Решение от 8 декабря 2024 г. по делу № А11-8423/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А11-8423/2024
09 декабря 2024 года
г. Владимир


Резолютивная часть решения объявлена 28.11.2024.

Решение в полном объеме изготовлено 09.12.2024.

Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи Райтер-Рожковой О.Э., при ведении протокола судебного заседания секретарем Болотовой Е.П., рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1                             (г. Владимир; ОГРНИП <***>) к акционерному обществу «ДИКСИ ЮГ» (142119, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>) об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды,

при участии в судебном заседании:

от истца – представителя ФИО2 по доверенности от 02.02.2019 № 33 АА 1767154 сроком действия десять лет (диплом о высшем юридическом образовании);

от ответчика – представителя ФИО3 по доверенности от 03.11.2023 № Дов/016849/ДЮ/23 сроком действия один год (диплом о высшем юридическом образовании),

установил следующее.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, истец) обратился в Арбитражный суд Владимирской области с исковым заявлением к акционерному обществу «ДИКСИ ЮГ» (далее – АО «ДИКСИ ЮГ», ответчик) об обязании заключить дополнительное соглашение к договору субаренды от 22.12.2008 №ВЛАД/2008/7, касающееся увеличения арендной платы на 5% – 13 336 руб. 87 коп., установив арендную плату в размере 280 074 руб. 35 коп.

Исковые требования заявлены на основании статей 307, 309, 421, 424, 450, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчик в отзыве от 18.09.2024 с исковыми требованиями не согласился. Считает, что из согласованных истцом и ответчиком условий договора аренды не усматривается право арендодателя на безусловное одностороннее изменение размера постоянной арендной платы, а следует лишь возможность внесения предложения о его изменении. Полагает, что отсутствуют правовые основания для понуждения ответчика к подписанию дополнительного соглашения к договору аренды в  представленной истцом редакции.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 21.11.2024 объявлялся перерыв до 28.11.2024.

После перерыва стороны явку представителей не обеспечили.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 22.12.2008 между ИП ФИО1 (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Д-ВОСТОК» (далее – ООО «Д-ВОСТОК») (арендатор) заключен договор субаренды недвижимого имущества №ВЛАД/2008/7/2, по условиям пункта 1.1 которого арендодатель передает, а субарендатор принимает в аренду нежилое помещение: №№ 1-21, 23-24, 24а, 24б, 25, 26, 27, 27а, на плане первого этажа общей площадью 658,5 кв.м, расположенное на первом этаже в здании по адресу: <...> (далее – объект). Передаваемый объект принадлежит арендодателю на основании договора аренды, заключенного между арендодателем и ООО «Белоконский» № 3 от 08 декабря 2008 года, зарегистрированного УФРС по Владимирской области 17 декабря 2008 года за № 33-33-01/082/2008-422. Собственником здания является ООО «Белоконский», что подтверждается записью в ЕГРП от 28.11.2008 № 33-33-01/080/2008-379, кадастровый номер объекта 33:22:24162:0050:17:401:001:007814090. Согласие собственника объекта на сдачу объекта в субаренду выражено его визой на первом листе настоящего договора (пункт 1.2 договора).

Срок аренды по настоящему договору устанавливается с момента его подписания до 08 декабря 2015 года. Стороны установили, что условия договора применяются к отношениям с момента заключения настоящего договора до момента его государственной регистрации (пункт 7.1 договора).

На основании пункта 4.1 договора арендная плата за пользование объектом подлежит начислению, начиная с 01 января 2009 года, и начисляется до момента возврата объекта по акту арендодателю. Размер арендной платы первого и последнего месяца срока действия настоящего договора определяется исходя из количества дней фактической аренды в этих месяцах.

Согласно пункту 4.2 договора  размер ежемесячной арендной платы за пользование объектом составляет 425 020 руб. в месяц, без учета НДС. На момент подписания настоящего договора арендодатель освобожден от исполнения обязанностей плательщика НДС. В случае потери арендодателем освобождения от исполнения обязанностей плательщика НДС размер постоянной составляющей арендной платы считается как включающий НДС. В состав арендной платы также включена плата за пользование земельным участком, расположенным под арендуемым объектом и необходимым для использования этого объекта в целях функционирования размещаемого в нем магазина/склада, а также стоимость поддержания в рабочем состоянии всей инженерной инфраструктуры, обслуживающей арендуемый объект.

Субарендатор ежемесячно оплачивает постоянную составляющую арендной платы до 1-го числа текущего месяца. В случае, если первое число месяца выпадает на нерабочий день, субарендатор обязан произвести оплату в ближайший следующий за ним рабочий день. Оплата аренды за январь месяц происходит до 15-го числа текущего месяца. Расчеты по настоящему договору производятся в безналичной форме платежными поручениями, либо наличными платежами в пределах, установленных ЦБ РФ, а также иными способами, не запрещенными действующими законодательством. При безналичных расчетах датой оплаты считается дата поступления денежных средств на расчетный счет арендодателя (пункты 4.3, 4.4 договора).

Согласно пункту 4.5 договора изменение размера арендной платы допускается по соглашению сторон, путем подписания соответствующих дополнительных соглашений к настоящему договору. Арендная плата может изменяться не чаще чем один раз в год.

Как следует из пунктов 6.1, 6.2 договора, договор может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон. Арендодатель может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случаях: нарушения субарендатором более двух раз подряд сроков оплаты арендных платежей более чем на 5 дней; в случае нарушения субарендатором условия о целевом использовании объекта, указанного в пункте 1.3 договора; если субарендатор умышлено или по неосторожности ухудшает состояние объекта, что может повлечь невозможность использования объекта по назначению. В этих случаях арендодатель обязан направить субарендатору соответствующее уведомление с указанием допущенных субарендатором нарушений договора. Субарендатор в течение 14 дней со дня получения такого уведомления обязан устранить нарушения, указанные в уведомлении. В случае не устранения субарендатором указанных нарушений, договор считается расторгнутым с 15-го дня с момента получения уведомления, и субарендатор обязан вернуть объект по акту приема-передачи в течение 14 дней с такого расторжения (пункты 6.1, 6.2 договора). Изменение условий настоящего договора, его расторжение и прекращение допускается по письменному соглашению сторон, являющемуся неотъемлемой его частью (пункт 9.2 договора).

24.12.2010 между ИП ФИО1 (арендодатель),                                     ООО «Д-ВОСТОК» и обществом с ограниченной ответственностью «Ярославские магазины» (далее – ООО «Ярославские магазины») (правопреемник) заключено соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды недвижимого имущества от 22.12.2008 №ВЛАД/2008/7/2, по условиям пункта 1 которого с согласия арендодателя субарендатор –  ООО «Д-ВОСТОК» в полном объеме уступает свои права и передает обязанности, а правопреемник ООО «Ярославские магазины» принимает в полном объеме права и обязанности по договору аренды недвижимого имущества от 09.12.2008 №ВЛАД/2008/7/2.

13.04.2012 между ИП ФИО1 (арендодатель),                                   ООО «Ярославские магазины» (субарендатор) и ЗАО «Дикси Юг» (в настоящее время – АО «Дикси Юг») (новый субарендатор) заключено соглашение о передаче прав другому лицу (перенаем) по договору                         от 22.12.2008 №ВЛАД/2008/7/2, по условиям которого субарендатор передает, а новый субарендатор принимает на себя в полном объеме права и обязанности первого и становится стороной (арендатором) по договору аренды недвижимого имущества от 22.12.2008 №ВЛАД/2008/7/2, а также по соглашению об уступке прав и переводе обязанностей по договору от 24.12.2010.

05.10.2013 между ИП ФИО1 и ЗАО «Дикси Юг» (в настоящее время – АО «Дикси Юг») заключено соглашение о внесении изменений в договор субаренды недвижимого имущества от 22.12.2008 №ВЛАД/2008/7/2, согласно которому пункт 4.2 договора изложен в следующей редакции: «Постоянная составляющая арендной платы устанавливается в твердом размере и составляет 266 737 руб. 48 коп. в месяц, без НДС. В связи с проведением ремонтных работ на объекте постоянная составляющая арендной платы в течение первых четырех месяцев составляет 118 368 руб. 74 коп. в месяц. Размер постоянной составляющей арендной платы установлен с учетом всех возможных возмещений расходов и вознаграждений арендодателя, связанных с исполнением договора аренды, и включает в себя все возможные возмещения расходов и вознаграждения арендодателя, в частности, платы за использование арендатором объекта, расходов, связанных с эксплуатацией здания и объекта, платы за размещение арендатором наружных вывесок, баннеров и рекламных щитов. Далее по тексту договора»; пункт 4.5 договора изложен в следующей редакции: «Размер и порядок исчисления постоянной арендной платы, установленной пунктом 4.2 договора, в течение первых 12 месяцев аренды изменению не подлежит. По истечении первых 12 месяцев с момента подписания акта приема-передачи объекта размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год и не ранее, чем через каждые 12 месяцев по соглашению сторон. При этом размер арендной платы может изменяться не более чем на 5% (пять процентов) от размера арендной платы, установленной на момент такого изменения. Соответствующее предложение об изменении размера постоянной арендной платы арендодатель обязан направить арендатору не позднее, чем за 2 (два) месяца до предполагаемой даты изменения. Об изменении размера арендной платы стороны подписывают дополнительное соглашение к договору»; пункт 7.1 договора изложен в следующей редакции «Срок действия договора аренды устанавливается до 22.12.2028».

Как указывает истец, арендодатель неоднократно обращался к арендатору с предложением изменить размер арендой платы на 5%, однако арендатор отказывался подписывать дополнительные соглашения.

Письмом от 16.10.2023 исх. № 35-юр истец уведомил ответчика об индексации арендной платы на 5 % с 20.12.2023, предложил оформить дополнительное соглашение.

13.12.2023 арендодатель направил в адрес арендатора соглашение                       от 15.12.2023 о внесении изменений в договор субаренды недвижимого имущества от 22.12.2008 № ВЛАД/2008/72, согласно пункту 1 которого стороны с 01.01.2024 увеличивают размер постоянной составляющей арендной платы на 5 % и устанавливают ее в размере 280 074 руб. 35 коп.

Ссылаясь на уклонение АО «Дикси Юг» от подписания дополнительного соглашения об увеличении постоянной части арендной платы, ИП ФИО1 обратился в арбитражный суд с иском об обязании ответчика заключить с истцом дополнительное соглашение к договору субаренды недвижимого имущества от 22.12.2008 №ВЛАД/2008/7/2 об увеличении постоянной составляющей арендной платы на 5% , увеличив ее размер до 280 074 руб. 35 коп.

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров или иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со статьей  309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В статьях 310 (пункт 1), 450 (пункт 1) Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

По правилам статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В силу пункта 4.5 договора с учетом соглашения от 05.10.2013 по истечении первых 12 месяцев с момента подписания акта приема-передачи объекта размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год и не ранее, чем через каждые 12 месяцев по соглашению сторон. При этом размер арендной платы может изменяться не более чем на 5% (пять процентов) от размера арендной платы, установленной на момент такого изменения. Соответствующее предложение об изменении размера постоянной арендной платы арендодатель обязан направить арендатору не позднее, чем за 2 (два) месяца до предполагаемой даты изменения. Об изменении размера арендной платы стороны подписывают дополнительное соглашение к договору.

На основании статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно разъяснениям пунктов 43, 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Путем толкования условий договора в порядке статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации суд приходит к выводу о том, что сторонами зафиксирован размер постоянной части арендной платы в течение первых четырех месяцев –  118 368 руб. 74 коп. в месяц без НДС; с пятого месяца – в размере 266 737 руб. 48 коп. в месяц, без НДС. В последующем установлено право арендодателя на увеличение постоянной части арендной платы не ранее чем через 12 месяцев не более чем на 5% (пять процентов) от размера арендной платы, установленной на момент такого изменения. При этом арендодатель обязан направить предложение об изменении размера постоянной арендной платы арендатору не позднее, чем за 2 (два) месяца до предполагаемой даты изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением.

Таким образом, стороны достигли соглашения об увеличении постоянной части арендной платы не более чем на 5% от размера арендной платы, установленной на момент такого изменения, по инициативе арендодателя. При этом установили механизм изменения, путем подписания дополнительного соглашения, то есть арендатор принял на себя обязанность по заключению дополнительного соглашения.

При вышеизложенных обстоятельствах суд приходит к выводу, что сторонами установлен механизм изменения арендной платы не чаще одного раза в год по инициативе арендодателя.

Суд считает необходимым отметить, что договор субаренды с учетом  соглашения о передаче прав другому лицу (перенаем) от 13.04.2012 и пункта 1.4 соглашения от 05.10.2013 заключен сторонами на срок до 22.12.2028, то есть с 2012 года, когда АО «Дикси Юг» приобрело статус субарендатора по договору от 22.12.2008, на срок более 16 лет, в договоре аренды предусмотрено право арендодателя на односторонний отказ от договора только в случае поименованных в пункте 6.2 договора существенных нарушений арендатором условий договора, в иных случаях расторжение договора возможно только по соглашению сторон (пункт 6.1 договора).

С момента заключения истцом с первоначальным арендатором договора аренды в 2008 году до настоящего времени, размер арендной платы изменялся лишь в сторону уменьшения (с 425 020 руб. в месяц по договору субаренды от 22.12.2008 до 266 737 руб. 48 коп. в месяц по соглашению от 05.10.2013).

Факт уклонения арендатора от подписания дополнительного соглашения подтвержден материалами дела и ответчиком не оспаривается.

Уклонение ответчика от заключения соглашения о пересмотре цены договора при своевременном внесении арендной платы, установленной договором, и использовании помещения по назначению сделает невозможным расторжение договора в судебном порядке и одновременно позволит ответчику арендовать помещение в течение всего срока аренды (16 лет) по цене 2013 года, что противоречит воле арендодателя, отраженной в пункте 4.5 договора, и принципам разумности и экономической обоснованности заключения долгосрочного договора аренды.

Как следует из искового заявления, увеличение размера постоянной части арендной платы произведено истцом в соответствии с положениями пункта 4.5 договора субаренды. Предложенный арендодателем новый размер арендной платы в сумме 280 074 руб. 35 коп. (5% – 13 336 руб. 87 коп.) соответствует критерию, указанному в этом пункте.

Ссылка ответчика на судебные акты по другим делам отклоняется, поскольку выводы судов основаны на иных конкретных обстоятельствах дел и представленных доказательствах.

При изложенных обстоятельствах оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что исковые требования об обязании АО «Дикси Юг» заключить с ИП ФИО1 дополнительное соглашение к договору субаренды недвижимого имущества от 22.12.2008 №ВЛАД/2008/7/2 об увеличении постоянной составляющей арендной платы на 5% до 280 074 руб. 35 коп., подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования удовлетворить.

обязать акционерное общество «Дикси-Юг» заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО1                             дополнительное соглашение к договору субаренды недвижимого имущества от 22.12.2008 №ВЛАД/2008/7/2 об увеличении постоянной составляющей арендной платы на 5% до 280 074 руб. 35 коп.

Взыскать с акционерного общества «Дикси-Юг» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1                             расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6000 руб.

Выдача исполнительного листа осуществляется после вступления решения в законную силу по правилам статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд (г. Владимир) через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа (г. Нижний Новгород) в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья                                                                    О.Э. Райтер-Рожкова