Решение от 23 октября 2019 г. по делу № А40-153425/2019

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-153425/19-37-1231
г. Москва
24 октября 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 17 октября 2019 года

Полный текст решения изготовлен 24 октября 2019 года

Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Скачковой Ю.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело

по исковому заявлению ООО "СТОМАТОЛОГ 1988" (ОГРН <***>, ИНН

<***>)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН

<***>, ИНН <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи.

При участии:

от истца – ФИО2 по доверенности от 17.07.2019 № 6;

от ответчика – Гречко А.В. по доверенности от 29.11.2018 № 33-Д-1036/18.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «СТОМАТОЛОГ 1988» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 АПК РФ) к Департаменту городского имущества города Москвы с требованием урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилых помещений), расположенных по адресу: <...>, с кадастровым номером: 77:09:0005002:10231, общей площадью 96,1 кв.м. (цокольный этаж: пом. 1, комн. 1-7, 7а, 8-13), изложив пункты 3.1., 3.4. договора купли-продажи в следующей редакции:

«3.1. Цена объекта оставляет 9 180 000 (девять миллионов сто восемьдесят тысяч) рублей в соответствии с заключением эксперта ФИО3 ООО «БСГ-консалтинг групп» от 11.10.2019 года по делу № А40-153425/19-37-1231.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 ст. 146 НК РФ не начисляется.»».

«3.4. Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до _____ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 153 000 (сто пятьдесят три тысячи) рублей и процентов за предоставленную отсрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку долга».

В качестве правового обоснования заявленных требований истец ссылается на ст.ст. 445, 446 ГК РФ, на положения Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Истец поддержал уточненные требования.

Ответчик против иска возражал по доводам письменных пояснений.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 15.01.2007г. между Департаментом городского имущества города Москвы (арендодатель, ответчик) и ООО «СТОМАТОЛОГ 1988» заключен договор аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы № 2-7/07, согласно которому арендатору переданы в пользование нежилые помещения общей площадью 96,1 кв.м., расположенные по адресу: <...>.

Согласно п. 2.1. договора аренды его срок установлен с 02.12.2006г. до 02.12.2011г.

Поскольку после истечения срока действия договора аренды ни одна из сторон не отказалась от договора, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

ООО «СТОМАТОЛОГ 1988» отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 №209-ФЗ, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

ООО «СТОМАТОЛОГ 1988» полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, 01.03.2019г. обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемого имущества.

Истцом от ответчика был получен ответ с проектом договора купли-продажи арендуемого имущества по цене 11 980 000 рублей в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 20.03.2019г. №177/04-01-19, выполненным ООО «Аналитическо-консалтинговая группа «Азимут» и экспертным заключением от 09.04.2019г. №246/2019/3, подготовленным Общероссийской общественной организацией «Российское общество оценщиков».

Посчитав, что цена спорного объекта необоснованно завышена, истец обратился в оценочную организацию для определения рыночной стоимости нежилых помещений.

Согласно отчету ООО «Система оценки» об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, выполненному по заказу истца, цена спорного объекта составила 3 572 133 руб. 00 коп.

17.05.2019 г. истец подписал указанный договор с протоколом разногласий и передал в Департамент городского имущества города Москвы.

Департамент рассмотрел протокол разногласий в установленный законом срок и отказал в предоставлении госуслуги.

ООО «СТОМАТОЛОГ 1988» полагая, что Департамент городского имущества города Москвы обязан заключить договор купли-продажи имущества по цене, предложенной обществом (с учетом протокола разногласий), обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению, при этом суд исходит из следующего.

Истец, как участник гражданских правоотношений, и спорные нежилые помещения, как объект гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ критериям. Истец является субъектом малого предпринимательства; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 № 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в законную силу 05.08.2008.

Согласно ст. 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Закона № 209-ФЗ, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности:

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, данная норма права предусматривает возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

В силу части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке.

В соответствии с положениями закона Департаментом была проведена оценка рыночной стоимости спорного объекта. Согласно отчету об оценке рыночной стоимости от 20.03.2019г. №177/04-01-19, выполненным ООО «Аналитическо-консалтинговая группа «Азимут» и экспертным заключением от 09.04.2019г. №246/2019/3, подготовленным Общероссийской общественной организацией «Российское общество оценщиков», рыночная стоимость объекта составляет 11 980 000 руб.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 92 от 30.05.2005 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Определением суда от 17.09.2019г. было назначено проведение судебной оценочной экспертизы с целью установления рыночной стоимости объекта. Проведение экспертизы поручено эксперту ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БСГ - КОНСАЛТИНГ ГРУПП" (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации: 13.09.2002, адрес: 119049, <...> ОФИС 10) ФИО3.

На разрешение эксперта поставлен вопрос:

Какова рыночная стоимость (без учета НДС) недвижимого имущества: нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером: 77:09:0005002:10231, общей площадью 96,1 кв.м. (цокольный этаж: пом. 1, комн. 1-7, 7а, 8-13) по состоянию на 01.03.2019?

Согласно Заключению эксперта ФИО3 по арбитражному делу № А40-153425/19-37-1231, стоимость объекта общей площадью 96,1 кв.м на дату экспертной оценки 01.03.2019г. составила 9 180 000 рублей.

Экспертное заключение выполнено по состоянию на 01.03.2019г. – дату обращения общества за государственной услугой «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» в отношении объекта, расположенного по адресу: <...>.

Истец и ответчик возражений и замечаний по экспертизе не заявили.

Выслушав доводы истца и ответчика, оценив в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленное заключение эксперта по арбитражному делу № А40-153425/19-37-1231, суд пришел к выводу о том, что определенная заключением экспертизы рыночная стоимость спорных помещений является достоверной.

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

На основании изложенного, суд удовлетворяет требования истца об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером: 77:09:0005002:10231, общей площадью 96,1 кв.м. (цокольный этаж: пом. 1, комн. 1-7, 7а, 8-13), изложив пункт 3.1. договора купли-продажи в следующей редакции:

«Цена объекта оставляет 9 180 000 (девять миллионов сто восемьдесят тысяч) рублей в соответствии с заключением эксперта ФИО3 ООО «БСГ-консалтинг групп» от 11.10.2019 года по делу № А40-153425/19-37-1231.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 ст. 146 НК РФ не начисляется.»

Путем принятия пункта 3.4. договора купли-продажи в следующей редакции:

«Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до _____ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 153 000 (сто пятьдесят три тысячи) рублей и процентов за предоставленную отсрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку долга».

В соответствии со ст.ст. 102 и 110 АПК РФ госпошлина по иску относится на ответчика. Судебные расходы на оплату экспертизы в размере 35 000 руб. 00 коп. также относятся на ответчика.

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 8, 11, 12, 217, 421, 445, 446 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 49, 65, 102, 110, 123, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд



Р Е Ш И Л:

Иск ООО "СТОМАТОЛОГ 1988" (ОГРН <***>, ИНН <***>) к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН <***>, ИНН <***>) удовлетворить.

Урегулировать разногласия при заключении между ООО "СТОМАТОЛОГ 1988" (ОГРН <***>, ИНН <***>) и ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН <***>, ИНН <***>) договора купли - продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером: 77:09:0005002:10231, общей площадью 96,1 кв.м. (цокольный этаж: пом. 1, комн. 1-7, 7а, 8-13), изложив пункт 3.1. договора купли-продажи в следующей редакции:

«Цена объекта оставляет 9 180 000 (девять миллионов сто восемьдесят тысяч) рублей в соответствии с заключением эксперта ФИО3 ООО «БСГ-консалтинг групп» от 11.10.2019 года по делу № А40-153425/19-37-1231.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 ст. 146 НК РФ не начисляется.»

Путем принятия пункта 3.4. договора купли-продажи в следующей редакции:

«Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до _____ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 153 000 (сто пятьдесят три тысячи) рублей и процентов за предоставленную отсрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку долга».

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу ООО "СТОМАТОЛОГ 1988" (ОГРН <***>, ИНН <***>) судебные расходы на оплату экспертизы 35 000 (шестьдесят тысяч) руб. 00 коп. и 6 000 (шесть тысяч) руб. 00 коп. государственную пошлину, всего 41 000 (сорок одну тысячу) руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Ю.А. Скачкова