Решение от 31 августа 2021 г. по делу № А65-8234/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 294-60-00

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело №А65-8234/2021

Дата принятия решения – 31 августа 2021 года

Дата объявления резолютивной части – 24 августа 2021 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Пармёновой А. С.,

при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Обществу с ограниченной ответственностью "Версаль", г. Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) об изъятии объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером 16:50:160102:1381, путем продажи с публичных торгов, обязании передать техническую документацию, связанную с объектом незавершенного строительства,

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора в порядке ст. 51 АПК РФ – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, Исполнительный комитет муниципального образования г.Казань,

с участием:

от истца – ФИО2 по доверенности от 07.12.2020, диплом 101632 0028799,

от ответчика – ФИО3, по доверенности от 21.05.2021, диплом ВСБ 0469330, ФИО4, по доверенности от 21.05.2021, диплом БВС 0982275,

от третьих лиц – не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Версаль" (далее – ответчик) об изъятии объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером 16:50:160102:1381, путем продажи с публичных торгов, обязании передать техническую документацию, связанную с объектом незавершенного строительства.

Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора в порядке ст. 51 АПК РФ привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, Исполнительный комитет муниципального образования г.Казань

Третьи лица в судебное заседание не явились, извещены.

Суд определил провести судебное заседание в отсутствие представителей третьих лиц в порядке ст. 156 АПК РФ.

Истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований в части передачи истребуемой документации, а именно, просил истребовать у ответчика градостроительный план ЗУ, результаты инженерных изысканий, технические условия, проектную документацию, заключение экспертизы проектной документации, разрешение на строительство, технический паспорт, кадастровый паспорт.

Уточнение исковых требований принято судом в порядке ст. 49 АПК РФ.

Истец исковые требования поддержал с учетом уточнения, пояснил, что спорный объект является капитальным строением, истец на намерен заявлять ходатайство о проведении экспертизы с целью проверки является ли спорный объект объектом капитального строительства, спор между сторонами по указанному обстоятельству отсутствует.

Ответчик исковые требования не признал.

Как следует из материалов дела, Постановлением главы Администрации г.Казани от 27.05.1996 №627, договором об аренде земли от 14.07.1997 №1419 Торгово-коммерческому предприятию «Олимп» был предоставлен в аренду сроком на 5 лет земельный участок площадью 127,5 кв.м для размещения контейнерной автозаправочной станции и автомойки по пр.Победы Приволжского района г.Казани.

Постановлением Руководителя Исполнительного комитета г.Казани от 11.10.2006 №2089, договором аренды земли от 19.12.2006 №11560 ООО «ЯРС» был предоставлен в аренду сроком на 1 год в связи с размещением в границах красных линий земельный участок площадью 90 кв.м, занимаемый не завершенным строительством сборно-щитовым зданием автозаправочной станции по пр.Победы, без права строительства капитальных сооружений.

Постановлением Руководителя Исполнительного комитета г.Казани от 25.09.2008 №6050, договором аренды земельного участка от 18.11.2008 №13264 ООО «Петройл» был предоставлен в аренду сроком на 3 года в связи с размещением в границах красных линий земельный участок площадью 90 кв.м, занимаемый не завершенным строительством зданием автозаправочной станции по пр.Победы, без права строительства капитальных сооружений.

Договором передачи прав и обязанной от 20.01.2011 все права и обязанности по договору аренды земли от 18.11.2008 №13264 от ООО «Петройл» перешли к ИП ФИО5

Постановлением Исполнительного комитета г.Казани от 14.08.2012 №5653, договором аренды от 05.09.2012 №16629 земельный участок с кадастровым номером 16:50:160206:58 площадью 90 кв.м, занимаемый не завершенным строительством зданием автозаправочной станции по пр.Победы, был предоставлен В.В.Тимасюк в аренду сроком на 3 года.

Затем договором аренды от 25.11.2016 №19373 указанный земельный участок предоставлен гражданину ФИО6 в аренду сроком на 3 года.

В соответствии с условиями договора аренды земельного участка от 25.11.2016 №19373, в связи с истечением срока аренды в адрес ФИО6 направлено уведомление от 12.10.2020 №14456/кзио-исх о прекращении правоотношений по договору аренды земли, запись о регистрации права аренды Комитетом погашена.

Согласно п. 1.5 договора аренды №19373 от 25.11.2016 разрешенное использование земельного участка: под не завершенные строительством сборно-щитовое здание автозаправочной станции.

Как указал истец, в соответствии с п. 1.4.1 на земельном участке расположено не завершённое строительством здание АЗС.

Срок действия договора установлен до 24.11.2019.

Письмом №14456/кзио-исх от 12.10.2020 (т. 1 л.д. 59) Комитет уведомил ФИО6 о прекращении договора аренды земельного участка №19373 от 25.11.2016.

Согласно выписке из ЕГРН от 21.01.2021 ООО «Версаль» принадлежит на праве собственности незавершенный строительством объект с кадастровым номером 16:50:160102:1381 проектируемое назначение - автозаправочная станция, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 16:50:160206:58, переход права собственности зарегистрирован 31.10.2020 (т. 2 л.д. 72-73).

В ответ на обращение ООО «Версаль» в лице ФИО6 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 16:50:160206:58 в аренду истец отказал в удовлетворении обращения ответчика со ссылкой на ст. 39.6 Земельного кодекса РФ.

Пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Пункт 6 данной статьи предусматривает распространение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Статья 239.1 введена в Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ) Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ).

В силу пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Закона N 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закона N 137-ФЗ). Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрены условия для реализации права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Так, в силу пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Законом N 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ).

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Поскольку на момент заключения договора на земельном участке находился объект незавершенного строительства, а участок предоставлен без проведения торгов, единственным основанием для подобного предоставления являлась возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства на основании пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ. Право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства обществом реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, а договор аренды земельного участка заключен 25.11.2016, в связи с чем к правоотношениям сторон подлежат применению положения пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ.

Согласно выписке из ЕГРН (т. 2 л.д. 68-69), что на спорном земельном участке расположен принадлежащий ответчику на праве собственности объект с кадастровым номером 16:50:160102:1381.

Возражая против заявленных требований, ответчик в отзыве (т. 2 л.д. 38-43) указал, что основания для применения статьи 239.1 ГК РФ отсутствуют, поскольку объект недвижимости достроен, эксплуатируется по прямому назначению.

Согласно представленному ответчиком в материалы дела заключению АНО Судебно-экспертный центр «Стройэкспертиза» № 65-21 от 15.07.2021 (т. 1 л.д. 121-150, т. 2 л.д. 1-37) на дату исследования автозаправочной станции контейнерного типа, расположенной по адресу: <...> объект фактически эксплуатируется по прямому функциональному назначению, по результатам исследования определено, что фактически выполненные строительные конструкции, удовлетворяют условиям прочности и обеспечивают надежность и геометрическую неизменяемость, что удовлетворяет требованиям по механической безопасности, категория технического состояния нежилого здания АЗС и навеса классифицируется как работоспособное техническое состояние, нежилое здание автозаправочной станции контейнерного типа, расположенной по адресу: <...> соответствует совокупности строительных характеристик здания, обуславливающих его эксплуатационными качествами, то есть конструктивные элементы выполнены в полном объеме, степень готовности составляет 100 %; нежилое здание соответствует строительным нормам и правилам в части критериев оценки СП70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87».

Кроме того, в подтверждение завершения строительных работ и эксплуатации здания АЗС ответчиком представлены Акт обследования и оценки соответствия автозаправочной станции требованиям норм и правил технической эксплуатации от 29.06.2007 (т. 2 л.д. 129-133).

Таким образом, материалами дела подтверждается факт завершения строительства объекта, что также свидетельствует об отсутствии оснований для изъятия объектов на основании ст. 239.1 ГК РФ, которая и предусматривает в качестве одного из условий изъятия объектов не завершение строительства объекта.

Отсутствие в материалах дела доказательств разрешительной и регистрационной документации ответчика на указанные объекты, с учетом указанных выше фактических обстоятельств и норм права, правового значения не имеет.

Объектом незавершенного строительства является объект, строительство которого не завершено и который относится к объектам капитального строительства наряду со зданиями, строениями, сооружениями (статья 1 ГрК РФ). Таким образом, единственно определяющим признаком объекта незавершенного строительства является факт завершения строительных работ, а не отсутствие документов на ввод объекта в эксплуатацию.

Вместе с тем, в рассматриваемом случае, основания для применения статьи 239.1 ГК РФ отсутствуют, так как строительство заявленного к изъятию объекта завершено.

Доказательства иного, в том числе доказательства незавершения строительства объекта, истцом в материалы дела не представлены. При указанных обстоятельствах, заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167 – 169, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

СудьяА. ФИО7