Решение от 18 июля 2018 г. по делу № А67-8215/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

  634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077,  http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации



Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е


г. Томск                                                                                                               Дело № А67-8215/2017

резолютивная часть решения принята 12.07.2018

полный текст решения изготовлен 19.07.2018

Арбитражный суд Томской области в составе судьи Белоконь И. А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кардашовой Т.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Спецгазстрой»

(ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании 103 173,83 руб.,

при участии в заседании:

от истца – без участия,

от ответчика – представителя ФИО1, доверенность от 12.01.2018 (паспорт),

УСТАНОВИЛ:

муниципальное образование «Город Томск» в лице департамента по управлению муниципальной собственностью администрации Города Томска обратилось с иском к ООО «Спецгазстрой» о взыскании основной задолженности по договору аренды земельного участка № ТО-21-20439 от 03.07.2014 в сумме 101 971,58 руб. за период с 01.07.2017 по 30.09.2017, пени в размере 841,27 руб., начисленной  за период с 16.08.2017 по 02.10.2017.

Определением суда от 23.10.2017 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; определением суда от 05.12.2017 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

В первоначальном отзыве на исковое заявление ответчик требования истца не признал, указал, что ООО «Спецгазстрой» получено разрешение на строительство 27.02.2015. Таким образом, истец неправомерно производит начисление по единой ставке в размере 61,90 руб. за 1 кв. м на всю площадь земельного участка, что прямо противоречит п. 3.2.2 договора аренды; арендная плата по ставке, в зависимости от вида использования земельного участка, должна начисляться только на 4 997 кв. м, на остальную часть земельного участка должна распространяется ставка в размере 6,19 руб. за 1 кв. м. Также указал, что положения Решения Думы Города Томска № 396 от 01.11.2016 неприменимы к начислению арендной платы в порядке Решения Думы города Томска № 965 от 19.08.2008, поэтому истец неправомерно производит начисление арендной платы с 01.04.2017 с учетом сводного индекса потребительских цен на 2017 г. в размере 105,6% (л. д. 27-28).

В дополнительном отзыве на исковое заявление ответчик просил суд рассчитать арендную плату с учетом части земельного участка в охранной зоне инженерных коммуникаций площадью 806 кв. м, исходя из ставки в размере 12,0 руб. за 1 кв. м в год. Также указал, что истец при исчислении арендной платы за землю вправе применять показатели действующих ставок, утвержденных нормативными правовыми актами, однако не вправе изменять механизм начисления аренды.

В ходе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования, просил взыскать с ответчика 103 173,83 руб., в том числе: 101 971,58 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № ТО-21-20439 от 03.07.2014 за период аренды с 01.07.2017 по 30.09.2017, 1 202,25 руб. пени, начисленной за период с 16.08.2017 по 02.10.2017.

Изменение исковых требований принято протокольным определением суда в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в отсутствие его представителя.

В судебном заседании представитель ответчика исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителя ответчика, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, по результатам аукциона от 27.01.2012 по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства, местоположение которого: г. Томск, мкр. № 9 жилищного комплекса «Солнечная долина», на основании постановления администрации Города Томска от 19.02.2014 № 316-з, договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 02.02.2012 № ТО-21-19860, подписанного с протоколом разногласий от 02.02.2012, между муниципальным образованием «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (арендодателем) и ООО «СтройЗаказчик» (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от 03.07.2014 № ТО-21-20439, по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок, местоположение которого: <...>, с кадастровым номером 70:21:0100087:8641, площадью 6240 кв. м (пункты 1.1, 1.2 договора).

Согласно пункту 1.4 договора кадастровая стоимость земельного участка составляет 6 962 155,2 руб. Вид разрешенного использования в соответствии с кадастровым паспортом: автостоянки для временного хранения индивидуальных легковых автомобилей: подземные (пункт 1.5 договора). Установленные ограничения (обременения) земельного участка, особенности его использования: часть участка площадью 324 кв. м - обеспечение прохода и проезда к смежным земельным участкам; часть участка площадью 806 кв. м - в охранной зоне инженерных коммуникаций (пункт 1.6 договора).

Договор аренды заключен на срок с 19.02.2014 по 01.02.2019 (пункт 2.1 договора).

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что арендная плата за земельный участок взимается с даты издания постановления администрации города Томска от 19.02.2014 № 316-з, т.е. с 19.02.2014.

Как указано в пункте 3.2 договора, в соответствии с пунктом 3.2 договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 02.02.2012 № ТО-21-19860 размер арендной платы за земельный участок устанавливается:

- до получения разрешения на строительство в расчете на единицу площади определяется согласно утвержденным Решением Думы Города Томска № 965 от 19.08.2008 ставкам арендных платежей в 20 зоне градостроительной ценности, для строительства жилых домов - 6,19 рублей /1 кв. м.*год (пункт 3.2.1);

- после получения разрешения на строительство в отношении одного или нескольких объектов, для строительства которых в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории либо проектной документацией используется только часть земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, размер арендной платы за земельный участок будет составлять 6,19 рублей за 1 кв. м., в отношении той части земельного участка, которая не используется для строительства указанных объектов. В отношении той части земельного участка, на которую получено разрешение на строительство, размер арендной платы за земельный участок должен рассчитываться исходя из вида использования земельных участков: - для строительства одноэтажных индивидуальных гаражей 16,9 рублей за 1 кв. м.*год; - для строительства объектов по предоставлению социальных услуг населению, инженерных коммуникаций 12,0 рублей за 1 кв. м.*год; - для строительства отдельно-стоящих административно-коммерческих объектов 113,5 рублей за 1 кв. м.*год; - для строительства жилых домов (в том числе со встроенными и встроенно-пристроенными помещениями коммерческого и некоммерческого характера), многоэтажных гаражных комплексов 61,9 рублей за 1 кв. м.*год; - для  строительства  административных  объектов  органов  гос. власти  и управления 25,6 рублей за 1 кв. м.*год; - для строительства спортивных объектов 21,8 рублей за 1 кв. м.*год; Размер ставки арендной платы устанавливается договором аренды и ежегодно индексируется с учетом уровня инфляции (пункт 3.2.2).

Плата за пользование земельным участком производится с момента, указанного в договоре, и вносится равными долями, поквартально, не позднее 15 числа второго месяца текущего квартала (пункт 3.2 договора).

Неиспользование земельного участка после заключения договора не является основанием для освобождения арендатора от уплаты арендной платы и/или  для возврата суммы, уплаченной арендатором в качестве арендной платы по настоящему договору (пункт 3.7 договора).

Земельный участок передан арендатору по акту от 03.07.2014 (л. д. 10).

10.11.2015 между ООО «СтройЗаказчик» и ООО «Спецгазстрой» было заключено соглашение о перемене стороны в договоре аренды земельного участка № ТО-21-20439 от 03.07.2014, в соответствии с  которым, на основании пункта 5.1.1 договора аренды земельного участка № ТО-21-20439 от 03.07.2014, ООО «СтройЗаказчик» передает, а ООО «Спецгазстрой» принимает на себя в полном объеме все права и обязанности по договору с 10.11.2015 (пункт 1 соглашения) (л. д. 11).

Соглашение от 10.11.2015 прошло государственную регистрацию, о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л. д. 12).

Разрешение на строительство № 70-301000-042О-2015 выдано 27.02.2015 в отношении двух участков с кадастровыми номерами 70:21:0100087:8640 и 70:21:0100087:8641 общей площадью 36899 кв. м. (л. д. 42-43).

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской  Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога  на недвижимость) и арендная плата.

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из материалов дела следует, что ответчик недобросовестно исполнял свои обязательства по договору аренды земельного участка в части оплаты арендных платежей в период с 01.07.2017 по 30.09.2017, в связи с чем образовалась задолженность по арендной плате в размере               101 971,58 руб.

Претензией № 10465  от 30.08.2017 Департамент недвижимости потребовал от ответчика в течение 30 дней оплатить имеющуюся задолженность. Претензия оставлена без ответа.

Расчет задолженности произведен истцом на основании решения Думы города Томска от 19.08.2008 № 965 «О ставках арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования «Город Томск», согласно положениям раздела 3 договора аренды.

Расчет задолженности судом проверен и принят.

Довод ответчика о неприменении положений Решения Думы Города Томска № 396 к начислению арендной платы в порядке Решения Думы Города Томска № 965 от 19.08.2008 и неправомерном начислении арендной платы с 01.01.2017 с учетом сводного индекса потребительских цен на 2017 г. в размере 105,6%, судом отклоняется в силу следующего.

Как следует из положений пункта 20 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если отсутствует федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, акты органов публично-правового образования о ее определении применяются постольку, поскольку это предусмотрено самим договором и не противоречит ему.

Условиями договора аренды № ТО-21-20439 предусматривается возможность изменения размера арендной платы арендодателем, в том числе путем изменения ставок арендной платы или механизма ее расчета в одностороннем порядке.

Решение Думы Города Томска № 965 не содержит методики расчета арендной платы, им лишь устанавливаются конкретные ставки арендной платы в зависимости от вида разрешенного использования земельных участков и категорий арендаторов.

Сама методика расчета арендной платы установлена Решением Думы Города Томска № 828 от 01.04.2008 «Об утверждении Положения «О порядке взимания арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и предоставленными в аренду от имени муниципального образования «Город Томск».

В указанную методику расчета арендной платы, предусмотренную Решением  Думы Города Томска № 828 от 01.04.2008, внесены изменения в соответствии с принятием Думой Города Томска решения от 01.11.2016 № 396 «О внесении изменений в отдельные решения представительного органа местного самоуправления», согласно которым при расчете арендной платы учитывается сводный индекс потребительских цен, указанный в муниципальном правовом акте администрации Города Томска о прогнозе социально-экономического развития муниципального образования «Город Томск» на среднесрочный период (пункт 2.2.4 Решения Думы Города Томска № 396).

Значение свободного индекса потребительских цен определено постановлением администрации Города Томска от 14.09.2016 № 979 «О прогнозе социально-экономического развития МО «Город Томск» на 2017 год и плановый период 2018-2019 годов и прогнозе социально-экономического развития МО «Город Томск» до 2030 года». В соответствии с пунктом 3.3 приложения № 2 данного постановления в 2017 году значение индекса потребительских цен составит 105,6%-105,2%. В связи с тем, что указанное постановление предусматривает применение максимального значения индекса при наличии вариантов, в расчете истец применил значение индекса, равное 105,6 %.

Также судом отклоняется довод ответчика о неправомерности начисления арендной платы по единой ставке в размере 61,9 руб. за 1 кв. м на всю площадь земельного участка в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 3.2.2 договора № ТО-21-20439 размер арендной платы после получения разрешения на строительство в отношении одного или нескольких объектов, для строительства которых в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории либо проектной документацией используется только часть земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, размер арендной платы за земельный участок будет составлять 6,19 руб. за 1 кв. м в отношении той части земельного участка, которая не используется для строительства указанных объектов.

Ссылаясь на указанную в разрешении на строительство № 70-301000-426-2016-0 от 30.12.2016 площадь застройки, равную 4 997 кв. м, ответчик подменяет понятия земельного участка, используемого для строительства объектов, и части земельного участка, непосредственно занятого возведенным объектом.

Между тем, оценив условие пункта 3.2.2 договора по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд полагает с целью установления действительной воли сторон исходить из того, что согласованное сторонами условие об установлении различных ставок арендной платы поставлено в зависимость от получения арендатором разрешения на строительство.

Как следует из пункта 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Поскольку при рассмотрении заявления о выдаче разрешения на строительство уполномоченный орган оценивает допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, отсутствуют основания полагать, что разрешение на строительство выдается лишь в отношении части земельного участка, непосредственно занятой объектом, то есть только на площадь застройки.

В пункте 3.2.2 договора сторонами согласованы условия начисления арендной платы, касающиеся земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, а не только той его части, которая предоставлена ООО «Спецгазстрой» по договору № ТО-21-20439 от 03.07.2014.

Таким образом, по существу, условие является общим для всех договоров аренды, заключенных в рамках договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и к конкретным отношениям сторон по каждому из выделенных при межевании участков после получения разрешения на строительство применяется в той части, которая предусматривает вид объекта, на строительство которого получено разрешение.

В настоящем случае указанный в разрешении на строительство участок с кадастровым номером 70:21:0100087:8641 предоставлен для строительства объекта - автостоянки для временного хранения индивидуальных легковых автомобилей: подземные.

В этой связи факт получения арендатором разрешения на строительство создал обязательство для арендодателя начислять арендную плату в отношении земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100087:8641 по ставке 61,9 руб. за 1 кв.м в год – для строительства жилых домов (в том числе со встроенными и встроенно-пристроенными помещениями коммерческого и некоммерческого характера), многоэтажных гаражных комплексов.

Доказательств, что на земельном участке  с кадастровым номером 70:21:0100087:8641 площадью 6240 кв. м подлежат возведению  какие-либо  иные объекты кроме тех, что указаны в выданном разрешении на строительство, ответчиком не представлено.

Судом также рассмотрен  и отклоняется в связи с необоснованностью довод ответчика о необходимости расчета арендной платы исходя из ставки 12,0 руб. за 1 кв. м в год как за земельный участок для строительства инженерных коммуникаций в отношении площади участка 806 кв. м, с учетом нахождения части земельного участка площадью 806 кв. м в охранной зоне инженерных коммуникаций.

Установление ограничения (обременения) земельного участка и особенностей его использования  в отношении части участка площадью 806 кв. м  в связи с его нахождением в охранной зоне инженерных коммуникаций не означает, что эта часть земельного участка используется ответчиком для строительства инженерных коммуникаций, и не является основанием для применения  к этой части земельного участка  ставки 12,0 руб. за 1 кв. м в год. Ответчиком не представлены документы, подтверждающие ведение строительства инженерных коммуникаций на указанной площади земельного участка.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Доказательств оплаты задолженности ответчиком не представлено.

Таким образом, требование истца о взыскании с ответчика 101 971,58 руб. задолженности  является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3.6 договора в случае несвоевременного исполнения обязанности по уплате арендной платы начисляется пеня, которая определяется в процентах от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки, начиная со следующего дня после предусмотренных настоящим разделом договора сроков платежа. Размер пени устанавливается равной 1/360 действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

За просрочку оплаты истец начислил ответчику пеню в соответствии с пунктом 3.6 договора в размере 1 202,25 руб. за период с 16.08.2017 по 02.10.2017.

Представленный  истцом расчет неустойки проверен и признан верным, ответчиком не оспорен, о применении статьи  333 Гражданского кодекса РФ не заявлено.

Таким образом, требования истца о взыскании неустойки подлежит удовлетворению в полном объеме.

Истцом при подаче искового заявления в арбитражный суд государственная пошлина не уплачивалась, поскольку истец в силу закона освобожден от ее уплаты (п. п. 1.1 п. 1 ст. 333.37 НК РФ).

Государственная пошлина в соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на ответчика и подлежит взысканию в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 228, 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Спецгазстрой» (ИНН <***> ОГРН <***>) в пользу муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска (ИНН <***>  ОГРН <***>) 101 971,58 руб. задолженности, 1 202,25 руб. пени, всего 103 173,83 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Спецгазстрой» (ИНН <***> ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 4 095 руб. государственной пошлины.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Седьмой арбитражный апелляционный суд.



Судья                                                                                 Белоконь И. А.