.01.2016 по 31.12.2018 – 27 189 784,80 руб. годовой размер арендной платы с применением названных показателей (указанная кадастровая стоимость и ставка арендной платы с 01.01.2016 по 31.03.2016 – 1,2% (строка 8 части VI Приложения № 2 к Порядку определения размера арендной платы, утвержденному постановлением Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 № 64-П), с 01.04.2016 по 01.11.2016 – 5% (строка 8 части VI Таблицы № 2 Приложения к Порядку определения размера арендной платы, утвержденному постановлением Правительства Ставропольского края от 29.03.2016 № 112-П), с 02.11.2016 по 11.08.2017 - 5,0%, с 12.08.2017 по 31.12.2019 - 1,5%) составляет: в период с 01.01.2016 по 31.03.2016 – 326 277,42 руб. (27 189 784,80 руб. х 1,2%); с 01.04.2016 по 01.11.2016 и с 02.11.2016 по 11.08.2017 – 1 359 489,24 руб. (27 189 784,80 руб. х 5,0%); а в период с 12.08.2017 по 31.12.2018 – 407 846,77 руб. (27 189 784,80 руб. х 1,5%).

Соответственно, за три года (с 01.01.2016 по 31.12.2018) общий размер подлежащих оплате арендных платежей составляет 2 499 705,75 руб., а размер арендной платы при исчислении по дням (способ исчисления, применяемый и истцом, и ответчиком): за 1-й квартал 2016 года составляет 81 123,62 руб. (326 277,42 руб./366 дн. х 91 дн.); за 2-й квартал 2016 года составляет 338 015,08 руб. (1 359 489,24 руб./366 дн. х 91 дн.); за 3-й квартал 2016 года составляет 341 729,54 руб. (1 359 489,24 руб./366 дн. х 92 дн.); за 4-й квартал 2016 года составляет 341 729,54 руб. (1 359 489,24 руб./366 дн. х 92 дн.); за 1-й квартал 2017 года составляет 335 216,52 руб. (1 359 489,24 руб./365 дн. х 90 дн.); за 2-й квартал 2017 года составляет 338 941,15 руб. (1 359 489,24 руб./365 дн. х 91 дн.); за 3-й квартал 2017 года составляет 212 303,80 руб. (1 359 489,24 руб./365 дн. х 42 дн. + 407 846,77 руб./365 дн. х 50 дн.); за 4-й квартал 2017 года составляет 102 799,73 руб. (407 846,77 руб./365 дн. х 92 дн.); за 1-й квартал 2018 года составляет 100 564,96 руб. (407 846,77 руб./365 дн. х 90 дн.); за 2-й квартал 2018 года составляет 101 682,35 руб. (408 746,77 руб./365 дн. х 91 дн.); за 3-й квартал 2018 года составляет 102 799,73 руб. (407 846,77 руб./365 дн. х 92 дн.); за 4-й квартал 2018 года составляет 102 799,73 руб. (407 846,77 руб./365 дн. х 92 дн.).

В то же время, согласно контррасчету учреждением в период с 01.01.2017 по 31.12.2019 по спорному договору были внесены платежи в общей сумме 2 980 798,06 руб.: учтенная по акту сверки на 31.12.2016 сумма переплаты 135 415,78 руб.; произведенный комитетом 14.03.2016 по обращению плательщика в счет платежей по настоящему договору, перезачет излишне внесенных платежей по договору аренды от 23.05.2012 № 2568 на сумму 62 050,17 руб. (подтвержден актом сверки расчетов по договору от 28.07.2013 (23.05.2012) № 2567, строка «Приход); платежное поручение от 14.03.2016 № 363 на сумму 81 126,77 руб.; произведенный комитетом 04.05.2016 по обращению плательщика в счет платежей по договору перезачет излишне внесенных платежей по договору аренды от 23.05.2012 № 2568 на сумму 62 050,17 руб. (подтвержден актом сверки расчетов по договору от 28.07.2013 (23.05.2012) № 2567, строка «Приход); произведенный комитетом 15.06.2016 по обращению плательщика в счет платежей по настоящему договору перезачет излишне внесенных платежей по договору аренды от 23.05.2012 № 2568 на сумму 169 614,47 руб. (подтвержден актом сверки расчетов по договору от 28.07.2013 (23.05.2012) № 2567, строка «Приход); произведенный комитетом 25.08.2016 по обращению плательщика в счет платежей по настоящему договору перезачет излишне внесенных платежей по договору аренды от 23.05.2012 № 2568 на сумму 234 210,40 руб. (подтвержден актом сверки расчетов по Договору от 28.07.2013 (23.05.2012) № 2567, строка «Приход); платежное поручение от 10.03.2017 № 295 на сумму 358 131,02 руб.; платежное поручение от 14.03.2017 № 3150 на сумму 335 216,53 руб.; платежное поручение от 08.06.2017 № 818 на сумму 338 941,15 руб.; платежное поручение от 05.09.2017 № 1346 на сумму 342 665,78 руб.; платежное поручение от 02.10.2017 № 1514 на сумму 342 665,78 руб.; платежное поручение от 29.12.2017 № 2178 на сумму 24 825,37 руб.; платежное поручение от 14.03.2018 № 269 на сумму 100 566 руб.; платежное поручение от 16.04.2018 № 534 на сумму 188 837,60 руб.; платежное поручение от 07.06.2018 № 840 на сумму 101 682,35 руб.; платежное поручение от 11.09.2018 № 1442 на сумму 102 799,72 руб.

Проверив представленный ответчиком контррасчет с приложенными подтверждающими документами, суд счел его соответствующим условиям договора и арифметически верным.

Имеющиеся в материалах дела договоры от 01.01.2016 и от 01.01.2017 передачи прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, так же, как и вышеуказанный договор от 01.01.2018 государственную регистрацию не проходили, следовательно, не смотря на фактическое внесение арендных платежей, учреждение не было обязано вносить арендную плату по договору аренды от 23.05.2012 № 2567 не только в 2018-м году, но и в 2016-м и 2017-м годах.

Таким образом, учреждением в период с 01.01.2016 по 31.12.2018 внесено арендной платы в сумме, гораздо большей (2 980 798,06 руб.), чем должно быть начислено арендной платы за тот же период (2 499 705,75 руб.), следовательно, задолженность по договору аренды от 23.05.2012 № 2567 в расчетный период с 01.01.2016 по 31.12.2018 (включающий в себя и заявленный комитетом к взысканию период с 15.11.2018 по 29.12.2018) у учреждения и общества отсутствует.

Принимая во внимание то, что учреждение не обязано было вносить арендные платежи по договору аренды земельного участка от 23.05.2012 № 2567 из-за отсутствия государственной регистрации договоров от 01.01.2016, от 01.01.2017, от 01.01.2018 передачи прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, но фактически в период с 01.01.2016 по 31.12.2018 внесло вышеуказанные платежи по названному договору в общей сумме 2 980 798,06 руб., суд считает, что в силу просрочки внесения арендных платежей в данный период действительным арендатором (обществом) данные платежи подлежат учету комитетом по правилам статьи 313 ГК РФ, как исполнение, предложенное за должника по договору аренды от 23.05.2012 № 2567 (общества) третьим лицом (учреждением).

Учитывая изложенное, у суда отсутствуют основания для взыскания с учреждения задолженности по арендной плате по договору за период с 15.11.2018 по 29.12.2018, так как у учреждения и общества имелась переплата по арендным платежам в размере 481 092,30 руб. (по состоянию на конец заявленного периода) и учреждение не было обязано вносить арендную плату по договору, так как к нему не перешли обязанности арендатора по договору.

За несвоевременное внесение ответчиком арендной платы истец в соответствии с пунктом 5.2 договора начислил пеню в размере 5 295,73 рубля за период с 16.03.2018 по 29.12.2018.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства (статья 330 ГК РФ).

Пеня рассчитана комитетом неверно в связи с неправильным определением суммы основного долга. Учитывая своевременно вносимые учреждением и обществом платежи по арендной плате в спорный период, а также образовавшуюся переплату, начисление пени в указанный период неправомерно.

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований комитета.

Доводы сторон, не нашедшие отражения в настоящем решении, не имели существенного значения и не могли повлиять на правильность изложенных в нем выводов.

В соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Согласно пункту 2 части 2 статья 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации ответчики признаются плательщиками государственной пошлины, если решение суда принято не в их пользу и истец освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с главой 25.3 названного кодекса.

Поскольку решение по делу вынесено в пользу ответчика, истец в соответствии с пунктом 1.1 части 1 статьи 333.37 указанного кодекса освобожден от уплаты государственно пошлины, у суда не имеется оснований для возложения на ответчика обязанности перечислить государственную пошлину в федеральный бюджет.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, г. Кисловодск, ОГРН <***>, отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в двухмесячный срок после вступления в законную силу в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья С.Л. Жирнова