Решение от 23 октября 2017 г. по делу № А03-6484/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: (3852) 29-88-01

http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: a03.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А03-6484/2017
г. Барнаул
24 октября 2017 года
Резолютивная часть решения оглашена 17 октября 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 24 октября 2017 года.

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Зверевой В.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "РТИ-Агро" (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Барнаул, к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Барнаул, о внесении изменений в договор аренды земельного участка, с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО2, с использованием аудиозаписи,

при участии представителей сторон:

от истца – ФИО3 – доверенность от 23.03.2017,

от ответчика – ФИО4 – доверенность от 31.01.2017 (после перерыва),

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью "РТИ-Агро" (далее – общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай (далее – Управление, ответчик) о внесении изменений в п.3.1 договора № 58 от 20.10.2011 аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, путем изложения п.3.1 в следующей редакции:

«Размер арендной платы по настоящему договору определен на основании оценки передаваемого в аренду Участка, проводимой независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 № 135 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582

Размер годовой арендной платы рассчитывается по формуле:

А = С х Р, где,

А - арендная плата,

С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки,

Р - действующая ставка рефинансирования ЦБ РФ.

В соответствии с отчетом № 0165-2017 от 23.03.2017, выполненного ЗАО «Бизнес эксперт», размер годовой арендной платы за Участок в год составляет:

225 094,8 рублей в год,

18 757,9 рублей в месяц, где

С - 2 250 948 рублей рыночная стоимость земельного участка,

Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (ключевая ставка ЦБ РФ) (10%) по состоянию на 01.01.2017».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена ФИО1.

В обоснование исковых требований истец указал, что между истцом и ответчиком заключен договор перенайма, по которому истцу перешли права и обязанности по договору аренды № 58 от 20.10.2011. Размер арендной платы по договору аренды № 58 от 20.10.2011 согласно п. 3.1 определен на основании оценки передаваемого в аренду земельного участка, проводимой независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582. Истец указал, что 28.11.2016 получил уведомление об увеличении размера арендной платы до 1 211 089 руб. 20 коп. в год, 100924 руб. 10 коп. в месяц на основании отчета об оценке № 2016-07-146Р от 18.07.2016, выполненного на 29.06.2016. Между тем, согласно отчету № 0165-2017 от 23.03.2017, выполненному по заявке истца ЗАО «Бизнес эксперт» рыночная стоимость арендуемого земельного участка по состоянию на 29.06.2016 составляет 2 250 948 руб. размер годовой арендной платы 225 094 руб. 80 коп. в год, 18 757 руб. 90 коп. в месяц, в связи с этим просит внести изменения в условия договора аренды, уменьшив размере арендной платы.

Ответчик в отзыве на заявление просил отказать в удовлетворении исковых требований, указав, что истец как арендатор не имел права заключать договор на оценку, расчет арендной платы по договору аренды № 58 от 20.10.2011 выполнен Управлением в соответствии с Правилами определения размера арендной платы на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации, представленный истцом отчет ЗАО «Бизнес-эксперт» № 0165-2017 от 23.03.2017 не опровергает правильность выводов, содержащихся в отчете об оценке № 2016-07-135Р от 18.07.2016, на основании которого произведен расчет арендной платы. Мотивированное заключение на отчет об оценке от 18.07.2016 № 2016-07-135Р, выполненное Управлением, подтверждает его соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, возможность его использования для принятия решений, связанных с реализацией полномочий собственника федерального имущества.

ФИО1 в отзыве просила отказать истцу в удовлетворении исковых требований, указав, что представленный истцом отчет № 0165-2015 от 23.03.2017 об оценке рыночной стоимости земельного участка ЗАО «Бизнес-Эксперт» не опровергает правильность выводов, содержащихся в отчете об оценке от 18.07.2016 № 2016-07-135Р, на основании которого произведен расчет арендной платы, мотивированное заключение Управления на отчет от 18.07.2016 № 2016-07-135Р, подтверждает его соответствие законодательству об оценочной деятельности.

Определением суда от 28.07.2017 по делу N А03-6484/2017 назначена судебная экспертиза, производство по делу приостановлено до окончания проведения судебной экспертизы.

Проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «Бюро оценки», г.Барнаул, эксперту ФИО5.

На разрешение эксперта суд поставил следующий вопрос: какова рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером 22:63:03040220:35 по состоянию на 29.06.2016?

23.08.2017 в арбитражный суд поступило заключение эксперта № 130/08 от 18.08.2017, определением от 25.08.2017 производство по делу было возобновлено.

ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

Дело рассмотрено в отсутствие третьего лица, в порядке, предусмотренном ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ).

В настоящем судебном заседании истец неоднократно уточнял исковые требования в порядке ст. 49 АПК РФ, для чего судом два раза объявлялся перерыв.

После второго перерыва представитель истца уточнил исковые требования, с учетом выводов эксперта, установленными в заключении № 130/08 от 18.08.2017, просит обязать ответчика внести изменения в п. 3.1 договора аренды земельного участка № 58 от 20.10.2011 с 01.01.2017, при расчете арендной платы применить рыночную стоимость земельного участка, установленную отчетом № 130/08 от 18.08.2017 в размере 3 002 000 руб., взыскать с ответчика госпошлину в размере 6 000 руб., судебные расходы за проведение судебной экспертизы в размере 8 000 руб.

Суд на основании ст. 49 АПК РФ принял к рассмотрению уточненные исковые требования.

Представитель истца на уточненных исковых требованиях настаивал.

Представитель ответчика против исковых требований возражал.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, земельный участок из земель населенных пунктов, имеющий кадастровый номер 22:63:030420:35, местоположение: Россия, <...>, площадью 4 132 кв.м. принадлежит на праве собственности Российской Федерации, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № 22 АБ 828099 от 11.09.2009, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах от 23.03.2017.

20.10.2011 между истцом (арендодатель) и ООО «Бийская сетевая компания» (арендатор) заключен договора аренды № 58 земельного участка, находящегося в федеральной собственности (далее – договор), по условиям которого арендодатель предоставил арендатору во владение и пользование сроком на 15 лет на возмездном условии земельный участок из земель населенных пунктов, имеющий кадастровый номер 22:63:030420:35, местоположение: <...>, площадью 4132 кв.м. для эксплуатации административных и производственных зданий.

На основании договора перенайма от 25.01.2012, договора перенайма от 30.05.2013 права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № 58 от 20.10.2011 перешли к ООО «РТИ-Агро».

Договор аренды, договоры перенайма прошли государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Согласно п. 3.1 договора размер арендной платы по договору определен на основании оценки передаваемого в аренду участка, проводимой независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, размер арендной платы рассчитывается по формуле А=СхР, где А- арендная плата, С- рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка, Р- действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. В соответствии с отчетом от 08.09.2011 № 211-09-2011, выполненным ООО «Век А оценка» размер арендной платы за земельный участок на момент заключения договора составлял 338483 руб. 16 коп. в год, 28206 руб. 93 коп. в год.

В силу п. 3.6 договора размер арендной платы изменяется ежегодно, но не позднее , чем через год после заключения договора аренды земельного участка, на размер уровня инфляции. Изменение размера арендной платы на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год, осуществляется арендодателем в одностороннем порядке с предварительного уведомления арендаторов. Изменение ставки арендной платы осуществляется на основании дополнительного соглашения к договору.

Согласно п. 6.1 изменения к договору оформляются дополнительным соглашением сторон за исключением пункта 3.6 договора.

Из материалов дела следует, что письмом от 28.04.2016 № ИТ-2557 Управление уведомило истца об изменении арендной платы в связи с изменением уровня инфляции. Согласно уведомления арендная плата с 01.05.2016 была установлена в размере 673 457 руб. 28 коп. в год, 56 121 руб. 44 коп. в месяц.

Письмом от 28.11.2016 № МЧ-6664 Управление уведомило истца об установлении арендной платы с 01.01.2017 по договору в размере 1 211 089 руб. 20 коп. в год, 100 924 руб. 10 коп. в месяц.

Указанный в письме от 28.11.2016 № МЧ-6664 размер арендной платы был определен ответчиком на основании отчета от 18.07.2016 № 2016-07-135Р, подготовленного индивидуальным предпринимателем ФИО1

Не согласившись с размером арендной платы, определенной на основании указанного отчета, истец 28.03.2017 обратился в Управление с заявлением об изменении рыночной стоимости земельного участка, представив отчет о рыночной стоимости земельного участка, подготовленный ЗАО «Бизнес-эксперт» № 0165-2017 от 23.03.2017, согласно которого рыночная стоимость земельного участка составляет 2 250 948 руб.

В ответ на заявление Управление в письме от 11.04.2017 № ВК-1393 отказало истцу в пересмотре арендной платы, в связи с отсутствием правовых оснований для изменения размера арендной платы, указав, что в соответствии с Федеральным законом от 25.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Указанные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства и фактические обстоятельства спора в их совокупности и взаимосвязи, выслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, суд считает заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

На основании части 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, распространяющей своей действие на спорные правоотношения) цена по договору аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не вправе применять иной размер арендной платы.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности могут быть установлены Правительством Российской Федерации в соответствии с пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 N 582, которым утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее - Принципы) и Правила.

Согласно п. 3.1 договора размер арендной платы по договору определен на основании оценки передаваемого в аренду участка, проводимой независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, размер арендной платы рассчитан по формуле А=СхР, где А- арендная плата, С- рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка, Р- действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации

Согласно представленному истцом отчету № 2016-07-135Р от 18.07.2016, подготовленному индивидуальным предпринимателем ФИО1, по состоянию на 29.06.2016 рыночная стоимость годового размера арендной платы земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов – для эксплуатации административных и производственных зданий, площадью 4132 кв.м., расположенного по адресу: <...>, составляет (округленно) 2 715 126 руб.

Согласно представленному истцом отчету № 0165-20017 от 23.03.2017, подготовленному ЗАО «Бизнес-эксперт» рыночная стоимость земельного участка по адресу: <...>, площадью 4 132 кв.м. на дату оценки – 29.06.2015 составляет 2 250 948 руб.

Поскольку между сторонами имеется спор относительно рыночной стоимости земельного участка, в материалы дела представлены два отчета об оценке одного и того же земельного участка, судом по ходатайству истца назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка по вопросу: «Какова рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером 22:63:03040220:35 по состоянию на 29.06.2016?»

Согласно заключению эксперта ООО «Бюро оценки» ФИО5 (л.д. 65-90 том 2), подготовленному во исполнение определения суда о назначении экспертизы, рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером 22:63:03040220:35 по состоянию на 29.06.2016 составляет 3 002 000 руб.

Поскольку рассматриваемое экспертное заключение соответствует требованиям статьи 82 АПК РФ, является ясным и полным и не вызывает сомнений в обоснованности содержащихся в нем выводов эксперта, а также принимая во внимание, что сторонами данное заключение не оспаривается, суд пришел к выводу, что данное заключение подлежит принятию за основу проведения расчета арендной платы по договору.

Истец просит обязать ответчика внести изменения в п. 3.1 договора аренды земельного участка № 58 от 20.10.2011 с 01.01.2017.

Вместе с тем, согласно ч. 3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В соответствии со статьей 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд признает исковые требования об обязании ответчика внести изменения в п.3.1 договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № 58 от 20.10.2011 и применении при расчете арендной платы рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером: 22:63:03040220:35, расположенного по адресу: <...> в размере 3 002 000 руб., установленную отчетом № 130/08 от 18.08.2017г. обоснованными и подлежащими удовлетворению, при этом установленные судом изменения в договор подлежат внесению с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу.

Согласно ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате госпошлины суд относит на истца, поскольку решение принято не в его пользу.

Судебные расходы по уплате госпошлине в размере 6 000 руб., а также по оплате судебной экспертизы в размере 8 000 руб., в силу ст. 110 АПК РФ подлежат отнесению на ответчика, поскольку решение принято не в его пользу.

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

обязать Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай внести изменения в п.3.1 договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № 58 от 20.10.2011 с даты вступления решения суда в законную силу, применять при расчете арендной платы рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером: 22:63:03040220:35, расположенного по адресу: <...> в размере 3 002 000 руб., установленную отчетом № 130/08 от 18.08.2017г.

Взыскать с Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай в пользу общества с ограниченной ответственностью "РТИ-Агро», г. Барнаул судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. и 8 000 руб. за проведение судебной экспертизы.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения. Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции и постановление арбитражного суда апелляционной инстанции могут быть обжалованы в порядке кассационного производства в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня вступления обжалуемых решения суда, постановления в законную силу.

Судья В.А. Зверева