Решение от 23 марта 2021 г. по делу № А78-4021/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАБАЙКАЛЬСКОГО КРАЯ

672002, Выставочная, д. 6, Чита, Забайкальский край

http://www.chita.arbitr.ru; е-mail: info@chita.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А78-4021/2020
г.Чита
23 марта 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 16 марта 2021 года

Решение изготовлено в полном объёме 23 марта 2021 года

Арбитражный суд Забайкальского края в составе судьи М.Ю. Барыкина,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Е.П. Фоминым, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Забритейл» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании основного долга в размере 1 321 419,35 руб., неустойки в размере 123 750,06 руб., всего 1 445 169,41 руб.,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 - представителя по доверенности от 11 сентября 2020 года; ФИО1 - индивидуального предпринимателя;

от ответчика: ФИО3 - представителя по доверенности от 05 августа 2020 года.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее также - истец) обратился в Арбитражный суд Забайкальского края с уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требованиями к обществу с ограниченной ответственностью «Забритейл» (далее также - ответчик) о взыскании задолженности в размере 1 321 419,35 руб. по договору субаренды недвижимого имущества №4 от 31 декабря 2019 года (аренда, постоянная часть), задолженности в размере 81 978,79 руб. по договору субаренды недвижимого имущества №4 от 31 декабря 2019 года (оплата за электроэнергию, переменная часть), неустойки в размере 123 750,06 руб. (л.д. 5-6 т.2).

В судебном заседании 16 марта 2021 года истец и его представитель пояснили, что просят не рассматривать ранее заявленный отказ от иска в части взыскания 81 978,79 руб., истец заявил ходатайство об уточнении требований, просил о взыскании задолженности в размере 1 321 419,35 руб. по договору субаренды недвижимого имущества №4 от 31 декабря 2019 года (аренда, постоянная часть) и неустойки в размере 123 750,06 руб.

Протокольным определением суд принял к рассмотрению уточненные требования.

Представить ответчика требования не признал, просил в иске отказать.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

25 июля 2019 года между истцом (арендодателем) и ответчиком (субарендатором) заключен договор субаренды недвижимого имущества №3 на срок с момента передачи помещения по акту приема-передачи до 31 декабря 2019 года (л.д. 8-13 т.1).

31 декабря 2019 года аренда была продлена путем заключения между истцом (арендодателем) и ответчиком (субарендатором) договора субаренды недвижимого имущества №4 (далее также – договор), согласно пункту 1.1 которого арендодатель обязуется передать субарендатору во временное возмездное пользование нижеследующие помещения в зданиях производственно-бытового корпуса, расположенных по адресу: <...>, с целью ведения уставной деятельности субарендатора, в том числе размещения (складирования) в них безалкогольных напитков, торгового оборудования, управления их запасами, а также для осуществления оптово-розничной торговли, производства погрузо-разгрузочных работ и т.п.: помещение №1 для размещения склада общей площадью 2 266,2 м2 в границах, указанных на поэтажном плане здания, являющимся приложением №4 к договору; помещение №2 для размещения офиса общей площадью 148,3 м2 в границах, указанных на поэтажном плане здания, являющимся приложением №3 к договору.

В соответствии с пунктом 1.3 договора вместе с передачей помещений арендодатель передает субарендатору право пользования соответствующей частью земельного участка площадью 1000 м2, прилегающей к зданию и необходимой для пользования помещением по назначению.

В силу пункта 2.1.1 договора постоянная часть арендной платы за помещение №1 и помещение №2 в месяц составляет 532 000 рублей 00 копеек без НДС и включает в себя плату за пользование соответствующей частью земельного участка, необходимой для использования помещения по назначению, плату за пользование туалетными комнатами, уборку и вывоз снега, теплоснабжение, канализацию, холодное водоснабжение, уборку помещения №2, предоставление мест для парковки транспорта.

На основании пунктов 2.2 и 2.3 договора арендодатель оформляет и предоставляет субарендатору счет на оплату арендной платы не позднее чем за 5 рабочих дней до начала расчетного месяца. Субарендатор уплачивает 100% арендную плату с начала месяца, начиная со дня подписания сторонами акта приема-передачи помещения. Арендная плата уплачивается на основании счетов на оплату, полученных от арендодателя, не позднее 2 рабочих дней до начала расчетного месяца, путем перечисления на расчетный счет арендодателя соответствующей суммы денежных средств.

В силу пункта 7.2 договора в случае нарушения срока внесения арендной платы в сроки, установленные пунктом 2.3 договора, субарендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Согласно пункту 8.1 договора настоящий договор вступает в силу с момента передачи помещения по акту приема-передачи и действует до 30 ноября 2020 года включительно и не может превышать срок, указанный в договоре аренды недвижимого имущества от 22 июля 2019 года, заключенный между арендодателем и ООО «Газимурская 17» (собственник помещения).

На основании пункта 8.3 договора возврат помещения осуществляется сторонами по акту приема-передачи, согласованной сторонами формы (приложение №2). Субарендатор обязуется передать, а арендодатель принять помещение в течение 3 рабочих дней с момента, когда стало известно о прекращении действия договора.

В соответствии с пунктами 8.6 и 8.7 договора договор может быть расторгнут по соглашению сторон. Субарендатор путем направления арендодателю заказного почтового отправления с уведомлением о вручении или нарочным за 30 календарных дней (исчисляются с момента получения арендодателем корреспонденции) имеет право отказаться от исполнения настоящего договора в одностороннем порядке в случае: если арендодатель создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; в случае ненадлежащего исполнения арендодателем своих обязанностей по настоящему договору по обеспечению коммунальными и иными услугами (л.д. 12-23 т.2).

Сторонами подписан акт приема-передачи / сдачи-приема помещений (л.д. 21 т.2).

Согласно материалам дела между истцом и ООО «Газимурская 17» был заключен договор аренды недвижимого имущества №1 от 22 июля 2019 года, согласно пункту 7.1 которого срок действия договора – 11 месяцев с даты подписания договора, то есть до 22 июня 2020 года (л.д. 33-38 т.3).

11 февраля 2020 года ответчик вручил истцу требование (претензию) о возмещении ущерба в результате порчи товара, указав, что в арендуемом помещении из-за гидроудара в системе водоснабжения предположительно с 23:00 18 января 2020 года до 11:30 19 января 2020 года произошел выброс большого количества воды, что привело к намоканию и порчи товара на сумму 137 520 руб. (л.д. 75-76 т.1).

В ответе на претензию истец указал, что в нарушение пункта 3.3 договора он не был уведомлен о возникшей аварийной ситуации, а также не был приглашен на участие в осмотре поврежденного товара (л.д. 81-82 т.1).

В связи с указанной аварийной ситуацией 17 февраля 2020 года ответчик вручил истцу уведомление о расторжении договора аренды и возмещении ущерба, указав, что в срок до 17 марта 2020 года ответчик освободит помещения (л.д. 83 т.1).

26 февраля 2020 года ответчик вручил истцу уведомление о составлении акта о повреждении товара, пострадавшего из-за гидроудара в системе водоснабжения в период с 18 января по 19 января 2020 года (л.д. 84-85 т.1).

06 марта 2020 года стороны составили акт о повреждении товара на сумму 3 919,32 руб., подписанный со стороны истца с возражениями о несогласии с суммой ущерба и процедурой проводимого осмотра (л.д. 86-87 т.1).

15 марта 2020 года ответчик составил акт осмотра помещений (л.д. 105 т.1).

16 марта 2020 года ответчик направил в адрес истца уведомление о составлении акта сдачи-приема помещений (л.д. 101-103 т.1). В ответ истец выслал уведомление от 19 марта 2020 года, согласно которому истец не согласен на расторжение договора и подписания акта приема-передачи ввиду отсутствия соглашения сторон и оснований для расторжения, предусмотренных договором и законом, а также в силу того, что согласованный сторонами срок аренды не истек (л.д. 88-89 т.1).

19 марта 2020 года ответчик составил односторонний акт передачи (л.д. 91 т.1).

Истец выставил ответчику счета на оплату аренды с 18 марта по 31 мая 2020 года.

Ссылаясь на то, что ответчик не оплатил арендную плату за период с 18 марта по 31 мая 2020 года, после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.

По существу требований суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Судом установлено, что сторонами был заключен договор субаренды недвижимого имущества №4 от 31 декабря 2019 года. При подписании договора стороны договорились, что договор вступает в силу с момента передачи помещений по акту приема-передачи и действует до 30 ноября 2020 года включительно. Срок действия договора не может превышать срок, указанный в договоре аренды недвижимого имущества от 22 июля 2019 года, заключенный между истцом и ООО «Газимурская 17».

В материалы дела представлен договор аренды недвижимого имущества №1 от 22 июля 2019 года, заключенный между истцом и ООО «Газимурская 17», согласно которому срок действия договора – 11 месяцев с даты подписания договора.

Таким образом, согласно материалам дела в период с 18 марта 2020 года по 31 мая 2020 года между сторонами действовал договор субаренды недвижимого имущества №4 от 31 декабря 2019 года, на основании которого ответчик обязан был ежемесячно вносить арендную плату в размере 532 000 руб.

Истец, согласно представленному расчету, начислил ответчику арендную плату за период с 18 марта 2020 года по 31 мая 2020 года в сумме 1 321 419,35 руб., неустойку за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 18 марта 2020 года по 26 августа 2020 года в сумме 123 750,06 руб. (л.д. 7 т.2).

Расчеты истца судом проверены и принимаются.

Относительно расчета неустойки за период с 18 марта 2020 года по 26 августа 2020 года суд отмечает, что истец начислил неустойку в размере меньше, чем мог, что является правом истца и не нарушает законных интересов ответчика.

Суд в силу статьи 49 АПК РФ не может выходить за пределы иска.

Ответчиком не представлено доказательств внесения аренды за указанный период, а также доказательств нарушения сроков оплаты в результате непреодолимой силы (чрезвычайного и непредотвратимого при данных условиях обстоятельства).

Таким образом, оценив представленные в материалы дела документы по правилам статьи 71 АПК РФ и исходя из доводов представителей сторон, суд приходит к выводу о том, что требования истца являются обоснованными.

Возражения ответчика суд отклоняет по следующим основаниям.

Ответчик ссылается на отсутствие у него обязанности вносить арендную плату за период с 18 марта 2020 года по 26 августа 2020 года по причине одностороннего отказа от договора №4 от 31 декабря 2019 года. В обоснование права на односторонний отказ от договора №4 от 31 декабря 2019 года ответчик сослался на порчу товара из-за гидроудара в период с 18 января 2020 года по 19 января 2020 года и указал, что истец не обеспечил надлежащего исполнения обязанностей по обеспечению коммунальными услугами.

Оценив указанные доводы, суд приходит к следующим выводам.

На основании абзацев 1 и 2 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Президиум ВАС РФ в пункте 13 Информационного письма №66 от 11 января 2002 года «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указал, что досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

В силу статьи 309 и пункта 1 статьи 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 12 Постановления Пленума ВС РФ №54 от 22 ноября 2016 года «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены.

Представленными в материалы дела документами (акт о повреждении товара от 19 января 2020 года; требование (претензия) о возмещении ущерба в результате порчи товара от 10 февраля 2020 года; ответ на претензию о возмещении ущерба в результате порчи товара; уведомление от 17 февраля 2020 года о расторжении договора аренды и возмещении ущерба; уведомление от 26 февраля 2020 года о составлении акта о повреждении товара; акт о повреждении товара от 06 марта 2020 года и т.д.) не подтверждается наличия обстоятельств, предусмотренных пунктом 8.6 договора №4 от 31 декабря 2019 года и позволяющих ответчику в одностороннем порядка отказаться от договора №4 от 31 декабря 2019 года.

Сам по себе факт аварии, без выяснения его причин, не дает права ответчику на односторонний отказ от договора №4 от 31 декабря 2019 года, так как согласно пункту 3.2 договора №4 от 31 декабря 2019 года сохранность инженерных сетей, коммуникаций и оборудования, находящихся в помещении, обязан обеспечивать субарендатор.

Документы ответчика не позволяют установить конкретных причин, которые привели к выбросу воды, и, соответственно, не позволяют утверждать, что выброс воды произошел по вине истца, а не из-за действий самого ответчика или третьих лиц.

Следовательно, вина истца в коммунальной аварии не доказана.

Ответчик ссылается на ненадлежащее предоставление коммунальных услуг, на то, что нежилые помещения находились в состоянии, не позволяющим их использовать из-за наличия риска повторного повреждения товара при выбросе воды. Однако в составленном ответчиком акте от 15 марта 2020 года указано, что нежилые помещения №1 и №2 (офисное здание и складское помещение) находятся в удовлетворительном состоянии, при осмотре помещений замечаний не выявлено (л.д. 105-106 т.1). Следовательно, доводы ответчика о невозможности эксплуатировать помещения являются необоснованными, так как противоречат результатам осмотра нежилых помещений.

В подтверждение факта аварии ответчик сослался на акт о повреждении товара от 19 января 2020 года. Однако из представленного в материалы дела акта о повреждении товара от 19 января 2020 года усматривается, что при его составлении представитель истца не присутствовал. В акте указано на его составление сотрудниками ответчика и работником ООО «Консьержно-сторожевая служба «ЩИТ» ФИО4 (л.д. 74 т.1). Вместе с тем, в ходе допроса в качестве свидетеля ФИО4 пояснил, что акт о повреждении товара от 19 января 2020 года подписан им уже в феврале 2020 года (аудиозапись судебного заседания от 01 февраля 2021 года).

Доказательств вызова истца на составление акта в материалы дела не представлено.

В связи с чем, суд приходит к выводу, что акт о повреждении товара от 19 января 2020 года составлен в одностороннем порядке и, соответственно, не может быть принят судом в качестве допустимого доказательства.

Других предусмотренных договором №4 от 31 декабря 2019 года и (или) законом обстоятельств, позволяющих ответчику в одностороннем порядке отказаться от договора субаренды №4 от 31 декабря 2019 года, по материалам дела не установлено.

Таким образом, односторонний отказ ответчика от договора №4 от 31 декабря 2019 года не влечет за собой правовых последствий, так как односторонний отказ совершен при отсутствии предусмотренных законом или соглашением сторон оснований.

Ответчик считает, что истец своими фактическими действиями выразил согласие на расторжение договора и прекращение арендных отношений с 17 марта 2020 года, такими действиями, по мнению ответчика, являются: выставление в ответ на уведомление от 17 февраля 2020 года счета на оплату за период с 01 марта 2020 года по 17 марта 2020 года; возврат ключей от помещений; использование истцом помещения после его освобождения ответчиком по усмотрению истца (размещение спортивных тренажеров); необходимость согласования с истцом вывоза имущества с территории.

Доводы представителя ответчика о том, что досрочное расторжение договора №4 от 31 декабря 2019 года было согласовано сторонами, являются необоснованными, поскольку в силу пункта 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно пункту 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

На основании пункта 2 статьи 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Таким образом, при прекращении арендных отношений закон предусматривает обязанность арендатора возвратить имущество арендодателю, а в отношении недвижимого имущества - с составлением передаточного акта (Определение Верховного Суда Российской Федерации №306-ЭС16-3858 от 01 сентября 2016 года).

В материалы дела не представлено соглашения о расторжении договора №4 от 31 декабря 2019 года, двухстороннего передаточного акта к договору №4 от 31 декабря 2019 года или иного документа, подписанного обеими сторонами, свидетельствующих о принятии истцом у ответчика арендуемых нежилых помещений.

Односторонний акт приема-передачи от 19 марта 2020 года не может быть принят судом в качестве доказательства надлежащего возврата помещений истцу и прекращения арендных отношений, так как акт от 19 марта 2020 года составлен при отсутствии оснований для одностороннего отказа от исполнения договора со стороны ответчика.

Из ответа истца от 19 марта 2020 года на уведомление ответчика от 16 марта 2020 года о составлении акта сдачи-приема помещений следует, что на расторжение договора №4 от 31 декабря 2019 года истец не согласен, подписать акт приема-передачи нежилых помещений отказывается.

Следовательно, доводы истца противоречат фактическим обстоятельствам дела.

Вопреки позиции ответчика, освобождение помещений арендатором с передачей ключей от помещений в силу вышеприведенного правового регулирования не является надлежащим возвратом помещений, подтверждающим надлежащее прекращение между сторонами арендных отношений.

Кроме того, представленная ответчиком видеозапись разговора между истцом и руководителем ответчика не подтверждает передачи ключей, поскольку из видеозаписи не понятно то, что за ключи передаются, а также данная видеозапись не подтверждает факта расторжения договора №4 от 31 декабря 2019 года по обоюдному согласию сторон, так как из видеозаписи усматривается, что истец лишь собирается рассмотреть вопрос о возможности досрочного прекращения арендных отношений.

Передача ключей охраны именно истцу обусловлена тем, что согласно ответу ООО «ККС «ЩИТ» на запрос суда от 27 ноября 2020 года и пояснениям представителей сторон с 16 марта 2020 года организация перестала осуществлять охрану нежилых помещений в связи с прекращением договорных отношений с ответчиком (л.д. 162 т.2). В связи с чем, при досрочном освобождении нежилых помещений ответчиком и прекращении охранной деятельности ООО «ККС «ЩИТ», ключи переданы истцу.

Выставление счета на оплату за период с 01 марта 2020 года по 17 марта 2020 года не свидетельствует о согласовании расторжения договора №4 от 31 декабря 2019 года, так как после выставления счета за период с 01 марта 2020 года по 17 марта 2020 года истец выставил счета за период с 18 марта по 31 мая 2020 года.

Необходимость предоставления доверенности для вывоза поддонов с территории базы соответствует условиям договора №4 от 31 декабря 2019 года, так как в силу пункта 4.6 договора истец обязуется обеспечить беспрепятственное перемещение имущества ответчика из/в помещение, но только на основании соответствующих распорядительных документов субарендатора (л.д. 91 т.1).

Ответчик ссылается на самостоятельное использование истцом помещений, однако в материалы дела не представлено доказательств того, что у ответчика после 17 марта 2020 года имелись препятствия для использования арендуемых нежилых помещений, что истец отказывался допустить ответчика в нежилые помещения.

Ответчик ссылается на размещение истцом 15 марта 2020 года в одном из нежилых помещений тренажеров. Однако в материалы дела не представлено доказательств того, что тренажеры были занесены на постоянное хранение и оставались в помещении с 17 марта 2020 года по 31 мая 2020 года, что истец отказывался освободить помещение от тренажеров по просьбе ответчика.

Кроме того, размещение тренажёров 15 марта 2020 года не свидетельствует о том, что истец использовал нежилые помещения после прекращения арендных отношений самостоятельно, без ведома и согласия ответчика. Так согласно фотографиям тренажеры занесены в нежилое помещение в период с 11 часов до 12 часов 15 марта 2020 года. В свою очередь, акт осмотра помещений был составлен ответчиком в 18 часов 00 минут 15 марта 2020 года (л.д. 105-106 т.1). В уведомлении от 17 февраля 2020 года ответчик заявил о прекращении арендных отношений с 17 марта 2020 года. Следовательно, тренажеры были занесены до 17 марта 2020 года и на момент размещения тренажеров помещения находились под контролем ответчика.

Таким образом, ответчик обязан внести арендную плату за период с 18 марта 2020 года по 31 мая 2020 года, так как досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Ответчиком заявлено о снижении неустойки, однако в силу пункта 1 и пункта 2 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Доказательств того, что сумма неустойки не соответствует компенсационному характеру гражданско-правовой ответственности, принципу соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, что взыскание неустойки приведет к получению кредитором необоснованной выгоды, ответчиком не представлено.

Размер неустойки 0,1% соответствует обычной практике в установлении договорной ответственности, размер пени за нарушение обязательств 0,1% не является чрезмерно высоким, является обычно принятым в гражданском обороте, что подтверждается судебной практикой (постановления Четвертого арбитражного апелляционного суда от 30 августа 2017 года по делу №А19-19180/2016, от 12 апреля 2017 года по делу №А19-4007/2016, от 12 декабря 2017 года по делу №А19-10800/2017).

Таким образом, оснований для снижения неустойки не имеется.

Помимо изложенного, ответчик сослался на то, что договор №4 от 31 декабря 2019 года является ничтожной сделкой, так как переданный истцом в аренду объект является объектом самовольного строительства.

Ответчик указал, что право собственности зарегистрировано на строение по адресу: <...> площадью 1 224,4 кв.м., но ответчику передано 2 414,5 кв.м., доказательств регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и разрешения на строительство спорного объекта незавершенного строительства не представлено.

Указанные доводы ответчика судом отклоняются в связи следующим.

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

В силу пункта 11 Постановления Пленума ВАС РФ №73 от 17 ноября 2011 года «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды.

Верховный Суд Российской Федерации в Определении №305-ЭС15-12239(5) от 26 ноября 2018 года указал, что в силу части 1 статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Следовательно, нежелание представить доказательства должно было быть квалифицировано исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого аргументированно со ссылкой на конкретные документы указывает противоположная сторона.

Согласно материалам дела нежилые помещения, которые были переданы в субаренду ответчику, арендованы истцом на основании договора №1 от 22 июля 2019 года у ООО «Газимурская 17» (л.д. 33-38 т.3).

Истец пояснил, что переданные истцу площади помещений сложились из площади производственно-бытового корпуса, права на который зарегистрированы в установленном порядке, и площади объекта незавершенного строительства – склада, что подтверждается приложениями к договору №4 от 31 декабря 2019 года.

В подтверждение наличия у ООО «Газимурская 17» прав на переданные в аренду нежилые помещения в материалы дела представлены: договор аренды земельного участка №573/07 от 11 октября 2007 года с договором цессии №1 от 03 июня 2016 года, из которых следует, что организация является арендатором земельного участка площадью 12 667 кв.м., расположенного по адресу: <...>, предназначенного для обслуживания и использования объектов недвижимости производственного назначения; выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 22 апреля 2020 года и свидетельство 75АА №149458 о государственной регистрации права от 11 ноября 2010 года, из которых следует, что организация является собственником производственно-бытового корпуса по адресу: <...>; соглашение об отступном от 11 февраля 2019 года с актом приема-передачи от 11 февраля 2019 года, из которых следует, что организация является владельцем объекта незавершенного строительства – склада по адресу: <...> (л.д. 9-11, 44-54, 72-93 т.2).

В свою очередь, ответчиком в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено доказательств, подтверждающих признание переданных в аренду нежилых помещений самовольной постройкой в соответствии со статьей 222 ГК РФ.

Таким образом, доводы ответчика являются не доказанными.

Ссылки ответчика на ответ на запрос №4529 от 05 ноября 2020 года, в котором указано, что разрешения на строительство какого-либо объекта по адресу: <...> не выдавалось, суд оценивает критически, так как наличие по указанному адресу объекта недвижимости подтверждается выпиской из ЕГРН от 22 апреля 2020 года и свидетельством 75АА №149458 о государственной регистрации права от 11 ноября 2010 года (л.д. 126 т.2).

Доводы ответчика о непредставлении истцом разрешения на строительства и отсутствие государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства суд отклоняет, так как согласно пункту 38 Постановления Пленума ВС РФ №25 от 23 июня 2015 года по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Отсутствие у истца иных документов на помещения не свидетельствует о том, что помещения являются самовольными постройками, поскольку истец является субарендодателем, а не собственником помещений, и не обязан доказывать наличие права собственности на имущество (пункт 12 Постановления Пленума ВАС РФ №73 от 17 ноября 2011 года).

Более того, в силу пункта 5 статьи 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Верховный Суд Российской Федерации в Определении от 29 сентября 2020 года №49-КГ20-11-К6, 2-5320/2018 сформировал правовой подход, согласно которому лицо, подтвердившее своим поведением заключение и действительность договора, при возникновении спора о его исполнении не вправе недобросовестно ссылаться на незаключенность либо недействительность этого договора.

В соответствии с материалами дела в отношении спорного объекта недвижимости сторонами были заключены сначала договор №3 от 25 июля 2019 года, затем договор №4 от 31 декабря 2019 года. Недвижимое имущество использовалось ответчиком, ответчик до 17 марта 2020 года исполнял принятые на себя обязательства по внесению арендной платы и платы за электроэнергию. До 19 марта 2020 года ответчик был зарегистрирован по адресу места нахождения спорных нежилых помещений. Следовательно, ответчик подтвердил действительность договора своим поведением, но после возникновения спора об исполнении обязательств по внесению арендной платы ответчик стал ссылаться на недействительность договора.

Поведение ответчика не соответствует критерию добросовестного поведения, так как приведенные ответчиком в обоснование своих возражений обстоятельства (отсутствие государственной регистрации объекта незавершенного строительства; разница в площади объекта, на который право собственности зарегистрировано, и площади, которая передана истцом в субаренду ответчику) могли и должны были быть проверены ответчиком при заключении договора субаренды №4 от 31 декабря 2019 года.

В связи с чем, возражения ответчика подлежат отклонению.

Согласно статье 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований. Признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает другую сторону от необходимости доказывания таких обстоятельств.

В силу статей 65 и 9 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требовании и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

На основании изложенного, оценив имеющиеся в материалах дела документы и доводы сторон по правилам статьи 71 АПК РФ и учитывая положения статьи 70 АПК РФ, суд приходит к выводу, что требования истца подлежат удовлетворению.

В силу пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, пункта 4 Постановления Пленума ВАС РФ №46 от 11 июля 2014 года за рассмотрение исковых требований подлежит оплате гоcударственная пошлина в сумме 27 452 руб.

Истцу при обращении в суд была предоставлена отсрочка оплаты госпошлины.

Таким образом, взысканию с ответчика в доход федерального бюджета Российской Федерации подлежит госпошлина пропорционально размеру удовлетворенных требований в порядке статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Забритейл» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 основной долг в размере 1 321 419,35 руб., неустойку в размере 123 750,06 руб., всего 1 445 169,41 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Забритейл» в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 27 452 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четвёртый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Забайкальского края в течение одного месяца со дня принятия.

Судья М.Ю. Барыкин