Решение от 16 марта 2020 г. по делу № А47-18300/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, г. Оренбург, 460024

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А47-18300/2019
г. Оренбург
16 марта 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 10 марта 2020 года

В полном объеме решение изготовлено 16 марта 2020 года

Арбитражный суд Оренбургской области в составе председательствующего судьи Кофановой Н.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Администрации Илекского района Оренбургской области, с.Илек Илекского района Оренбургской области (ИНН <***> ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Оренбургоблгражданстрой-Инвест», г. Оренбург (ИНН <***> ОГРН <***>)

о взыскании суммы основного долга в размере 651 737 руб.05 коп., суммы пени в размере 117 022руб.63коп., всего 768 759 руб.68 коп.

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, по доверенности от 25.05.2019, диплом.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания в соответствии со статьями 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) по юридическому адресу, а также путем размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в судебное заседание представителей не направил.

Судебное заседание проведено в отсутствие представителей ответчика в порядке ст. 156 АПК РФ.

Иск заявлен о взыскании 768 759 руб.68 коп., из которых 651 737 руб. 05 коп. задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 26.02.2008 за период с 01.01.2015 по 25.09.2019 и 117 022 руб. 63 коп. пени за период с 11.03.2015 по 31.10.2019.

В материалы дела от ответчика поступило письменное ходатайство об отложении дела слушанием по причине командировки в г. Сочи его представителя ФИО3 в период с 04.03.2020 по 11.03.2020.

Истец возражал против отложения судебного заседания.

Судом ходатайство ответчика рассмотрено в порядке статьи 159 АПК РФ, в удовлетворении отказано, о чем вынесено протокольное определение.

Согласно части 5 статьи 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

На основании части 3 указанной статьи в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными.

Отложение рассмотрения дела на основании части 3 статьи 158 АПК РФ является не обязанностью, а правом суда, предоставленным законодательством для обеспечения возможности полного и всестороннего рассмотрения дела. При этом положенные в обоснование заявленного стороной ходатайства об отложении рассмотрения дела доводы оцениваются судом с точки зрения необходимости и уважительности.

Между тем, достаточных оснований для отложения судебного разбирательства не имеется, так как доказательства направления в командировку представителя общества «Оренбургоблгражданстрой инвест» ФИО3 не представлены.

Кроме того, суд отмечает, что невозможность участия в судебном заседании конкретного представителя не является препятствием к реализации стороной по делу ее процессуальных прав. Ответчик не лишен возможности представлять доказательства, подтверждающие свои возражения по существу заявленных истцом требований, приводить письменные пояснения в обоснование своих доводов через другого представителя, действующего по доверенности.

В связи с изложенным, судом ходатайство ответчика отклонено.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме.

Ответчик в отзыве исковые требования не признал, просил применить срок исковой давности за период с 26.02.2015 по 24.11.2016.

Истец и ответчик не заявили ходатайства о необходимости предоставления дополнительных доказательств. При таких обстоятельствах, суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Между Администрацией Илекского района (арендодатель) и обществом «Оренбургоблгражданстрой-Инвест» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 26.02.2008 (л.д. 7-13).

В соответствии с п. 1.1. договора аренды арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 56:12:0301044:0091, местоположение земельного участка: участок находится примерно в 1880 м по направлению на восток от ориентира здание администрации <...>, для использования земельного участка в целях строительства многоквартирного (более одной квартиры) трехэтажного дома, общей площадью 4023,0 кв.м., в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью (приложение №1).

Согласно п. 2.4. договора срок аренды участка устанавливаются с 26.02.2008 по 25.02.2011.

Договор вступает в силу с даты его государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области Илекский сектор.

Размеры и сроки внесения арендной платы установлены разделом 3 договора аренды.

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области 10.04.2008, что подтверждается штампом регистрирующего органа на вышеуказанном документах, а также выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 20.02.2020 № 56/000/011/2020-9815 в отношении земельного участка с кадастровым номером 56:12:0301044:91.

Истец ссылается на то, что при заключении договора аренды годовая сумма арендной платы на дату его заключения составляла

97 000 руб. (пункт 3.1. договора).

Администрация 29.11.2011 направила в адрес арендатора дополнительное соглашение №1 от 22.11.2011 к договору аренды, согласно которому расчет арендной платы изменен, с 26.02.2011 по 25.02.2012 составляет 102 723,00 руб. в год. (л.д. 19-21). Указанное дополнительное соглашение ответчиком не подписано, между тем оплата ответчиком произведена.

Письмом от 27.08.2012 № 3485 администрация направила ответчику дополнительное соглашение № 2 от 26.02.2012 к договору аренды, согласно которому размер арендной платы изменен, за период с 26.02.2011 по 25.02.2012 составляет 108886,38 руб. Данное соглашение ответчиком не подписано, однако оплата произведена.

Истец в 2013-2018 направлял ответчику расчеты арендной платы с учетом коэффициента инфляции, которые последним не были оплачены.

Истец ссылается на то, что у ответчика образовалась задолженность по арендной плате по договору аренды от 26.02.2008 в сумме 651 737 руб. 05 коп. за период с 01.01.2015 по 25.09.2019, на которую начислена пени в размере 117 022 руб. 63 коп. за период с 11.03.2015 по 31.10.2019.

Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для исковых требований.

Согласно части 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ договоры являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей.

Из материалов дела следует, что правоотношения сторон возникли из заключенного между ними договора аренды земельного участка от 26.02.2008 и подлежат правовому регулированию нормами главы 34 Гражданского кодекса РФ о договоре аренды.

В соответствии с ч. 1 ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (займодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса).

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ) и размере арендной платы (статья 614 Гражданского кодекса РФ).

Договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса, пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации).

Рассматриваемый договор соответствует требованиям статей 432, 433, 606, 607, 609, 614 Гражданского кодекса РФ. Истцом и ответчиком в надлежащей форме согласованы существенные условия арендной сделки: объектом аренды избран поставленный на государственный кадастровый учет земельный участок, согласована методика определения и итоговый размер арендной платы. Кроме того, договор соответствует требованиям федерального закона о форме сделки, поскольку зарегистрирован в установленном порядке.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310

Гражданского кодекса Российской Федерации).

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных законами.

Как усматривается из условий спорного договора аренды земельный участок с кадастровым номером 56:12:0301044:0091 предоставлен в аренду для строительства жилого дома.

Согласно представленной истцом выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 20.02.2020 №56/000/011/2020-9815 в отношении земельного участка с кадастровым номером 56:12:0301044:91, данный земельный участок относится к землям населенных пунктов, для строительства многоквартирного (более одной квартиры) трехэтажного жилого дома. Кроме того, из указанной выписки видно, что земельный участок обременен ипотекой в силу закона в пользу участников долевого строительства по договорам долевого строительства в многоквартирном доме.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что земельный участок предоставлялся ответчику для целей жилищного строительства.

Из материалов дела следует, что администрацией муниципального образования Илекский район выдано ООО «Оренбургоблгражданстрой-Инвест» разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU 5603182330-008 от 14.02.2011 – трехэтажного 25-ти квартирного жилого дома с двумя нежилыми помещениями в р.ц. Илек, расположенного по адресу: участок находится примерно в 1880 м по направлению на восток от ориентира здания администрации Илекского сельсовета, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...> (л.д. 92с оборотом).

Постановлением Администрации Илекского сельсовета Илекского района Оренбургской области от 11.11.2010 № 431-п в целях упорядочения нумерации жилых домов и других строений в с. Илек Илекский район Оренбургская область по пер. Деповский, земельному участку с находящимся на нем трехэтажным 25-квартирным домом с двумя нежилыми помещениями, расположенного в <...> присвоен адресный номер: <...>.

Согласно письменным пояснениям истца квартира № 1 в доме по переулку Деповский, дом № 8 принадлежит на праве собственности по наследству ФИО4.

Таким образом, из представленных документов следует, что многоквартирный жилой дом, для строительства которого передан спорный земельный участок, введен в эксплуатацию 14.02.2011, право собственности на квартиры зарегистрировано.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

В соответствии с совместным постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Согласно пункту 26 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в ред. Постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 года N 13) с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В соответствии с положениями статьи 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Следовательно, с момента первой регистрации права собственности на помещения в многоквартирном жилом доме договор аренды земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом и который необходим для использования данного многоквартирного жилого дома, прекратил свое действие.

Оценив представленные в дело доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд пришел к выводу, что с момента оформления права собственности на квартиру в жилом доме ее собственник также получает право долевой собственности и на земельный участок, который находится под жилым домом и необходим для его эксплуатации, что свидетельствует о невозможности продолжения арендных правоотношений между застройщиком и публичным собственником в отношении спорного участка.

При таких обстоятельствах суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований.

Кроме того, судом учтено заявление ответчика о пропуске срока исковой давности.

Истец как орган, уполномоченный распоряжаться земельными участками, право собственности на которые не разграничено, выступает одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный правом выдачи разрешения на ввод объектов капитального строительства в эксплуатацию, а также осуществляющий контроль за использованием земли как природного объекта и природного ресурса, земельных участков и частей земельных участков на территории муниципального образования, включая организацию и проведение проверок соблюдения юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями требований, установленных федеральными законами и иными нормативными актами. Таким образом, истец не мог не знать о том, что многоквартирный жилой дом построен, введен в эксплуатацию, а с учетом открытости и общедоступности сведений Единого государственного реестра недвижимости, имел объективную возможность узнать о правообладателях объектов недвижимости в МКД.

Расходы по оплате государственной пошлины возлагаются на истца в связи с отказом в удовлетворении исковых требований, однако. в доход бюджета взысканию не подлежат в связи с освобождением истца от оплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167–170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.

Судья Н.А.Кофанова