Решение от 3 октября 2022 г. по делу № А53-13332/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е


г. Ростов-на-Дону

«03» октября 2022 года Дело № А53-13332/2022



Резолютивная часть решения объявлена «27» сентября 2022 года

Полный текст решения изготовлен «03» октября 2022 года


Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Прокопчук С.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «МГ-Девелопмент» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области,

о признании права собственности, о передаче недвижимого имущества,


при участии:

от истца – представители ФИО3, ФИО4 (доверенность от 05.04.2022);

от ответчика – не явился, извещен;

от третьего лица – не явился, извещен,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «МГ-Девелопмент» о передаче недвижимого имущества, о признании права собственности.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

Представители истца в судебное заседание явились, исковые требования поддержали.

Ответчик, третье лицо явку представителей в судебное заседание не обеспечили, извещены надлежащим образом.

В судебном заседании 27.09.2022, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом объявлен перерыв до 27.09.2022 до 12 часов 45 минут.

После перерыва судебное разбирательство продолжено.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, явку представителей не обеспечили.

Спор рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом правил статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о том, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, между индивидуальным предпринимателем ФИО2 (участник долевого строительства) и ООО «МГ-Девелопмент» (застройщик) заключен договор от 20.09.2017 № 39/50/104/119/128-478 долевого участия в строительстве многоквартирного дома, в соответствии с которым застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом на земельном участке общей площадью 6026 кв. м с кадастровым номером 61:55:0011007:478, расположенном по адресу: <...>, сдать многоквартирный дом в эксплуатацию и передать участнику долевого строительства объекты долевого строительства - квартиры в вышеуказанном жилом доме, а участник долевого строительства обязуется уплатить стоимость объектов долевого строительства и принять в собственность объекты долевого строительства по акту приема-передачи.

В соответствии с п. 1.2 договора объектами долевого строительства являются следующие квартиры:

однокомнатная квартира № 39, в состав которой входит отделка и оборудование (п. 4.1.1.), расположенная на 2 этаже в 2 подъезде общей площадью 34,32 кв. м;

однокомнатная квартира № 50, в состав которой входит отделка и оборудование (п. 4.1.1.), расположенная на 3 этаже в 2 подъезде общей площадью 34,32 кв. м;

однокомнатная квартира № 104, в состав которой входит отделка и оборудование (п. 4.1.1.), расположенная на 4 этаже в 4 подъезде общей площадью 34,32 кв. м;

однокомнатная квартира № 119, в состав которой входит отделка и оборудование (п. 4.1.1.), расположенная на 2 этаже в 5 подъезде общей площадью 37,3 кв. м;

однокомнатная квартира № 128, в состав которой входит отделка и оборудование (п. 4.1.1.), расположенная на 3 этаже в 5 подъезде общей площадью 34,35 кв. м.

В соответствии с п. 1.5 договора адрес объектов долевого строительства, их характеристики могут быть уточнены после окончания строительства жилого дома.

Согласно п. 2.1 цена договора составляет 5 277 429 рублей и уплачивается истцом в течение трех календарных дней после государственной регистрации договора.

Договор зарегистрирован 27.09.2017.

29.09.2017 стороны договора, учитывая взаимный характер встречных обязательств, пришли к соглашению о взаимозачете ранее образовавшейся суммы долга ООО «МГ-Девелопмент» перед ИП ФИО2 в размере 5 277 725 рублей в счет погашения обязательств по оплате цены договора № 39/50/104/И 9/128-478 долевого участия в строительстве многоквартирного дома в размере 5 277 429 рублей, в связи с чем был подписан акт о взаимозачете.

Ранее образовавшаяся сумма долга ООО «МГ-Девелопмент» подтверждается решением Арбитражного суда Ростовской области от 16.02.2017 и апелляционным постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2017 по делу № А53-35104/2016, исполнительным листом, а также актом сверки от 02.10.2017.

В соответствии с п. 1.3 договора срок передачи квартир - не позднее 31 марта 2018 года.

Однако застройщик не исполнил принятые на себя по договору обязательства. До настоящего времени квартиры не переданы. При этом строительство жилого дома, в котором находятся квартиры, завершено и жилой дом сдан в эксплуатацию в 2021 году.

07.12.2021 квартирам присвоены кадастровые номера.

27.01.2022 предприниматель направил застройщику уведомление с требованием о назначении даты приема-передачи квартир и составления соответствующего акта.

Предприниматель, указывая, что застройщик уклоняется от юридической передачи объектов недвижимости, в отсутствие надлежащего документа о передаче квартир он лишен возможности зарегистрировать свое право собственности, с целью проведения мероприятий по государственной регистрации прав на спорные объекты обратился в арбитражный суд с настоящим иском о передаче недвижимого имущества, о признании права собственности.

Рассмотрев материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также взаимную связь доказательств в их совокупности, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца, приняв во внимание следующее.

В силу пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (в ред. Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 304-ФЗ) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно статье 8 Закона N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

В соответствии с частью 3 статьи 5 Закона N 214-ФЗ уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период.

В соответствии с частью 4 статьи 5 Закона N 214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Согласно части 3 статьи 9 Закона N 214-ФЗ, в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

В соответствии с частью 4 статьи 9 Закона N 214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Согласно статье 298 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях.

Возражая против удовлетворения иска, ответчик, со ссылкой на условия п. 2.2 договора, которым согласовано, что участник долевого строительства вносит денежные средства, составляющие цену настоящего договора, указанную в п. 2.1 на расчетный счет застройщика за счет собственных и (или) кредитных средств для строительства объекта долевого строительства, указывает на то, что истец не вносил ни наличные, ни безналичные денежные средства, соглашение о зачете, в данном случае, ничтожно, поскольку прямо противоречит части 3 статьи 5 Закона N 214-ФЗ, согласно которой оплата должна была производиться, во-первых, внесением платежей (которых не было), а, во-вторых, на условиях ДДУ (который предусматривает безналичный расчет). Считает, что у истца не имеется правовых оснований требовать признания факта надлежащей оплаты по договору, а, следовательно, и признания права собственности за собой.

Суд отклоняет указанные возражения ответчика как основанные на неверном толковании норм материального права.

Судом установлен факт оплаты по договору в полном объеме. Так 29.09.2017 стороны договора, учитывая взаимный характер встречных обязательств, пришли к соглашению о взаимозачете ранее образовавшейся суммы долга ООО «МГ-Девелопмент» перед ИП ФИО2 в размере 5 277 725 рублей в счет погашения обязательств по оплате цены договора № 39/50/104/И 9/128-478 долевого участия в строительстве многоквартирного дома в размере 5 277 429 рублей, в связи с чем был подписан акт о взаимозачете.

При этом суд исходит из того, что ни договором, ни законом ограничения при расчетах между сторонами спорного договора от 20.09.2017 не установлены. Свои доводы о ненадлежащей оплате по договору застройщик приводит по истечении почти пяти лет с момента подписания акта о взаимозачете от 29.09.2017. Такие действия в период завершения строительства жилого дома и готовности объектов долевого строительства к передаче нельзя признать добросовестными.

Поскольку застройщик участнику долевого строительства предупреждения по поводу погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования, а также в последующем (через 30 дней) уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора не направлял, то отсутствуют правовые основания для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

Не оспаривается факт ввода многоквартирного дома в эксплуатацию и готовности объектов долевого строительства. 07.12.2021 квартирам присвоены кадастровые номера. В выписках из ЕГРН указана фактическая площадь. Сведения о зарегистрированных правах в отношении вышеуказанных жилых помещений в ЕГРН отсутствуют.

Несовпадение проектной площади объектов долевого строительства с фактической, вопреки доводам ответчика, не препятствует застройщику исполнить условия договора в части обязанности передать конкретные объекты в виде жилых помещений на условиях, указанных в договоре.

Отделка и оборудование, входящие в состав квартир, как о том указано в пункте 1.2 договора, с учетом доводов иска и возражений ответчика, не являются предметом настоящего спора.

В силу п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Обстоятельства, по которым до настоящего времени истец не зарегистрировал право собственности, не являются основанием к отказу истцу в признании права собственности на принадлежащие ему квартиры.

При таких обстоятельствах, суд полагает возможным возложить на застройщика обязанность передать однокомнатные квартиры № 39, № 50, № 104, № 119, № 128 предпринимателю, удовлетворить требования предпринимателя о признании за ним права собственности на спорные квартиры, поскольку именно регистрация права собственности приведет к наиболее быстрому и полному восстановлению нарушенных прав.

На основании изложенного, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Государственная пошлина по иску составила 60 000 рублей.

Предприниматель освобожден от уплаты государственной пошлины как инвалид второй группы.

В соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Удовлетворить исковые требования.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «МГ-Девелопмент» (ИНН <***>, ОГРН <***>) передать индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) объекты долевого строительства:

однокомнатная квартира №39, общей площадью 33,6 кв.м, кадастровый номер 61:55:0011007:1674, расположенная по адресу: <...>;

однокомнатная квартира №50, общей площадью 33,6 кв.м, кадастровый номер 61:55:0011007:1686, расположенная по адресу: <...>;

однокомнатная квартира №104, общей площадью 33,6 кв.м, кадастровый номер 61:55:0011007:1743, расположенная по адресу: <...>;

однокомнатная квартира №119, общей площадью 36,6 кв.м, кадастровый номер 61:55:0011007:1630, расположенная по адресу: <...>;

однокомнатная квартира №128, общей площадью 34,1 кв.м, кадастровый номер 61:55:0011007:1640, расположенная по адресу: <...>.

Признать за индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) право собственности на объекты долевого строительства:

однокомнатная квартира №39, общей площадью 33,6 кв.м, кадастровый номер 61:55:0011007:1674, расположенная по адресу: <...>;

однокомнатная квартира №50, общей площадью 33,6 кв.м, кадастровый номер 61:55:0011007:1686, расположенная по адресу: <...>;

однокомнатная квартира №104, общей площадью 33,6 кв.м, кадастровый номер 61:55:0011007:1743, расположенная по адресу: <...>;

однокомнатная квартира №119, общей площадью 36,6 кв.м, кадастровый номер 61:55:0011007:1630, расположенная по адресу: <...>;

однокомнатная квартира №128, общей площадью 34,1 кв.м, кадастровый номер 61:55:0011007:1640, расположенная по адресу: <...>.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «МГ-Девелопмент» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 60 000 рублей государственной пошлины.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в соответствии с главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.



Судья С.П. Прокопчук